烏魯木齊市養(yǎng)老地產(chǎn)研究及項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、養(yǎng)老地產(chǎn)研究及項(xiàng)目投資分析一、烏魯木齊市老年服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)1、服務(wù)內(nèi)容單一，無法有效滿足老年人需求總體上來說，烏魯木齊市現(xiàn)有的老年日間照料服務(wù)中心是托管老人，提供餐欽、簡單保健等服務(wù)內(nèi)容，屬于臨時(shí)托管護(hù)理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。而大部分養(yǎng)老福利院的主要服務(wù)內(nèi)容仍然是照顧老人的飲食起居，提供簡單醫(yī)療護(hù)理，業(yè)余生活較平淡，文化娛樂活動(dòng)較少，保健康復(fù)器材缺乏，有的硬件設(shè)施部分不符合老人的生理特點(diǎn)要求。無法滿足老年人的精神文化及醫(yī)療保健的需求。2、

2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，沒有形成規(guī)模化經(jīng)營現(xiàn)階段烏魯木齊市共有26家養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)床位2758張，實(shí)際入住2276位老人，這還包括部分全疆到我市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住的老人，按照我市60歲以上老年人口的絕對(duì)數(shù)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。其中公辦或公辦民營性質(zhì)的有6家，其余為民辦，基本屬于非營利性質(zhì)。設(shè)計(jì)床位在200張以上的只有市養(yǎng)老福利院、仁和老年公寓、錦繡老年公寓、咱爹咱媽老年公寓等4家；設(shè)計(jì)床位在100張以上的有新疆民政老年公寓、新城老年康樂苑、卡子

3、灣愛心老年公寓等6家，其余都在80張?jiān)O(shè)計(jì)床位數(shù)以下。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體規(guī)模較小，最大的市養(yǎng)老福利院設(shè)計(jì)床位數(shù)只有250張，基本上沒有形成規(guī)模化經(jīng)營。養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)的規(guī)模小型化帶來的則是經(jīng)營成本較高、服務(wù)內(nèi)容單一、醫(yī)療服務(wù)欠缺、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)等相關(guān)問題。3、與合作醫(yī)院聯(lián)系不夠緊密，無法提供優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)醫(yī)療保健服務(wù)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的一項(xiàng)非常重要的服務(wù)內(nèi)容，因?yàn)槿胱○B(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人中有相當(dāng)一部分人的身體有不同種類的疾病，對(duì)他們的醫(yī)療保健顯得尤為重要。

4、但目前烏市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有的沒有合作醫(yī)院，有的合作醫(yī)院等級(jí)資質(zhì)不高，有的沒有形成緊密聯(lián)系。大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)只不過是一些常見病的治療和常規(guī)檢查。這在一定程度上影響了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提升服務(wù)質(zhì)量，也阻礙了其良性發(fā)展。二、烏魯木齊市老年服務(wù)中心市場(chǎng)前景分析目前我國老年人口已超過1.6億，到2020年，中國的老年人口將達(dá)到2.48億人，老齡化水平將達(dá)到17.17％。到2050年，中國的老年人口總量將超過４億人，老齡化水平將超過30％以上。人口專

5、家預(yù)計(jì)，2035年前后，我國65歲以上老人占總?cè)巳魏我粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題定位與項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)系至關(guān)重要，老年地產(chǎn)更是如此。老年人有其獨(dú)特的住宅、生活、心理需求，不同階層、不同收入水平的老年人對(duì)產(chǎn)品的需求差別很大。正是由于老年人的偏好差異性大，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位包括產(chǎn)品類別、產(chǎn)品線配比、附屬設(shè)施配套等在設(shè)計(jì)方面尤為重要。因此經(jīng)驗(yàn)性學(xué)習(xí)和實(shí)地考察，借鑒成功企業(yè)的定位方法，對(duì)該項(xiàng)目的定位提出以下建議：老年項(xiàng)目主題定位發(fā)展理念代際型居家養(yǎng)老社

6、區(qū)：在養(yǎng)老社區(qū)還處于探索階段的起步期，我們不一定要追求所謂的養(yǎng)老模式去發(fā)展大而全的養(yǎng)老社區(qū)，相反，能切中烏魯木齊市場(chǎng)現(xiàn)階段現(xiàn)實(shí)需求點(diǎn)的產(chǎn)品并進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)作更容易成功。針對(duì)烏魯木齊市場(chǎng)低齡老人為主、且更傾向于家庭養(yǎng)老的需求偏好，建議發(fā)展適合于居家養(yǎng)老的產(chǎn)品組合，同時(shí)在社區(qū)配置專業(yè)化養(yǎng)老資源支持，打造可復(fù)制的大型養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展模式產(chǎn)品類型代際居住類、無障礙住宅類、陪護(hù)公寓類、商業(yè)及社區(qū)配套類，不建議開發(fā)療養(yǎng)型老年公寓產(chǎn)品，向旅游型養(yǎng)老地產(chǎn)、候

7、鳥式養(yǎng)老模式努力產(chǎn)品配比5%代際居產(chǎn)品、10%無障礙住宅、55%老年公寓、6.4%醫(yī)院康復(fù)中心、24%商業(yè)配套設(shè)施配套精裝陪護(hù)公寓、托老所、醫(yī)院、老年活動(dòng)中心、照料中心、多功能服務(wù)站、商業(yè)中心、幼兒園產(chǎn)品創(chuàng)新共居式、鄰居式代際居產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)代際居住的“分而不離”產(chǎn)品檔次產(chǎn)品關(guān)鍵在于高品質(zhì)的打造，例如以花園洋房取代一般老年社區(qū)的多層公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品總體為中高端定位3、老年項(xiàng)目選址要求相對(duì)于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)選址條件，老年地產(chǎn)具有它自身的選址要

8、求。前兩者注重于區(qū)位和交通，而后者出交通和區(qū)位因素之外，還有老年住宅特有的選址因素需要重點(diǎn)考慮，如規(guī)模、安全等因素。通過對(duì)相關(guān)理論的學(xué)習(xí)和對(duì)知名養(yǎng)老企業(yè)的實(shí)地考察，現(xiàn)總結(jié)如下：老年項(xiàng)目選址考慮因素及說明老年項(xiàng)目選址考慮因素及說明考慮因素考慮因素說明1、位置、位置烏魯木齊市自然條件較好的城市近郊區(qū)，周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)量和生活環(huán)境是否對(duì)老人有較強(qiáng)的吸引力是具體地塊選址的關(guān)鍵2、規(guī)模、規(guī)模發(fā)展老年社區(qū)的地塊應(yīng)有足夠的使用面積，以滿足老年人的

9、低密度居住、開展戶外活動(dòng)要求3、交通、交通與市區(qū)之間交通便捷，有公交、地鐵或主要道路，可較易到達(dá)市區(qū)的地塊是養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展首選，例如南山風(fēng)景區(qū)、地鐵環(huán)線周圍片區(qū)等4、安全、安全雖強(qiáng)調(diào)交通便捷性，但從老人生活出行的安全性考慮，宗地周邊盡量不以主要交通干線為界，以確保老人購物、休閑等日?；顒?dòng)不必穿越城市主要街道5、環(huán)境、環(huán)境地塊不應(yīng)直接臨近學(xué)校、游樂場(chǎng)或其他各類較嘈雜的娛樂區(qū)6、區(qū)域、區(qū)域建議地塊靠近生活區(qū)，周邊生活氣息濃郁，使老人們與各年齡