《開發(fā)報建流程》ppt課件

1、開發(fā)部2011年,項目開發(fā)報建工作流程,,,夜夜瘋集團,前言,,,為確保公司開發(fā)項目取得完整審批手續(xù)，以便項目順利進行。,項目開發(fā)目標,協(xié)調內外部關系，排除外部阻力，使項目開發(fā)建設及銷售順利進行。,項目開發(fā)功能,前言,,,開發(fā)報建主要有那些工作?,與政府相關部門包括國土局、發(fā)改委、 住建委、消防、人防、環(huán)保等的各種手續(xù) 協(xié)調項目現場出現的對外問題及相關手續(xù)的辦理 維護公司于政府部門之間的關系 負責準備各項手續(xù)所

2、需文件及歸檔,貫徹項目始末保障規(guī)范開發(fā),200個日工作,目 錄,,,土地權證階段 項目立項階段 規(guī)劃設計階段 建筑設計階段 施工準備階段 房屋預售階段 竣工驗收階段 開發(fā)報建流程,開發(fā)報建流程,,,項目獲取階段,土地權證階段,項目立項階段,規(guī)劃設計階段,建筑設計階段,信息收集分析 經濟測算 公司立項 公司決策,施工準備階段,房屋預售階段,竣工驗收階段,《國有土地使用證》,項目立項批復,《建設用地規(guī)劃許可證》,

3、《建設工程規(guī)劃許可證》,《建筑工程施工許可證》,《商品房預售許可證》,《建設工程驗收備案證》,第一部分 土地權證階段,,,土地招拍掛 文件組織 提交申請 地籍調查 登記發(fā)證 房地產開發(fā)資質證書,《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。,土地招拍掛,,,,掛牌程序,國土局發(fā)布擬掛牌土地信息,競買人繳納保證金參加競買,競買人辦理相關手續(xù),招標程序,擬訂招標方案,發(fā)布招標公告,報名 審核

4、 投標,簽定合同,拍賣程序,發(fā)布拍賣公告,提交有關身份證明,公開拍賣,簽訂合同,,,,,,,,,,,,文件組織,,,,提交申請,,,地籍調查,,,登記發(fā)證,,,,房地產開發(fā)資質證書,,,,第二部分 項目立項階段,,,項目可行性研究報告（項目建議書）編制 節(jié)能專篇審批 節(jié)能登記備案 項目立項審批 地形圖測繪 地質勘察,可行性研究報告編制,,,節(jié)能專篇報告編制、報批,,,節(jié)能登記備案,,,項目立項審批,,,地形圖測繪,,,地質勘

5、察,,,第三部分 規(guī)劃設計階段,,,規(guī)劃設計條件 建設用地規(guī)劃許可證 委托規(guī)劃設計 規(guī)劃方案審查 環(huán)評審批,《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。,項目規(guī)劃設計條件、市政配套條件,,,,獲取《建設用地規(guī)劃許可證》,,,,委托規(guī)劃設計

6、,,,,駐桂備案申請表,,,,申請總平審查審批,,,,環(huán)評審批,,,第四部分 建筑設計階段,,,建筑設計 建筑方案審查 人防設計審查 抗震設防要求的確定 防雷裝置設計審核《建設工程規(guī)劃許可證》,《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據。確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。,委托建筑設計,,,第三方審圖,,,建筑

7、方案設計審查,,,專項工程審查—人防工程,,,專項工程審查—抗震設防要求的確定,,,專項工程審查—防雷工程,,,專項工程審查—市政工程,,,建設工程規(guī)劃許可證獲取,,,第五部分 施工建設階段,,,施工、監(jiān)理單位招投標 消防報批 安全質量監(jiān)督報建 《建筑工程施工許可證》 其他相關報建,《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主

8、要依據之一。,施工、監(jiān)理單位招標,,,建設工程消防設計審核及備案,,,工程安全質量監(jiān)督報建,,,建設工程施工許可證,其他報建：把握主線，適時安排其他報建,,,1、施工圖備案2、工程放線3、白蟻防治合同4、噪聲排放許可5、中午、夜間作業(yè)許可7、臨時施工用水、用電、排污等申報8、用水、用電申報（總管、分戶）9、排水申報10、挖掘、移樹等申報11、臨時設施申報12、門牌申報……,房屋施工中…………,其他報建：把握主線，適

9、時安排其他報建,,,,第六部分 房屋預售階段,,,測繪報告 商品房預售許可證,房屋預測,,,預售許可證,,,第七部分 竣工驗收階段,,,驗收流程 施工圖備案 規(guī)劃管理驗收 《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證》 《建設工程竣工驗收備案證》 房屋產權辦理,驗收入住流程,,,規(guī)劃單體測量,規(guī)劃單體驗收,環(huán)保檢測,節(jié)能檢測,消防驗收,人防驗收,單體功能驗收,單體質監(jiān)驗收,竣前檢查,竣工驗收,市政工程驗收,公安技防驗收,防雷辦驗收,竣工

10、檔案移交,規(guī)劃管理竣工測量,規(guī)劃管理竣工驗收,項目綜合驗收,物業(yè)管理用房移交,衛(wèi)生防疫驗收,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,施工圖審核備案表,,,獲取規(guī)劃管理驗收合格證,,,驗收圖片^_^,獲取竣工驗收備案證,,,房屋產權辦理,,,第八部分 報批報建流程,,,土地/項目,可研報告,計劃任務書及批復,項目立項,規(guī)劃選址,地形圖,道路紅線,定界,批準用地,國有土地使用權證,規(guī)劃方案,建筑方案,建設用地規(guī)劃許

11、可證,抗震審查,防雷審查,人防審查,審批后的施工圖,建設工程規(guī)劃許可證,施工圖審查,費用繳交,建設工程施工許可證,施工/竣工,規(guī)劃管理驗收,商品房預售許可證,房屋產權證,規(guī)劃竣工驗收合格證,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,預測成果,消防驗收,人防驗收,質監(jiān)委托,,,,,,,,竣工測量,,,,,,,,,,,預售方案,,,,工程招標,,開發(fā)經營許可證,第九部分：開發(fā)報建——四“量”基本原則,,,,推進靠力量,突破靠

12、 膽量,溝通靠酒量,信任靠 質量,⒈ 規(guī)劃報批的要求：是否需要上規(guī)劃審批委員會？控規(guī)報批是按整個地塊的控制用地范圍報審還是要按土地證的紅線范圍報審？規(guī)劃報批所需資料和深度，如“五圖一書”和立面審查的要求等。2、 由于環(huán)境影響評估所需的環(huán)節(jié)和時間較長，而且政府對于環(huán)境保護越來越重視，因此要注意環(huán)評涉及的水土保持方案和污水處理方案的要求。3、 由于消防和人防部門有單獨的審批權限，因此要具體了解其要求，最好是能有部分圖紙先送

13、審取得初步的意見以反饋給設計部門。4、還要注意配合房管部了解當地房管部門的面積計算要求，在規(guī)劃報建圖上統(tǒng)一面積的計算方法，以免造成多繳配套費和辦理產權證時造成面積的誤差。5、了解當地對于門牌編號的具體要求，反映給售樓部和設計部門，避免日后難以通過通郵驗收。6、報建計劃應以綜合驗收備案的要求為依據，詳細了解綜合驗收所涉及的環(huán)節(jié)和具體的要求，以評估交樓的時間和指導工程對于各分項驗收的界面要求。7、 在對整個報建流程有了大概的了解后，