二裝管理常識

1、二裝管理常識,朱安軍,二次裝修,二次裝修：是業(yè)主（使用人）為實現(xiàn)美觀舒適的居住使用環(huán)境，自行或聘請裝修企業(yè)對其套內(nèi)專有部分進(jìn)行設(shè)計，裝飾的活動，裝修活動和內(nèi)容必須符合國家建設(shè)部和地方房地產(chǎn)行政主管部門關(guān)于室內(nèi)二次裝修管理的相關(guān)規(guī)定。,二次裝修,二次裝修管理是物業(yè)管理工作中一項非常重要和繁雜的工作，為實現(xiàn)以后的物業(yè)達(dá)到保值增值和維護(hù)樓宇的安全使用方面有著極其深遠(yuǎn)的意義。管理人員要做好充分的準(zhǔn)備，要學(xué)習(xí)國家關(guān)于對二次裝修管理的相關(guān)文件，同時

2、對建筑結(jié)構(gòu)要有一個深刻的了解。裝修管理工作大致有以下內(nèi)容：,前期準(zhǔn)備,一、前期準(zhǔn)備 1.熟悉小區(qū)布局、結(jié)構(gòu)；綠化比例；樓宇分布、層高；單體梯戶；小區(qū)占地面積、建筑面積、戶型、面積等。其次要了解小區(qū)外圍環(huán)境，有哪些項目，如（學(xué)校，醫(yī)院，政府機(jī)構(gòu)，同時要收集與裝修管理有關(guān)的業(yè)務(wù)組長和機(jī)構(gòu)便于開展完善的服務(wù)與管理工作，控制整個局面。,實地介入,2.實地介入，了解各梯各戶的各項工程；了解有哪些配套工程，如：各棟梯間的供排水管、消

3、防 報警按鈕、消火栓；電信、安防、電視過線盒；樓道照明開關(guān)、供水、供電表等等。單元從入戶門、樓道、戶型布局、各項工程的完善和質(zhì)量情況等。如：電信寬帶線是否已入戶；電器開關(guān)是否安裝到位；門、窗安裝和使用情況檢查。大致分為：土建、給排水、強(qiáng)弱電、鋁合金窗門、鐵欄桿、排煙道、空調(diào)安放的定位、衛(wèi)生間和廚房排氣是否設(shè)計完美，是否需要補(bǔ)充方案等等。,了解施工的動態(tài),3.了解施工的動態(tài)，各單項目的施工進(jìn)展情況、認(rèn)識了解各班組人員，加強(qiáng)交流與溝通，

4、以畚驗收整改工作的開展。 4.深入了解小區(qū)有哪些配套實施設(shè)備，配置情況，管網(wǎng)分布和相關(guān)設(shè)備的開戶、報裝使用流程。配套設(shè)備主要有：供配電系統(tǒng)的布置、給排水管網(wǎng)的分布與設(shè)備的配置；監(jiān)控、消防、樓宇對講系統(tǒng)；化糞池、車輛管理系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等；配置設(shè)備主要有：園林景觀規(guī)劃項目、電信寬帶入戶、管道燃?xì)?、有線電視及康樂實施等。,熟悉圖紙、收集裝修方案,5.熟悉圖紙，要求能夠基本識的單體平面設(shè)計圖、單元水電布置圖。能夠識別圖中各符號，

5、標(biāo)志所代表的含義，水電管路走向，戶型等（另外培訓(xùn)） 6.收集裝修方案，為處理一些違規(guī)裝修整改向業(yè)主提供合適的參考方案。,7.對樓宇在使用功能上的一些設(shè)計缺陷或業(yè)主在裝修使用上的需要擬定出完善的方案，經(jīng)會議審議通過后統(tǒng)一推廣。如：空調(diào)安裝的定位、排氣孔位問題、屋面魚蓬的搭建，五金門、沙窗、防盜網(wǎng)制作等。 8.收集裝修工程中各工藝制作隊伍的資料，對一些特殊項目最好是扣牢一披人力，如：打孔的，五金門、雨蓬制作

6、的，防盜網(wǎng)制作的等，便于工作的開展和局面的控制。另收集一些快餐、送水等資料，開展便民活動。 9.要深刻懂得裝修流程的辦理和裝修知識的宣傳工作，前期主要圍繞人、車、物品等公眾常態(tài)服務(wù)與管理工作的實施把控。,二次裝修管理工作的開展,為使裝修管理工作開展順暢，杜絕違規(guī)事件的發(fā)生，必須要防范于未燃，事事要走在問題的前面，要掌握和了解在裝修過程中，各階段易發(fā)生的違規(guī)現(xiàn)象，尋找解決的方法和處理的方案。在管理工作過程中，作為物業(yè)公司，

7、我們管理人員一定要做到予理不爭，不要做強(qiáng)者，也沒有強(qiáng)者，唯有智者，多收集方案，運用溝通技巧，讓別人接受和信服。二裝管理工作注重在宣傳、防范和團(tuán)結(jié)等方面。要求全體職員要有積極樂觀、勇于挑戰(zhàn)和團(tuán)結(jié)互助的思想，要有認(rèn)真負(fù)責(zé)、誠實友好的工作態(tài)度，同時要體現(xiàn)出怡然自得、和諧融通的至上心境和服務(wù)業(yè)主、報效社會的職業(yè)美德。 二次裝修管理工作主要注意以下幾個階段：,二次裝修管理工作的開展,1.交房驗收：在陪同業(yè)主驗收房屋時與其加強(qiáng)交流，

8、了解裝修意向，提示一些有影響外觀和樓宇結(jié)構(gòu)安全的重點，宣傳裝修注意事項（宣傳、提示）全員重視，嚴(yán)格執(zhí)行 2.業(yè)主在辦理裝修申請手續(xù)時：工作人員要詳細(xì)介紹、認(rèn)真執(zhí)行宣傳工作。嚴(yán)格審批裝修設(shè)計圖。加強(qiáng)和業(yè)主以及裝修隊伍間的溝通。通水和閉水試驗工作監(jiān)督處理到位，完善資料。,二次裝修管理工作的開展,3.巡樓工作：巡樓的目的主要是了解裝修動態(tài)，對施工人員引導(dǎo)和實施管理，杜絕和及時糾正違規(guī)現(xiàn)象，維護(hù)樓宇和設(shè)備的安全使用，維護(hù)小區(qū)的施工

9、稚序。要求管理人員在巡樓工作中要做到“眼勤”“腳勤”“嘴勤”，即勤看、勤走、勤宣傳。嚴(yán)格按照《樓宇巡查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》之規(guī)定執(zhí)行。巡樓要先注意小區(qū)周邊環(huán)境，然后注意單體外觀，進(jìn)入小區(qū)后要注意道路交通情況，材料和垃圾堆放情況，注意保護(hù)景觀，花草和相關(guān)的實施設(shè)備。準(zhǔn)備進(jìn)行單體巡查時，先清理資料，過目回想一下上一天的工作內(nèi)容，到前臺了解投訴情況，整理好需要跟蹤的資料和裝修巡樓表格，準(zhǔn)備就緒后，開始工作，原則規(guī)定每天至少巡樓兩次。,裝修工程的各階

10、段與需注意的內(nèi)容,1.土建階段：撤墻的注意事項，方式方法、不該撤的不能撤，撤后的垃圾清運、堆放和材料進(jìn)場的堆放、運送的注意事項；切墻注意事項：不能錯開梁位，隔墻不宜太厚（最多18CM），不能夠到處亂切。 2.水電施工階段：此項是違規(guī)裝修禍根最多的階段，（舉例），管理人員一定要細(xì)致，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，處理不了的或需要協(xié)助的立即上報。內(nèi)容（略） 3.貼地磚：也就是水電收尾，一定要監(jiān)督，宣傳對有防水要求的地方，

11、重做閉水試驗，雙方確定無滲漏，善意要求業(yè)主補(bǔ)刷防水油漆，方可貼磚，陽臺反梁蓋板不能夠超出立面，立面沙漿要清理干凈。,裝修工程的各階段與需注意的內(nèi)容,4.木工：凡是需要打孔的，必須用卡尺，最多不能夠超過4公分，而且要注意水電管網(wǎng)，在裝修吊頂時，排污管有檢查口的，必須就近留活動檢修口（40*40以上）。 5.刮膩子：涉及到外觀的膩子因裝修損壞、涂臟的，必須修補(bǔ)重刮，另要善意提醒工人，要保護(hù)好電器開關(guān)，以免水獎侵濕，發(fā)生短路。