房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施淺析——以a房產(chǎn)公司為例

1、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施淺析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施淺析——以A房產(chǎn)公司為例房產(chǎn)公司為例摘要：全面預(yù)算管理在企業(yè)內(nèi)部控制中日益發(fā)揮核心作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有的特殊屬地性，如何采用全面預(yù)算管理方式，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目公司及部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、反饋、修正，結(jié)合績效考核保證投資資產(chǎn)項(xiàng)目的良性運(yùn)轉(zhuǎn)是值得思考的問題。筆者試以A房產(chǎn)公司為例，對該公司貫徹全面預(yù)算管理做一些分析，以微觀透視宏觀

2、。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；預(yù)算管理；財(cái)務(wù)管理全面預(yù)算管理作為對現(xiàn)代企業(yè)成熟與發(fā)展起過重大推動作用的管理系統(tǒng)，從最初的計(jì)劃、協(xié)調(diào)，發(fā)展到現(xiàn)在的兼具控制、激勵、評價(jià)等諸多功能的一種綜合貫徹企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的管理工具，全面預(yù)算管理在企業(yè)內(nèi)部控制中日益發(fā)揮核心作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有的特殊屬地性，如何采用全面預(yù)算管理方式，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目公司及部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、反饋、修正，結(jié)合績效考核保證投資資產(chǎn)項(xiàng)目

3、的良性運(yùn)轉(zhuǎn)是值得思考的問題。筆者試以A房產(chǎn)公司為例，對該公司貫徹全面預(yù)算管理做一些分析，以微觀透視宏觀。一、A房產(chǎn)公司的預(yù)算編制預(yù)算編制流程有自下而上式、自上而下式和上下結(jié)合式三種方式。自上而下式的最大優(yōu)點(diǎn)在于能保證企業(yè)整體利益，同時(shí)能夠兼顧企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要，充分體現(xiàn)目標(biāo)性原則，編制過程耗用的時(shí)間也較少，但其最大的不足之處在于將權(quán)力高度集中在企業(yè)的高層、預(yù)算執(zhí)行單位的決策參與性較弱、各職能部門之間的信息交流和溝通不夠，從而不能發(fā)揮各下屬

4、單位自身的管理主動性和創(chuàng)造性，從而不利于企業(yè)的未來發(fā)展，也不利于預(yù)算的執(zhí)行。因此，它一般只適用于產(chǎn)品或業(yè)務(wù)極其簡單的企業(yè)。自下而上式的優(yōu)點(diǎn)在于有利提高各下屬單位的主觀能動性，較充分地分權(quán)，充分體現(xiàn)人本原則。下屬單位處于市場前沿，最了解市場的變動情況，利于他們根據(jù)市場形勢做出合理決策，從而提高其獨(dú)立作戰(zhàn)的能力。但該種模式存在不足之處：1、可能引發(fā)管理失控；2、可能導(dǎo)致寬打窄用，造成資源浪費(fèi)；3、由于未給子公司充分的壓力，不利于子公司盈利潛

5、能的最大發(fā)揮。上下結(jié)合式，顧名思義，上下結(jié)合式博采兩式之長，而避其短，在預(yù)算編制過程中經(jīng)歷了自上而下和自下而上的往復(fù)。在我國目前的實(shí)踐中，上下結(jié)合式是一種理性的選擇。A公司編制預(yù)算采用上下結(jié)合、綜合平衡的辦法。自上而下分解目標(biāo)，明確任務(wù)自上而下層層填報(bào)，逐級審核把關(guān)、匯總；最終進(jìn)行綜合平衡；預(yù)算有效、適用地得到控制和約束。其具體程序如下:1、A公司總部于每年10月份根據(jù)公司情況制定下一年度預(yù)算編制的具體要求，下發(fā)給各個地區(qū)項(xiàng)目公司，啟動

6、全面預(yù)算編制流程。2、各地區(qū)項(xiàng)目公司按照總部下發(fā)的預(yù)算編制要求，結(jié)合自身情況下發(fā)本公司各部門，根據(jù)各部門年度預(yù)算編制本公司的年度預(yù)算并于11月底前上報(bào)總部。每個會計(jì)年度結(jié)束后20個工作日內(nèi)，個項(xiàng)目公司經(jīng)理向總經(jīng)理，執(zhí)行董事報(bào)送上一年度的內(nèi)部管理報(bào)告，并詳細(xì)說明與預(yù)算差異原因。同時(shí)財(cái)務(wù)部門綜合各項(xiàng)目公司執(zhí)行情況，向總經(jīng)理，執(zhí)行董事報(bào)告上一年度整體財(cái)務(wù)預(yù)算分析報(bào)告，提出相關(guān)建議。四、A房產(chǎn)公司的全面預(yù)算的改進(jìn)預(yù)算考評是通過對企業(yè)內(nèi)部各級預(yù)算

7、責(zé)任中心預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的考核和評價(jià)。通過考評一方面可發(fā)現(xiàn)和糾正實(shí)際業(yè)績與預(yù)算的偏差，發(fā)現(xiàn)和分析問題，對下一期預(yù)算工作和經(jīng)營活動的改進(jìn)提出建議，它是完善并優(yōu)化預(yù)算管理系統(tǒng)的有效措施。全面預(yù)算管理為企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績評價(jià)提供了基本的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評價(jià)方法、評價(jià)范圍和評價(jià)期間。經(jīng)過審批的各種預(yù)算指標(biāo)，是評價(jià)經(jīng)營業(yè)績的基本標(biāo)準(zhǔn):把預(yù)算指標(biāo)同歷史指標(biāo)、行業(yè)指標(biāo)、當(dāng)期實(shí)際指標(biāo)進(jìn)行對比，是評價(jià)經(jīng)營業(yè)績的基本方法各種預(yù)算指標(biāo)既有企業(yè)總體性指標(biāo)，又有部門單位指標(biāo)甚

8、至崗位員工指標(biāo)，這就為企業(yè)經(jīng)營業(yè)績評價(jià)提供了三個基本的評價(jià)范圍，即企業(yè)整體經(jīng)營業(yè)績評價(jià)、部門單位經(jīng)營業(yè)績評價(jià)和崗位員工經(jīng)營業(yè)績評價(jià)；此外，全面預(yù)算不僅有年度預(yù)算，而且還有季度預(yù)算和月份預(yù)算，經(jīng)營業(yè)績評價(jià)據(jù)此可以進(jìn)行年度評價(jià)季度評價(jià)和月份評價(jià)。但目前A房產(chǎn)公司在業(yè)績評價(jià)依然存在較多不足：1、根據(jù)期初制定的預(yù)算目標(biāo)作為業(yè)績評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，期末與實(shí)際的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行比較。對于差異的部分，分析具體原因，評價(jià)結(jié)果則作為獎懲的重要依據(jù)。但在實(shí)際操作中面臨的

9、一個問題就是與預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作比較，如何判斷執(zhí)行結(jié)果的好壞。因?yàn)轭A(yù)算的差異可能是兩方面原因造成的：一是預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的好壞；二是預(yù)算目標(biāo)制定的高低。鼓勵超額完成預(yù)算的一個負(fù)面影響是刺激預(yù)算余寬行為，然而如果以預(yù)算接近程度來評價(jià)業(yè)績會明顯地抑制業(yè)績的持續(xù)改進(jìn)，責(zé)任單位有可能滿足于只完成預(yù)算目標(biāo)放棄進(jìn)一步的努力.基于預(yù)算的業(yè)績評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)難以得到公正的業(yè)績評價(jià)結(jié)果，尤其對經(jīng)營環(huán)境波動的情況下，這種預(yù)算業(yè)績評價(jià)的弊端一覽無余。思想?yún)R報(bào)2、預(yù)算執(zhí)行的考核約

10、束僅局限于總經(jīng)理級以上員工，即項(xiàng)目公司的部門經(jīng)理對本部門預(yù)算執(zhí)行情況負(fù)責(zé)，如果發(fā)生超預(yù)算事項(xiàng)及預(yù)算外事項(xiàng)，，征得資產(chǎn)管理總經(jīng)理審批即可，并未對預(yù)算執(zhí)行情況設(shè)置效績指標(biāo)評估，進(jìn)行業(yè)績評估。忽視員工的全面參與?；鶎訂T工對業(yè)績評價(jià)體系的認(rèn)識僅僅停留在獎金分配手段的層次上，員工不知道公司和部門的評價(jià)指標(biāo)是如何確定的，評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定依據(jù)是如何設(shè)定的.3、預(yù)算的業(yè)績評價(jià)體系中使用的業(yè)績評價(jià)指標(biāo)主要是從會計(jì)報(bào)表中直接獲取數(shù)據(jù)或根據(jù)其中的數(shù)據(jù)計(jì)算的有關(guān)

11、財(cái)務(wù)比率。這些指標(biāo)的獲取嚴(yán)格遵循會計(jì)準(zhǔn)則具有較高的可比性而且指標(biāo)之間也具有較強(qiáng)的邏輯關(guān)系，無法從戰(zhàn)略角度反映企業(yè)決策的要求。在預(yù)算執(zhí)行過程中，如果某個部門的財(cái)務(wù)指標(biāo)被修改了，企業(yè)整體目標(biāo)分解的邏輯性系統(tǒng)性也將喪失。同時(shí)財(cái)務(wù)指標(biāo)具有強(qiáng)烈的短期性，單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)會使責(zé)任中心的經(jīng)理行為短期化，以部門利益犧牲公司的長遠(yuǎn)利益。同時(shí)財(cái)務(wù)指標(biāo)只反映過去業(yè)務(wù)的結(jié)果，無法揭示過程和動因，不利于企業(yè)未來的價(jià)值創(chuàng)造。筆者認(rèn)為，針對上述問題，全面預(yù)算管理的業(yè)績