萬科地產(chǎn)集團存貨核算規(guī)范

1、1目的：為加強存貨管理，規(guī)范集團存貨核算，便于對集團存貨結(jié)構(gòu)和存貨存量的分析及披露，依據(jù)《企業(yè)會計制度》、《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號－從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》等規(guī)定，制定本辦法。2范圍：適用于集團內(nèi)所有全資企業(yè)、控股經(jīng)營企業(yè)及受托經(jīng)營企業(yè)。3職責(zé)：總部財務(wù)管理部負責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內(nèi)各公司負責(zé)具體實施，并對實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務(wù)管理部反饋。4方法與過程控制4.

2、1存貨的分類存貨的分類4.1.1集團內(nèi)地產(chǎn)及物業(yè)公司的存貨分類情況見下表：公司類別存貨類別說明會計科目核算要求擬開發(fā)土地購入的、尚未動工但已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地開發(fā)成本—擬開發(fā)土地（核算項目）在建開發(fā)產(chǎn)品已開工但尚未辦理竣工驗收手續(xù)的、以出租或出售為開發(fā)目的的物業(yè)開發(fā)成本（除“擬開發(fā)土地”核算項目）開發(fā)間接費在核算項目的項目屬性中增加占地面積及可售建筑面積，并至少每季度依照實際情況進行調(diào)整。完工開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗收手續(xù)、

3、待出售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位等完工開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品按可售建筑面積采用數(shù)量金額核算。無建筑單體的車位應(yīng)按個數(shù)采用數(shù)量金額核算。地產(chǎn)公司出租開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗收手續(xù)、用于出租或自我經(jīng)營的物業(yè)開發(fā)產(chǎn)品攤銷物業(yè)工程承接物業(yè)工程發(fā)生的各項支出。對業(yè)主委員會、開發(fā)商及業(yè)主提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，也包括在內(nèi)。物業(yè)工程物業(yè)公司原材料各物業(yè)管理處為物業(yè)管理需要購入的各種材料原材料應(yīng)采用數(shù)量金額核算地產(chǎn)及物

4、業(yè)公司低值易耗品不能作為固定資產(chǎn)的各種用具物品，如工具等低值易耗品存貨跌價準備4.1.2集團內(nèi)其他行業(yè)公司的存貨分類和所用會計科目可根據(jù)本行業(yè)業(yè)務(wù)特點自行設(shè)置。A、擬開發(fā)土地“開發(fā)成本”科目的“擬開發(fā)土地”核算項目余額即為擬開發(fā)土地的實際成本，其具體內(nèi)容包括：①總體未開工項目的地價款和前期費用；②分期開發(fā)的項目，其后期尚未開工部分的地價款和前期費用。訂立正式合同前支付的誠意金等記入“預(yù)付帳款”科目，不在本項目核算，待簽定正式合同后再轉(zhuǎn)入

5、本項目。房地產(chǎn)項目開工前支付的款項，記入“開發(fā)成本”相應(yīng)明細科目的“擬開發(fā)土地”核算項目下。項目整體開發(fā)時，應(yīng)將擬開發(fā)土地的實際成本全部轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品”類中；項目分期開發(fā)時，應(yīng)將“擬開發(fā)土地”中開工部分對應(yīng)的成本轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品”類中。其中，土地獲得價款的轉(zhuǎn)出金額按當(dāng)期開工面積對應(yīng)的合同金額（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見《萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》），作分錄如下：借：開發(fā)成本—土地獲得價款—在建期貸：開發(fā)成本—土地獲得價款—擬開

6、發(fā)土地“開發(fā)成本—土地獲得價款—擬開發(fā)土地”的科目余額可以在貸方，該貸方余額表示在建部分尚未支付的土地獲得價款；轉(zhuǎn)入在建后再支付土地獲得價款，記入“開發(fā)成本—土地獲得價款—擬開發(fā)土地”的借方；前期費用可比照土地獲得價款進行處理。B、在建開發(fā)產(chǎn)品“開發(fā)成本”科目余額減去“擬開發(fā)土地”的成本，即為“在建開發(fā)產(chǎn)品”的實際成本。項目辦理竣工驗收手續(xù)后，應(yīng)將其成本從“在建開發(fā)產(chǎn)品”類轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”類，其中土地獲得價款的轉(zhuǎn)出金額按“在建開發(fā)產(chǎn)