淺談我國物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系

1、淺談我國物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系淺談我國物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系物業(yè)管理是從香港地區(qū)引進(jìn)并推廣開來的一個(gè)概念。近年來國際上許多國家采用的術(shù)語是FacilityManagement(FM)。我國第一家專業(yè)物業(yè)管理公司誕生于1981年3月，即深圳市物業(yè)管理公司。物業(yè)管理的概念在理論上有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為

2、物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。前者涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。而后者則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，目前

3、開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。二、物業(yè)管理法律關(guān)系法律關(guān)系是人們根據(jù)法律而結(jié)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是受法律規(guī)范調(diào)整的一種特殊社會(huì)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系作為法律關(guān)系的一種，是指物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)行為過程中形成之間是彼此獨(dú)立的，因此，主體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)是不能混淆的。不管關(guān)系有多復(fù)雜，有一點(diǎn)是可以肯定的。即業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是構(gòu)成平等的民

4、事法律關(guān)系?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。但在物業(yè)管理實(shí)踐中，卻經(jīng)常出現(xiàn)主體混淆，歸責(zé)錯(cuò)誤的現(xiàn)象，如業(yè)主將物業(yè)公司與開發(fā)商混為一體，或?qū)⑵渌麡I(yè)主對(duì)自己的侵權(quán)理解為是物業(yè)公司的管理不善；而開發(fā)商與物業(yè)公司也出現(xiàn)越權(quán)管理，責(zé)任區(qū)分不清的情況。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是

5、由于當(dāng)事人對(duì)下面兩大法律關(guān)系沒有清楚的認(rèn)識(shí)：（一）物業(yè)公司與開發(fā)商之間的法律關(guān)系2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)需由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行。而在此之前，存在開發(fā)商對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的情況，但由于開發(fā)商作為建筑單位，專業(yè)技能缺乏，不利糾紛的解決。因此，目前除部分以前開發(fā)的小區(qū)還存在由開發(fā)商的物業(yè)管理部門進(jìn)行管理的情況外，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理，是由有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行的。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》之前那種情況下，小區(qū)的物