2018年山東濰坊市房地產(chǎn)調(diào)查分析報告(詳細分析)

1、,2018年山東濰坊市房地產(chǎn)調(diào)查分析報告(詳細分析),第一部分：市場分析 第二部分：個案分析 第三部分：項目分析及規(guī)劃建議,目錄,一、濰坊城市概述二、濰坊城市經(jīng)濟三、濰坊地產(chǎn)市場,第一部分：市場分析,一、濰坊概述,,1、城市概況,濰坊市位于山東半島中部,轄4區(qū)、6市、2縣、三個市屬開發(fā)區(qū),總面積1.58萬平方公里,人口850萬,是世界風(fēng)箏都和中國優(yōu)秀旅游城市。 濰坊是山東半島的交通樞紐。境內(nèi)有濟青、

2、濰萊、東青三條高速公路和膠濟、膠新、大萊龍、益羊、青臨五條鐵路,全市公路通車里程7616公里,其中高速公路205公里。有濰坊港、羊口港兩個國家二類開放口岸。濰坊機場已開通北京、上海、廣州、?？诘群骄€,是全國四大航空郵件處理中心之一。濰坊到濟南、青島機場僅一個多小時的車程。,2、地理位置,濰坊市位于山東半島中部，地跨北緯35°41'~37°26',,東經(jīng)118°10'~120°

3、;01'，東鄰青島、煙臺市，西接淄博、東營市，南連臨沂、日照市，北瀕渤海萊州灣。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂，山區(qū)、平原、灘涂面積分別占總面積的28.7％和13.6％。海岸線長113公里。,濰坊市經(jīng)濟在濟南、青島、煙臺之后排列第四。在2003年實現(xiàn)主要經(jīng)濟指標增幅高于全省平均水平，GDP和規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入過千億元、2004年實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量、增加值、銷售收入、利稅以及全社會固定資產(chǎn)

4、投資、實際利用外資“六個兩年翻番” 。,二、濰坊經(jīng)濟,三、濰坊地產(chǎn),濰坊市是典型的三級城市房地產(chǎn)發(fā)展狀態(tài)地處山東半島中部，位于沿海和內(nèi)陸的過渡交界地帶，屬于繁華的環(huán)渤海經(jīng)濟圈南部地帶的中心城市之一。 濰坊市以其較為深厚的工業(yè)底子，促使政府在快速的進行基礎(chǔ)建設(shè)，老城區(qū)改造，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。按照濰坊城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)的“一主五副、一帶兩翼、奔海北上、鳶飛濰坊”的格局。濰坊將以中心城市為核心，構(gòu)筑中心城市都市圈，包括壽光

5、、昌樂、安丘、昌邑、濱海新城（海化開發(fā)區(qū)、央子鎮(zhèn)組成），形成核心經(jīng)濟區(qū)，打造中心城市的半小時經(jīng)濟圈的未來規(guī)劃。,濰坊市房地產(chǎn)業(yè)的一個新高潮時期是來自2002年初。政府加大了土地出讓，整個濰坊市開始了房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。 在開發(fā)位置上，2002-2004年在福壽街中部往東西兩頭展開了新一輪的市區(qū)開發(fā)；由于處于起步摸索開發(fā)階段，因此在開發(fā)規(guī)模均以中小盤為主，但社區(qū)概念已經(jīng)產(chǎn)生，并產(chǎn)生了早一批領(lǐng)軍樓盤如名門世家、圣榮廣場一、二期等，

6、隨著“城中村”改造及往東往南新區(qū)的開發(fā)策略，濰坊市將迎來新一輪的開發(fā)潮，房地產(chǎn)將進入中大盤時代。,1、濰坊住宅市場,數(shù)據(jù)表明，2006年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資98.4億元，比上年增長24.6%，其中住宅投資64.1億元，增長28.1%。全年商品房銷售額73.5億元，比上年增長20.2%。建筑業(yè)較快發(fā)展。2006年，全市資質(zhì)以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值228.2億元，增長27.6%；全員勞動生產(chǎn)率117052元/人，增長23.6%。實行投

7、標承包工程面積2002.2萬平方米，增長16.5%，占施工工程面積的80.5%。,以上數(shù)據(jù)來自《濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》,濰坊市每年的銷售面積都小于竣工面積，住房的存量一直在加大，從總供給量和總需求量來看，供大于求。預(yù)計，在未來幾年內(nèi)，量差還會進一步擴大。,據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，去年同期相比，濰坊市房屋銷售價格上漲７.２％，房屋租賃價格上漲０.７％，土地交易價格上漲６.２％，物業(yè)管理價格與上年同期持平。,房屋銷售價格同比上漲７.２％。0

8、5年上半年，濰坊市房屋銷售價格同比上漲７.２％，漲幅僅比上年回升２.７個百分點。從分季度的情況看，一季度上漲6.9％，二季度上漲７.4％，漲幅比一季度回升0.5個百分點。在房屋銷售中，商品房銷售價格同比上漲６.９％，其中：普通住宅價格上漲７.３％，高檔住宅上漲６.１％，非住宅上漲５.８％。,房屋租賃價格同比上漲０.７％，物業(yè)管理價格與上年同期持平。上半年，濰坊市房屋租賃價格同比上漲０.７％，漲幅低于上年１.６個百分點。分季度看，一季度上

9、漲０.９％，二季度上漲０.４％，漲幅比一季度回落０.５個百分點。主要是經(jīng)濟適用房租賃價格回落所致。從不同用途的房屋租賃價格看，住宅租賃價格同比上漲0.7％，辦公樓上漲０.９％，商業(yè)用房上漲０.８％，工業(yè)倉儲用房微升０.１％。因物業(yè)管理收費標準未變，其價格與上年同期持平。土地交易價格同比上漲６.２％。上半年，濰坊市土地交易價格同比上漲６.２％，漲幅高于上年２.４個百分點。分季度看，一季度上漲５.３％，二季度上漲７％，漲幅比一季度回升１.

10、７個百分點。從不同用途的土地交易價格看，居住用地漲幅最高，為７.９％，工業(yè)倉儲用地上漲５.６％，商業(yè)、旅游、娛樂用地上漲５.１％，其他用地上漲１.１％。,1、多層：作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，多層主要分布在福壽街以及城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場。目前市中心的多層基本售完，未來市中心不會再有多層規(guī)劃，多層有徹底“逃離市中心”的趨勢。 2、小高層：小高層的供給將有所增加隨著人民生活水平的提

11、高以及城市用地的日益緊張，多層住宅的市場供應(yīng)量將相應(yīng)減少，而代表城市居民整體生活品質(zhì)提高及城市發(fā)展水平的高層數(shù)、高容積率、低覆蓋率的小高層出現(xiàn)在市場。目前小高層最大的特點除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層將其“領(lǐng)地”擴展到大部分樓盤。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能市中心生存”的定式。,⑴類型分析,3、高層：住宅目前在市場尚為空白小高層在濰坊當(dāng)?shù)貜?003年開始逐步為消費者接受，但高層住宅由于開發(fā)成本較高，還需要一定時間來培育市場，而奎文

12、區(qū)高層建筑已逐步走向規(guī)模，而濰城的房產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)處于觀望之中。 4、別墅：此類產(chǎn)品在當(dāng)?shù)夭粫僭黾?，泛海城市花園、頤和花園、湖景花園、浮煙山莊四個別墅區(qū)，銷售狀況不是很理想，寒亭的歐洲小鎮(zhèn)與坊子區(qū)普利城市花園皆體現(xiàn)了別墅群體周邊發(fā)展趨勢性。別墅目標消費群多半會在青島等沿海城市購房，而當(dāng)前很難會在當(dāng)?shù)剡x擇。,發(fā)展方向 “東移南移”政策指示下，東南區(qū)房產(chǎn)發(fā)展突飛猛進，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)。近幾年來的新建樓盤都集中在這里，當(dāng)之無

13、愧地成為濰坊市的黃金地段。以名門現(xiàn)代城、清荷園、陽光外灘等為代表的高檔樓盤都分布在這里。,“高層”政策推行，但多層仍在一定時間內(nèi)受到中低檔客戶的追棒    與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段，2005至今年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房價增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。,⑵市場分析,戶型面積結(jié)構(gòu)趨于

14、理性，中小戶型數(shù)量增多   由于前幾年濰坊的新建商品住宅戶型一直明顯偏大，主力戶型均在150-180平米，200平米的超大戶型。05年開始戶型由于價格、市場等因素逐步走向理性化，以90-120平方米，并伴有少量60多平米的小戶型。而“酒店式小套房”30-50平米的超小戶型。,大鱷入濰，房企走向品牌化   商業(yè)領(lǐng)域銀座商城進駐濰坊，省內(nèi)省外房企在2005年開始更多地進入濰坊，如海信地產(chǎn)、中房、

15、普利等，南方來的品牌房企則有浙商、閩商兩大陣容。與此同時，本地的房企也在2005年加速了品牌化的進程。,濰坊住宅品質(zhì)進一步提高    從2005年濰坊房地產(chǎn)市場經(jīng)過前期的賣方市場后，整個房地產(chǎn)逐步趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)品質(zhì)進一步提高，同時更加先進的開發(fā)理念由一些品牌企業(yè)引入濰坊，故而2005新建住宅的品質(zhì)進一步提高，2007年隨著市態(tài)的進步，濰坊居民各趨向于對住宅品質(zhì)的追求，享受型住宅未來將倍受親睞。,銷售

16、單價成長 隨著中心城市建設(shè)步伐的加快，城市改造的力度也逐年加大，居民對商品房的需要增長，商品房的平均售價從2002年前的每平方米1700元，攀升到目前的每平方米2600元，市區(qū)有的高檔商品房銷售均價已在4000元/㎡左右。,住宅“郊區(qū)化”，“居住片區(qū)”概念出現(xiàn)   經(jīng)過2003、2004年的開發(fā)，市中心最為核心的金鉆地段——奎文區(qū)、高新區(qū)、白浪河沿岸范圍內(nèi)的東風(fēng)街、勝利街、福壽街之間地塊，可供開發(fā)住宅的已十

17、分稀缺難尋，2005年面市的樓盤中，健康街、北宮街，或是東風(fēng)街、勝利街的東西兩頭已屬于優(yōu)選地段，北到玄武街，南到寶通街甚至過了膠濟鐵路南的也為數(shù)不少，已不足為奇。2005的濰坊新樓盤出現(xiàn)了明顯的“郊區(qū)化”傾向。   這里所謂的“郊區(qū)”是相對的，隨著城市中心的擴容，新規(guī)劃的實施，這些目前看似乎還有些偏遠的居住區(qū)很快將成為新的“中央居住區(qū)”。,濰坊整體規(guī)劃走向,十笏園改建,濰坊全景,“城中村”改造如火如荼

18、 濰坊政府對城市規(guī)劃實行了大面積的戰(zhàn)略布署，城市東進西擴，白浪河、虞河改造治理，工業(yè)園區(qū)外遷、四平路翻修等等項目依次進行，同時出臺了“城中村”改造并落實“城中村”改造優(yōu)惠政策?！俺侵写濉备脑炀用癜仓米≌托W(xué)、幼兒園等公共配套設(shè)施,免收由市及以下收取的所有行政性規(guī)費和各類基金、保證金,包括城市建設(shè)綜合開發(fā)費、綜合開發(fā)管理費、土地出讓金、征地管理費、土地登記費、新增建設(shè)用地有償使用費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、臨時用地和臨時建設(shè)規(guī)

19、劃保證金、基礎(chǔ)設(shè)施配套補助費、防空地下室易地建設(shè)費、人防工程建設(shè)費(除上繳部分)、房屋所有權(quán)登記費、住房房產(chǎn)抵押手續(xù)費。由市規(guī)劃部門按建筑使用性質(zhì)出具面積明細,到市公共行政審批服務(wù)中心相關(guān)部門辦理減免費用的審批手續(xù)。生活保障用地土地收益仍按規(guī)定返還給各村。 東昊上河園就屬則爾莊城中村改造，由北京世紀天鼎投資有限公司、濰坊東昊置業(yè)有限公司投資15億元開發(fā)建設(shè)，總占地面積862畝，總建筑面積50萬平方米。,白浪河、虞河改造改善

20、濰坊居住環(huán)境 白浪河改造正在進行，預(yù)計2008年底將會完工，虞河改造已經(jīng)峻工，從虞河改造結(jié)果來看，各種景觀小品更能體現(xiàn)濰坊文化素養(yǎng)，加大了生態(tài)景觀的協(xié)調(diào)建設(shè)。兩河治理必將改善周邊住宅的居住環(huán)境。,虞河水岸,代理業(yè)的發(fā)展 早期市場還以自由貿(mào)易為主，代理行業(yè)也不發(fā)達，大部分樓盤均自行銷售，但從2004年開始，更多的開發(fā)商開始了解到代理業(yè)的重要性，從而拉開了濰坊市代理業(yè)發(fā)展的序幕，目前為止有福州、廈門、上海等多家

21、沿海代理公司進駐。,濰坊市房地產(chǎn)從2002年開始發(fā)展到2006年上半年，經(jīng)過一輪的開發(fā)后，整個市場已處于相對穩(wěn)步發(fā)展的階段，但在市政府的“城中村”改造及新區(qū)的開發(fā)，濰坊將很快迎來新一輪的開發(fā)潮，同時白浪河、虞河改造項目將形成美麗的住宅景觀環(huán)境，未來3-5年，整個市場的開發(fā)供應(yīng)量呈高速放量的姿態(tài)，項目競爭逐步加劇，市場需求空間亦會放大；因土地供應(yīng)為拍賣式供應(yīng)市場，導(dǎo)至地價成本直線上漲，但房價上升將趨于緩慢；因而在項目的規(guī)劃設(shè)計上開發(fā)商將多

22、下功夫報高項目品質(zhì)或配套以期提高項目的競爭優(yōu)勢，因此在一至二年內(nèi)本市商品房市場將有較大量的精品住宅提供。,小結(jié),濰坊市商業(yè)傳統(tǒng)久遠，在清乾隆年間便享有“南蘇杭，北濰縣”之稱，近年來濰坊的市場經(jīng)濟也在迅速發(fā)展。 其原有的工業(yè)基礎(chǔ)和豐富的人口地域資源以及區(qū)位戰(zhàn)略優(yōu)勢正被大力刺激，商業(yè)繁榮已成為推動濰坊經(jīng)濟全面均衡發(fā)展的一個重要路徑。 隨著城市形象著力提升和綜合實力的增強，濰坊大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃蓄勢待發(fā)，行政中心東移，

23、新區(qū)建設(shè)力度加大等原因，造成市區(qū)老商業(yè)中心有些地塊老化，功能相對陳舊，位于市中心的這部分商圈逐漸暴露出了弊端。因此，結(jié)合目前現(xiàn)狀，濰坊市也在積極創(chuàng)建具有自身特色的現(xiàn)代商業(yè)體系。 我們從濰坊市“十一五”經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃中看到，商業(yè)服務(wù)業(yè)將得到更多的政策支持。,2、濰坊商業(yè)市場分析,濰坊目前呈現(xiàn)出諸多商業(yè)業(yè)態(tài)，有：超市+百貨主題式商場產(chǎn)權(quán)式商鋪Shopping Mall大型綜合批發(fā)市場……,⑴類型分析,眾多商業(yè)地產(chǎn)項目同時

24、登場亮相 2005年濰坊市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量超過60萬平方，各類在建、在售以及開業(yè)經(jīng)營的商業(yè)項目超過15個，開工、開盤、開業(yè)的項目有財富廣場、恒易星河輕紡城、風(fēng)箏廣場、溫州商貿(mào)城、圣榮廣場、泰華城三期、豪德光彩大市場、北王國際車城、利群百貨、沃爾瑪購物廣場、北王國際數(shù)碼港、廣州汽配城等，而且這些項目規(guī)模大都超過3萬平方，有的重點項目規(guī)模甚至超過10萬平米，與傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)相比，在規(guī)模及硬件條件上就已經(jīng)具有很大優(yōu)勢。,⑵市場分析,產(chǎn)

25、品形態(tài)多樣化，品類及分布符合城市功能結(jié)構(gòu)需要 濰坊2005年投放市場的商業(yè)物業(yè)中，從類別上分，有符合商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢的大型集中式休閑購物中心，有繼續(xù)走專一路線的百貨、超市等商用物業(yè)，也有各類主題明確如汽配、家居裝飾、紡織、數(shù)碼等專業(yè)市場，還有社區(qū)商業(yè)步行街、奧特萊斯等新型商業(yè)形態(tài)； 從功能分布上，濰坊的商業(yè)項目基本符合城市結(jié)構(gòu)的需要，體現(xiàn)在以滿足市民日常消費需求的商業(yè)項目大多處于重要區(qū)位，如位于大濰坊城市中心的財富

26、廣場、老城區(qū)中心的風(fēng)箏廣場等項目，而以服務(wù)城市及周邊區(qū)域為主的各類專業(yè)市場、商貿(mào)市場則分別占據(jù)各個主要交通要道如濰州路的北王國際車城、北王數(shù)碼港、健康東街的汽配家居城、東風(fēng)西街的豪德光彩大市場等。,東、西區(qū)域形成新老商圈格局 伴隨著東部建設(shè)的日益成熟，在新華路、北海路、勝利東街、東風(fēng)東街、福壽東街、健康東街等地段，除了已經(jīng)開業(yè)且經(jīng)營頗佳的佳樂家超市、中百益家園外，相繼開業(yè)了利群百貨、圣榮名品折扣店、沃爾瑪、財富廣場以及汽配家居城

27、等商業(yè)物業(yè)，形成了一個結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)先進、輻射面廣、具有強大聚客效應(yīng)的新商圈，與西部老商圈遙相呼應(yīng)，成為繁榮濰坊商業(yè)、推動社會消費的兩極。,同時集中如此供應(yīng)量的市場必然導(dǎo)致激烈的競爭，而濰坊的市場環(huán)境和氛圍帶來的競爭結(jié)果就是商業(yè)項目整體品質(zhì)的普遍提升。開發(fā)商對項目的打造也都精益求精，不管是前期的規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)，還是后續(xù)的業(yè)態(tài)招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，許多具有國際水準的商業(yè)細節(jié)如十八米寬室內(nèi)商業(yè)主街、千平方中庭、沿河酒吧街、9米層高影院、

28、3萬平方停車場等在濰坊商業(yè)項目中相繼出現(xiàn)。 一流的商業(yè)品質(zhì)吸引一流的商家，山東銀座把濰坊作為進軍半島城市群的橋頭堡，將陸續(xù)在濰坊市區(qū)投資經(jīng)營東西兩個百貨店和一個主力超市，大連萬達及其合作伙伴時代華納在財富廣場投資建設(shè)目前省內(nèi)唯一的五星級國際影院等事件就是濰坊商業(yè)進入精營時代的最好證明。,品質(zhì)提升，市場進入經(jīng)營時代,近年濰坊如此多的商業(yè)項目“一窩蜂”而上，其主要原因是初期商業(yè)地產(chǎn)市場處于供小于求的態(tài)勢，商業(yè)項目推向市場大都受到追

29、捧，投資回報較高，于是開發(fā)商紛紛上商業(yè)項目，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“暴熱”的現(xiàn)象。商業(yè)店面開發(fā)體量驚人，基本上每個項目均有商業(yè)用房的開發(fā)，均規(guī)劃二層、三層，造成濰坊商業(yè)大面積、高總價的特性。,小結(jié),一、濰坊住宅市場二、濰坊商業(yè)市場,第二部分：個案分析,1、福壽街區(qū)域板塊—---此板塊做房濰坊2002年房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)源地 福壽街做為城郊交接地，整個區(qū)域定位在中低檔，受工薪階層青睞，區(qū)域房地產(chǎn)均價在2600元/㎡，平均價低于市區(qū)

30、500～600元/㎡；在開發(fā)規(guī)模上以中小盤開發(fā)為主，但也有大盤如圣榮廣場。多層在此區(qū)域還是占主導(dǎo)地位，但小高層逐步在市場上出現(xiàn)；目前行政事業(yè)性單位較少，商品房的購買群主要集中在大批的中產(chǎn)階層中。,一、濰坊住宅市場,隆基花園,個案優(yōu)勢：前期項目包裝較好，區(qū)域內(nèi)入市價位相對較低1980元/㎡起價聯(lián)合中建八局建設(shè)公司提高品牌知名度。     個案劣勢：周邊配套距本案較遠，公交線路單一、項目所在地現(xiàn)階段發(fā)展不成熟，周邊環(huán)境

31、較差。,新·城中心華潤國際商務(wù)大廈,點評： 1、該大廈由A、B兩座連體建筑構(gòu)成，一至四層為四星級酒店。其中A座為寫字辦公 樓，B座為酒店商務(wù)套房， B座15層以上作為酒店的客房配套使用，不對外銷售。 東側(cè)、北側(cè)各有2套沿街商業(yè)，價格在7500元/㎡。 2、A座戶型面積大約80㎡；B座面積大約43㎡，進深7.71米，寬3.6米,分攤率 為32.68%，精裝修起價在3000元/㎡左右，每上一

32、層加60元/㎡。 交房時間：2006年底。3、大廈附近政府、金融配套相對缺乏，對于商務(wù)、辦公來說是劣勢。超市、餐飲業(yè)的 齊全配套對項目本身又是相當(dāng)大的競爭。 新·城中心華潤國際商務(wù)大廈是酒店+寫 字辦公+商務(wù)客房，辦公與酒店客房分開，辦公環(huán)境不是很好，四周沒有供休閑的 景觀綠化，距離政府機關(guān)、銀行等金融配套又比較遠因些在去化方面相對較慢。,圣榮廣場三期,個案優(yōu)勢：本項目作為濰坊市入市較早

33、的大規(guī)模成熟社區(qū)，由于介入較早前期包裝宣 傳到位，銷售期間市場同質(zhì)產(chǎn)品較少，銷售狀況良好目前銷售接近尾聲。      個案劣勢：住宅設(shè)計理念一般，建筑立面單一普通，相對當(dāng)時市場價格，定價過高銷售 速度受到影響。,富華公寓,點評：富華企業(yè)在濰坊開發(fā)有五星級酒店、富華游樂園等等，富華品牌在濰坊代表著高端，因此其開發(fā)的房地產(chǎn)也不例外的針對高端客戶，因此戶型單一、面積大

34、，但一期已基本售完。,,,,三房二廳二衛(wèi)146-156㎡,四房二廳二衛(wèi)217㎡,三房二廳三衛(wèi)234㎡,左岸華庭,三友·文景苑,2、東風(fēng)街區(qū)域板塊良好的市區(qū)地段，以及上規(guī)模的社區(qū)規(guī)劃，使的該區(qū)域成為中高檔樓盤的 集中地；該板塊在最高均價在3200元/㎡，往東由于接近開發(fā)區(qū)，均價在2500元/㎡該區(qū)域大部分樓盤接近尾盤，新開樓盤不多；向老城區(qū)改建及向東發(fā)展為主，西向及南向發(fā)展緩慢；,翰林新城,陽光又一城,個案優(yōu)勢：項目

35、地理位置較好周邊配套齊全緊鄰市主干道東風(fēng)街，前期宣傳包裝到位， 宣傳力度較大銷售狀況理想      個案劣勢：周邊同質(zhì)競爭產(chǎn)品較多，名門現(xiàn)代城、康橋水岸等，目前本案仍為期房階 段，本案整體效果（立面設(shè)計、園林景觀等）不易被消費者發(fā)現(xiàn)。,嘉日花園,康橋水岸,個案優(yōu)勢：開發(fā)商當(dāng)?shù)仄放浦容^高，產(chǎn)品設(shè)計理念超前，園林規(guī)劃清晰到位，周邊配套齊全，項

36、 目周圍大環(huán)境規(guī)劃前景較好。     個案劣勢：該項目用地地塊不規(guī)則，入市價位較高。,名門現(xiàn)代城,個案優(yōu)勢：入市較早，整體設(shè)計理念相對超前，小區(qū)配套完善，室內(nèi)游泳館、多功能會所、兒童游樂 場、小區(qū)音樂系統(tǒng)。      個案劣勢：價格定位較高，前期市場定為宣傳不夠準、受當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗影響較大，確影響銷售進度。,泛海城市花園,位于

37、市政府北向，地段優(yōu)勢明顯，定位高檔，為濰坊二個別墅項目之一，別墅總價在200-300萬，別墅已不對外銷售，目前在售5層的公寓。整個社區(qū)布道寬敞，以噴水池和硬地園林為中心主題景觀。,3、勝利街向南區(qū)域板塊 該區(qū)域是濰坊的中心街區(qū)，勝利西街段產(chǎn)品以投資形小戶型為主，均價在 3500-3600元/㎡； 勝利東街段集合了濰坊最高檔的樓盤—怡和星國際以及剛開盤的盛世豪庭， 向東發(fā)展趨勢明顯，均價在3200元/㎡。,東方威

38、尼斯,位于黃金地段，周邊配套齊全，規(guī)劃為精裝修的全小戶型，總價在15萬左右，但在濰坊小戶型經(jīng)過了追捧到現(xiàn)在冷靜，市場可供選擇的小戶型產(chǎn)品較多，需求也已逐步趨于飽和，因些在去化方面較慢。,碧水豪庭·麗景苑,點評：個案優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越周邊配套完善人民公園白浪河廣場就在周邊自然環(huán) 境較好。      個案劣勢： 1、本案主入口處位于民生街東部，該街道兩邊作為周邊居民菜市場

39、，沿 街攤販較多道路狀況較差，將直接影響本案高檔住宅定位的形象。 2、定位高端，在戶型設(shè)計上過于偏大，以致交房后剩下均為大戶型。,怡和星國際,點評：個案優(yōu)勢：整體設(shè)計理念超前、市場定位準確宣傳力度很大（與電視臺聯(lián)合承辦有關(guān)小區(qū)宣傳的綜藝節(jié)目、運用名人效應(yīng)請著名歌手高明俊出席項目宣傳、報紙投入量大等）      個案劣勢：商業(yè)戶型面積過大；建筑密度較大、容積率高、園林景觀設(shè)計較少。,盛世豪廷,點

40、評： 本案是城中村改造項目之一，定位較高檔，開盤出現(xiàn)排隊現(xiàn)像，戶型設(shè)計也相對合理，因些開盤去化方面較快；但其項目分成四塊，小區(qū)較為分散對后期社區(qū)物業(yè)管理上有一定的影響，且沿河設(shè)計了3幢點式樓，對于對點式樓認知不高的濰坊房地產(chǎn)市場，在后期去化方面也會有一定的影響，其最大賣點為虞河水岸觀景豪宅。,領(lǐng)秀華城,社區(qū)規(guī)劃較大，采用四組團、多層結(jié)合小高層的方式進行開發(fā)，但地段較偏南，整個社區(qū)檔次較低，現(xiàn)階段該地段的生活配套無法與市中心相比，

41、且現(xiàn)在售的沿街2幢小高層由于臨街去化上較慢。,金都家園,4、濰城區(qū)西區(qū)板塊位于濰坊的西區(qū)，開發(fā)以多層為主結(jié)合小高層的開發(fā)模式，均價在2000-2200元/㎡；由于政府的向東向南的發(fā)展規(guī)劃，在地段上劣于東區(qū)及南區(qū)，但其老城區(qū)的位置以及加上相對較低的價格，也吸引一批喜歡多層住宅的濰城區(qū)客戶在此購房，但隨著多層的去化，小高層逐步的推向市場，小高層逐步取締多層，在濰坊特別是濰城區(qū)小高層接受度不高的現(xiàn)階段，濰城區(qū)的小高層去化均相對較慢。,西城名

42、都,名都·百盛園,縱觀濰坊市的傳統(tǒng)與新型商業(yè)，大致可分為：和平路商圈白浪河?xùn)|岸商圈新華路商圈新興的東區(qū)商圈,二、濰坊商業(yè)市場,1、和平路商圈——濰坊傳統(tǒng)商業(yè)代表,和平路商圈,和平路商圈是濰坊最老的商業(yè)區(qū)，其南面的商品城，北面的天壇市場，長期以來形成了和平路商圈扁擔(dān)的兩頭 ，中間的中百大樓等則承擔(dān)了強大的支撐力，使這條路上客流始終保持了旺盛的局面。隨著現(xiàn)代交通以及商業(yè)體系的發(fā)展，和平路原有的交通優(yōu)勢已經(jīng)漸漸失去。目前這

43、設(shè)施陳舊、功能老化、居民收入和消費增長乏力，造成了越老化、越缺少活力的不良循環(huán)局面。,個案優(yōu)勢：項目位于濰坊目前最好的商業(yè)地段，依托中百優(yōu)勢擁有較大客戶群，為本地項目中第 一個推出投資回報率概念的樓盤，前期銷勢良好。      個案劣勢：市場定位屬中、低檔位，面向年輕人，但購買力不足，產(chǎn)品開發(fā)過于單一。,個案優(yōu)勢：項目位于濰坊目前最好的商業(yè)地段，賣出了目前濰坊商業(yè)的最高價。

44、      個案劣勢：其沿街獨立銷售商鋪不多，均由中百購買，市場潛力依附于中百的發(fā)展?jié)摿Α?2、白浪河?xùn)|岸商圈——復(fù)合商務(wù)形商業(yè),白浪河廣場以及白浪河?xùn)|岸，正是目前市政府著力改造的項目，可以見到已初具模型，政府下決心把它打造成濰坊的一張名片。和平路以西作為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，短時期內(nèi)不具備大面積結(jié)構(gòu)調(diào)整的條件，或者說改造成本太高，東岸這個以CBD為推廣概念的商務(wù)綜合體項目更象一個大購物中心，這一個巨大的購物中心

45、形成了多種業(yè)態(tài)、多種經(jīng)營模式的休閑旅游購物區(qū)。在辦公、居住、餐飲、休閑、購物、娛樂、旅游、文化、藝術(shù)等領(lǐng)域全面發(fā)光，會吸引到這座城市中新一代消費族群。泰華城在中間起一個銜接作用，把南面的銀座購物中心與北面的三聯(lián)家電、國美家電聯(lián)結(jié)成一個完整的購物鏈，與勝利街以南的風(fēng)箏購物公園和白浪河?xùn)|岸的景觀式主題休閑娛樂項目一并組成一個現(xiàn)代流派的消費社區(qū)。,白浪河?xùn)|岸商圈,3、新華路商圈——賣場型集中商業(yè),從白浪河?xùn)|去，用不了10分鐘車程，就到了濰

46、坊市區(qū)的另一個消費旺盛區(qū)域——新華路。從福壽街至勝利街不過2公里路段，聚集了利群、WAL-MART、中百佳樂家三大賣場，經(jīng)營面積均在2萬㎡以上，除利群兼有少許百貨店的功能外，其他兩家均屬于典型的超市業(yè)態(tài)。每隔500米就遇到一家超市大賣場，不僅在全山東少見，可能在全國也罕有。 此外這條路上還有圣榮集團打造的名品折扣廣場等，商業(yè)密度大、同質(zhì)化強。,新華路商圈,4、新東區(qū)商圈——新城市中心商業(yè)區(qū),新東區(qū)商圈,近年來，濰坊隨著市委、

47、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開始迅猛發(fā)展，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認的城市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域，成為濰坊市高消費居住人群聚集居住的地方。據(jù)統(tǒng)計東部高新區(qū)已新增住宅1.5萬多套，新增高檔消費人群5萬余人。除上述新華路的幾大巨頭入駐，另外，市政府人民廣場的西側(cè)，崛起的22萬平方米的商業(yè)廣場——財富廣場，政府已將其列為2005年濰坊市城市建設(shè)重點工程項目。成型的商業(yè)配套，巨大的居民需求，加上現(xiàn)在的良好環(huán)

48、境基礎(chǔ)，東部核心商圈初步形成。,時代財富廣場,一、項目概況二、項目規(guī)劃建議,,第三部份:項目分析及規(guī)劃建議,從全國的房地產(chǎn)市場來劃分的話，我認為濰坊的房地產(chǎn)市場可以劃分到三類城市之列，可以和福州、濟南等省會城市同為一類，其城市有三類城市的許多相同之處,人口：全市人口達到850萬人，其中市區(qū)常住人口近100萬人，人口規(guī)模相當(dāng)大，為房地產(chǎn)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。經(jīng)濟：全市的經(jīng)濟發(fā)展比較好，處于山東省的第四位，僅次于青島、濟南、煙臺，2005年濰

49、坊市生產(chǎn)總值完成1471.2億元人均ＧＤＰ達到17279元（按現(xiàn)行匯率折算為2141美元）。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：2006年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資98.4億元，比上年增長24.6%，其中住宅投資64.1億元，增長28.1%。全年商品房銷售額73.5億元，比上年增長20.2%。建筑業(yè)較快發(fā)展。2006年，全市資質(zhì)以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值228.2億元，增長27.6%；全員勞動生產(chǎn)率117052元/人，增長23.6%。實行投標承包工程面積200

50、2.2萬平方米，增長16.5%，占施工工程面積的80.5%。,項目位于濰坊市奎文區(qū)，屬東南區(qū)全新開發(fā)區(qū)域，健康街與鳶飛路交匯處，是未來城市發(fā)展的重心，距市中心約3公里路程。項目規(guī)劃東至鳶飛路，南至健康東街，北鄰幸?；▓@（康城生活廣場），西鄰濰坊市紡織品進出口公司及濰坊市奎文區(qū)幸福街小學(xué)，（屬草廟子村城中村改造項目），占地117.4畝，凈用地面積75666平方米?？刂菩灾笜耍喝莘e率：≤2.6建筑密度： ≤24%綠化率：≥30%

51、項目的開發(fā)形態(tài)上，以住宅為主商業(yè)為輔的開發(fā)設(shè)想。,項目概況,其他規(guī)劃要求： 沿鳶飛路、健康東路主體建筑不低于35米，轉(zhuǎn)角主體建筑不低于50米。高層正面間距大于30米，側(cè)向間距不低于13米，出入口為東向、南向，配建停車場停車率100%，地面停車率≥6% ≥10%。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配建2700平米8班幼托一處。,項目優(yōu)勢,位置優(yōu)越：項目處于濰坊市區(qū)的東南部，鳶飛路與健康街交匯處，距城市CBD僅3公里路程，是目前濰坊房地產(chǎn)開發(fā)的熱

52、點區(qū)域。,,本案,,項目優(yōu)勢,市政配套：項目周邊市政配套相對比較齊全，其幅射半徑周圍遍布著各類市政配套系統(tǒng)。其中包括奎文區(qū)政府、實驗小學(xué)、市直機關(guān)幼兒園、濰柴醫(yī)院、帛方醫(yī)院、濰坊眼科醫(yī)院、十四中、人民醫(yī)院、二中、濰坊醫(yī)學(xué)院等著名學(xué)府及醫(yī)療機構(gòu)。,,健 康 街,本案,幸福街小學(xué),銀行、加油站近在咫尺，汽配城就在對面。,項目優(yōu)勢,交通方便：項目處于兩大主干道健康街與鳶飛路的交匯處，民生街、幸福街、南樂道街、廣文街瀕臨左右，健康街路面

53、寬敞，形象卓越，地塊交通四通八達，出入方便，公交發(fā)達（1路、6路、12路、32路、33路、35路、81路、69路等八條主要公交路線經(jīng)過地塊），特別適合居住。,項目優(yōu)勢,環(huán)境怡人：項目地塊臨近虞河水系景觀園林，且項目本身臨健康街帛方外圍就為政府修建生態(tài)園林景觀小品，綠郁蔥蔥，清新生活倍感愜意。,項目優(yōu)勢,項目的位置奎文東南方城區(qū)主干道健康街、鳶飛路交匯位置，距CBD十分鐘車程，道路四通八達，并享有周邊天然怡人景觀，區(qū)位優(yōu)勢明顯。地塊相

54、對方整，地塊面積較大有利于規(guī)模開發(fā)。地塊周邊是濰坊市近年房地產(chǎn)開發(fā)相對比較熱的區(qū)域，特別是項目北面已形成中高檔住宅區(qū)。地塊周邊配套齊全，學(xué)校、醫(yī)療、銀行、飲食、汽配城近在咫尺。,項目劣勢,周邊的商業(yè)并不是十分發(fā)達，僅鳶飛路略顯一些商業(yè)氛圍，距到達比較成熟的商業(yè)中心還有一定的距離，健康街路面寬敞，更不利于商業(yè)進行。地塊目前未拆遷，今后拆遷的難度大小以及居民的安置將影響到項目的開發(fā)進度。對該區(qū)域的引導(dǎo)也存在難度，讓濰坊市民認

55、可該區(qū)域的居住價值，需要開發(fā)商的投入和政府的輿論規(guī)劃等支持。北方人購房需求相對比較溫和，比較喜愛看現(xiàn)房。項目隔壁臨近健康汽配老城，附帶草廟子村的老房影響整體視覺形象。交通局停車場將給本項目形象上帶來硬傷。,交通局停車場,健康汽配城,草廟子村,,項目契機,北面幸福街康城生活廣場項目建設(shè)有5000平米超市，將給本地塊帶來較大的商業(yè)機會；南對面濰洲路盛和尚城規(guī)劃二期建設(shè)2萬平米大型商場，并與佳樂家簽訂了意向協(xié)議； 本

56、項目預(yù)計于2009年第一期開盤，以上二者相對呼應(yīng)，對地塊商業(yè)增值及居住起了較大的影響。 與本案相鄰的草廟子村城中村改造項目正在進行，老房及健康汽配城將被搬遷，離理想化形象已經(jīng)不遠。 草廟子村概況：350戶，1200人，總占地面積151畝，規(guī)劃建筑面積19.2萬平米。 但自7月4日始拆遷未能執(zhí)行，原因是一些釘子戶價錢問題未做好協(xié)調(diào)。,周邊競爭樓盤,香格里。晶座地理位置：奎文區(qū)健康街與虞河路交叉

57、口東200米路北建筑類別：高層3幢、多層1幢 樓層狀況：高層18層，多層4層容積率：3.5均價：3200/平方周邊配套：中小學(xué):勝利東小學(xué),廣文中學(xué),綜合商場:南下河水產(chǎn)蔬菜市場,新華路酒水市場,醫(yī)院:濰坊市人民醫(yī)院,新華口腔醫(yī)院,其他:東方好萊塢 公交路線：可乘坐6、12、31、32路公交車到蒯大夫燒傷研究所下車 開發(fā)商：濰坊英洲置業(yè)有限公司物業(yè)類別：商住兩用戶型面積：30－130平米建筑設(shè)計：上海建筑設(shè)計研究院有

58、限公司物業(yè)費：0.75 公攤：20裝修狀況：毛坯,項目賣點：香格里晶座屬濰坊市重點招商引資項目，位于奎文區(qū)，南臨健康東街，距生態(tài)景觀河流——虞河僅有百米之遙，18層高層可觀景，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、汽配市場、南下河市場、文化路餐飲娛樂街等周邊配套設(shè)施齊全，交通方便，社區(qū)配備充足的地下車位。項目劣勢：綠化率雖說30%，但從總平圖中看不出來，綠化率嚴重不足，住宅景觀是個缺陷。與本案關(guān)系：與本案相隔較近。,現(xiàn)場實景圖,周邊競爭樓盤,盛世

59、豪廷地理位置：奎文區(qū)文化路66號,勝利街以南300米，文化路以西建筑類別：多層1棟,高層8棟 樓層狀況：多層為6層帶閣樓,4#12層,7#15層,6#16層,1.3.5.8.9#18層容積率：2.09綠化率：42%均價：住宅3300/平方，沿街商業(yè)：10000/平方，內(nèi)街商業(yè)：6100/平方周邊配套：小區(qū)內(nèi)部配套:幼兒園、醫(yī)療所、籃球場、羽毛球場、游泳池、多功能會所中小學(xué):實驗小學(xué)、日向友好小學(xué)、奎文區(qū)實驗中學(xué)、濰坊二

60、中、濰坊醫(yī)學(xué)院幼兒園:市直機關(guān)幼兒園綜合商場:中百佳樂家、沃爾瑪、盛世商業(yè)公園醫(yī)院:人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院其他:濰坊少年宮、市博物館公交路線：乘坐公交車66路、20路、環(huán)16路、環(huán)32路到盛世豪廷站下車開發(fā)商：濰坊家豪置業(yè)有限公司主力戶型：100－150物業(yè)費：0.75 裝修狀況：毛坯,項目概況：盛世豪廷由濰坊市三大交通干道（勝利街、文化路、健康街）圍繞。是由香港家豪企業(yè)集團投資2億美元，由濰坊家豪置業(yè)有限公司與中上虞

61、河村合作開發(fā)。盛世豪廷占地325畝，總建筑面積50萬平方米，主要由高檔住宅區(qū)濠景苑、匯景苑、虞景苑和綜合商務(wù)區(qū)盛世商業(yè)公園構(gòu)成，目前是濰坊最大的城中村改造項目之一。盛世豪廷家門口的大花園——虞河，是濰坊市政府耗資3億全面重點打造的城市景觀區(qū)，完工之后河面寬達60米，兩岸各配套30米綠化景觀帶。是開放式的綠色生態(tài)公園。,,周邊競爭樓盤,康城生活廣場地理位置：奎文區(qū)幸福街鳶飛路口 建筑類別：11層酒店式公寓 均價：酒店式公寓精裝

62、房3300/平方，小高層住宅均價3000/平方周邊配套：中小學(xué):濰坊十四中,醫(yī)院:濰坊眼科醫(yī)院、市人民醫(yī)院,其他:市農(nóng)業(yè)局、市林業(yè)局商業(yè)形態(tài)：5000平米現(xiàn)代化大型超市及獨立沿街商鋪公交路線：乘坐公交車66路、20路、環(huán)16路、環(huán)32路到盛世豪廷站下車主力戶型：40平米精裝小戶型物業(yè)費：1元裝修狀況：酒店式公寓精裝 住宅毛坯開發(fā)商：圣泰置業(yè),總建筑面積:32184.60平方米開工時間:2006-9-18竣工時間:

63、2007-12-30總戶數(shù):330,周邊競爭樓盤,領(lǐng)秀華城地理位置：奎文區(qū)健康東街與濰洲路交叉口東南角 建筑類別：多層為主、小高層為輔 均價：小高層住宅均價3000左右/平方周邊配套：中小學(xué):濰坊十四中,幸福街小學(xué)，醫(yī)院:濰坊眼科醫(yī)院、市人民醫(yī)院總占地面積：260000平方米樓層情況：多層5層、小高層14層公交路線：乘坐32路公交車到濰州路口下車 開發(fā)商：濰坊永成房產(chǎn)主力戶型：90－140平米物業(yè)費：多層0.4元

64、，小高層0.8元綠化率：42%裝修狀況：毛坯賣點：周邊配套，20000平米中軸景觀，看房觀光車一輛劣勢：項目外立面太過普通，多層小高層建筑在中心區(qū)域不顯檔次。商業(yè)：社區(qū)配套商鋪，沿街店面，店面價值：7200/平方,項目就在本案斜對面,周邊競爭樓盤,盛和尚城地理位置：奎文區(qū)健康東街與濰洲路交叉口南300米 建筑類別：一期3幢多層均價：未出 項目概況：項目位于濰州路南段，北臨濰棉路，南靠光明街，西至濰州路，交通便利，出

65、行通暢。項目總規(guī)劃用地面積80余畝，規(guī)劃總建筑面積約17萬平米。社區(qū)分三期開發(fā)，集居住、購物、休閑、辦公等各項功能為一體。六層帶電梯多層住宅，多層框架結(jié)構(gòu)，打破以往多層原始傳統(tǒng)，92－124平米主力戶型，大飄窗、觀景陽臺、步入式衣帽間，空中花園－3000平米原創(chuàng)立體景觀組合，4大景觀組團。2萬平米商場規(guī)劃已與佳樂家簽定了意向合作協(xié)議。開發(fā)商：濰坊圣達房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計：濰坊市規(guī)劃設(shè)計研究院項目優(yōu)勢：佳樂家的入駐，擴充增值空間；劣勢

66、：多層體驗不到高檔調(diào)性,與本案關(guān)系：與本地塊相鄰。該案周邊配套齊全是該項目的最大優(yōu)勢。,濰坊高檔印象樓盤,丹桂里地理位置：奎文區(qū)東風(fēng)東街與新華路交叉口（原紡織學(xué)院地塊）建筑類別：高層22幢總建筑面積：212410平米占地面積：92353平米總戶數(shù)：1970戶停車位：一期322個停車位售價：8萬元/位容積率：2.3綠化率：50.2%均價：3500/平方周邊配套：小區(qū)內(nèi)部配套:社區(qū)底商、幼兒園、四星級會所,綜合商場:

67、佳樂家、沃爾瑪、利群,銀行:工行、農(nóng)行、交行、商行,其他:紡織職業(yè)學(xué)院公交路線：乘坐環(huán)32路、53路、56路公交車到紡校下車即可 開發(fā)商：崇德置業(yè)戶型面積：100－130平米裝修狀況：菜單式,丹桂里概況,丹桂里是一個花園式酒店服務(wù)社區(qū)?；▓@式酒店服務(wù)參照酒店服務(wù)制定，對象主要是高級公寓/住宅用戶。丹桂里在設(shè)計中掌握了景觀的時間性，而且不斷地直至主動地、充分地利用和把握自然性的天時之美，使“良辰”和“美景”互相融合，時間和空間

68、相互交感，共現(xiàn)“與天地合其德”，“與四時合其序”的美。建筑與園林融于一體，是謂：城市山林；意境與功用并歸其間，是謂：水墨丹桂。在住宅的具體的各個功能空間分布中，丹桂里把握了如下幾個基本的原則：實用性、安全性、靈活性與可變性、經(jīng)濟性和藝術(shù)性。實用性是指住宅要實用、大小要適宜、功能要合理、要舒適溫馨，真正成為人們居住的港灣。住宅還要有一定的靈活性，以便根據(jù)生活要求靈活改變使用空間，滿足不同對象的生活需要；靈活性的另一體現(xiàn)就是可改性，因為家

69、庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)是變化的，生活水平與科技水平也不斷提高，戶型應(yīng)符合可持續(xù)發(fā)展的原則，用合理的結(jié)構(gòu)體系提供一個大的空間，留下調(diào)整與更新的余地。丹桂里花園式酒店服務(wù)社區(qū)?；▓@式酒店服務(wù)參照酒店服務(wù)制定，對象主要是高級公寓/住宅用戶。其服務(wù)注重諧和、生態(tài)，全面而又多樣化，滲入業(yè)主每一服務(wù)需求之中。,個人點評： 走進丹桂里，從銷售中心就能體驗其高貴、溫馨、詳和之氣，小橋景觀，鋼琴演奏，格局中透著一股王者之風(fēng)。再看沙盤，高