稅收、出讓金與政府轉(zhuǎn)型

1、經(jīng)濟(jì)雜談?wù)憬?cái)稅與會(huì)計(jì)54JINGJIZATANZJ經(jīng)濟(jì)雜談陰盛立中土地增值稅效應(yīng)自年初政府出臺(tái)的調(diào)控樓市政策成效不彰后，在最近關(guān)于動(dòng)用稅收工具遏制房?jī)r(jià)的討論中，一眾經(jīng)濟(jì)學(xué)人眾星捧月般地把土地增值稅鼓搗出來(lái)，甚至把土地增值稅提升至房?jī)r(jià)絞肉機(jī)的高度。一時(shí)間，土地增值稅效應(yīng)在媒體上持續(xù)發(fā)酵，成為眾望所歸。如有人撰文稱，如果政府既不想改變土地供應(yīng)制度以上演樓市版“大小非解禁”樓價(jià)重估的好戲，又想力圖避免新一輪樓市瘋狂，抑制房?jī)r(jià)上升過(guò)快，為今之

2、計(jì)，從嚴(yán)征收土地增值稅幾乎是唯一的殺手锏。且讓我們看看土地增值稅是如何運(yùn)轉(zhuǎn)的。我國(guó)的土地增值稅自開(kāi)征以來(lái)，對(duì)這塊稅收實(shí)行的是預(yù)繳制，按照商品房銷售收入1%左右的稅率按月（或季）預(yù)征，等項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。現(xiàn)實(shí)中，部分地區(qū)為圖管理上的便利，長(zhǎng)期對(duì)土地增值稅不進(jìn)行清算。由此，土地增值稅預(yù)征率的作用凸顯出來(lái)。較高的土地增值稅預(yù)征率可以起到收緊行業(yè)銀根作用，對(duì)開(kāi)發(fā)高端房產(chǎn)項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定影響。然而，嚴(yán)格土地增值稅清算或提高預(yù)征

3、率是否就抓住了開(kāi)發(fā)商的要害，讓他們的“大腦”和“眼球”隨之跟過(guò)來(lái)，確實(shí)是一件頗有爭(zhēng)議的事情?，F(xiàn)實(shí)中，長(zhǎng)期不對(duì)已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，原因很多。稅收預(yù)征制管理簡(jiǎn)單，稅收成本低，對(duì)相關(guān)方還有很多“額外”好處。比如，稅收預(yù)征制有較大隨意性，為稅收討價(jià)還價(jià)預(yù)留了難以想像的空間。而在稅收實(shí)務(wù)中，土地增值稅又是一個(gè)較難把握的稅種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般都較長(zhǎng)，分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等增加了稅收清算的難度。而開(kāi)發(fā)商為規(guī)避稅收（不僅僅是土地

4、增值稅）使用的最拿手的避稅衍生工具無(wú)非就是做大自有的建安企業(yè)，或成立裝飾公司，通過(guò)這些關(guān)聯(lián)企業(yè)，構(gòu)筑起一道房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本防火墻，把外人的視線搞得云山霧罩。讓開(kāi)發(fā)商多繳稅，對(duì)于樓市到底是大好還是大壞，不能僅用簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)符號(hào)去推定。開(kāi)發(fā)商少繳土地增值稅能夠增厚商人的腰包沒(méi)錯(cuò)，但是交足土地增值稅并不意味著能降房?jī)r(jià)，這完全是兩碼事。從理論上講，嚴(yán)格土地增值稅清算不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了稅款，而清算是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或

5、大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，清算不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的既得利益起到傷筋動(dòng)骨的作用，對(duì)房?jī)r(jià)更是影響甚微。深圳市于2008年7月曾一度將土地增值稅預(yù)征率調(diào)高了一至兩倍，但仍然沒(méi)能阻住脫韁的房?jī)r(jià)就是一個(gè)明證。如果說(shuō)，嚴(yán)管土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)有影響的話，應(yīng)該是正相關(guān)關(guān)系———助推房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升，為開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)提供口實(shí)，而不是相反。開(kāi)發(fā)商品房的利潤(rùn)是可控的，開(kāi)發(fā)商會(huì)窮盡一切辦法將增加的稅費(fèi)與百姓的住房鏈接，這幾乎也是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)順?biāo)浦鄣挠螒蛞?guī)則

6、。說(shuō)白了，資本具有嗜血性。一方面，開(kāi)發(fā)商會(huì)把自身應(yīng)承擔(dān)（甚至預(yù)期或?qū)⑻岣撸┑亩愗?fù)竭盡所能地整到消費(fèi)者頭上，從而進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)；另一方面，開(kāi)發(fā)商抑或采取更加壯烈的方式逃稅，使政府收入減少。像其他稅種一樣，土地增值稅在稅收管理上也確實(shí)存在諸多漏洞。有媒體稱，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)稅總局公布的數(shù)據(jù)，近10年來(lái)全國(guó)已納土地增值稅稅額僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售額的1.29%。開(kāi)發(fā)商一方面賺取暴利，一方面又不愿多繳稅，這當(dāng)然不為政府所樂(lè)見(jiàn)，也會(huì)進(jìn)一步助長(zhǎng)社會(huì)

7、仇富心理。為此，4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)的“新國(guó)十條”指出，稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。有必要確認(rèn)的一點(diǎn)是，在未來(lái)房地產(chǎn)稅制全面改革安排中，土地增值稅將失去存在的理由。物業(yè)稅的正式推出應(yīng)經(jīng)濟(jì)雜談?wù)憬?cái)稅與會(huì)計(jì)55ZJJINGJIZATAN經(jīng)濟(jì)雜談該是取消土地增值稅的時(shí)間之窗。出讓金要要要現(xiàn)實(shí)中的困惑土地從沒(méi)有像今天這樣可愛(ài)得發(fā)燙。經(jīng)營(yíng)土地絲毫

8、不遜于開(kāi)一家印鈔廠，賣地是成本最低的印鈔機(jī)。而即將進(jìn)行的房地產(chǎn)稅改革中最大懸念無(wú)疑是土地出讓金的未來(lái)歸宿。人們已經(jīng)購(gòu)置商品房的價(jià)格中包含了若干年的土地出讓金，開(kāi)征物業(yè)稅后，這塊土地金怎么辦？土地出讓金未來(lái)走向何處？把土地出讓金這個(gè)怪物整合到未來(lái)的物業(yè)稅中是一種最優(yōu)選擇。不過(guò)，按照中國(guó)人屢試不爽的壞運(yùn)氣定律，事情可能多糟糕，往往就會(huì)多糟糕。從目前政府層面釋出的種種房地產(chǎn)稅改革安排的信號(hào)中，將來(lái)在房子保有環(huán)節(jié)設(shè)置的新房產(chǎn)稅最有可能的方式會(huì)選

9、擇“費(fèi)加稅”。換言之，地方政府作為土地批發(fā)商的角色至少暫時(shí)不會(huì)與稅收新政共進(jìn)退。在中國(guó)財(cái)稅體制未全面改革前，土地出讓金不會(huì)貿(mào)然取消———來(lái)自地方政府的阻力畢竟太大了———端掉了人家的印鈔廠，無(wú)異于踹了地方政府的飯碗。相關(guān)部門不耐其厭地反復(fù)向人們宣傳，租與稅兩者不存在所謂不可克服的法理障礙和重復(fù)征收問(wèn)題，房地產(chǎn)稅和土地出讓金一個(gè)是“稅”，一個(gè)是“租”。物業(yè)稅由不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人繳納，國(guó)家憑借的是社會(huì)管理者的政治權(quán)力。只不過(guò)，在中

10、國(guó)，這項(xiàng)通常可以按年收取的租金一次性被收完了。不過(guò)，中國(guó)人民大學(xué)的岳樹(shù)民教授日前公開(kāi)表示不認(rèn)同上述觀點(diǎn)。岳樹(shù)民認(rèn)為，在開(kāi)征房產(chǎn)稅前，必須由中央政府出面，對(duì)現(xiàn)有商品房國(guó)有土地使用權(quán)的期限及其期滿后的續(xù)期給出明確的法律規(guī)定；否則，開(kāi)征新稅“名不正言不順”。美國(guó)最高法院前大法官本杰明曾有句名言：“稅收的合法性取決于其實(shí)質(zhì)，而不是其名稱?！庇腥艘会樢?jiàn)血地挑明，把名稱定為物業(yè)稅的核心是繞開(kāi)地權(quán)問(wèn)題，畢竟你擁有若干年的房子產(chǎn)權(quán)。沒(méi)有土地權(quán)的建筑物，

11、在香港叫物業(yè)，所以當(dāng)初相關(guān)部門提出的是要“研究開(kāi)征物業(yè)稅”。這樣的一個(gè)物業(yè)稅固然有點(diǎn)不倫不類，但是可以準(zhǔn)確地表達(dá)其蘊(yùn)涵的內(nèi)容。在實(shí)際操作中，鑒于我國(guó)目前住房產(chǎn)權(quán)類型極為復(fù)雜，如果改革不觸及土地出讓金，未來(lái)的物業(yè)稅稅率應(yīng)該是超低水平的。除了居民第一套自住房免稅外，其他普通住房的物業(yè)稅稅率也不宜訂得過(guò)高。其中的部分原因還是這個(gè)“中國(guó)特色”的土地出讓金在里面攪和著，不得不考慮。如此一來(lái)，物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的作用會(huì)被打一個(gè)大的折扣。作為過(guò)渡措施，一個(gè)

12、比較靠譜的辦法是，把土地出讓金隨物業(yè)稅按年分次征收。這樣做一方面可以降低住房成本，另一方面政府同樣可以享受未來(lái)土地增值的好處。只不過(guò)，如此一來(lái)，對(duì)于那些急功近利者而言，可能會(huì)感到暫時(shí)的手頭不寬綽，這也是土地出讓金改革的最大難點(diǎn)。重構(gòu)地方財(cái)稅體系國(guó)務(wù)院近日下發(fā)的《2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》提出，要“深化財(cái)稅體制改革，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統(tǒng)一的公共預(yù)算體系，完善轉(zhuǎn)移支付制度，健全省以下財(cái)政管理體制”。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭

13、人日前也撰文稱，今年將在統(tǒng)一稅政前提下，研究賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)。涉房稅收對(duì)地方財(cái)政的影響一直較大，土地出讓金更是地方政府財(cái)政收入的大頭，包括賣地等雜七雜八的涉房稅費(fèi)收入占地方政府財(cái)稅收入的近半數(shù)。這也是地方政府對(duì)經(jīng)營(yíng)土地偏愛(ài)的關(guān)鍵原因。而目前我國(guó)兩個(gè)僅有的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，2009年，城鎮(zhèn)土地使用稅完成920.97億元，房產(chǎn)稅完成803.64億元，兩個(gè)稅種占地方本級(jí)收入的比重僅5.3%。經(jīng)營(yíng)城市地方政府是獲取土

14、地出讓金的最大機(jī)會(huì)成本。目前我國(guó)地方政府的財(cái)政基本屬于“吃飯財(cái)政”，預(yù)算內(nèi)收入的大部分用于維持龐大的行政運(yùn)營(yíng)體系。而城市基礎(chǔ)建設(shè)資金主要靠收費(fèi)（包括土地出讓金）和舉債。地方政府在預(yù)期收入下降時(shí)，或減少城市建設(shè)，或舉債支出，增加銀行借款。銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2009年末，地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.4%。瑞銀的一項(xiàng)研究認(rèn)為，到2010年底，地方政府債務(wù)或?qū)⒊^(guò)11萬(wàn)億元，逾GDP的30%。如果土地出讓收入下降，受

15、影響最大的是土地開(kāi)發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。我們可以把即將進(jìn)行的房地產(chǎn)稅改革作為一個(gè)突破口，根據(jù)事權(quán)確定財(cái)政收入的支配權(quán)，重新劃分稅權(quán)賦予地方合理的財(cái)政來(lái)源，一攬子解決地方的財(cái)源頑疾。去年9月，清華大學(xué)中國(guó)金融研究中心進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)研顯示，在中國(guó)城鎮(zhèn)家庭的資產(chǎn)構(gòu)成中，房產(chǎn)是最主要的資產(chǎn)，占比高達(dá)62.72%。上述龐大的個(gè)人資產(chǎn)無(wú)疑是物業(yè)稅錨定的主要標(biāo)靶。而地方政府由此也會(huì)得到穩(wěn)定的稅源支撐。這也是物業(yè)稅醞釀推出的初衷。作為一級(jí)地方政府，應(yīng)該盡