實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳價(jià)值和資源的最佳配置——上海商務(wù)中心探索資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)新路子

1、《華東經(jīng)濟(jì)管理》一九九七年第六期(總第54期)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳價(jià)值和資源的最佳配置——上海商務(wù)中心探索資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)新路子□王楓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售、重組等交易形式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳價(jià)值和資源的最佳配置的經(jīng)營(yíng)行為。其意義是既滿足了供方的需要使死的資產(chǎn)變活、不良的資產(chǎn)變?yōu)檩^優(yōu)良又滿足了需方的需要調(diào)整結(jié)構(gòu)拓展市場(chǎng)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。因此以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳價(jià)值和資源的最佳配置為目的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)已成為工商企業(yè)界日益關(guān)注的熱門課題。

2、處在國(guó)企改革前沿的上海商業(yè)企業(yè)一致認(rèn)識(shí)到尋找公有制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代企業(yè)制度、企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制和運(yùn)用資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要性和必要性。企業(yè)只有探索資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)新路子才能盤活存量資產(chǎn)提高資產(chǎn)利用率促使國(guó)有資產(chǎn)的保值增值從而使企業(yè)“蛋糕”迅速做大。上海商務(wù)中心股份有限公司(下簡(jiǎn)稱商務(wù)中心)和本市諸多工商企業(yè)從上述論點(diǎn)中得到很大的啟迪。在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域商務(wù)中心實(shí)施了“一、三、二”經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。即一個(gè)中心:以經(jīng)濟(jì)效益為中心三個(gè)重

3、頭:資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品經(jīng)營(yíng)、多元經(jīng)營(yíng)二手抓:物業(yè)管理、市場(chǎng)管理。一、以經(jīng)濟(jì)效益為中心確定功能眾所周知每個(gè)企業(yè)都面臨從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制轉(zhuǎn)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制從外延式的粗放型經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)方式的兩個(gè)轉(zhuǎn)變。據(jù)此資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就是要以經(jīng)濟(jì)效益為中心實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提高整個(gè)社會(huì)的配置效益。商務(wù)中心是由13家股東單位募集3億元組建起來的股份制公司一期工程10億投資中7億元是銀行貸款。商務(wù)中心有它得天獨(dú)厚的固定資產(chǎn)即有形資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)同時(shí)又有較高

4、社會(huì)知名度、良好企業(yè)形象等無形資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)。用10億元投資建造起來的15萬平方米的交易大廈、商務(wù)大廈和綜合大廈是上海商業(yè)的標(biāo)志性建筑。交易大廈建筑面積715萬平方米6個(gè)層面是硬件設(shè)施一流的交易、展示中心還擁有多功能廳、國(guó)際會(huì)議廳、貴賓室等大小會(huì)議室的高級(jí)會(huì)務(wù)區(qū)。商務(wù)大廈建筑面積615萬平方米41層是現(xiàn)代化、智能化的高級(jí)寫字樓成為中外客商理想的辦公場(chǎng)地。綜合大廈建筑面積7千平方米6層設(shè)有商場(chǎng)、餐廳、客房、辦公用房、廣告公司等。如何確定經(jīng)營(yíng)功能

5、定位商務(wù)中心經(jīng)過探索從發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度考慮最后確立了以效益為中心的功能定位。堅(jiān)持效益第一全面盤活商務(wù)大廈資產(chǎn)啟動(dòng)交易大廈專業(yè)市場(chǎng)有助于提高國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)行的質(zhì)量解決國(guó)有資產(chǎn)管理中存在的結(jié)構(gòu)不合理、運(yùn)營(yíng)效益不高、企業(yè)缺乏后勁等弊端。二、以盤活資產(chǎn)為龍頭三頭并進(jìn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是比單純的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)層次更高的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因?yàn)楦愫觅Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮國(guó)有經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)作用也有利于防止國(guó)有資產(chǎn)隱性流失促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

6、商務(wù)中心具有10億元的固定資產(chǎn)但如果資產(chǎn)不盤活不提高資產(chǎn)利用率資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮不出來企業(yè)的負(fù)債率仍將居高不下新企業(yè)會(huì)重蹈老企業(yè)的覆轍。因此盤活商務(wù)大廈、交易大廈資產(chǎn)成了迫在眉睫的“重中之重”工作資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是商品經(jīng)營(yíng)、多元經(jīng)營(yíng)的前提和條件只能把死的資產(chǎn)變成活的不良的資產(chǎn)變成較優(yōu)良的才能帶動(dòng)商品經(jīng)營(yíng)和多元經(jīng)營(yíng)一方面滿足市場(chǎng)需要另一方面向市場(chǎng)要效益從而使整個(gè)商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)機(jī)制步入良性循環(huán)軌道。1、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中扮演

7、著更重要的角色而商務(wù)中心的房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)又為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了機(jī)遇。首先通過租售商務(wù)大廈迅速盤活資產(chǎn)降低負(fù)債率。1996年商務(wù)中心經(jīng)過不懈努力租售商務(wù)大廈大部分房產(chǎn)回籠資金3183億元企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債由原來的75%下降至61%企業(yè)減輕了債務(wù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)客戶大量進(jìn)駐商務(wù)大廈促進(jìn)了商務(wù)中心人氣的集聚帶動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。其次通過盤活資產(chǎn)交易大廈確保資產(chǎn)的保值增值。以中外合作、跨省市聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)、招商、租賃等形式啟動(dòng)了特大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市、家電城、家具城等專業(yè)市場(chǎng)。不

8、僅吸收了外資優(yōu)化了資產(chǎn)組合借鑒了國(guó)外先進(jìn)的商業(yè)管理技術(shù)和經(jīng)營(yíng)方式而且確保每年有較高的資產(chǎn)回報(bào)率使國(guó)有資產(chǎn)保值增值得到兌現(xiàn)。2、商品經(jīng)營(yíng)。商務(wù)中心商品形成何種形態(tài)的格局我們認(rèn)為應(yīng)是集購(gòu)物、展示、交易、商品、信息定于一體的內(nèi)貿(mào)中心其依據(jù)是:第一去年年初上海市政府明確提出“要加快上海商務(wù)中心的功能開發(fā)吸引工商企業(yè)進(jìn)場(chǎng)交易”以發(fā)揮工商聯(lián)手、商貿(mào)結(jié)合集中展示、規(guī)模銷售中外新品名品精品的功能。第二圍繞以住房為中心的消費(fèi)熱點(diǎn)開設(shè)與住房相配套的家電、家

9、具專業(yè)市場(chǎng)吸引上海及全國(guó)各地廠商、貿(mào)易商前來展示銷售以順應(yīng)上海商業(yè)發(fā)展的方向。第三根據(jù)商務(wù)中心周邊地區(qū)達(dá)40多萬居民、消費(fèi)量大毗鄰內(nèi)環(huán)線高架道路、交通便捷、方便購(gòu)物等特點(diǎn)開設(shè)上海83最大的倉(cāng)儲(chǔ)式超級(jí)市場(chǎng)以及吸納銀行、郵局、航空、鐵路售票、彩擴(kuò)、洗染、維修、書店、畫廊等配套服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以滿足消費(fèi)者的需求。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、分析、綜合我們最后確定了這樣一個(gè)思路:以中外合作、聯(lián)營(yíng)、招商、租賃等商品經(jīng)營(yíng)形態(tài)在交易大廈集聚不同的商品形態(tài)形成與眾不

10、同的商品經(jīng)營(yíng)格局開設(shè)與市民日常生活密切相關(guān)的超級(jí)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)開設(shè)隨市民居住條件改善與住房相配套的家電、家具專業(yè)市場(chǎng)。一是中外合作形式。在交易大廈一、二樓建立商務(wù)中心與韓國(guó)新世界百貨公司合作經(jīng)營(yíng)的上海商務(wù)世界百貨有限公司。營(yíng)業(yè)面積2萬平方米一樓開設(shè)“易買得”(EVERYDAYLOWPRICE)特大型倉(cāng)儲(chǔ)式超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)上萬種食品、日用百貨商品。二樓開設(shè)百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)名牌服裝、皮革制品、照相器材等商品。二是招商、自營(yíng)形式。在交易大廈三樓開設(shè)目

11、前上海規(guī)模最大、品種最多、價(jià)格最低的家電專業(yè)市場(chǎng)。通過招商吸納了100多家家電生產(chǎn)廠、貿(mào)易商進(jìn)場(chǎng)交易商務(wù)中心的自營(yíng)亦占一定份額。通過對(duì)大型商廈“經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化、管理商場(chǎng)化”新經(jīng)營(yíng)機(jī)制的探索家電城日趨顯示旺盛的生命力。從去年9月家電城正式開業(yè)至今已實(shí)現(xiàn)銷售額7197億其中彩電、激光影蝶機(jī)在上海80家億元商場(chǎng)銷售量和銷售額排名連續(xù)幾個(gè)月名列第一。走工商聯(lián)手、商貿(mào)結(jié)合之路實(shí)施品牌策略重振國(guó)貨名品塑造集購(gòu)物、瀏覽、休息一體的經(jīng)營(yíng)空間打“中華牌”把家

12、電城建成集中展示銷售全國(guó)及上海家電名特優(yōu)新產(chǎn)品的窗口和舞臺(tái)成為上海商務(wù)中心家電城鮮明的經(jīng)營(yíng)特色。三是聯(lián)合經(jīng)營(yíng)形式。在交易大廈四、五、六三個(gè)樓層215萬平方米場(chǎng)地開設(shè)家具專業(yè)市場(chǎng)。商務(wù)中心堅(jiān)持打“中華牌”貫徹市政府提出的上海搭臺(tái)、全國(guó)唱戲的市場(chǎng)戰(zhàn)略與吉林省長(zhǎng)春市吉盛偉邦家具集團(tuán)聯(lián)營(yíng)組建吉盛偉邦上海家具裝飾博覽中心通過滬吉兩地經(jīng)濟(jì)協(xié)作優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)匯聚中外名廠新品常年展示規(guī)模銷售顯示出規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)被視為上海家具市場(chǎng)中異軍突起的一匹“黑馬”。3、多

13、元經(jīng)營(yíng)。多元經(jīng)營(yíng)又稱多種經(jīng)營(yíng)、多角經(jīng)營(yíng)。一個(gè)企業(yè)要培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力做到“東方不亮西方亮”必須探索多元經(jīng)營(yíng)的途徑形成若干個(gè)企業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。從商務(wù)中心多元經(jīng)營(yíng)的情況看大致有:已開發(fā)和待開發(fā)兩類。第一已開發(fā)的多元經(jīng)營(yíng)。主要有會(huì)務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、旅館業(yè)、辦公樓出租業(yè)、廣告業(yè)、計(jì)算機(jī)信息業(yè)等。如:交易大廈五樓近3千平方米會(huì)務(wù)區(qū)有大中型會(huì)議室10多個(gè)。去年承接聯(lián)合國(guó)專題會(huì)議、全國(guó)及本市各種會(huì)議132次6萬人次與會(huì)收入達(dá)50萬元綜合大廈設(shè)

14、有餐廳、客房十分方便進(jìn)駐商務(wù)中心的客戶以及全國(guó)各地消費(fèi)者的就餐、住宿、辦公、開會(huì)、購(gòu)物等商務(wù)大廈、交易大廈和綜合大廈因其理想的辦公設(shè)施條件適中的價(jià)位頗受客戶的歡迎。辦公房出租業(yè)同時(shí)帶來人氣和市氣商務(wù)中心金翼廣告公司雖然建立不久但已顯示出發(fā)展前景。商務(wù)中心周邊場(chǎng)地及進(jìn)場(chǎng)客戶廣告策劃、形象包裝、商品促銷等需要為廣告公司大顯身手創(chuàng)造了條件。廣告業(yè)的做大意味著商務(wù)中心新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的成長(zhǎng)商務(wù)中心著力開發(fā)計(jì)算機(jī)信息資源。公司投資數(shù)千萬元建立計(jì)算機(jī)

15、信息系統(tǒng)引進(jìn)了100多萬美元先進(jìn)的計(jì)算機(jī)設(shè)備這些設(shè)備廣泛應(yīng)用于各專業(yè)市場(chǎng)和智能化辦公等為完善商務(wù)會(huì)務(wù)功能和傳遞商品信息使公司成為上海市信息中心起了重要作用。第二待開發(fā)的多元經(jīng)營(yíng)。主要有旅游業(yè)、出租出等。如:旅游業(yè)是新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)商業(yè)旅游業(yè)已受到國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者的關(guān)注。商務(wù)中心是市商委和旅游局命名的上海市國(guó)內(nèi)旅游指定接待單位發(fā)展旅游業(yè)與商務(wù)中心構(gòu)筑現(xiàn)代化、綜合性大型商業(yè)企業(yè)目標(biāo)是相匹配的。擬從兩方面著手:一是組建旅行社承攬全國(guó)各地旅行者組團(tuán)來

16、滬游覽、參觀、導(dǎo)購(gòu)、就餐、住宿等業(yè)務(wù)二是與著名旅行社合作發(fā)揮商務(wù)中心商業(yè)優(yōu)勢(shì)共同拓展旅游業(yè)。隨著商務(wù)中心逐步形成上海最大倉(cāng)儲(chǔ)式超級(jí)市場(chǎng)、上海最大家電專業(yè)市場(chǎng)和上海最大家具專業(yè)市場(chǎng)形成萬商云集、近悅遠(yuǎn)來的氣候組建商務(wù)中心出租汽車公司顯得非常必要、十分迫切。因此要千方百計(jì)爭(zhēng)取政策把對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)都有利的事辦成功。三、以規(guī)范管理為抓手雙管齊下隨著交易大廈、商務(wù)大廈和綜合大廈全面投入營(yíng)運(yùn)如何使耗資數(shù)億元建造起來的三大主體建筑及設(shè)備、設(shè)施保值增值

17、如何使交易大廈各專業(yè)市場(chǎng)納入有序、規(guī)范、良性的管理軌道狠抓規(guī)范的物業(yè)管理和市場(chǎng)管理顯得迫在眉睫、至關(guān)重要。1、物業(yè)管理。商務(wù)中心物業(yè)管理對(duì)進(jìn)一步開拓經(jīng)營(yíng)搶占市場(chǎng)塑造企業(yè)形象取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益具有舉足輕重的作用。物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是“服務(wù)、管理、創(chuàng)效”。一是嚴(yán)格物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦法做到規(guī)范化、公開化通過良好的服務(wù)和管理確保物業(yè)管理費(fèi)按時(shí)、如數(shù)到位。二是定期召開業(yè)主會(huì)議、虛心聽取意見不斷改進(jìn)工作使客戶滿意。三是管理、用好各類設(shè)備、設(shè)施挖掘