房地產(chǎn)開發(fā)中對成本進(jìn)行有效控制管理

1、進(jìn)行有效控制管理杜秀敏一、開發(fā)初期成本控制要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進(jìn)行理性論證。中國至今房地產(chǎn)市場還不成熟。投資者缺乏理性的頭腦，這就產(chǎn)生了許多投資危險(xiǎn)，換言之就是增加了許多不必要的成本。問題主要體現(xiàn)在土地拍賣上，無論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè)在此階段均會出現(xiàn)不理性的狀況。一般房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期的成本與利潤賬是這樣構(gòu)思的：一是預(yù)期項(xiàng)目到手后未來年份土地價(jià)格會上漲，其思路來源是土地資源的不可

2、再生性和稀缺性，所以不怕用高價(jià)收購?fù)恋亻_發(fā)項(xiàng)目。其次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)后的論證過程中要作好可行性研究和設(shè)計(jì)報(bào)告。可行性研究報(bào)告是針對企業(yè)要開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場發(fā)展前景分析，在經(jīng)過對市場深入細(xì)致的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證，以回答項(xiàng)目在開發(fā)后成功的可能性。設(shè)計(jì)階段一般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)太過簡單，主要責(zé)任在開發(fā)商自身。開發(fā)商為了自身利益不按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)用壓到極低，使設(shè)計(jì)

3、部門無利潤可言，于是就壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，粗制濫造，一般單體設(shè)計(jì)的周期在一周左右根本不能保證設(shè)計(jì)的獨(dú)創(chuàng)性、風(fēng)格及質(zhì)量特點(diǎn)。大多數(shù)的設(shè)計(jì)是復(fù)制拷貝過來的東西。二、施工過程中的成本管理施工項(xiàng)目成本管理一般可以劃分為六個(gè)環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本控制、成本考核、成本分析和成本核算。由于我國大多數(shù)建筑企業(yè)沒有建立完善的項(xiàng)目成本核算體系，成本核算目的性不強(qiáng)，不系統(tǒng)，使項(xiàng)目成本預(yù)測與計(jì)劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測與計(jì)劃不準(zhǔn)確，又使施工項(xiàng)目成本控制失

4、去目標(biāo)。加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算，正是從施工項(xiàng)目成本管理的癥結(jié)人手，也是建筑企業(yè)成本管理發(fā)展的客觀需要。三、施工項(xiàng)目成本核算的方法(一)根據(jù)成本計(jì)劃確立成本核算指標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理組織成本核算工作的第一步是確立成本核算指標(biāo)。為了便于進(jìn)行成本控制，成本核算指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)盡可能與成本計(jì)劃相對應(yīng)。將核算結(jié)果與成本計(jì)劃對照比較，使其及時(shí)反映成本計(jì)劃的執(zhí)行情況。(二)成本核算主要因素分析。對于任何—個(gè)工程項(xiàng)目，都存在眾多的成本核算科目，無法也沒有必要對每一科目進(jìn)

5、行核算，否則會造成信息成本較高，得不償失。例如：進(jìn)行鋼筋加140工作業(yè)，工人工作效率、鋼材加工損耗及鋼材價(jià)格的市場變動(dòng)情況都可能成為成本核算因素。項(xiàng)目成本核算的對象應(yīng)該是可控成本。若鋼材由企業(yè)統(tǒng)一采購，鋼材市場價(jià)格是不可控成本，不作為成本核算的因素。對于主要因素的分析方法，可以采用排列圖法、ABC分析法、因果分析圖法等。(三)成本核算指標(biāo)的敏感性分析。對主要成本核算因素進(jìn)行敏感性分析，是設(shè)置成本控制界限的方法之一。通過敏感性分析，用以判

6、斷對某項(xiàng)成本因素應(yīng)予以核算和控制的強(qiáng)度。例如：某項(xiàng)目計(jì)劃成本為1000萬元，目標(biāo)成本降低額為50萬元。鋼材成本為該項(xiàng)目主要的成本控制因素，其成本占總成本的30％，計(jì)劃鋼材加工損耗率為15％。下面以鋼材加工損耗率為成本控制因素進(jìn)行敏感性分析：鋼材加工損耗率(控制指標(biāo))05％、1O％、15％、20％、25％；鋼材加工損耗金額(萬元)15、3、45、6、75；損耗控制指標(biāo)對目標(biāo)成本降低額的影響一6％、一3％、036％；損耗控制指標(biāo)對目標(biāo)成本降

7、低額的影響=(實(shí)際鋼材加工損耗額—計(jì)劃鋼材加工損耗額)，目標(biāo)成本降低額。可見，鋼材加工損耗率對完成項(xiàng)目目標(biāo)成本降低額的影響并不大，項(xiàng)目經(jīng)理可將實(shí)際鋼材加工損耗率控制在1O％到／2o％之間。對鋼材損耗的成本核算工作進(jìn)行一般性管理即可。四、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的策略(一)制定項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用計(jì)劃1制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。(1)項(xiàng)目成本計(jì)劃的形成過程。成本計(jì)劃通常經(jīng)過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進(jìn)行逐層匯集以及成

8、本計(jì)劃對比分析與處理等過程。具體而言：第一，通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃成本對每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。第二，逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成

9、本在項(xiàng)目內(nèi)的合理配置。第三。成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對各個(gè)成本對象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。第四，調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對比，衡量每一層萬方數(shù)據(jù)房地產(chǎn)升，民中付j錢存進(jìn)行有朵拉剁管短杜秀敏、開發(fā)初期成本撞制要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先需要要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進(jìn)行理性論證。中國至今

10、房地產(chǎn)市場還不成熟。投資者佩克理性的頭脯，這就產(chǎn)生了許多投資危險(xiǎn)，換宙之就是增加了許多不必要的成本。問題主要體現(xiàn)在土地拍賣上，無論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè)在此階段均會出現(xiàn)不理性的狀況。一般房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期的成本與利潤賬是這樣構(gòu)思的:一是預(yù)期項(xiàng)目到乎后未來年份土地價(jià)格會上漲，其思路來掘是土地資糠的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高價(jià)收購?fù)恋亻_發(fā)項(xiàng)目。其次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)后的論證過程中要作好可行性研究和設(shè)計(jì)報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告

11、是針對企業(yè)擺開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場發(fā)腿前景分析，在繞過對市場深入細(xì)敦的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證，以回答項(xiàng)目在開發(fā)后成功的可能性。設(shè)計(jì)階段…般分為初步設(shè)計(jì)和施工閣設(shè)計(jì)。當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)太過簡單，主要責(zé)任在開發(fā)商自身。開發(fā)商為了自身利撤不按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)用壓到極低，使挫計(jì)部門克利潤可苔，于是就壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，粗制濫造，…般單體設(shè)計(jì)的周期在…周左右根本不能保證設(shè)計(jì)的袖創(chuàng)性、風(fēng)格及質(zhì)量特點(diǎn)。大多數(shù)的設(shè)計(jì)是復(fù)

12、制持貝過來的東阻。。二、施工過穗中的成本管現(xiàn)施二C項(xiàng)目戚本管理一般可以劃分為六個(gè)環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測、戚本計(jì)劃、戚本控制、戚本考核、成本分析和成本核算。由于我國大多數(shù)建筑企業(yè)沒有建立憲善的項(xiàng)目成本核算體系，成本核算目的性不強(qiáng)，不系統(tǒng)，使項(xiàng)目戚本預(yù)測與計(jì)劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測與計(jì)劃不準(zhǔn)確，又使脆工項(xiàng)目戚本控制失去目標(biāo)。加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算.1E是從蹦工項(xiàng)目戚本管理的癥結(jié)人事，也是建筑企業(yè)戚本管理發(fā)展的客觀需要。草、施工項(xiàng)目成本核算的方法(一

13、)根據(jù)戚本計(jì)劃確立成本核算指標(biāo)。項(xiàng)目提理組織成本核算工作的第一步是確立成本核算指標(biāo)。為了便于進(jìn)行戚本控制，成本核算指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)盡可能與戚本計(jì)劃相對應(yīng)。將核算結(jié)果與成本計(jì)劃對照比較，使其及時(shí)反映成本計(jì)劃的執(zhí)行情況。(工)成本核算主要因素分析。對于任何一個(gè)工程項(xiàng)目，都存在眾多的成本核算科目，無法也性有必要對每一科目進(jìn)行核算，否則會造成信息戚本較高，得不償失。例如:進(jìn)行鋼筋加140工作業(yè)，工人工作效率、鋼材加工損耗及制材價(jià)格的市場變動(dòng)情況都可

14、能成為成本核算因素。項(xiàng)目成本核算的對象應(yīng)該是可控戚本。若鋼材由企業(yè)統(tǒng)…果購，俐材市場價(jià)格是不可捏成本，不作為成本核算的因素。對于主要因素的分析方法，可以采用排列閣法、ABC分析法、闊果分析朋法等。(三)成本核算指標(biāo)的敏感性分析。對主要成本核算因素進(jìn)行敏感性分析，是設(shè)置成本控制界限的方法之…。通過敏感性分析，用以判斷對某項(xiàng)戚本因素~予以核算和控制的強(qiáng)度。例如:某項(xiàng)目計(jì)劃成本為1000萬元，目標(biāo)戚本降低額為50萬元。俐材成本為該項(xiàng)目主要的戚

15、本控制因素，其成本占總戚本的309島，計(jì)劃鋼材加工損輯率為1.5%。下商以鋼材加工損槌率為成本控制因素進(jìn)行敏感性分析:鋼材加工損艷感(控制指標(biāo))0.5%、1.0%、1.5%、2.0%、2.5%鋼材加工損稅金額(萬元)1.5、3A.5瓜、7.5損耗控制指標(biāo)對目標(biāo)成本降低額的影響6%、3%、0.36%損耗控制指標(biāo)對目標(biāo)戚本降低額的影響叫實(shí)際鋼材加工損輯翻一討如j鋼材加工損耗額)1目標(biāo)戚本降低轍?？梢?，鋼材加工損輯率對完成項(xiàng)目目標(biāo)成本降低額的

16、影響并不大，項(xiàng)目經(jīng)理口I將實(shí)際鋼材加工損槌率控制在1.0%到12.0%之間。對鋼材損艇的成本核算工作進(jìn)行一般性管理即可。四、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的策略(…)制定項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用計(jì)劃1.制定項(xiàng)目戚本忡00(1)項(xiàng)目戚本計(jì)劃的形成過程。戚本計(jì)劃通常繞過確定總成本目標(biāo)、戚本逐鹿分解、戚本估算，再由下而上對成本進(jìn)行避凰匯集以及戚本計(jì)劃對比分析與處現(xiàn)等過程。具體而富:第一，通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后

17、，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃戚本對每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。第工，逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常撈項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對喃自總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)戚本對象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)域限制，對項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決踐性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中，應(yīng)注意各戚本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目內(nèi)的合理配置。第三，戚本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)困對各個(gè)戚本對象進(jìn)行

18、戚本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。第四，調(diào)擦戚本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)固自下而上對戚本估算進(jìn)行逐鹿匯總，并與原戚本計(jì)劃目標(biāo)對比，衡最錦…層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。這一階段計(jì)劃成本的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(學(xué)會、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類項(xiàng)目的成本估算；二是定額資料法，這種方法

19、是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，套用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤，計(jì)算各種費(fèi)用；三是合同價(jià)法，這是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)；四是詢價(jià)法，這種方法是通過對項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，

20、并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計(jì)劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。企業(yè)可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)成本?；蛘邔⑦@種成本計(jì)劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。同時(shí)，目標(biāo)成本一旦確定，就要成為各職能部門和各職能人員的責(zé)任成本，成為對相關(guān)部門和人員進(jìn)行成本考核的依據(jù)。2制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下三點(diǎn)：(1)期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)

21、目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾。可行性研究中所估算的開發(fā)總成本提供了項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)成本控制的總體目標(biāo)，而一個(gè)項(xiàng)目生命周期可能要橫跨若干個(gè)會計(jì)期間，期間費(fèi)用計(jì)劃下是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度(重復(fù)部分)按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)偂?2)期間費(fèi)用計(jì)劃要與企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售完成的進(jìn)度相結(jié)合。(3)要按企業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)

22、用計(jì)劃項(xiàng)目，并將確定的營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行有效分解，以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。(二)對開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過程成本控制1對項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：(1)項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的

23、工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算，形成初步的成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。(2)設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重震三薹莖蠶蠶曩霧曩點(diǎn)，其對工程造價(jià)的影響在75％以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理，并要著重關(guān)注兩個(gè)問題：要以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；初步設(shè)計(jì)要重視

24、方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本，將施工監(jiān)督嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。(3)動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨(dú)立的評估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評估機(jī)構(gòu)三方的相互制約，另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。(4)招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。(5)施工階段的成本控制。主要包括：編制或

25、修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同修改和補(bǔ)充工作。(6)結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立項(xiàng)目結(jié)算確認(rèn)制、二次復(fù)核制。審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。2控制開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用。期間費(fèi)用的控制包括銷售費(fèi)用、

26、空閑商品維護(hù)費(fèi)用、售后服務(wù)費(fèi)用。它們不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，而直接計(jì)入當(dāng)期損益。其一，銷售費(fèi)用的控制。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用為商品房銷售價(jià)格的2％4％，主要是廣告費(fèi)，費(fèi)用數(shù)額相對較大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接的影響?？刂其N售費(fèi)用的關(guān)鍵取決于銷售策劃。一方面，銷售費(fèi)用特別是廣告費(fèi)用支出應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、檔次及所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種因素確定。另一方面，對銷售費(fèi)用控制，更多地應(yīng)體現(xiàn)在銷售工作的效率和銷售效果上。應(yīng)在營銷推廣方案

27、所確定的銷售費(fèi)用計(jì)劃框架內(nèi)，將實(shí)際銷售的收入費(fèi)用率和平方米費(fèi)用率與計(jì)劃進(jìn)行對比，考察銷售費(fèi)用支出的效果，并在此基礎(chǔ)上提出進(jìn)一步的改進(jìn)措施。其二，空閑商品房維護(hù)費(fèi)用的控制?？臻e商品房的維護(hù)費(fèi)用主要包括物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)及其看護(hù)費(fèi)用等。按正常收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每年單位面積空閑商品房的成本在30元一40元，可采取兩種方法進(jìn)行控制：一是與物業(yè)公司、供熱公司進(jìn)行談判，采取低溫運(yùn)行等手段節(jié)約一部分費(fèi)用；二是加快銷售速度，這也是最有效、最根本的措施。其三，售

28、后服務(wù)費(fèi)用控制。通常售后服務(wù)費(fèi)用包含兩部分，一部分是保修期內(nèi)的費(fèi)用，這部分由施工單位承擔(dān)；另一部分是施工單位保修期外的費(fèi)用，這部分費(fèi)用構(gòu)成了營業(yè)費(fèi)用的組成部分，是不確定性非常大的費(fèi)用。在實(shí)際工作中，因?yàn)槭酆蠓?wù)工作量的不確定，更多地采取總量控制、節(jié)約獎(jiǎng)懲的辦法。(作者單位：廊坊師范學(xué)院)141萬方數(shù)據(jù)單元tt劃j的符合程度，以此決定對設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而士的反饋與調(diào)整過艘。(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。這一階段計(jì)劃成本的估算方

29、法有:一是歷史數(shù)據(jù)沽，這種方法是采用特定部門(學(xué)會、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目戚本資料進(jìn)行間類項(xiàng)目的戚本估算二是起額資料法，這種方法是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作章，密用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤，計(jì)算各種費(fèi)用，是合同價(jià)法，這是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的罄礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，Xlt方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目戚本，作為合肉價(jià)格在政方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算

30、的依據(jù)四是詢價(jià)法，這種方法是通過對項(xiàng)目的主要要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)醺而估算的項(xiàng)目戚本，并以此作為戚本計(jì)劃的依據(jù)。(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)戚本和責(zé)任戚本。經(jīng)過不斷調(diào)整的戚本計(jì)劃，在不問階段均可作為企業(yè)確定項(xiàng)目目標(biāo)戚本的依據(jù)。企業(yè)可在此基礎(chǔ)上繞過適當(dāng)調(diào)攘，確定企業(yè)的目標(biāo)成本?；蛘邔⑦@種成本計(jì)劃作為企業(yè)的目標(biāo)戚本，成為戚本控制的依據(jù)。同時(shí)，目標(biāo)戚本一且確定，就要成為各職能部門和各職能人員的責(zé)任戚

31、本，成為對相關(guān)部門和人員進(jìn)行成本考核的依據(jù)。2制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)嬰性意以下三點(diǎn):(1)期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開發(fā)，協(xié)戚本有意復(fù)的地方，但這并不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_發(fā)總成本提供了項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)戚本控制的總體目標(biāo)，隔一個(gè)項(xiàng)目生命周期可能要橫跨若干個(gè)會計(jì)期間，期間費(fèi)用計(jì)劃下娃裹在總戚本控制目棟的約束下，將總成本拉制日林所提供的管理費(fèi)用總額度(蠢復(fù)部分)按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所蹄的會計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原

32、則進(jìn)行合理分?jǐn)偂?2)期間費(fèi)用計(jì)劃要與企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售憲成的進(jìn)度相結(jié)合。(3)要按企業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)陳情況，確定恰當(dāng)?shù)谋蹣I(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目，并將確定的營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用，協(xié)額在各項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行有般分解，以掘供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。(工)對開發(fā)的項(xiàng)自實(shí)行全過程成本控制1.對明日開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行戚本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目戚本控制是開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目投資的有數(shù)控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的建費(fèi)組成部分，是戚本管理括動(dòng)的棋心。房

33、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的戚本拉制3:要有以下幾個(gè)階段:(1)項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在詼階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的戚本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方陋的工作:搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作編制投資估算，形成栩步的戚本計(jì)劃，并在此巍礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析在戚本分析的革礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。(2)設(shè)計(jì)階段的戚本控制。設(shè)計(jì)階段的戚本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對工程造價(jià)的影響在75t品以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保

34、證有娥的戚本管理，并要著重關(guān)住兩個(gè)問題:要以明目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃或目標(biāo)戚本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步轄實(shí)成本，將施工監(jiān)督嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的拖圍內(nèi)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。(3)動(dòng)遷階段的戚本校制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)迂工作，…方面，應(yīng)聘請獨(dú)立的評估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)迂職能部門、動(dòng)遷公司和評估機(jī)構(gòu)王方的相互制約，另一方酣，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。(

35、4)招投標(biāo)與合間指商階段的戚本控制。這個(gè)階段的工作將蔑接影響項(xiàng)目的戚本管理和結(jié)算。(5)施工階段的成本控制。3:要要包括:編制或修訂戚本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對象詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)接班住建合同修改和補(bǔ)充工作。(6)結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏

36、洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立項(xiàng)目結(jié)算確認(rèn)制、二次復(fù)核制等審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。2.控制開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用。期間費(fèi)用的控制鈕括銷售費(fèi)用、結(jié)閑商品維護(hù)費(fèi)用、售脂服務(wù)費(fèi)用。它們不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，而直接計(jì)入到期損斂。其→，銷售費(fèi)用的控制。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用為商品房銷售價(jià)格的2%4%，主要是廣告費(fèi)，費(fèi)用數(shù)額相對較大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低布直接的影響。控制銷售費(fèi)用的關(guān)鍵取決于銷售策劃?！狡?，銷售費(fèi)用特別是廣告費(fèi)用支出應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、檔

37、~及所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種因素確定。另一方面，對銷售費(fèi)用控制，更多地應(yīng)體現(xiàn)在銷售工作的效率和銷售效果上。應(yīng)在營銷推廣方案所確定的銷售費(fèi)用計(jì)劃框架內(nèi)，將實(shí)際銷售的收入費(fèi)用率和平方米費(fèi)用率與計(jì)劃進(jìn)行對比，考察銷售費(fèi)用支出的敷果，并在此基礎(chǔ)上提出進(jìn)一步的改進(jìn)措施。其二，空閑商品房維護(hù)費(fèi)用的控制?？臻e商品房的維護(hù)費(fèi)用主要包括物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)及其著護(hù)費(fèi)用等。按正常收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每年單位朋積空閑商品房的戚本在30元40元，可采取兩種方法進(jìn)行控制: