探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制

1、1探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制摘要：開(kāi)發(fā)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展以至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與管理是一項(xiàng)綜合工程，也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程。必須充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；成本控制中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。

2、隨著近年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過(guò)熱，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著“土根”、“銀根”的嚴(yán)控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將迎來(lái)“大洗牌”、“大整合”時(shí)期。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本控制己成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要法寶。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

3、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按用途可分為：土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。而在財(cái)務(wù)核算上又將費(fèi)用分為：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝3為長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃太遙遠(yuǎn)了，從而忽略了對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的制定和實(shí)施。這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的直接影響是：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，失去連續(xù)性，出現(xiàn)“斷層”現(xiàn)象。企業(yè)的資源沒(méi)有得到合理利用(如資金呆滯、周轉(zhuǎn)閑置、土地儲(chǔ)備太多，造成浪費(fèi)等等)。在年度計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，往往造成成本的浪費(fèi)。例如，

4、銀行貸款與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不協(xié)調(diào)(提前或落后)，拆遷與建設(shè)不搭接，主體建設(shè)與水電、配套設(shè)施不同步等等，導(dǎo)致已投入高額成本的項(xiàng)目遭受損失。2.4招標(biāo)投標(biāo)沒(méi)有真正起到成本控制的作用據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)施招投標(biāo)的不足60%。招投標(biāo)工作推進(jìn)很不理想。很多房地產(chǎn)公司不愿意搞公開(kāi)的工程招投標(biāo)，為了與政府的政策不抵觸，不少公司采取了各種形式的“變通”方法，工程項(xiàng)目承包最終還是落到了“目標(biāo)客戶(hù)”的身上，沒(méi)有起到成本控制的作用。在項(xiàng)目實(shí)施中，招標(biāo)人可以通

5、過(guò)合同分解項(xiàng)目目標(biāo)，落實(shí)承包人，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)力，合同總體策劃對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有很大的影響，招標(biāo)人在招標(biāo)前首先必須決定，將一個(gè)完整的項(xiàng)目分為幾個(gè)包，可以采用平行分階段或分專(zhuān)業(yè)承包的方式，也可以采用總承包的方式，最終達(dá)到“成本最小化，效益最大化”的目標(biāo)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段成本控制3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重中之重是項(xiàng)目前期階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本構(gòu)成主要有：土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、