向資產(chǎn)管理飛躍四途徑——均豪物業(yè)資產(chǎn)管理案例

1、0_cUS作者簡(jiǎn)介：于慶新先生系北京均豪物業(yè)管理股份有限公司總經(jīng)理，北京物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。畢業(yè)于北京商學(xué)院企業(yè)管理專業(yè)，后于清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院進(jìn)修MBA并任清華大學(xué)特邀講師。國(guó)際注冊(cè)商業(yè)房地產(chǎn)投資師、國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)會(huì)員、國(guó)際商業(yè)投資協(xié)會(huì)投資專家、香港設(shè)施管理學(xué)會(huì)資深會(huì)員。向資產(chǎn)管理飛躍四途徑——均豪物業(yè)資產(chǎn)管理案例■文／于慶新一般意義上的資產(chǎn)管理，由管理和經(jīng)營(yíng)兩大部分組成，其中管理重在對(duì)資產(chǎn)明示的質(zhì)量特征進(jìn)行有效控制；經(jīng)營(yíng)則根據(jù)資

2、產(chǎn)作為收益性資產(chǎn)的性質(zhì)，通過(guò)專業(yè)化、市場(chǎng)化操作達(dá)到保值增值的目的。以資產(chǎn)的概念、特征以及資產(chǎn)管理的概念為基礎(chǔ)，并結(jié)合物業(yè)管理來(lái)看，物業(yè)資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)公司受資產(chǎn)所有人的委托，依照委托人的意愿或請(qǐng)求，對(duì)委托的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值或其他特定目標(biāo)的行為。國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)(行業(yè))企業(yè)開(kāi)展的資產(chǎn)管理活動(dòng)主要是基于在物業(yè)管理活動(dòng)中所獲得的相關(guān)資源信息而開(kāi)展的較簡(jiǎn)單的資產(chǎn)管理活動(dòng)，業(yè)內(nèi)多稱之為多種經(jīng)營(yíng)，如：物業(yè)服務(wù)衍生服務(wù)、代辦

3、服務(wù)和咨詢服務(wù)等。就五大行開(kāi)展的資產(chǎn)管理活動(dòng)來(lái)看，物業(yè)資產(chǎn)管理的主要標(biāo)的物一般而言均具有較強(qiáng)的投資性；因此，資產(chǎn)管理的標(biāo)的物不包括低端普通居住物業(yè)，而是直指商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及服務(wù)式公寓、高端公寓、以及別墅等高端物業(yè)。案例企業(yè)概況均豪物業(yè)是國(guó)內(nèi)最早從事物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)商24鎰?wù)椋骸?。之一，迄今已有近二十年的歷史。均豪物業(yè)經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)打拼積累了豐富的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和可觀的客戶資源，這為公司開(kāi)展以物業(yè)管理為基礎(chǔ)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)奠定了絕好基礎(chǔ)

4、。均豪物業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)(物業(yè)服務(wù))及以物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，均是直指我們的客戶對(duì)所持有的資產(chǎn)保值、增值的唯一期望。通過(guò)我們的專業(yè)服務(wù)，業(yè)主的物業(yè)硬件得到養(yǎng)護(hù)、和諧溫馨的生活工作環(huán)境得到保障，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)主物業(yè)的保值增值。均豪物業(yè)在日常物業(yè)管理活動(dòng)中，全面掌握建筑樓宇的生命周期相關(guān)信息，為業(yè)主或投資者提供專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、投資策劃、改造策劃，更大程度實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的保值增值；此外，我們的招租代理業(yè)務(wù)也是實(shí)現(xiàn)業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)增值的直接途徑。基

5、于多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)探索，均豪物業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理向資產(chǎn)管理跨越、升級(jí)應(yīng)至少做到如下四點(diǎn)。專題聚焦FoCus做好物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)。夯實(shí)資產(chǎn)管理平臺(tái)物業(yè)資產(chǎn)管理是建立在物業(yè)管理基礎(chǔ)上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有做好基礎(chǔ)管理工作，才能得到廣大業(yè)主的認(rèn)可和社會(huì)的認(rèn)同，為開(kāi)展資產(chǎn)管理贏得充分的市場(chǎng)、客戶以及其它相關(guān)必要條件。關(guān)注客戶心理需求，推行差異化服務(wù)，提升服務(wù)品質(zhì)，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，建立良好客戶關(guān)系等都是強(qiáng)化物業(yè)管理基礎(chǔ)工作的重要方面，是夯

6、實(shí)資產(chǎn)管理平臺(tái)的主要著眼點(diǎn)。放寬視線、轉(zhuǎn)變觀念。樹(shù)立資產(chǎn)管理意識(shí)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)范圍不斷擴(kuò)張、競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)不斷提升，競(jìng)爭(zhēng)的核心已不僅僅是資金、技術(shù)和規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，更是人才和觀念的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要最終贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)，必須從紅海中淌出一條路子，逐步找尋到通往藍(lán)海的有效策略。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)突破傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)視界的束縛，創(chuàng)新物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，以更加開(kāi)放的觀念和更加廣闊的思維去審視、思考、運(yùn)作物業(yè)管理，樹(shù)立正確的資產(chǎn)管理意識(shí)

7、：積極樹(shù)立以客戶需求為中心的理念，充分挖掘客戶各種隱性與潛在的需求，針對(duì)需求的多元化與個(gè)性化特點(diǎn)，予以全方位、多角度地滿足，最終實(shí)現(xiàn)為業(yè)戶提供舒適便捷服務(wù)與以促進(jìn)物業(yè)保值增值二位一體的管理目標(biāo)。加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備，調(diào)整優(yōu)化專業(yè)隊(duì)伍在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)開(kāi)展資產(chǎn)管理，要求行業(yè)必須具備開(kāi)展資產(chǎn)管理所需的完善的知識(shí)結(jié)構(gòu)和支撐開(kāi)展資產(chǎn)管理的多元化的專業(yè)人才。資產(chǎn)管理以物業(yè)管理為基礎(chǔ)，至少涉及了包括物業(yè)開(kāi)發(fā)咨詢、營(yíng)銷策劃、物業(yè)定位、物業(yè)策劃、運(yùn)營(yíng)管理、租

8、務(wù)管理等較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)鏈條。開(kāi)展資產(chǎn)管理的專業(yè)知識(shí)既包括相關(guān)領(lǐng)域和產(chǎn)品的技術(shù)知識(shí)、經(jīng)營(yíng)方式、供銷渠道，也包括相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)、管理控制、人員培訓(xùn)、市場(chǎng)研究等。相應(yīng)地，開(kāi)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)需要一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)、能創(chuàng)新的多元化、復(fù)合型人才團(tuán)隊(duì)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)未雨綢繆，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，調(diào)整優(yōu)化人才隊(duì)伍，注重團(tuán)隊(duì)成員的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備，完善專業(yè)知識(shí)體系。IE【EEI衛(wèi)勇于實(shí)踐，探索資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)更當(dāng)結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與

9、專長(zhǎng)，針對(duì)客戶需求積極、有序、理性的開(kāi)展相關(guān)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，以逐步形成適合企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)特色化的資產(chǎn)管理模式與業(yè)務(wù)。廣義來(lái)說(shuō)，物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)范疇廣泛，包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上下游所有行業(yè)的“一站式”服務(wù)內(nèi)容，如前期介入、租賃管理、設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)管理、盡職調(diào)查、研究顧問(wèn)、投資顧問(wèn)等業(yè)務(wù)內(nèi)容?？偠灾?，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的探索方向有兩個(gè)：其一，以傳統(tǒng)物業(yè)管理為平臺(tái)，以物業(yè)管理上下游產(chǎn)業(yè)鏈和相關(guān)產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，開(kāi)拓資產(chǎn)管理的方式；其二，物業(yè)

10、服務(wù)企業(yè)以企業(yè)擁有信息、客戶等優(yōu)勢(shì)為紐帶，積極利用外部資源、尋找合作伙伴，加強(qiáng)與其他行業(yè)、企業(yè)的橫向戰(zhàn)略合作與業(yè)務(wù)合作。根據(jù)資產(chǎn)管理涵蓋的業(yè)務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在遵循一定原則的前提下，應(yīng)大膽探索，勇于實(shí)踐，取得資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的突破性進(jìn)展。出于不斷提升業(yè)務(wù)水平、提高業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力的考慮，均豪物業(yè)在現(xiàn)有資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上提出了資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期規(guī)劃。本規(guī)劃體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展方向與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，也體現(xiàn)了公司核心能力、優(yōu)勢(shì)的要求。按照規(guī)劃，未來(lái)均豪公司