從房地產(chǎn)項目的前期策劃談成本控制中的前期節(jié)約成本

1、從房地產(chǎn)項目的前期策劃談成本控制中的前期節(jié)約成本【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新增長點，開發(fā)企業(yè)不重視房地產(chǎn)前期策劃，直接導致大量商品房空置，造成資源嚴重浪費，與國家提出的建設節(jié)約型社會這一目標相背離。項目的前期工作在整個項目實施過程中起著不可估量的作用，前期開發(fā)工作的細化程度和前期成本控制的意識決定著項目成本的節(jié)約，本文主要通過前期工作的重要性淺談前期開發(fā)的成本節(jié)約方式?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)項目；前期策劃；節(jié)約成

2、本一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營好壞，項目能否收益，市場效應如何，品牌效應能否實現(xiàn)，主要在于前期工作的好壞，前期工作完成后，項目就已經(jīng)定位，能否節(jié)約造價、利潤多少已經(jīng)基本固定。項目前期工作是集體智慧的結(jié)晶，他融入了高層領導的決策，項目實施人的具體策劃等一系列紛繁復雜的過程。因此項目的前期工作在整個項目實施過程中起著不可估量的作用，他的重要性主要表現(xiàn)在：1前期工作的成敗決定項目的生死命脈事事都以成敗論英雄，而成功的背后往往要做大量的基礎工作，前

3、期工作涉及內(nèi)容廣泛，從項目獲得土地信息開始，獲取土地詳細資料，包括土地的位置、土地的土地權(quán)屬、土地的土地權(quán)性質(zhì)、政府主管部門的規(guī)劃要點等。通過戰(zhàn)略決策，市場投資部進行項目組選，然后實地考察，通過市場／政策等的信息報告，市場調(diào)研，成本測算，技術可行性研究，形成初步的可行性研究報告，領導再一輪決策，通過后進行詳細的可行性研究，詳細的研究內(nèi)容包括進行市場／競爭分析，確定項目定位，形成詳細的可行性研究報告，審批通過后進行招、拍、掛牌獲得土地，簽

4、訂土地協(xié)議，辦理用地手續(xù)獲得建設用地許可證，前期的可研階段結(jié)束。可研結(jié)束并不意味著前期工作的結(jié)束，而接著的大量工作就是項目前期啟動階段的工作，包括所有手續(xù)的辦理，設計規(guī)劃部門獲得建設規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證，落實開工許可的施工許可證，進入銷售階段還有預售許可證，待五證齊全了項目基本上已經(jīng)定型。2前期工作得成敗決定項目的經(jīng)濟效益前期工作要做到測算項目的經(jīng)濟效益，這里涉及銷售、融資、成本、建設期、內(nèi)部收益率，要做到準確定位，就要首先了解宏

5、觀經(jīng)濟和本區(qū)域城市經(jīng)濟的現(xiàn)狀，近幾年的經(jīng)濟增長狀況和人均可支配收入的增長，項胡鳳義(淮礦地產(chǎn)有限責任公司)目周邊區(qū)域的全盤搜索，確定本項目的銷售價位，以確定總收入：進行項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議，涉及項只的成本測算。測算的真實與否影響著項目的成本高低，直接影響項閂的定價及經(jīng)濟利益。3前期工作的成敗決定開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展在全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)整的政策下，未來宏觀導向無論從政策或是貨幣環(huán)境等都在逐步調(diào)整，限購和限貸的政策放松的可能性不

6、大，另外保障性住房的力度還會繼續(xù)加強，作為開發(fā)商要高度重視，及時調(diào)整策略。房地產(chǎn)開發(fā)商要生存和發(fā)展除了注重外在的品質(zhì)，更應注重內(nèi)在的優(yōu)化與節(jié)約，提高成本意識和控制意識，其中前期工作在成本控制中的作用不容忽視，應當不斷重視和加強，以便能夠更好的為公司發(fā)展提供動力。提到成本控制往往會想到建安成本，鋼筋、混凝土、模板的造價，其實成本貫穿于整個項目中，而前期占了很火一部分，開發(fā)企業(yè)往往對前期的成本控制忽視或重視不夠，以至于造成項目的失誤和隱形的

7、浪費，前期中的成本如土地費用就是一筆相當大的費用，土地費用在建筑總成本中的比重最大，所以土地費用的高低決定著項目定價的高低。簡單來說開發(fā)商前期成本控制的缺陷主要表現(xiàn)在以下四個方面：31忽視前期開發(fā)在節(jié)約成本的重要作用32不熟悉房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的節(jié)點33缺乏成本控制的技巧和方法34缺乏前期成本控制意識前期開發(fā)成本主要表現(xiàn)在幾大塊，遵循的原則是該花則花，能省則省，結(jié)合項目條件從實際出發(fā)來處理各項成本，絕不能圖一時省錢，而留下隱患，到后期花

8、費更大的代價，不是節(jié)約而是浪費。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：341拿地階段：土地、規(guī)劃對于土地一股都認為是固定費用，但不盡然是，土地費用分為土地凈地費用、毛地費用、拆遷補償費、青苗補償費等，如果土地的資料不夠詳細，地權(quán)屬不是很清楚，在拿地的時候就可能會出現(xiàn)偏差，因此在前期】：作中調(diào)研土地的資料足夠充分，就可以減少后期土地的不可預見費用。另外，作為開發(fā)商盡量爭取拿的土地為凈地，如果是毛地，涉及拆遷補償、青苗補償費等費用，如果由開發(fā)商來處理的話

9、，容易出現(xiàn)麻煩，補償費用按文件中規(guī)定是有上限和下限的，這部分由開發(fā)商來做就會出現(xiàn)按上限走并且也有可能出現(xiàn)超額補償，無形中加火了I：地成本，故可以和當?shù)卣畢f(xié)商由政府出面處理土地事宜，開發(fā)商接收凈地，這樣可以節(jié)約很大的成本在設計規(guī)劃方面盡量優(yōu)化整合、充分考慮到日后實旖、詳細計算綜合指標，規(guī)劃做的好壞、功能分區(qū)定位的好壞直接影響著建筑綜合指標的確定。342設計階段：方案、勘察、建筑結(jié)構(gòu)施工圖方案優(yōu)化對節(jié)約成本和創(chuàng)造效益，起到非常熏要的作用。

10、比如規(guī)劃設計方案的主要經(jīng)濟技術指標是否全部選用，公共服務用房的面積指標確定，車庫的選擇方案，人防設計規(guī)劃指標的確定，消防設計按規(guī)范要求能夠滿足使用的條件即可，避免浪費。方案要做到前期方案和后期詳細施工圖設計成果的統(tǒng)一，如在前期方案階段就要將地下部分的用途，補充土地出讓金增加可銷售大面積，都為成本節(jié)約起到積極作用勘察是詳細施工圖設計的基礎工作，在實施中確定勘察單位很重要，勘察成果的可信度直接影響著后期設計的準確度，詳勘不準確，地質(zhì)條件就不

11、清楚，設計基礎的形式就不準確，在實際施工過程中就會發(fā)生變更，不僅給施工單位增加工作量，還要變更設計，無形中增加設計和施工的成本，因此詳勘是節(jié)約建安成本的基礎亞作。大配套市政規(guī)劃決定了投資的大小，按照市政規(guī)劃要求有伸縮空間的調(diào)整，開發(fā)商可以根據(jù)周邊市政條件，減少不必要的市政建設，最大程度減少成本投資。Lk女H燃氣工程如果是商業(yè)項目可以不設燃氣制冷系統(tǒng)，周邊社區(qū)成熟調(diào)壓站改為調(diào)壓箱；雨水管線的設計可以根據(jù)小區(qū)情況規(guī)劃合理的設計，縮短管線鋪設

12、長度，也可以減少投資：電力設施也可以根據(jù)具體情況調(diào)整和優(yōu)化；在項目上幾個配套項目關鍵問題的優(yōu)化節(jié)約，可以節(jié)約成本數(shù)千萬。343手續(xù)階段：費用減免或緩繳類在辦理工程相關手續(xù)時，需繳納費用的科目繁多，但區(qū)域政策不同，可繳可免可省可緩繳的項目其實很多，這就要求開發(fā)商的開發(fā)人員一定要充分丁解當?shù)卣母黜椪呒捌鋬?yōu)惠政策，在此前提下，通過努力實現(xiàn)費用的減免或者緩繳，為公司爭取最大的資金節(jié)約。比如合同備案費，每一一個地區(qū)都有不同的造價基準值，在合

13、同備案時完金可以按照基準值進行合同備案，就可以節(jié)約成本；開工前的供水供電配套費、熱力入網(wǎng)費等大配套費用的協(xié)調(diào)，雖不同區(qū)域有不同的參考標準，但也有很大的協(xié)調(diào)空向。另外，建委系統(tǒng)辦理開f：手續(xù)前需繳納的一4系列費用，如社會保障費、質(zhì)量監(jiān)督費、農(nóng)民工保證金、工程意外傷害保險、安全措(一F轉(zhuǎn)第9頁)萬方數(shù)據(jù)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策淺析鮑蘭花(中國人民銀行義烏市支行，浙江，義烏，322000)【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，離不開政府有力的引導。為抑制

14、房價過快上漲，政府采取了一系列措施，其有效性業(yè)已日益顯現(xiàn)。但其可能帶來的副作用同樣不容忽視。這就需要對宏觀政策進行全方位的解讀。以其從政策取向上解決樓市的根本問題。【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；有效性；局限性；政策取向我國于1998年停止計劃經(jīng)濟遺留的福利分房，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟條件下的貨幣商品房為主。十余年問，我國的城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)業(yè)也煥然一新。然而我國的樓市一直在爭議中前行，一路上漲的房價，更是屢受各方詬病。因而伴隨

15、著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，宏觀調(diào)控也成了常態(tài)。尤其是在我國可預見的漫長的城市化進程中，房地產(chǎn)注定是人們長期關注的焦點，可以這么說，只要有供需的矛盾存在，調(diào)控就難以避免。那么該如何正確看待我國目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策昵1目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析2003年以來，我國的房地產(chǎn)市場遭遇了多少次政策調(diào)控，如果真要統(tǒng)計各部門出臺的形形色色的政策，恐怕還真統(tǒng)計不清楚，但一個不爭的事實就是房價一直在漲。那么是不是說房調(diào)就沒有起作用呢當然不是，今年以來在“

16、新國八條”等一系列的調(diào)控措施尤其是限購、限價、限貸這三項措施的影響下，政策的疊加效應開始顯現(xiàn)，我國多數(shù)城市房價漲幅明顯開始趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。國家統(tǒng)計局8月18日發(fā)布的7月房價數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，下降的城市有14個，持平的有17個。與6月份相比較，7月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了5個。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過1％，漲幅比6月份份縮小的的城市有15個。一線城市商品房

17、漲幅出現(xiàn)全面停滯。進入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相繼出現(xiàn)了一波較為猛烈的退房潮，在上海有些樓盤降價幅度甚至超過了30％。房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了較為明顯的松動，調(diào)控取得了初步成效。因而可以這樣說目前的宏觀調(diào)控政策的有效性還是顯而易見的。然而，任何政策都有其局限性，宏觀調(diào)控政策可能帶來的一些負面效應也應該引起我們的管理層足夠的重視。2宏觀調(diào)控的副作用分析無庸置疑，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策在短期內(nèi)取得了不錯的效果?？偨Y(jié)近期報道：最為明顯的就

18、是：今年前7個月，全國土地流標353宗，比去年同期增長242％。受上述因素的綜合影響，地價水平也出現(xiàn)持續(xù)回落，2011年前7個月全國平均樓面價為1680元每平方，較去年下降198％，住宅類則下降98％。顯然，由于調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈正在逐步收緊，同時，開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的預期正在轉(zhuǎn)變，落實在行動中就是拿地意愿下降，因而土地流標和地價下降不足為奇。而且這種趨勢隨著時間的推移可能還會增加?；蛟S人們會說，調(diào)控要的就是這個效果，但是

19、土地大規(guī)模的流標，如果持續(xù)發(fā)展下去，必將導致未來某段時間內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給量明顯不足。到時的l誨場供求關系會因供給下降而打破原有的均衡，會不會帶來房價極強的上漲動力呢另一方面，由于“三限”政策的執(zhí)行口益嚴格，人們普遍預期短期內(nèi)無法解除，購房者出現(xiàn)了“一步到位”的購買傾向。最新統(tǒng)計顯示，7月份北京樓市成交的住宅單套平均面積首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至兩成以下，消費者原先已逐步形成的梯次消費、逐步升級的合理住宅消費理念，正在由于

20、限購政策設計的缺陷，面臨被拋棄的境地。而這種消費理念會引導供給結(jié)構(gòu)的變化，最終讓大戶型充斥整個市場，同時可能讓90平方米以下的戶型占項目70％的這一政策面臨夭折。這難道是管理層所樂見的嗎第三，目前采取的房地產(chǎn)調(diào)控措施旨在通過抑制需求來達到控制房價過快上漲，回歸理性的目的。然而“三限”政策的推行，在抑制投機、投資需求的同時，也打擊了一大部分為改善住房狀況而產(chǎn)生的剛性需求。在政策一直延續(xù)的情況下或許不會出現(xiàn)什么問題，但是限購政策畢竟只是行政

21、辦法，長期采取這一政策無疑與市場配置資源的原則相悖的。一旦政策取消，被壓抑的市場需求會不會被激發(fā)，從而導致房價出現(xiàn)報復性反彈呢因此，類似這種調(diào)控引起的副作用，應該引起我們的主管部門足夠的重視，并對調(diào)控的政策細節(jié)加以審視，審慎的考慮各項調(diào)控政策推出及退出時機，以免引起樓市的大幅度振蕩。3宏觀調(diào)控政策的取向分析應當承認，我國目前的房地產(chǎn)價格已出現(xiàn)了較為明顯的滯漲狀態(tài)，下行的趨勢也日益顯現(xiàn)。但是如果我們的調(diào)控目標如果僅僅定在控制房價過快上漲基

22、礎上，這和庸醫(yī)的頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳沒有兩樣。原銀監(jiān)會主席劉明康說房價下降50％，銀行可以接受，且不說其它行業(yè)可不可以接受，房價即便是降低了50％，是不是就已經(jīng)合理，是不是人人都買得起房了呢所以治理樓市，要從產(chǎn)生問題的根本原因著手。首先要采取切實有效的措施縮小收入分配差距。人力資源和社會保障部勞動工資研究所所長、中國勞動學會薪酬專業(yè)委員會會長蘇海南認為，目前我國的收入差距正呈現(xiàn)全范圍多層次的擴大趨勢。當前我國城鄉(xiāng)居民收入比達到33倍，國際上

23、最高在2倍左右；行業(yè)之間職工工資差距也很明顯，最高的與最低的相差15倍左右：不同群體問的收入差距也在迅速拉大，上市國企高管與一線職工的收入差距在18倍左右，國有企業(yè)高管與社會平均工資相差128倍。北京師范大學收入分配與貧困研究中心主任李實從上世紀80年代起參與了4次大型居民收入調(diào)查。他說，收入最高lO％人群和收入最低10％人群的收入差距，已從t988年的73倍上升到2007年的23倍。j貧富差距的不斷擴大，加劇了社會矛盾，這就需要我們的

24、管理層采取包括稅收政策在內(nèi)的各項政策加以有效調(diào)節(jié)，切實提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產(chǎn)價格的上漲幅度埸趨一致致，最終使他們也買得起房。其次積極拓寬投資渠道，使居民手中的閑置資金能多渠道的實現(xiàn)保值增值作用。資本的逐利性，注定了民間資本攫取高利行業(yè)的嗅覺。從2006、2007年的全民炒股，到近幾年的全民炒房，再到現(xiàn)如今的高利貸的盛行，無不證明了這一點。當前的房地產(chǎn)市場的非理性投資主要來自一些民間資本的炒作。而《國務院關于鼓勵

25、和引導民間投資健康發(fā)展的若干的意見》明確提出民間資本進入基礎產(chǎn)業(yè)、基礎設施、市政公用事業(yè)、政策性住房建設、社會事業(yè)、金融服務、商貿(mào)流通、國防科技工業(yè)等領域。此政策在很大程度上拓寬了民間投資的領域和范圍，將會從根本上引導其理性投資，多元投資，從而遏制炒房的沖動。當然有好的制度還需要地方政府的實際執(zhí)行力。這樣才能真正讓民間資本走向有序投資，避免經(jīng)濟的大起大落。房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，它不僅受市場這只“無形的手”調(diào)控，同時更需要政府這只“

26、有形的手”加以必要的，合理的引導。在很長一段時問內(nèi)，調(diào)控政策將伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷推進，政策的可持續(xù)性也會越來越強。政府在調(diào)控政策的取向上不僅要從目前國家的經(jīng)濟層面考量，還要從長遠的角度，實現(xiàn)樓市的平穩(wěn)、健康的發(fā)展。(上接第3頁)施費、垃圾處理費、環(huán)境保護費等，都可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況協(xié)調(diào)減免；還有依據(jù)地方政策的優(yōu)惠方式有不同的優(yōu)惠，契稅返還、稅收減免等都可以節(jié)約投資。344招標合約階段：效益增收類通過合同洽商和談判，為公司爭取最大

27、利益。如電話、寬帶的接入，完全可以根據(jù)市場競爭機制，爭取優(yōu)惠最大的單位，或者無費用接入，或者可以單戶接入的名義，盡量減少施工費用，依據(jù)項目的規(guī)?？梢怨?jié)約上百萬至數(shù)百萬元：有些費用也可以通過變通形式節(jié)約成本，如手機信號覆蓋費、有線電視等都可以節(jié)約成本，為公司爭取效益。4總結(jié)項目的成本控制貫穿于整個工程的進行，項目的前期開發(fā)也在不斷地細化和結(jié)構(gòu)化，房地產(chǎn)行業(yè)已越來越重視開發(fā)項目的前期工作，未來開發(fā)模式將會更加成熟，將會出現(xiàn)以開發(fā)商(地產(chǎn))進