張家港溫州商貿(mào)城招商定位報(bào)告

1、張家港溫州商貿(mào)城招商定位報(bào)告,上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月,第一部分 引言篇,調(diào)研對(duì)象,調(diào)研范圍,調(diào)研依據(jù),第二部分 發(fā)展規(guī)劃篇,,,張家港的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃,溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃,張家港的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃,有產(chǎn)業(yè)，無(wú)市場(chǎng)九州家具城九州裝飾城新世紀(jì)汽車(chē)城,,現(xiàn)有市場(chǎng)狀況,,就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時(shí)沒(méi)有新的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目上馬；,,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃狀況,,張家港的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃,三區(qū)

2、六園 保稅區(qū) 省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 沿江開(kāi)發(fā)區(qū) 揚(yáng)子江國(guó)際化學(xué)工業(yè)園 歐洲工業(yè)園 冶金工業(yè)園 糧油食品工業(yè)園 汽車(chē)工業(yè)園 木業(yè)工業(yè)園,,產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況,,就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車(chē)會(huì)是周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的主要方向。,溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃,短期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個(gè)商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件。另一方面，吸引消費(fèi)者前往商

3、貿(mào)城進(jìn)行消費(fèi)。中期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)溫州商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個(gè)商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)由批零兼營(yíng)轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長(zhǎng)期規(guī)劃：在大量的調(diào)整結(jié)束之后，溫州商貿(mào)城得經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，溫州商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹(shù)立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營(yíng)戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤(rùn)空間。,第三部分 市場(chǎng)篇,,,,避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、抓住空白機(jī)會(huì)完善市場(chǎng)配套、組合營(yíng)

4、銷(xiāo)策略,,上海專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、蘇州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)常州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、無(wú)錫專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)南通專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、張家港專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),,銷(xiāo)售狀況出租狀況經(jīng)營(yíng)狀況客戶關(guān)注問(wèn)題狀況,各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,,,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù),,政府強(qiáng)力打造,,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的形成與政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系；,,交通便捷,,市場(chǎng)的成功必須依賴(lài)于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開(kāi)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò),,

5、需求拉動(dòng)聚集效應(yīng),,慧眼識(shí)天機(jī)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)潛力，順勢(shì)而動(dòng)，擴(kuò)大知名度和品牌而形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；,,產(chǎn)業(yè)鏈完整,,半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場(chǎng)終端商家能夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈，是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在的基本前提；,張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo),,,張家港的經(jīng)濟(jì)近年來(lái)持續(xù)快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出良性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2004年人均GDP達(dá)到6.67萬(wàn)元,張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃,圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平，努力實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好發(fā)展；圍繞打造現(xiàn)代制造

6、業(yè)基地，推動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)并進(jìn) 圍繞擴(kuò)大開(kāi)放，進(jìn)一步促進(jìn)外資民資集聚 圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，切實(shí)改善人民群眾生活 圍繞城市未來(lái)發(fā)展定位，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市建設(shè) 按照“一城四片區(qū)”的總體構(gòu)架，堅(jiān)持以規(guī)劃為先導(dǎo)，進(jìn)一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面提升城市建設(shè)整體水平，切實(shí)增強(qiáng)城市的集聚力、競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。 加快完善規(guī)劃體系。按照規(guī)劃全覆蓋的目標(biāo)，加快推進(jìn)各類(lèi)規(guī)劃編制進(jìn)程，形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)、專(zhuān)業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)

7、在內(nèi)的完整的城市規(guī)劃體系。年內(nèi)，完成市區(qū)5項(xiàng)分區(qū)規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設(shè)計(jì)，抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃，以及金港、錦豐、塘橋、樂(lè)余新城的控制性詳規(guī)，將各項(xiàng)建設(shè)全面納入規(guī)劃指導(dǎo)的軌道。 圍繞構(gòu)建和諧社會(huì)，大力發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè) 圍繞建設(shè)生態(tài)良好的新港城，積極實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 圍繞提高執(zhí)政能力的要求，不斷加強(qiáng)政府自身建設(shè),張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃,七大功能區(qū)打造新港城：溫州商貿(mào)城位于東北角的居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融

8、區(qū)內(nèi)，屬于東部物流、生產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。,注：本規(guī)劃方案目前尚未報(bào)批,固定資產(chǎn)投資情況,張家港固定資產(chǎn)投資額在2003年有一個(gè)較大幅度的上升，而在2004年，這個(gè)漲幅有所回落，從某種意義上來(lái)說(shuō)，估計(jì)與宏觀調(diào)控的影響有一定的關(guān)系。而這個(gè)宏觀調(diào)控也將影響后期的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的投資建設(shè)，從這個(gè)意義上來(lái)講，對(duì)溫州商貿(mào)城是比較有利的,在一定時(shí)期內(nèi)，在張家港的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域不會(huì)遇到太大的競(jìng)爭(zhēng)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,目前張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)成為

9、了張家港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。2004年張家港房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有較大幅度的增長(zhǎng)，2004年累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33.38億元，同比增長(zhǎng)44.69%；商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積116.71萬(wàn)平方米，同期下降25.3%，商業(yè)用房11.88萬(wàn)平方米，同期下降了30.36%,周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析,,租售模式,,只租不售or只售不租or租售并舉,,經(jīng)營(yíng)模式,,無(wú)經(jīng)營(yíng)管理公司or外聘經(jīng)營(yíng)管理公司or自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司,,市場(chǎng)定位,,定

10、位業(yè)態(tài)；,對(duì)周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的分析主要從以下幾個(gè)方面著手：,,產(chǎn)品形態(tài),,層數(shù)、開(kāi)放式or獨(dú)立式,上海九星批發(fā)市場(chǎng),,租售模式,,只租不售,,經(jīng)營(yíng)模式,,整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作；,,市場(chǎng)定位,,剛開(kāi)始定位為建材和裝飾類(lèi)產(chǎn)品，隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，目前已經(jīng)形成九個(gè)區(qū)，包含五金、建材、化工等產(chǎn)品,,產(chǎn)品形態(tài),,單層、獨(dú)立式鋪面為主，少量開(kāi)放式的鋪面,上海國(guó)際五金城,,租售模式,,租售并舉，以租帶售,,經(jīng)營(yíng)

11、模式,,以“機(jī)電五金城”為基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展，整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)部分鋪面的招商；,,市場(chǎng)定位,,以"機(jī)電五金城"為基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣，規(guī)劃用地1100余畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，可容納商戶3000余家。,,產(chǎn)品形態(tài),,獨(dú)立式鋪面為主，少量開(kāi)放式的鋪面,蘇州國(guó)際服裝城,,租售模式,,前期租售并舉，現(xiàn)已將銷(xiāo)售停止，只租

12、不售；,,,市場(chǎng)定位,,占地面積600畝，建筑總面積60萬(wàn)平方米，將建成集國(guó)內(nèi)外名牌名品演示展銷(xiāo)、名模大賽、原輔材料展銷(xiāo)、機(jī)械設(shè)備及配件展銷(xiāo)、信息會(huì)展、電子商務(wù)、科研設(shè)計(jì)、教育培訓(xùn)、管理服務(wù)、娛樂(lè)休閑等功能為一體的平臺(tái),,產(chǎn)品形態(tài),,產(chǎn)品形態(tài)豐富，街鋪,開(kāi)放式店鋪和獨(dú)立式的店中店均有。,,經(jīng)營(yíng)目標(biāo),整合社會(huì)資源,打造世界時(shí)尚之都,常熟招商城,,租售模式,,自發(fā)形成的市場(chǎng)，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；,,經(jīng)營(yíng)模式,,招商城管委會(huì)

13、進(jìn)行管理；,招商場(chǎng)、紡交市場(chǎng)、西片市場(chǎng)、布匹市場(chǎng)、五金市場(chǎng)5個(gè)管理片區(qū)，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等28個(gè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積2.5平方公里，商業(yè)用房112萬(wàn)平方米，店鋪、攤位2萬(wàn)多只，旺季日均人流量15萬(wàn)人次，日均貨運(yùn)量2000多噸，招商城的發(fā)展帶動(dòng)了周邊交通、旅游、服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，提供了20多萬(wàn)人口就業(yè)，市場(chǎng)年社會(huì)綜合效益達(dá)30多億元。,,產(chǎn)品形態(tài),,獨(dú)立式的鋪面。,無(wú)錫招商城

14、,,租售模式,,一期只租不售，租賃期限為五年，二期將出售產(chǎn)權(quán),,經(jīng)營(yíng)模式,,自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；,,市場(chǎng)定位,,占地500畝，總建筑面積60萬(wàn)平米，投資20億元，一期業(yè)態(tài)有家電、機(jī)電、五金、衛(wèi)浴、燈飾、服裝、床上用品、針織、鞋帽、化妝品、工藝品、旅游用品、紀(jì)念品、文化用品、小百貨,,產(chǎn)品形態(tài),,產(chǎn)品為兩層，店中店的形式。,海門(mén)疊石橋家紡市場(chǎng),,租售模式,,租售并舉，以租帶售；,,經(jīng)營(yíng)模式,,自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一

15、經(jīng)營(yíng)管理；,,市場(chǎng)定位,,占地77150平方米，擁有8000多個(gè)營(yíng)業(yè)門(mén)面及攤位，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類(lèi)家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等300多個(gè)繡品系列品種,,產(chǎn)品形態(tài),,產(chǎn)品為兩層，獨(dú)立鋪面形式；,張家港九州家具城,張家港九州家具城,,租售模式,,只租不售,,經(jīng)營(yíng)模式,,自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；,,市場(chǎng)定位,,一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬(wàn)平方米，招商30

16、00戶。業(yè)種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品,,產(chǎn)品形態(tài),,產(chǎn)品為一層，有店中店和獨(dú)立鋪面兩種形式；,各地市場(chǎng)租金情況圖,單位：元/日·平方米,各地市場(chǎng)租金情況圖,單位：元/日·平方米,各地市場(chǎng)租金情況,從業(yè)態(tài)來(lái)看，床上用品的租金水平最高，其次是婦女用品，然后才是兒童用品；從面積段來(lái)看，面積為60平方米左右的戶型最受市場(chǎng)歡迎；,溫州商貿(mào)城狀況,,工程狀況,,一期已經(jīng)交付使用；二期接近結(jié)構(gòu)封頂；,,出

17、租狀況,,已經(jīng)出租了60多套,,銷(xiāo)售狀況,,華燕公司于2004年九月接手溫州商貿(mào)城銷(xiāo)售工作；華燕公司接手前，共銷(xiāo)售148套，接手后共銷(xiāo)售62套；,,業(yè)態(tài)定位,,成衣棉紡、五金機(jī)電、日用百貨、餐飲休閑和步行街綜合，五位一體的綜合性市場(chǎng),溫州商貿(mào)城SWOT分析,,,優(yōu)勢(shì),張家港有五大支柱產(chǎn)業(yè)，而目前就專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)而言，只有九州家具城和世紀(jì)星汽車(chē)城兩個(gè)項(xiàng)目，就張家港市而言，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)仍屬于空白；,,,劣勢(shì),地理位置較為偏遠(yuǎn)；倉(cāng)儲(chǔ)物流用地缺乏，配

18、套不齊備； 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)；不能辦理按揭貸款，只能采取分期付款的方法；部分店鋪無(wú)法打通，對(duì)于經(jīng)營(yíng)大面積商鋪的客戶無(wú)法滿足要求；,,,機(jī)會(huì),張家港后期的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基本上沒(méi)有，因此，溫州商貿(mào)城從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)還是比較稀缺的；,,,威脅,業(yè)態(tài)定位過(guò)于分散，不能形成集約效應(yīng)；產(chǎn)品形態(tài)有很多硬傷，如層數(shù)、道路等問(wèn)題，對(duì)于招商業(yè)態(tài)定位有很多限制；周邊有各主要產(chǎn)業(yè)都有較大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，對(duì)本案形成了相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)威脅；沒(méi)有較為強(qiáng)有力的政策保證和相關(guān)措施

19、建立經(jīng)營(yíng)戶的信心；,溫州商貿(mào)城SWOT分析,,本案在銷(xiāo)售和招商上遇到的阻滯，主要來(lái)源于劣勢(shì)未能盡可能的規(guī)避，而不在于優(yōu)勢(shì)是否完全發(fā)揮；因此，本案的操作應(yīng)該從盡量規(guī)避本案的劣勢(shì)，避免威脅為主，而以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)為輔。,,第四部分 定位及細(xì)化篇,,溫州商貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由,,溫州商貿(mào)城招商定位原則,,,,,1,2,3,4,溫州商貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由,,,交通便捷位于楊錦公路和張揚(yáng)公路旁，沿江高速直接接入長(zhǎng)三角交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整

20、個(gè)長(zhǎng)三角輻射，能夠降低銷(xiāo)售產(chǎn)品的物流成本；,,支持溫州商貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由,,地段偏遠(yuǎn)溫州商貿(mào)城地段較為偏遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)難以吸引客戶前往零售消費(fèi)，而專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)針對(duì)性較強(qiáng)，能夠較快的形成聚集效應(yīng)；,,溫州商貿(mào)城不得不做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由,,,,體量及建筑形態(tài)支持溫州商貿(mào)城建筑面積約11萬(wàn)方，建筑形態(tài)主體兩層，部分三層，適合做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；,,配套欠缺溫州商貿(mào)城周邊配套較差，普通消費(fèi)者難以在溫州商貿(mào)城周邊滿足購(gòu)物所產(chǎn)生的相關(guān)需求，而對(duì)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

21、的客戶，這方面的因素的影響就要小得多；,,溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則,,市場(chǎng)空白原則,不僅要立足在張家港，而且要立足于長(zhǎng)三角區(qū)域，至少要在蘇南地區(qū)尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng),,可行性原則,招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng),,可操作性原則,產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件,,成本導(dǎo)向原則,必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到的貨物價(jià)格到周邊類(lèi)似市場(chǎng)便宜，解決購(gòu)買(mǎi)客戶的成本

22、問(wèn)題，這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來(lái),1,2,3,4,溫州商貿(mào)城招商的方向,,,兒童用品類(lèi),,女性用品類(lèi),,成衣棉紡類(lèi),,日用百貨類(lèi),,小商品類(lèi),溫州商貿(mào)城可選擇的招商定位方向,綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類(lèi)：,我們對(duì)溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位,,,,,,,,,,,婦女兒童用品交易廣場(chǎng),婦女用品,兒童用品,床上用品,定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的依據(jù),,產(chǎn)業(yè)有支持,,能夠在長(zhǎng)三角范圍內(nèi)尋找到比較有力的產(chǎn)業(yè)支持,

23、,,女性用品、兒童用品和床上用品的商業(yè)定位，既可以滿足單個(gè)消費(fèi)者對(duì)其的零散需求，同樣可以滿足團(tuán)購(gòu)和向下層經(jīng)銷(xiāo)商批發(fā)的特征,,商業(yè)有特色,,特色商業(yè)定位吸引兩大消費(fèi)主體——女性與兒童,零批易共存,,招商易成功,,此商業(yè)定位在長(zhǎng)三角能夠找到大量生產(chǎn)企業(yè)和流通商入駐本案,定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由,,市場(chǎng)有空白,,蘇南地區(qū)目前還沒(méi)有較大規(guī)模的專(zhuān)業(yè)化的婦女和兒童的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以專(zhuān)取勝，是本項(xiàng)目的重要法寶,,,溫州商貿(mào)城目前的一層門(mén)店，二三層倉(cāng)

24、庫(kù)的倉(cāng)儲(chǔ)條件能夠滿足經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)儲(chǔ)要求,倉(cāng)儲(chǔ)要求低,,,調(diào)研顯示，以中青年為主的工人階層，對(duì)于女性用品、兒童用品具有較大數(shù)量的需求，且其消費(fèi)具有較強(qiáng)的沖動(dòng)性和隨機(jī)性。而高收入階層亦經(jīng)常驅(qū)車(chē)前往杭州、常熟、上海等地購(gòu)買(mǎi)女性用品、兒童用品和床上用品，三種產(chǎn)品在張家港具有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。,產(chǎn)品有市場(chǎng),定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由,,人流易聚集,,此商業(yè)定位符合各年齡層次，而且具有群購(gòu)、沖動(dòng)性、隨機(jī)性消費(fèi)傾向，人流易聚集，并形成滯留,,整改要求

25、少,,溫州商貿(mào)城目前的產(chǎn)品形態(tài)等各方面均比較適合做此定位市場(chǎng)，定位變動(dòng)后發(fā)生的相應(yīng)整改較少，也能節(jié)約部分成本,,易生現(xiàn)金流,,現(xiàn)有的商業(yè)定位屬于日用消費(fèi)品，季節(jié)性消費(fèi)不明顯，且多數(shù)不屬于耐用品，易產(chǎn)生現(xiàn)金流對(duì)于本新興市場(chǎng)至關(guān)重要,,政府必支持,,現(xiàn)有的商業(yè)定位一旦成形，不但解決大量社會(huì)就業(yè)問(wèn)題，而且能為政府提供大量財(cái)稅收入，并且有可能成為張家港商業(yè)歷史上的一座豐碑,第五部分 招商篇,,,招商原則,,招商前提,招商目標(biāo),,招商實(shí)施,

26、招商原則,,,招商朋友化長(zhǎng)三角品牌化特色街區(qū)化,時(shí)尚潮流化批零兼營(yíng)化效益最大化,作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后張家港婦女兒童用品交易廣場(chǎng)工作開(kāi)展方向，始終圍繞、貫穿本‘案的經(jīng)營(yíng)理念和戰(zhàn)略定位并組織實(shí)施招商朋友化、特色街區(qū)化、長(zhǎng)三角品牌化、時(shí)尚潮流化、批零兼營(yíng)化、效益最大化的招商原則，符合了本案的經(jīng)營(yíng)理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求,招商前提,政府支持,,支持五,,政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)）2年內(nèi)免收；,,支

27、持四,,在“廣場(chǎng)內(nèi)”成立的從事餐飲、浴場(chǎng)、娛樂(lè)等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營(yíng)部門(mén)認(rèn)定3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅留成部分及個(gè)人所得稅；,,支持三,,進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票。對(duì)實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額；,,支持二,,進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，所得稅實(shí)行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國(guó)家規(guī)定比例的另外享受勞動(dòng)就

28、業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；,,支持一,,凡進(jìn)入“廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人，開(kāi)業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記，自廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日起第一年免征營(yíng)業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費(fèi)，第二三年減半征收；,,核心支持,,對(duì)市區(qū)內(nèi)老市場(chǎng)如跳蚤小商品市場(chǎng)、步行街小商品市場(chǎng)等進(jìn)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策；,政府支持,,支持十,,政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來(lái)打假，要極力維護(hù)溫州商貿(mào)城的聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查；,,支持九,,必須盡量把物流、

29、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；,,支持八,,對(duì)市內(nèi)各小商品市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛(ài)將；,,支持七,,對(duì)進(jìn)入“廣場(chǎng)”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門(mén)應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。有關(guān)部門(mén)必須主動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；,,支持六,,“

30、廣場(chǎng)內(nèi)”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用；,開(kāi)發(fā)商搭臺(tái),,搭臺(tái)六,,開(kāi)發(fā)商鄭重承諾，租賃一年后有權(quán)無(wú)理由退房并返還開(kāi)業(yè)保證金；,,搭臺(tái)五,,進(jìn)入市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)戶，在試營(yíng)業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受半年倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；,,搭臺(tái)四,,租賃廣場(chǎng)商鋪的合法經(jīng)營(yíng)戶，承租為三年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個(gè)月租金，第三年返還一個(gè)月租金”的優(yōu)

31、惠政策；,,搭臺(tái)三,,對(duì)前50名進(jìn)駐的家紡、婦女兒童用品商家，可享受一定的租金優(yōu)惠；,,搭臺(tái)二,,進(jìn)入廣場(chǎng)內(nèi)的婦女兒童用品行業(yè)，由開(kāi)發(fā)商免費(fèi)安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌；,,搭臺(tái)一,,重組經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；,整合社會(huì)資源,,,,公司放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益,招商目標(biāo),,,近期目標(biāo),,,工作重點(diǎn),一年半內(nèi)，附近一小時(shí)能達(dá)到縣級(jí)市的中低檔婦女兒童用品、床上用品的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷(xiāo)商和個(gè)體

32、工商戶，尤其是張家港市區(qū)及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的批發(fā)商、零售商、經(jīng)銷(xiāo)商和個(gè)體工商戶為招商重點(diǎn)，而且高層的工作重點(diǎn)應(yīng)該集中精力在中低檔婦女兒童用品中經(jīng)營(yíng)較好的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷(xiāo)商和個(gè)體工商戶搞好關(guān)系，使他們能盡早的入住本案，并在每年每季每周舉辦婦女兒童用品的展覽、拍賣(mài)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織貿(mào)易活動(dòng)，為提升本案的人氣和商家的營(yíng)業(yè)額提供基礎(chǔ)；,經(jīng)營(yíng)公司的發(fā)展規(guī)劃及工作思路：更高層次上重建和重塑經(jīng)營(yíng)公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，為本案將來(lái)打下基礎(chǔ)推廣和

33、招商：制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系,招商目標(biāo),,,中期目標(biāo),,,工作重點(diǎn),利用一年半到三年的時(shí)間，通過(guò)零售批發(fā)互為帶動(dòng)，逐步調(diào)整零售和批發(fā)之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的婦女兒童用品、床上用品批發(fā)商，達(dá)到批發(fā)和零售的均衡比例，從而形成較有特色的婦女兒童用品、床上用品交易市場(chǎng)；,策劃并制定本案的經(jīng)營(yíng)策略，提供更多的增值服務(wù)，同時(shí)建立完善的客戶服務(wù)管理體系，穩(wěn)定進(jìn)場(chǎng)的企業(yè)和商家，

34、幫助他們提高經(jīng)濟(jì)效益；對(duì)經(jīng)營(yíng)管理公司的業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理進(jìn)行細(xì)分、整合和重組，組建各類(lèi)相關(guān)商業(yè)中心機(jī)構(gòu)，對(duì)各種業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌和管理，為各種商業(yè)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。,招商目標(biāo),,,遠(yuǎn)期目標(biāo),,,工作重點(diǎn),通過(guò)三到五年時(shí)間，逐步調(diào)整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，把中低檔品牌過(guò)渡到長(zhǎng)三角地區(qū)乃至全國(guó)的品牌，雄踞蘇南，面向長(zhǎng)三角，影響全國(guó)，從而形成長(zhǎng)三角較有特色的婦女兒童用品市場(chǎng)的定位要求,提高經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，重視公司的組織架構(gòu)和人才團(tuán)

35、隊(duì)；對(duì)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，進(jìn)行有條件的管理輸出、業(yè)務(wù)輸出和技術(shù)輸出。,招商對(duì)象,,,國(guó)內(nèi)中低檔家紡、婦女兒童用品生產(chǎn)企業(yè),,,國(guó)內(nèi)中低檔家紡、婦女兒童用品經(jīng)銷(xiāo)商,,,國(guó)內(nèi)中低檔家紡、婦女兒童用品個(gè)體工商戶,,,其他入住企業(yè)如大中小型餐飲、超市、休閑娛樂(lè)業(yè),,,物流運(yùn)輸?shù)绕渌涮灼髽I(yè),,,,,,,,招商品類(lèi),嬰兒用品（奶瓶、奶嘴、濕紙巾、紙尿褲、理發(fā)器等） 玩具(奇智奇思、兒樂(lè)寶等) 奇智奇思（k's kids）益智玩具 /

36、 美國(guó)★孩之寶（兒樂(lè)寶）PLAYSCKOOL / 迪孚（國(guó)內(nèi)玩具銷(xiāo)售狀元） ●服裝、鞋帽 嬰幼童帽 / 嬰兒/童襪 / 嬰兒鞋、童鞋 / 美國(guó)卡拉尤娜Croyola嬰、童鞋 ●★好孩子★童車(chē)童床木餐椅、★寶貝第一★汽車(chē)安全座椅 好孩子 / 電瓶車(chē) / 汽車(chē)安全座椅,●★奶粉★美國(guó)雅培,美贊臣,德國(guó)美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等 美贊臣 / 美國(guó)雅培 / 德國(guó)美素 / 雀巢 / 惠氏 / 多美滋 / 美可高特羊奶粉●食品（嬰兒輔食

37、） 亨氏一段輔食(4-24個(gè)月) / 亨氏二段輔食(6-24個(gè)月) / 亨氏三段輔食(8-24個(gè)月) ●圖書(shū)、音像、嬰兒卡片、嬰幼兒圖書(shū)、育兒圖書(shū) 嬰兒卡片 / 嬰幼兒圖書(shū) / 育兒圖書(shū) ●浴盆、浴床、坐便器 日康牌 ●兒童飾品 ●嬰兒游泳設(shè)備（游泳池、游泳圈）童帽 童裝 童鞋 嬰兒用品 童車(chē) 童襪,招商品類(lèi),,,兒童用品,,●嬰兒用品（奶瓶、奶嘴、濕紙巾、紙尿褲、理發(fā)器等） ●玩具(奇智奇思、兒樂(lè)寶等)

38、●服裝、鞋帽 嬰幼童帽 / 嬰兒/童襪 / 嬰兒鞋、童鞋 / 美國(guó)卡拉尤娜Croyola嬰、童鞋 ●★好孩子★童車(chē)童床木餐椅、★寶貝第一★汽車(chē)安全座椅 ●★奶粉★美國(guó)雅培,美贊臣,德國(guó)美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等 美贊臣 / 美國(guó)雅培 / 德國(guó)美素 / 雀巢 / 惠氏 / 多美滋 / 美可高特羊奶粉 ●食品（嬰兒輔食） 亨氏一段輔食(4-24個(gè)月) / 亨氏二段輔食(6-24個(gè)月) / 亨氏三段輔食(8-24個(gè)月),圖書(shū)、音像

39、、嬰兒卡片、嬰幼兒圖書(shū)、育兒圖書(shū) 嬰兒卡片 / 嬰幼兒圖書(shū) / 育兒圖書(shū) ●浴盆、浴床、坐便器 日康牌 ●兒童飾品 ●嬰兒游泳設(shè)備（游泳池、游泳圈）童帽 童裝 童鞋 嬰兒用品 童車(chē) 童襪,招商品類(lèi),,,婦女用品,,美發(fā)護(hù)發(fā) 化妝盒/箱/包 化妝工具 綠色美顏保健品 保健器械 保健滋補(bǔ) 美顏?zhàn)o(hù)膚 其他化妝品 其他保健品 香水\香熏\精油 彩妝 美體 個(gè)人洗護(hù)用品 防曬系列 護(hù)手系列 卸妝

40、系列 女包 女士配件 其他 女鞋/襪,女帽手套 女上裝\套裝 女裙/女褲 情侶裝 唐裝/中式服裝 婚紗/禮服 泳裝 女用內(nèi)衣 品牌內(nèi)衣 銀制飾品/玻璃飾品 藏飾、其他民族飾品 珍珠/琥珀/水晶/珊瑚類(lèi)飾品 首飾盒 仿真飾品 黃金/鉑金/鉆石類(lèi)飾品 首飾保養(yǎng)品 眼鏡/護(hù)理產(chǎn)品 世界名表 其他時(shí)尚飾品類(lèi),招商品類(lèi),,,床上用品,被子枕芯 四件套兒童床 婚慶 被芯、羊毛被、絲被、纖維被、空

41、調(diào)被、羽絨被、羊絨被、睡袋、枕套、被套、床單、床笠、床罩、太空枕、纖維枕、蕎麥枕、木棉枕、乳膠枕、香薰枕、其它枕芯、羊毛褥、羊剪絨毯、拉舍兒毯、棉毯、真絲毯、羊毛毯、其它毯子、電熱毯，墊子、保潔墊、靠墊、夏涼產(chǎn)品，各類(lèi)紡織面料,招商關(guān)鍵,,,通過(guò)各級(jí)政府和協(xié)會(huì)，把經(jīng)營(yíng)床上用品、婦女兒童用品較為成功且有影響力的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷(xiāo)商和個(gè)體工商戶聚集起來(lái)，進(jìn)行探討，達(dá)成一致意見(jiàn)，使其入駐本案,通過(guò)我們團(tuán)隊(duì)的努力，和經(jīng)營(yíng)床上用品、婦女兒童用品的生

42、產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷(xiāo)商和個(gè)體工商戶搞好關(guān)系，使他們?nèi)腭v本案,1,2,招商實(shí)施,第六篇 經(jīng)營(yíng)管理篇,經(jīng)營(yíng),管理,經(jīng)營(yíng)管理原理,確定經(jīng)營(yíng)管理公司的主要功能,解析各職能部門(mén)之間的工作流程及其相互之間的協(xié)作配合,,設(shè)置經(jīng)營(yíng)管理 公司的職能部門(mén),功能確定,,,內(nèi)部功能,,,外部功能,行政人事 財(cái)務(wù)核算,吸引人流，營(yíng)造人氣招商租賃營(yíng)銷(xiāo)推廣公共關(guān)系維護(hù)信息支持物流配送物業(yè)管理,部門(mén)設(shè)置,部門(mén)組織框架及其協(xié)作,經(jīng)營(yíng)管理公司,,營(yíng)銷(xiāo)推廣,