法律知識問題談談消費者權(quán)益保護法在商品房買賣中的適用

1、1省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測網(wǎng)絡，對全省水土流失動態(tài)進行監(jiān)測、預報，省人民政府定期將監(jiān)測、預報情況予以公告?？h級以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機構(gòu)，應當建立執(zhí)法談談消費者權(quán)益保護法在商品房買賣中的適用問題談談消費者權(quán)益保護法在商品房買賣中的適用問題作者劉京柱談談消費者權(quán)益保護法在商品房買賣中的適用問題一、問題概說隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)這種特殊的商品在公民生活消費中的地

2、位日漸重要。鑒于我國社會主義市場經(jīng)濟的本質(zhì)依然是以最大限度地滿足廣大人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活需要為目標，房地產(chǎn)消費者權(quán)益又直接關系到人民群眾基本的生存權(quán)利，故應當受到法律的優(yōu)先保護。但不無遺憾的是現(xiàn)行消費者權(quán)益保護法中缺少對房地產(chǎn)消費者權(quán)益的保護規(guī)范，學術界和實務界對房屋是不是消費者權(quán)益保護法所規(guī)定的商品及商品房買賣合同能否適用消費者權(quán)益保護法規(guī)定的懲罰性賠償也眾說紛紜，應當說這并非該法的本來面目，事實上，大陸法國家消費者權(quán)益保

3、護法的最初領域恰恰是房地產(chǎn)消費者權(quán)益。現(xiàn)代民法理論將傳統(tǒng)不動產(chǎn)利益分解為不動產(chǎn)生存利益和財產(chǎn)利益，在房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)經(jīng)營者利益屬于不動產(chǎn)利益中的資本利益（如經(jīng)營者的投資利益）或所有利益（如經(jīng)營者出租房屋的收益）。房地產(chǎn)消費者利益則主要屬于不動產(chǎn)生存利益，即房地產(chǎn)滿足廣大人民群眾住房基本需要的利益?，F(xiàn)代民法理論認為，當上述兩種利益發(fā)生沖突時，法律應當首先保護不動產(chǎn)生存利益。消費者權(quán)利，是消費者利益在法律上的表現(xiàn)。法律上賦予消費者多

4、少權(quán)利，意味著消費者在多大程度上得到國家的保護。現(xiàn)實經(jīng)濟生活中房地產(chǎn)消費者的權(quán)利被房地產(chǎn)經(jīng)營者侵害的程度十分嚴重。我國房地產(chǎn)消費市場存在的突出問題是房地產(chǎn)投機嚴重，造成房地產(chǎn)價格不合理，極大地損害了消費者的經(jīng)濟利益；此外，房屋質(zhì)量低劣、售后維修得不到保證、不對消費者公開房屋價格構(gòu)成或以虛假廣告的房屋價格蒙騙消費者、強迫消費者交付各種不合理的費用、惡意違約、“一3該案是見諸報端的山東省首例購房者獲雙倍賠償案。一審法院于2001年9月18日

5、判決稱：被告在售房過程中主觀上存有欺詐故意，對原告隱瞞了其不具備房地產(chǎn)開發(fā)和中介服務資質(zhì)證書、未取得土地使用權(quán)證書、未持有建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證及商品房預售許可證的真實情況，誘使原告做出錯誤意思表示與其訂立買房合同。而原告作為消費個體，不可能也沒有義務去審查被告應具備的上述手續(xù)，故被告的行為已構(gòu)成故意欺詐。遂判決由原告退房給被告，被告退還原告購房款146192元并賠償原告損失146192元。該案進入二審程序后最終以調(diào)解方式結(jié)案，

6、未實行加倍賠償，而是由被告給予原告4萬余元的經(jīng)濟補償。[法律評析]上引案例一涉及到原告是否有權(quán)查看所購房屋的設計文件和施工驗收記錄的問題。訟爭的焦點是原告所稱的消費者知情權(quán)應否予以保護，換言之，該知情權(quán)是否系商品房購買者所享有的權(quán)利。上引案例二中二審法院未以生效判決的形式正面回答作為消費者的購房者在受到房地產(chǎn)經(jīng)營者欺詐時能否獲得雙倍賠償?shù)膯栴}，不能說不是一個遺憾，其中涉及到的主要法律爭議問題是消費者權(quán)益保護法中的懲罰性賠償能否適用于商品

7、房交易之中。針對上述問題，筆者略作評述如下：(一)知情權(quán)及其行使知情權(quán)有廣義與狹義之分。廣義的知情權(quán)，是指公民、法人或其他組織依法享有的、要求義務人公開一定的信息的權(quán)利和在法律允許的范圍內(nèi)獲取各類信息的自由，它既屬于公法意義上的權(quán)利，又屬于私法意義上的權(quán)利；既包括抽象的權(quán)利又包括具體的權(quán)利；既包括民主權(quán)利、政治權(quán)利也包括人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利等。狹義的知情權(quán)，就是公民針對政府工作、針對政府的政務公開的一項權(quán)利。司法作為最后一道屏障，必須使知

8、情權(quán)成為司法上可訴的權(quán)利。本文所探討的知情權(quán)主要是從私法意義上進行使用的。1993年頒布的《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》(以下簡稱《消法》)首次出現(xiàn)知情權(quán)概念，該法第8條規(guī)定：“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受服務的真實情況的權(quán)利?！薄断ā飞系南M者是指為滿足生活消費需要購買、使用商品或接受服務的、由國家專門法律確認其主體地位和保護其消費權(quán)益的個人。只有自然人才能成為最終消費的主體?！断ā芬?guī)定的消費者7項權(quán)利應當完全適用