高端寫字樓案例

1、外灘中心,,,資料來源：仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部,物業(yè)簡介開發(fā)商：印尼金光集團(tuán)竣工：2002年辦公面積：83,000平方米，共50層標(biāo)準(zhǔn)層：2,200平方米得房率：74%層高：2.68米車位： 563個(gè)（其中地下車位499個(gè)）電梯：客梯22部，貨梯2部空調(diào)：Trane VAV中央空調(diào),市場表現(xiàn)租金報(bào)價(jià)：10元/平方米/天（建筑面積）空置率：6%物業(yè)管理：高力國際物業(yè)管理費(fèi)：26.6元/平方米/月（3.8美元/平方米/

2、月）,項(xiàng)目評(píng)價(jià)為黃浦區(qū)非核心商務(wù)區(qū)表現(xiàn)最佳之甲級(jí)辦公物業(yè)具有良好的樓層設(shè)計(jì)及高實(shí)用率與威斯汀酒店與服務(wù)式公寓具有協(xié)同效應(yīng)高效的市場推廣項(xiàng)目交通組織及可及性較差周邊環(huán)境欠缺,租戶組合主要租戶包括德勤、惠普、諾基亞、摩根斯坦利、APP、AGO、Anjia Group, Chi Tai Land Inter Co., Ltd, Clifford Chance, Everbright Promise Fund Managemen

3、t, FLE, Fujitsu, Hayeh, Leo Burnett,高騰大廈,,,資料來源：仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部,物業(yè)簡介開發(fā)商：上海滬騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司竣工時(shí)間：1999年辦公面積：34,520平方米樓層數(shù)：共24層，其中3層-24層為辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層：1,700平方米得房率：75%層高：2.65米停車位：165個(gè)客梯：8部其他：中央空調(diào),市場表現(xiàn)租金報(bào)價(jià)：7.2-8元/平方米/天（建筑面積，中區(qū)）空置率：14

4、.77%物業(yè)管理費(fèi)：28.94元/平方米/月,項(xiàng)目評(píng)價(jià)位于黃浦區(qū)人民廣場福州路商圈，臨近人民廣場核心商務(wù)區(qū)。但由于周邊環(huán)境一般，原先出入口在單行道上，因此出入并不方便。項(xiàng)目在近年兩度易手，2007年已由高盛轉(zhuǎn)售給德國SEB和新加坡太平星集團(tuán)(1.5億美元,折合人民幣11.4億元)，高盛在一年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)了約40%的投資收益，唯一做的一件事情就是把出入口移到了福州路上。單元面積60-140余平方米辦公室組合至1,700余平方米整層，

5、搭配較為靈活；且戶型方正，利用率高。由于歷史原因，租金相對(duì)同區(qū)位辦公樓較低，但是因此維持了穩(wěn)定的高品質(zhì)客戶。由于項(xiàng)目易手后，部分租戶正進(jìn)行調(diào)整，因此空置率出現(xiàn)階段性上升。,租戶組合阿姆斯特朗國際工業(yè)有限公司，康柏亞洲，樂金（LG）中國，JVC上海分公司,,,平面圖,金茂大廈,,,資料來源：仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部,物業(yè)簡介開發(fā)商：金茂集團(tuán)竣工：1999年辦公面積：122,871平方米樓層數(shù)：共88層，其中辦公樓層從2層到50層共

6、49層標(biāo)準(zhǔn)層：2,358-2,788平方米得房率：70%層高：2.7米車位：800個(gè)（均在地下）電梯：客梯26部，貨梯2部空調(diào)：Carrier VAV中央空調(diào),市場表現(xiàn)租金報(bào)價(jià)：10元/平方米/天（建筑面積）空置率：2%物業(yè)管理：金茂物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)：美元4.5元/平方米/月,項(xiàng)目評(píng)價(jià)為浦東頂級(jí)甲級(jí)辦公物業(yè)之一為浦東地區(qū)的地標(biāo)性建筑之一具有良好的樓層設(shè)計(jì)及較高實(shí)用率與君悅酒店及金茂時(shí)尚生活中心具有良好的

7、協(xié)同效應(yīng)過大辦公面積導(dǎo)致初期吸納困難,租戶組合主要租戶包括通用汽車、海富通基金管理公司、荷蘭銀行, Allianz, BLG Lawyers, Barclays Captical Securities, Bank of Montirial, HHP Law Firm, IBM AP HQ,花旗銀行大廈,,,資料來源：仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部,物業(yè)簡介開發(fā)商：上海巴鼎房地產(chǎn)發(fā)展有限公司竣工時(shí)間：2005年GFA：120,000平方米；

8、辦公樓94,335平方米。標(biāo)準(zhǔn)層：2,600平方米，共40層得房率：65%凈層高：2.75米停車位：地下3層共410個(gè)客梯：16部空調(diào)：中央空調(diào),市場表現(xiàn)租金：11-12元/平方米/天（建筑面積）空置率：1%-2%物業(yè)管理：仲量聯(lián)行物業(yè)管理費(fèi)：34元/平方米/月,項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于小陸家嘴區(qū)域，是浦東新區(qū)著名的辦公樓宇，由上海巴鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，2005年7月交付使用，巴鼎公司將部分層面分拆出售，當(dāng)時(shí)的平均售價(jià)

9、約為每平方米5,100美元，花旗銀行買下樓宇的冠名權(quán)，并達(dá)成協(xié)議在之后內(nèi)享有優(yōu)先購買權(quán)。位于小陸家嘴花園石橋路，步行10分鐘可至地鐵二號(hào)線陸家嘴站，項(xiàng)目交通可及性較好。項(xiàng)目品質(zhì)較高，單層面積較大。,租戶組合花旗銀行、戴爾、瑞銀、富士通、仲量聯(lián)行、LINK LATERS、All Bright Law Firm, NetLife, Bayer China，Visa International Co.,,,越洋廣場,物業(yè)簡介開發(fā)商：上

10、海越洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：上海南京西路1601號(hào)竣工時(shí)間：2008年辦公樓面積：91,000平方米層數(shù)：50層，其中5層-50層為辦公樓高度：210米標(biāo)準(zhǔn)層：2,555平方米凈層高：3米單側(cè)進(jìn)深：9.15米-12.75米架空地板：150毫米,市場表現(xiàn)租金報(bào)價(jià)：14-16元/平方米/天空置率：14%（預(yù)租率86%）物業(yè)管理公司：仲量聯(lián)行物業(yè)管理費(fèi)：33元/平方米/月,物業(yè)簡介中央空調(diào)：四管制全VAV變靜壓控

11、制系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：30立方米/小時(shí)/人樓層承重：標(biāo)準(zhǔn)樓層400公斤/平方米；高載重樓層800公斤/平方米停車位：400個(gè)客梯：19部；其中16部服務(wù)于辦公樓；3部服務(wù)于裙房配套：酒店和商場,租戶組合LanXESS, Paul Hastings, MSD, Ernst & Young, SALANS, JP Morgan,項(xiàng)目評(píng)價(jià)位于南京西路核心商務(wù)區(qū)，地鐵上蓋物業(yè)，交通非常便捷優(yōu)秀的物業(yè)品質(zhì)、成熟的市場推廣和完善的

12、物業(yè)管理具有良好的物業(yè)協(xié)同效應(yīng),資料來源：仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部,香港IFC（2期）,物業(yè)簡介開發(fā)商：新鴻基集團(tuán)竣工時(shí)間：2003年辦公樓面積：149,000平方米層數(shù)：88層，其中8層-88層為辦公樓，包括22個(gè)交易層高度：420米標(biāo)準(zhǔn)層：2,140平方米(使用面積)凈層高：標(biāo)準(zhǔn)層2.7米；交易層3.3米架空地板：標(biāo)準(zhǔn)層190毫米；交易層340毫米中央空調(diào)：VAV中央空調(diào)客梯：42部停車位：1800個(gè)(整個(gè)項(xiàng)目),

13、市場表現(xiàn)物業(yè)管理公司：新鴻基集團(tuán)租金報(bào)價(jià)：USD7.87美元/平方米/天（建筑面積）實(shí)際成交價(jià)： USD 7.41美元/平方米/天（建筑面積）空置率：0.1%租賃期：租賃工作始于2002年，交房時(shí)租77.44%，目前達(dá)到幾乎滿租物業(yè)管理費(fèi)：USD11.4美元/平方米/月(可出租面積),項(xiàng)目評(píng)價(jià)位于香港中環(huán)商業(yè)核心區(qū)，中環(huán)長期缺少高品質(zhì)辦公樓供應(yīng)優(yōu)秀的物業(yè)品質(zhì)、成熟的市場推廣和完善的物業(yè)管理地標(biāo)性建筑 （香港最高樓，獨(dú)特

14、的建筑風(fēng)格和優(yōu)越的地理位置）需求旺盛（開盤僅1年出租率達(dá)到80%。2005年9月底接近滿租）租金持續(xù)增長（代表目前香港最高租金水平）交通便捷，且與中心地下人行通道連接業(yè)主擁有豐富的甲級(jí)寫字樓管理經(jīng)驗(yàn),租戶組合主要租戶：Ernst & Young, UBS Warburg, BNP, Nomura, Lehman Brothers, Henderson Land Development, Hong Kong Moneta

15、ry Authority,資料來源：仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部,森大廈（六本木）,物業(yè)簡介開發(fā)商：日本森大廈株式會(huì)社竣工時(shí)間：2003年辦公樓面積：181,756平方米（使用面積）層數(shù)：54層，其中7層-48層為辦公樓高度：238米標(biāo)準(zhǔn)層：4,568平方米（使用面積）單側(cè)進(jìn)深：15.5米-22.2米凈層高：2.7米架空地板：300毫米中央空調(diào)：四管制全VAV變靜壓控制系統(tǒng)樓層承重：標(biāo)準(zhǔn)樓層400公斤/平方米；高載重樓層80

16、0公斤/平方米,市場表現(xiàn)物業(yè)管理公司：日本森大廈株式會(huì)社租金報(bào)價(jià)：4.7美元/平方米/天空置率：5.2%,物業(yè)簡介停車位：1073個(gè)（整個(gè)項(xiàng)目）客梯：49部，其中37部為辦公樓服務(wù)配套：美術(shù)館、商場、君悅酒店、維珍TOHO影城、朝日電視臺(tái)等,項(xiàng)目評(píng)價(jià)森大廈創(chuàng)新地采用了“柔構(gòu)造”，通過減震器和韌性鋼材加強(qiáng)了大樓的抗地震能力。項(xiàng)目位于東京港區(qū)市中心，毗鄰三條地鐵西線共4個(gè)地鐵站及2個(gè)高速路出口，交通非常便捷。項(xiàng)目包括酒店、