5a級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)詳解及案例

1、Company name,5A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)及案例研究,摘要：本文從7個(gè)方面詳細(xì)闡述了5A級(jí)寫字樓應(yīng)該具備的標(biāo)準(zhǔn)，并列舉上海、北京兩地地成功的寫字樓案例進(jìn)行說明。,5A級(jí)寫字樓,5A級(jí)寫字樓,5A是automation的縮寫，即智能化或自動(dòng)化。狹義的5A，也就是5A的本義，有如下五項(xiàng)內(nèi)容指OA（辦公智能化），BA（樓宇自動(dòng)化），CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化），SA（安保智能化）但目前5A多用作衡量一個(gè)寫字樓的品質(zhì)等級(jí)，5

2、A級(jí)寫字樓多指甲級(jí)以上品質(zhì)的的寫字樓，即廣義的5A。本文中的5A指的是廣義的5A，即甲級(jí)或甲級(jí)以上寫字樓，通過7個(gè)方面闡述5A級(jí)寫字樓應(yīng)該具備的標(biāo)準(zhǔn)，并列舉案例說明。,5A級(jí)寫字樓,良好的區(qū)位環(huán)境包括交通環(huán)境、辦公環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和文化環(huán)境。商業(yè)環(huán)境：位于城市現(xiàn)有或潛在的商務(wù)中心區(qū)，周邊商業(yè)氛圍和業(yè)態(tài)良好，存在較少制約因素。交通環(huán)境：臨近兩條以上的主干道，便于駕車、出租車到達(dá)，另外配有便利的公共交通，有地鐵和公交車直達(dá)。文化環(huán)境：

3、周圍人文環(huán)境良好，靠近大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)、歷史遺跡等等，如上海的五角場(chǎng)和北京的中關(guān)村。辦公環(huán)境：國(guó)際化水準(zhǔn)的寫字樓既要有便捷的交通和優(yōu)良的商力條件，又要有一個(gè)良好的辦公環(huán)境，達(dá)到鬧中取靜的理想狀態(tài),地段位置以及寫字樓品質(zhì)是決定寫字樓租賃需求的租金價(jià)格的首要因素。上海超過70%的甲級(jí)寫字樓都集中在南京西路商務(wù)區(qū)、陸家嘴商務(wù)區(qū)等中心商務(wù)區(qū)。與周邊區(qū)域相比，這些核心商務(wù)區(qū)租金水平和出租率都明顯較高。地段包含的要素很復(fù)雜，包括商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)等因

4、素。例如：上海北京東路的東銀大廈和科技京城，它們處于南京西路商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，但是之前也曾面臨著較多制約因素，如老式里弄、路面狹窄、沿街遍布五金商鋪，影響了商業(yè)的商務(wù)價(jià)值，隨著北京路整體定位的調(diào)整，這些制約因素才逐漸消失。,其他城市中心商務(wù)區(qū),深圳：國(guó)貿(mào)、蔡屋圍、華強(qiáng)北、福田中心區(qū)、車公廟、南油廣州：天河體育中心、珠江新城、中山路沿線、東風(fēng)路、環(huán)市東路天津：小白樓區(qū)域、友誼路、南京路沿線、海河沿岸、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)青島

5、：香港中路、山東路沿線、中山路沿線、海爾路商務(wù)區(qū)大連：人民路兩側(cè)、三八廣場(chǎng)、中山路沿線、新開路區(qū)域南京：新街口、廣州路－珠江路沿線、山西路－鼓樓區(qū)域廈門：輪渡思北中央商務(wù)區(qū)、濱北金融中心、濱南商務(wù)圈、富山商務(wù)圈成都：中央商務(wù)區(qū)、人民南路沿線,5A級(jí)寫字樓,寫字樓的品質(zhì)包含很多因素，最主要的是大廈的整體外觀和知名度，其他包括建筑質(zhì)量、空間布局、層高、規(guī)模等等，在這些方面一些新建的寫字樓，尤其是2000年以后興建的寫字樓具備一定優(yōu)勢(shì)

6、。高端客戶，尤其是近期寫字樓租賃的主力—國(guó)外金融企業(yè)對(duì)寫字樓的品質(zhì)和地段要求非常挑剔，而不過分看重租金成本。,關(guān)鍵詞：知名度、建筑質(zhì)量、建筑規(guī)模、層高、使用率金茂大廈位于上海浦東新區(qū)黃浦江畔的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，于1999年竣工，樓高420.5米，目前是上海第2高的摩天大樓（截至2008年8月）、中國(guó)大陸第3高樓、世界第8高樓。大廈采用超高層建筑史上首次運(yùn)用的最新結(jié)構(gòu)技術(shù)，整幢大樓垂直偏差僅2厘米，樓頂部的晃動(dòng)連半米都不到，這是世界高

7、樓中最出色的，還可以保證12級(jí)大風(fēng)不倒，同時(shí)能抗7級(jí)地震。大廈總建筑面積28.7萬平米，使用率在70%以上，層高4米，凈高2.7米。,裝修風(fēng)格：產(chǎn)品外立面、大堂的高度面積與裝修風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，電梯間的裝飾與光感，辦公間、走廊與衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。用材用料：外立面：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修，進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料 大堂和走廊：寬敞的大理石大堂和走廊公共部分地面：應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)

8、地毯 公共部分墻面：大理石、高級(jí)墻紙或高級(jí)漆 電梯間：電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石 衛(wèi)生間潔具：衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等 。,關(guān)鍵字：外墻、大廳、裝修金茂大廈的外墻，由大塊的玻璃墻組成，反射出似銀非銀、深淺不一、變化無窮的色彩； 大廳，圓拱式的門框，給人高大寬敞明亮的感覺；墻面，地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。前廳，八幅銅雕壁畫集中體現(xiàn)了中國(guó)傳統(tǒng)的書法藝術(shù)；

9、通往宴會(huì)廳的走廊，更是一條藝術(shù)長(zhǎng)廊，體現(xiàn)出一種高雅的品位和豪華的氣派。,5A級(jí)寫字樓,設(shè)備配備3A-5A以上的標(biāo)準(zhǔn)，包括：供電系統(tǒng) 日常電力供應(yīng)須為10KV高壓兩路供電；低壓配電為密集型母線槽，集中安裝于大廈低壓電井；所有獨(dú)立電表均安裝于每層低壓電井內(nèi)；另配備進(jìn)口發(fā)電機(jī)組作應(yīng)急電源；辦公層電容量為60VA/㎡～120VA/㎡，后備電源每層容量達(dá)60KVA 左右。,空調(diào)系統(tǒng) 國(guó)際品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，利用水冷冷水機(jī)組提供冷氣，每

10、個(gè)單位能獨(dú)立控制溫度，每冷噸大概服務(wù) 15 ㎡～20 ㎡左右；具有中央后備空調(diào)，當(dāng)市電斷電而后備電源發(fā)動(dòng)，后備空調(diào)量大概是正常情況下的四分之一，送風(fēng)末端設(shè)備為VAV BOX 加采暖功能；辦公室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度為22℃～24℃、濕度55%，新風(fēng)量為 10 升/秒/人，入口大廳，電梯大堂，公共走廊均有空調(diào)提供，設(shè)計(jì)溫度為25℃左右；每層公共洗手間均設(shè)抽風(fēng)系統(tǒng)及經(jīng)走廊抽送空調(diào)到洗手間，設(shè)計(jì)溫度為 26℃～28℃ 間。,衛(wèi)星接收系統(tǒng)采用衛(wèi)星地

11、面自動(dòng)跟蹤接收系統(tǒng)，收看中外電視頻道。 電梯客用升降機(jī)為進(jìn)口機(jī)組，升降機(jī)搭載人數(shù)每臺(tái)為最少 16 人、1200Kg，速度最低為2.5m/s，每次大堂等候時(shí)間不超過30 秒;電梯分層區(qū)域每區(qū)大約為八到十五層，集群控制;升降機(jī)有IC 智能卡控制系統(tǒng)。其功能為非辦公時(shí)段保安管理操作功能;最少配備獨(dú)立貨用升降機(jī)一組、獨(dú)立行政電梯、獨(dú)立消防電梯。;有遠(yuǎn)程監(jiān)視及對(duì)講電話，轎廂內(nèi)有閉路監(jiān)視探頭。音響系統(tǒng) 走道，門廳，車庫，電梯、大堂等

12、公共場(chǎng)所均裝配消防播音及音樂播放系統(tǒng)。,消防系統(tǒng) 配備齊備的自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，消防栓，防火卷閘分區(qū)，編程火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 樓宇自動(dòng)化 設(shè)備控制監(jiān)視點(diǎn)—監(jiān)測(cè)，控制及記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行包括冷凍水機(jī)組、電力系統(tǒng)、水 泵、電梯、扶梯、空調(diào)機(jī)/新風(fēng)機(jī)、照明系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)等等。保安監(jiān)控系統(tǒng) 各主要出入口信道及停車場(chǎng)、電梯轎廂配設(shè)攝像頭作二十四小時(shí)監(jiān)控錄映，各消防信 道門均配門磁監(jiān)控。 數(shù)據(jù)通信系統(tǒng) 平均每十米至十五米建筑面積設(shè)有一條

13、電話線，每單位配備 10 條IDD 長(zhǎng)途直播電話及傳真線路，采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)。光纖結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，總系統(tǒng)可達(dá) 1000mps。每層均配有一對(duì)多模光纖線，提供 100 mps～1000 mps 頻帶，并預(yù)留兩組（二對(duì)）備用光纖，以配合發(fā)展使用。,5A級(jí)寫字樓,合理的業(yè)態(tài)布局能夠使寫字樓的整體服務(wù)水平有所提高。近兩年建成的甲級(jí)以上寫字樓都是集商場(chǎng)、餐飲、娛樂、辦公于一體的綜合性物業(yè)，很多甚至設(shè)置專門的商務(wù)中心。,關(guān)鍵字：配套、餐飲、銀

14、行、商場(chǎng)、酒店、時(shí)尚品牌上海恒隆廣場(chǎng)位于南京西路，建成于2001年，總高288米，66層，建成時(shí)為浦西第一高樓。恒隆廣場(chǎng)除了坐擁南京路餐飲、銀行、商場(chǎng)、酒店等高檔齊全配套以外，自身配建的高檔百貨商店也云集了世界頂尖時(shí)尚品牌，包括Hermes，LouisVuitton，Cartier，Chanel，Dior，Escada，F(xiàn)endi，Prada，Versace，等，眾多世界頂尖品牌以在恒隆開設(shè)專賣店為榮。另外，恒隆廣場(chǎng)與梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中

15、信泰富并稱為“靜安金三角”。,5A級(jí)寫字樓,開發(fā)商的背景經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)；這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國(guó)、馬來西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè) ，如恒隆、和記黃埔、中信泰富、方興地產(chǎn)（金茂）、新鴻基、茂業(yè)集團(tuán)、香江國(guó)際、華潤(rùn)、萬通、綠地等等,物業(yè)服務(wù)—寫字樓增值的重要因素由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理；配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟

16、件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化；建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理；24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)；越來越多的寫字樓與世界知名寫字樓物業(yè)公司合作。國(guó)際知名物業(yè)公司的使命：1 投資建議與咨詢服務(wù)，包括投資的戰(zhàn) 略方案制定和實(shí)施；2 中介服務(wù)和商業(yè)化代理；3 物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)施管理,世界五大行：1 第一太平戴維斯（英國(guó)）2 世邦魏理仕（美國(guó)）3 仲量聯(lián)行（美國(guó)）4 戴德梁行（港、新、歐合資）5

17、高力國(guó)際（澳大利亞）另外還有賓至國(guó)際（美）、阿特金斯（英）等等。,關(guān)鍵字：開發(fā)商、物業(yè)、恒隆集團(tuán)、仲量聯(lián)行上海港匯廣場(chǎng)位于徐匯區(qū)中心商務(wù)區(qū)，是由香港恒隆集團(tuán)投資和開發(fā)的頂級(jí)寫字樓項(xiàng)目，并由連續(xù)三年上榜世界五百強(qiáng)的寫字樓物業(yè)管理公司--仲量聯(lián)行托管。,關(guān)鍵字：開發(fā)商、物業(yè)、SOHO中國(guó)、賓至國(guó)際建外SOHO是位于北京國(guó)貿(mào)和建國(guó)門兩大商圈交界處的甲級(jí)寫字樓，SOHO（中國(guó)）有限公司開發(fā)，由美國(guó)賓至國(guó)際進(jìn)行物業(yè)托管，物業(yè)費(fèi)25元/平米。