房屋征收實(shí)務(wù)教程2

1、房屋征收操作實(shí)務(wù),2012年3月,,,,,,,,,房屋征收與補(bǔ)償主要流程圖,注意環(huán)節(jié)（P149）一、意愿征詢（一）適用于舊區(qū)改造；（二）征詢對(duì)象為具有房地產(chǎn)權(quán)證或租賃公房憑證的居民（私房產(chǎn)權(quán)人和公房承租人）；（三）一證一票；（四）廢票認(rèn)定（不填或填寫其他符號(hào)）； （五）愿意改建的居民戶數(shù)超過征收地塊居民總戶數(shù)的90%。,,房屋征收與補(bǔ)償主要流程圖,二、房屋征收補(bǔ)償方案主要內(nèi)容（一）房屋征收依據(jù)、目的、范圍；（二）房屋類

2、型和建筑面積的認(rèn)定辦法；（三）征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；（四）補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)； （五）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況和選購方法； （六）簽約期限；（七）搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限；（八）評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法；（九）從事征收的房屋征收事務(wù)所。,,房屋征收與補(bǔ)償主要流程圖,三、征收補(bǔ)償方案征求意見 （一）所有征收方案均需征求被征收人、公房承租人的意見，期限不得少于30日； （二）舊區(qū)改造項(xiàng)目，要組織聽證會(huì)，被征收

3、人、公房承租人和律師等可以申請(qǐng)參加。四、房屋征收決定 （一）區(qū)政府作出房屋征收決定并公告。 （二）房屋被依法征收的，該范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)被同時(shí)收回。,房屋征收與補(bǔ)償主要流程圖,五、被征收房屋價(jià)值評(píng)估 （一）被征收房屋價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告日。 （二）被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易

4、的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。,,房屋征收與補(bǔ)償主要流程圖,（三）被征收人、公有房屋承租人不提供資料、拒絕估價(jià)人員實(shí)地查勘的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可參照被征收房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進(jìn)行評(píng)估。 （四）被征收人、公有房屋承租人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章，房屋

5、征收部門應(yīng)當(dāng)請(qǐng)無利害關(guān)系的第三人見證。,,房屋征收與補(bǔ)償主要流程圖,六、房屋價(jià)值評(píng)估方法 （一）被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估； （二）被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估（有預(yù)期收益）； （三）被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估（待開發(fā)房地產(chǎn)的收益）； （四）既無收益又缺少交易案例的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院等，應(yīng)當(dāng)選用成本法評(píng)估。,,房屋征收與

6、補(bǔ)償主要流程圖,七、分項(xiàng)評(píng)估 房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，以及機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用的補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。無法恢復(fù)使用的設(shè)備，以及停產(chǎn)停業(yè)損失可能超過被征收房屋評(píng)估價(jià)值10%的，應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 前款需要委托估價(jià)機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)出具分項(xiàng)評(píng)估報(bào)告。八、申請(qǐng)復(fù)估、申請(qǐng)鑒定 房屋征收評(píng)估費(fèi)用由委托

7、人承擔(dān)；復(fù)核評(píng)估不收費(fèi)；鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。,,征收范圍確定后的禁止行為,一、不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。 二、下列行為不增加違反規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)用： （一）建立新的公有房屋租賃關(guān)系、分列公有房屋租賃戶名； （二）房屋轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與； （三）新增、變更工商營業(yè)登記； （四）遷入戶口或者分戶；

8、 （五）其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。,居住房屋建筑類型,居住房屋建筑類型,居住房屋建筑類型,確定房屋建筑面積,房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。,確定房屋

9、建筑面積,承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積：,確定房屋建筑面積,2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計(jì)算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實(shí)際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實(shí)際居住面積及上款規(guī)定的

10、換算系數(shù)計(jì)算建筑面積。其他情形的閣樓，不計(jì)算建筑面積。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予（適當(dāng)）補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。（第十四條）,確定房屋建筑面積,上海市經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)對(duì)象住房面積核查辦法 （滬房管?！?009〕406號(hào) ）　 1、已領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》的，按照《房地產(chǎn)權(quán)證》上記載的建筑面積確定。 　 2、未領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，已經(jīng)房屋測(cè)繪部門分戶測(cè)繪建筑面

11、積的，按照測(cè)繪的建筑面積確定。 　 3、未領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，也未經(jīng)測(cè)繪的老私房和宅基地住房，應(yīng)實(shí)地丈量，確定建筑面積，其中不成套的老私房難以確定共用分?jǐn)偯娣e的，先丈量確定居住面積。 　 4、未領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，也未經(jīng)測(cè)繪的承租公房，先按《租用公房憑證》的記載和下列規(guī)定計(jì)算居住面積：,確定房屋建筑面積,（1）住房的廳小于6平方米（含6平方米）的，對(duì)折計(jì)算居住面積；大于6平方米的，減去3平方米后按實(shí)計(jì)算居住面積。 　 （2）住房

12、的閣樓或扶梯間高度小于1.2米的，不計(jì)算居住面積；1.2米到1.7米的，按50%計(jì)算居住面積；1.7米以上的，全部計(jì)算居住面積。 　 （3）舊式里弄住房，獨(dú)用灶間已改變用途且實(shí)際作居住使用的，按實(shí)計(jì)算居住面積。 　 （4）在物業(yè)管理部門的租金計(jì)分表上按走破因素計(jì)租且實(shí)際確有他戶走破的房屋，應(yīng)扣除寬90公分的走道面積后計(jì)算居住面積。,確定房屋建筑面積,（5）私自搭建的房屋原則上應(yīng)先拆除，方可審核經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)；如相關(guān)管理部門認(rèn)

13、為不宜作拆除處理的，應(yīng)計(jì)算居住面積。 　 （6）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變居住用途的房屋，仍按原居住面積計(jì)算；經(jīng)批準(zhǔn)同意改變居住用途的，按實(shí)際居住面積確定。 　 前款計(jì)算的居住面積應(yīng)當(dāng)按下列換算系數(shù)換算成建筑面積 (住房建筑面積=住房居住面積×換算系數(shù))：,,公房承租人死亡后的簽約主體,共同居住人：是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的

14、人。簽約主體注意要點(diǎn)：（一）簽約主體的優(yōu)先權(quán) 1、共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的可以簽約； 2、共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以簽約。,公房承租人死亡后的簽約主體,（二）協(xié)商確定 簽約主體有多人的，可以自行協(xié)商確定承租人；也可以由征收范圍內(nèi)的第三方公信評(píng)議機(jī)構(gòu)組織協(xié)商確定承租人。協(xié)商確定后的承租人作為簽約主

15、體。（三）書面確定 在房屋征收決定作出后的30日內(nèi)，仍無法協(xié)商確定承租人的，公有房屋出租人按照《上海市房屋租賃條例》規(guī)定書面確定公有房屋承租人，作為簽約主體。（四）出租人按照下列順序確定承租人： （1）原承租人的配偶；,公房承租人死亡后的簽約主體,（2）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長短）； （3）原承租人的父母； （4）其他人或原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長

16、短）。（六）公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。,房屋產(chǎn)權(quán)人死亡后的簽約主體,遺產(chǎn)法定繼承（一）繼承順序 第一順序：配偶、子女、父母。 第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 ---子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。 ---父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母

17、。 ---兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。,房屋產(chǎn)權(quán)人死亡后的簽約主體,（二）優(yōu)先原則 繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。 喪偶兒媳對(duì)公、婆，喪偶女婿對(duì)岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人。 （三）代位繼承 被繼承人的子女先于被

18、繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。,房屋產(chǎn)權(quán)人死亡后的簽約主體,（四）繼承份額 同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。 繼承人協(xié)商同意的，也可以不均等。（五）繼承對(duì)象 特指繼承人本人，不包括繼承人的家庭。（六）共有產(chǎn)權(quán) 在繼承人無法全部查明的情況下，應(yīng)當(dāng)明確被征收房屋為共有產(chǎn)且列舉部分共有人，并加“等”

19、字進(jìn)行概括性表述。 簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，有新增加共有產(chǎn)權(quán)人的，對(duì)補(bǔ)償協(xié)議產(chǎn)生爭(zhēng)議的，可通過民事途徑解決。,房屋產(chǎn)權(quán)人死亡后的簽約主體,遺產(chǎn)遺囑繼承（一）遺囑形式 公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑。 后三種形式的遺囑均要有兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證。 口頭遺囑特指遺囑人在危急情況下可以設(shè)立，危急情況解除后，所立的口頭遺囑無效。（二）遺囑優(yōu)先權(quán) 公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)

20、產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承。 自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑。,居住困難戶的保障,（一）征收中的居住困難戶 1、居住困難的被征收人、公有房屋承租人，可以向區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，住房保障機(jī)構(gòu)會(huì)同房屋征收部門進(jìn)行核查、認(rèn)定和15日公示，對(duì)符合居住困難條件的，給予保障補(bǔ)貼。 2、按照本市經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)住房面積核定規(guī)定，經(jīng)折算公式計(jì)算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保

21、障補(bǔ)貼，但已享受過經(jīng)濟(jì)適用住房政策的除外。增加的保障補(bǔ)貼可以用于購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。 3、保障補(bǔ)貼=折算單價(jià)×居住困難戶人數(shù)×22平方米-被征收居住房屋補(bǔ)償金額。,居住困難戶的保障,（二）居住困難戶的認(rèn)定上海市經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)對(duì)象住房面積核查辦法 （滬房管?！?009〕406號(hào) ）　 1、他處住房是指家庭或家庭成員在申請(qǐng)對(duì)象戶籍所在地以外擁有的產(chǎn)權(quán)住房、實(shí)行公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租的租賃住房、列入落實(shí)政策范

22、圍的租賃住房、宅基地住房。 2、核定面積家庭人數(shù)原則上按申請(qǐng)對(duì)象戶籍所在地住房和他處住房?jī)?nèi)具有本市城鎮(zhèn)常住戶口且實(shí)際居住的人數(shù)確定。,居住困難戶的保障,案例：某區(qū)對(duì)他處住房的相關(guān)定義 ①在本市他處擁有私有住房所有權(quán)或者公有住房使用權(quán)的； ②以配偶或未成年子女的名義在本市他處購買住房的； ③因本市他處房屋拆遷獲得補(bǔ)償安置的（包括貨幣、房屋補(bǔ)償安置）； ④將本市私有住房出售、公有住房承租權(quán)差價(jià)交換，或

23、者獲得住房貨幣補(bǔ)貼的； ⑤未成年人，其父母有以上情形的。,居住困難戶的保障,3、可計(jì)入核定的人員　 （1）戶口在本市工作或?qū)W習(xí)單位，在本市沒有他處住房，實(shí)際居住在申請(qǐng)對(duì)象戶籍所在地的申請(qǐng)人配偶、未婚子女； 　 （2）原戶口在申請(qǐng)對(duì)象戶籍內(nèi)的未婚現(xiàn)役軍人、海員、野外筑路、勘探等人員； 　 （3）因入托、求學(xué)等原因，戶口遷離申請(qǐng)對(duì)象戶籍所在地的未成年子女； 　 （4）戶口在申請(qǐng)對(duì)象戶籍內(nèi)，在外地讀書、國外留學(xué)未定居的未婚子女。

24、,居住困難戶的保障,4、不計(jì)入核定的人員　 （1）申請(qǐng)對(duì)象以外，戶口遷入申請(qǐng)對(duì)象戶籍所在地住房未滿三年的人員； 　 （2）申請(qǐng)對(duì)象以外，戶口在申請(qǐng)對(duì)象戶籍所在地住房已滿三年，但在本市另有住房且居住不困難的人員； 　 （3）父母在本市另有住房，因入托、求學(xué)等原因?qū)艨谶w入申請(qǐng)對(duì)象戶籍所在地的未成年人。 5、已經(jīng)獲得拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)?申請(qǐng)對(duì)象在規(guī)定年限內(nèi)已經(jīng)拆遷貨幣補(bǔ)償，由于自身原因未購買住房的，其住房面積的

25、認(rèn)定原則上按當(dāng)時(shí)全市二手房平均單價(jià)折算建筑面積確定，并計(jì)入核定面積家庭的住房面積。,居住困難戶的保障,6、與原61號(hào)令應(yīng)安置人口的區(qū)別 下列人員不再予以核定計(jì)入： （1）戶口不在本市的人員，因結(jié)婚實(shí)際居住在被拆遷房屋內(nèi)至房屋拆遷許可證核發(fā)之日滿兩年，且其配偶屬于拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置入口； 　 （2）因離退休從市外遷回拆遷范圍內(nèi)家中的，或者因工作需要調(diào)回本市、在拆遷范圍內(nèi)直系親屬處落戶的，時(shí)間不滿一年的；

26、　 （3）因服刑、勞動(dòng)教養(yǎng)而被注銷戶口或者恢復(fù)戶口不滿一年的。,舊區(qū)改造的就近安置,一、適用范圍 因舊城區(qū)改建征收居住房屋的，作出房屋征收決定的單位應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)清差價(jià)。 二、就近地段范圍 被征收房屋位于外環(huán)線以內(nèi)的，就近地段范圍可以是被征收房屋所在的行政區(qū)或者相鄰行政區(qū)的范圍內(nèi)，但應(yīng)當(dāng)在外環(huán)線以內(nèi)；

27、 被征收房屋位于外環(huán)線以外的，就近地段范圍應(yīng)當(dāng)是被征收房屋所在的街道、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）行政區(qū)域范圍內(nèi)。,簽約主體和補(bǔ)償對(duì)象,一、確定征收補(bǔ)償協(xié)議主體 房屋征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。 被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計(jì)戶，按戶進(jìn)行補(bǔ)償。二、明確征收補(bǔ)償所得和安置義務(wù) 征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、

28、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。 公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。,征收居住房屋的補(bǔ)償補(bǔ)貼,一、補(bǔ)償計(jì)算公式 （1）居住房屋補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼+套型面積補(bǔ)貼+保障補(bǔ)貼 （2）評(píng)估價(jià)格=房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)（評(píng)估均價(jià)）×房屋的建筑面積 （3）價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×房屋的建筑面積

29、 （4）套型面積補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼面積 （5）保障補(bǔ)貼=折算單價(jià)×居住困難戶人數(shù)×22平方米-居住房屋補(bǔ)償金額,征收居住房屋的補(bǔ)償補(bǔ)貼,二、補(bǔ)償特例 （一）終止公房租賃關(guān)系 （1）原出租人補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格× 20% （2）原承租人補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格× 80%+價(jià)格補(bǔ)貼+套型面積補(bǔ)貼+保障補(bǔ)貼 （二

30、）老出租 （1）原出租人補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格× 100% （2）原承租人補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格× 80%+價(jià)格補(bǔ)貼+套型面積補(bǔ)貼+保障補(bǔ)貼 由房管部門代理經(jīng)租、私房落政后由房管部門代為經(jīng)租、1983年12月17日前已執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。,非居住房屋的征收,一、補(bǔ)償方式 被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)

31、換。二、補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)構(gòu)成 （一）被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格； （二）設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用； （三）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用； （四）搬遷獎(jiǎng)勵(lì)； （五）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。,非居住房屋的征收,1、停產(chǎn)停業(yè)損失原則按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10%確定。 2、經(jīng)核實(shí)房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估的，可按照評(píng)估結(jié)果予以

32、補(bǔ)償。 三、補(bǔ)償特例 （一）終止非居公房租賃關(guān)系 （1）原出租人補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格× 20% （2）原承租人補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格× 80%,非居住房屋的征收,（二）由房管部門代理經(jīng)租、代為經(jīng)租的 （1）原出租人補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格× 100% （2）原承租人補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格× 80%四、非居住房屋的特別認(rèn)定

33、 （一）房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但已用作職工或者職工家庭居住使用的除外； （二）原始設(shè)計(jì)為居住房屋，經(jīng)房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J(rèn)定為非居住房屋；,非居住房屋的征收,（三）在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場(chǎng)所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋； （四）在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場(chǎng)所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)房

34、屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認(rèn)定為非居住房屋。 （五）勞動(dòng)部門核發(fā)《非正規(guī)就業(yè)許可證》，民政部門或街道核發(fā)《社區(qū)服務(wù)證》的持證人所使用的居住房屋，不認(rèn)定為非居住房屋。,非居住房屋建筑面積的認(rèn)定,參考認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)： 1、有房地產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的非居住用途的建筑面積為準(zhǔn)； 2、簽訂公有非居住房屋租賃合同的，以合同記載的面積為準(zhǔn)； 3、經(jīng)職能部門審批同意“居改非”的房屋，以審批文

35、件記載的非居住面積為準(zhǔn)； 4、經(jīng)工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，工商部門的相關(guān)申請(qǐng)和批準(zhǔn)文件中有營業(yè)面積記載的，以記載的營業(yè)面積為準(zhǔn)；,非居住房屋建筑面積的認(rèn)定,5、經(jīng)工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，無營業(yè)面積記載的，應(yīng)進(jìn)行測(cè)繪并公示，同時(shí)，非居住面積應(yīng)滿足下列條件： （1）非居住面積認(rèn)定后不造成居住困難 在2000年9月4日前取得工商執(zhí)照的，人居面積不低于4㎡； 其后

36、至2003年3月31日前取得工商執(zhí)照，人居面積不低于5㎡； 其后至2003年11月30日前取得工商執(zhí)照，人居面積不低于6㎡ ； 2003年12月1日至今取得工商執(zhí)照的，人居面積不低于7㎡ ； （2）原則上按房屋底層部位認(rèn)定非居住范圍,未見證面積補(bǔ)貼的各類案例,一、黃浦區(qū)東元坊 1、私房和公房憑證中未記載的搭建部分，補(bǔ)償比例、建筑材料補(bǔ)貼費(fèi)由面積認(rèn)定小組根據(jù)其搭建年份、用途等因素確定

37、。 （1）搭建部分經(jīng)核實(shí)確系居住的，未見證面積補(bǔ)貼=測(cè)繪面積×（30%~70%）×房屋市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)。 ①在用地范圍、建筑高度內(nèi)的未見證面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：2001年10月31日前建造的，補(bǔ)貼比例為60~70%；其后建造的，補(bǔ)貼比例為50~60%。 ②超出用地范圍或建筑高度的未見證面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：2001年10月31日前建造的，補(bǔ)貼比例為40%；其后建造的，補(bǔ)貼比例為30%。,未見證面

38、積補(bǔ)貼的各類案例,（2）私房中搭建部分，不是用于居住的，給予500~1000元/平方米的建筑材料補(bǔ)貼費(fèi)。 （3）公告后搭建的，對(duì)搭建部分僅給予500~1000元/平方米的建筑材料補(bǔ)貼費(fèi)。 2、對(duì)公房憑證中已有記載且用于居住但未計(jì)算收取租金的閣樓，高度在1.2至1.7米的部分，按照實(shí)際居住面積的一半計(jì)算（不乘系數(shù)）；1.7米以上的部分，按照實(shí)際居住面積全部計(jì)算（不乘系數(shù)）。對(duì)該部分面積，按被拆房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)予以

39、補(bǔ)償。,未見證面積補(bǔ)貼的各類案例,二、盧灣區(qū)建國東路390地塊 （一）有未見證面積的 （1）公告之前搭建的，公房憑證中未記載的閣樓，高度在1.2至1.7米的部分，按實(shí)際丈量面積的50%計(jì)算，1.7米以上部分，按實(shí)計(jì)算； （2）公房的獨(dú)用天井、獨(dú)用曬臺(tái)、陽臺(tái)等部位，按實(shí)際丈量計(jì)算； （3）公告之前搭建的，私房中經(jīng)核實(shí)確系居住的部位，按實(shí)際丈量計(jì)算。 未見證面積經(jīng)公示后，按被拆除房屋

40、的評(píng)估均價(jià)乘以上述計(jì)算面積的一半予以補(bǔ)償。,未見證面積補(bǔ)貼的各類案例,（二）無未見證面積的 對(duì)于無未見證面積或者未獲得無見證面積補(bǔ)貼的，每證給予10萬元補(bǔ)貼。三、靜安區(qū)118街坊 每證給予補(bǔ)貼8萬元，超出8平方米的，每平方米按1萬元計(jì)算。四、浦東新區(qū)塘一塘二 被拆除房屋丈量建筑面積大于核定有證建筑面積的，超出部分為無證建筑，給予適當(dāng)?shù)呐f材料回收補(bǔ)貼，標(biāo)準(zhǔn)為250元/㎡。,未見

41、證面積補(bǔ)貼的各類案例,五、虹口區(qū)虹鎮(zhèn)老街 無房地產(chǎn)權(quán)證，持有國有土地使用證或臨時(shí)國有土地使用證但未記載房屋建筑面積的，經(jīng)丈量測(cè)繪，按下列辦法認(rèn)定建筑面積： （1）建筑物占地面積不超過土地證記載占地面積的，按記載的占地面積和建筑物層數(shù)不超過三層（含三層）的實(shí)際丈量測(cè)繪認(rèn)定建筑面積； （2）建筑物底層占地面積超過土地證記載占地面積的，底層實(shí)際測(cè)繪面積大于占地面積10㎡以內(nèi)的按實(shí)際測(cè)繪面積照顧認(rèn)定為建筑面積

42、，大于10㎡以上的按10㎡照顧認(rèn)定為建筑面積。,未見證面積補(bǔ)貼的各類案例,照顧認(rèn)定面積大于房地產(chǎn)權(quán)證記載面積或相關(guān)批準(zhǔn)文件記載面積的，可參照照顧認(rèn)定面積進(jìn)行補(bǔ)償。 實(shí)際測(cè)量的建筑物為一層的，每戶補(bǔ)貼100000元；建筑物為二層的，每戶補(bǔ)貼80000元。六、閘北區(qū)橋東二期 各類未見證建筑只給予300 – 500元/㎡建筑材料殘值補(bǔ)貼，沒有未見證建筑面積或有未見證建筑面積但不要求建筑材料殘值補(bǔ)貼的給予每證一次性

43、補(bǔ)貼2萬元。,給予特殊群體補(bǔ)貼的案例,閘北區(qū)2、4街坊 1、對(duì)屬于社會(huì)孤老、孤殘、孤幼的特困戶，給予30000元/人的補(bǔ)助。 2、對(duì)符合《上海市城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)辦法》規(guī)定的，患有惡性腫瘤、尿毒癥、慢性腎衰竭、再生障礙性貧血、重度肝炎、心臟瓣膜置換手術(shù)、冠狀動(dòng)脈旁路手術(shù)、頭顱大手術(shù)等；以及因病癱瘓臥床生活不能自理的對(duì)象。憑二級(jí)以上醫(yī)院開具證明，給予30000元/人的補(bǔ)助。 3、公告之日已年滿80

44、周歲以上的老年人，給予30000元/人的補(bǔ)助。,給予特殊群體補(bǔ)貼的各類案例,4、持有關(guān)證明享受相關(guān)待遇的烈屬，給予30000元/證的補(bǔ)助。 5、經(jīng)勞動(dòng)能力鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為：完全喪失勞動(dòng)能力（一至四級(jí)）和大部分喪失勞動(dòng)能力（五至六級(jí)），給予30000元/人的補(bǔ)助。 6、經(jīng)殘聯(lián)鑒定為精神、智力、肢體、視力、聽力、語言殘疾的，憑殘聯(lián)頒發(fā)證明，給予30000元/人的補(bǔ)助。 7、以上特殊對(duì)象的補(bǔ)助，同一人

45、只能享受一項(xiàng)補(bǔ)助。,優(yōu)先選房案例,浦東新區(qū)塘一塘二 （一）房源選擇順序按照簽約先后確定。 （二）居民所選房源原則上不予保留，如有特殊情況，需申請(qǐng)并經(jīng)審核批準(zhǔn)，保留時(shí)間最長不超過24小時(shí)。 （三）居民家中有超過80周歲的老人、肢體殘疾、失明或認(rèn)定的特困補(bǔ)助對(duì)象的，可在正式簽約前優(yōu)先選擇房源，并可根據(jù)實(shí)際情況予以適當(dāng)保留，最長不超過15天，該保留房屋應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)。 需要行使優(yōu)先選擇權(quán)的家庭，應(yīng)在收到估價(jià)報(bào)

46、告單后10日內(nèi)，向動(dòng)遷工作人員提出書面申請(qǐng)，逾期未申請(qǐng)的，視為自動(dòng)放棄選擇權(quán)。,自行購房補(bǔ)貼案例,一、浦東新區(qū)塘一塘二自行購房補(bǔ)貼 = 貨幣補(bǔ)償金額 ÷ 配套房均價(jià)×3500元/㎡二、楊浦區(qū)平?jīng)鑫鲏K自行購房補(bǔ)貼 = 每證獎(jiǎng)勵(lì)人民幣80000元，同時(shí)按照原住房建筑面積給予每平方米2000元補(bǔ)貼。三、盧灣區(qū)建國東路390地塊就近安置購房補(bǔ)貼 = 按原住房建筑面積給予每平方米4000元補(bǔ)貼，每證低于15萬元的

47、按15萬元補(bǔ)貼。,應(yīng)安置人口認(rèn)定案例,浦東新區(qū)塘一塘二 對(duì)于已到退休年齡的支邊、支內(nèi)、援疆人員以及知青，若其子女在拆遷范圍內(nèi)已被認(rèn)定為應(yīng)安置人口，在許可證核發(fā)之日，本人已達(dá)法定退休年齡、符合公安部門入戶條件，且其戶口遷移手續(xù)已被公安部門受理的，可作為應(yīng)安置人口。,簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)的案例,浦東新區(qū)塘一塘二簽約獎(jiǎng)勵(lì) 1、在簽約規(guī)定期內(nèi)簽訂附生效條件協(xié)議的，以3人戶為基準(zhǔn)，每戶獎(jiǎng)勵(lì)20000元；超過3人的，每增加1人增加6

48、000元。 2、在簽約附加期內(nèi)簽訂附生效條件協(xié)議的，以3人戶為基準(zhǔn)，每戶獎(jiǎng)勵(lì)15000元；超過3人的，每增加1人增加4000元。 3、經(jīng)公示，協(xié)議約定生效條件成立后，在履約搬遷期簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，以3人戶為基準(zhǔn)，每戶獎(jiǎng)勵(lì)10000元；超過3人的，每增加1人增加2000元。,簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)的案例,浦東新區(qū)塘一塘二搬遷獎(jiǎng)勵(lì) 在簽約規(guī)定期（含簽約附加期）內(nèi)簽訂附生效條件協(xié)議、且在協(xié)議生效之日起的15天內(nèi)完成搬