龍湖知與行之招標(biāo)及合同精細(xì)化管理(63)頁(yè)

1、《龍湖知與行》之招標(biāo)及合同精細(xì)化管理主講人:路老師2011年5月28-29日于 南京,一、招投標(biāo)管理,組織和制度的完善是企業(yè)招投標(biāo)良性發(fā)展的前提,組織和制度,集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心：針對(duì)不同部門(mén)設(shè)置專(zhuān)業(yè)責(zé)任人，制定政策制度和巡查監(jiān)督執(zhí)行情況集團(tuán)招標(biāo)管理原則：1、規(guī)范、統(tǒng)一各地區(qū)公司工程和材料設(shè)備招標(biāo)的關(guān)鍵原則及流程，減少人為隨意性。2、保證招標(biāo)質(zhì)量，控制成本。3、供各地區(qū)地產(chǎn)公司在此基礎(chǔ)上制訂具體實(shí)施細(xì)則。,集團(tuán),區(qū)域

2、公司,集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心管理職能：1、區(qū)域公司項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)，明確項(xiàng)目各項(xiàng)工程和材料設(shè)備合約形成方式, 并形成《項(xiàng)目合約規(guī)劃》，作為項(xiàng)目啟動(dòng)階段成果提交集團(tuán)審批。2、因特殊情況不能遵照規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)的，由提出部門(mén)報(bào)地區(qū)公司總經(jīng)理審批并抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心，造價(jià)采購(gòu)部應(yīng)提交市場(chǎng)價(jià)格分析作為審批依據(jù)。區(qū)域公司的職能：1、明確招標(biāo)組織部門(mén)和參與部門(mén)的招標(biāo)工作界面,明確部門(mén)責(zé)任,避免產(chǎn)生工作盲區(qū)；2、控制項(xiàng)目成本，維護(hù)公司利益,培養(yǎng)及選擇長(zhǎng)期合

3、作分供方；3、保證項(xiàng)目工程質(zhì)量和材料設(shè)備品質(zhì)，提升產(chǎn)品品牌形象。,任務(wù)、職責(zé)與權(quán)限,,集團(tuán)與區(qū)域公司的分工,集團(tuán)采購(gòu)＆戰(zhàn)略合作伙伴＆地區(qū)公司年度采購(gòu),采購(gòu)戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)和技術(shù),,集團(tuán)與區(qū)域公司的分工,,造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人：組織招標(biāo)工作、確定招標(biāo)策略、負(fù)責(zé)審核、審批相關(guān)招投標(biāo)文件、對(duì)工程及材設(shè)招標(biāo)過(guò)程的監(jiān)督工作、協(xié)調(diào)、解決內(nèi)部爭(zhēng)議并有權(quán)否決違反本細(xì)則的一切招投標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)采購(gòu)中心負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)具體的招標(biāo)組織、過(guò)程協(xié)調(diào)、與招標(biāo)相關(guān)文件

4、的編制和報(bào)審工作。招標(biāo)工程師：編制招標(biāo)文件、招標(biāo)過(guò)程組織及跟蹤、報(bào)審,崗位人員設(shè)置,,區(qū)域公司招投標(biāo)職能部門(mén),,招標(biāo)終審小組,,招標(biāo)小組,,組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理成員：公司運(yùn)營(yíng)副總造價(jià)采購(gòu)部總監(jiān)工程（景觀(guān)）部總監(jiān),組長(zhǎng)：造價(jià)采購(gòu)部總監(jiān)副組長(zhǎng)：工程（景觀(guān)部總監(jiān)）,,,其他小組成員：項(xiàng)目總監(jiān)工程經(jīng)理成本經(jīng)理招采中心負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)工程師現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)工程師采購(gòu)工程師,,,裁決爭(zhēng)議 審批特殊流程申請(qǐng) 選擇性參與重要招標(biāo)事項(xiàng)

5、審批評(píng)定標(biāo)報(bào)告 上述職責(zé)，總經(jīng)理可視情況進(jìn) 行授權(quán)。,,,組織招標(biāo)確定招標(biāo)策略；協(xié)調(diào)、解決小組內(nèi)部爭(zhēng)議；審核、審批相關(guān)招投標(biāo)文件,,,負(fù)責(zé)具體的招標(biāo)組織、過(guò)程協(xié)調(diào)、與招標(biāo)相關(guān)文件的編制和報(bào)審工作。,,招標(biāo)機(jī)構(gòu),,成員,職責(zé),機(jī)構(gòu)設(shè)置,,區(qū)域公司招投標(biāo)職能部門(mén),職責(zé)與權(quán)限,招標(biāo)終審小組,招標(biāo)終審小組成員除按照《細(xì)則》約定履行職責(zé)及審批權(quán)限外，須按照啟動(dòng)會(huì)確定的時(shí)間參與招標(biāo)流程，并綜合招標(biāo)小組成員意見(jiàn)給出最終意見(jiàn)。招標(biāo)終審小組

6、成員參與招標(biāo)工作的權(quán)限如下：,,龍湖招標(biāo)方式,選擇適應(yīng)企業(yè)（項(xiàng)目）自身特點(diǎn)的招標(biāo)方式,,,邀請(qǐng)招標(biāo)方式改變,有效標(biāo)入圍資源數(shù)量及議標(biāo)環(huán)節(jié)數(shù)量不滿(mǎn)足要求或：策略分供方的選擇；或：未選擇最低價(jià)中標(biāo);或：其他因素（時(shí)間、突發(fā)事件原因或細(xì)則約定以外的其他因素）；,OA“招投標(biāo)審批”——“特殊審批”,總經(jīng)理審批,改變方式后正常招標(biāo)工作流程簽訂（中標(biāo)通知書(shū)及合同簽訂）,后續(xù)正常招標(biāo)工作流程,招標(biāo)小組長(zhǎng)/副組長(zhǎng)與總經(jīng)理溝通、確認(rèn),重啟程序,

7、Y,N,N,Y,前述特殊情況須在提交OA“招投標(biāo)審批”——“評(píng)定標(biāo)報(bào)告”中描述和明確，并手動(dòng)添加抄送至集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心（簡(jiǎn)易招標(biāo)無(wú)需抄送）,可將變更后的招標(biāo)方式過(guò)程文件一并提交，審批通過(guò)后，可不再提交“評(píng)定標(biāo)報(bào)告”模塊審批。,,龍湖招標(biāo)特殊審批的兩種方式,選擇適應(yīng)企業(yè)（項(xiàng)目）自身特點(diǎn)的招標(biāo)方式,正常招標(biāo)啟動(dòng)并進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序,風(fēng)險(xiǎn)判定：成都公司第一個(gè)項(xiàng)目效果的好壞直接影響成都公司在客戶(hù)及業(yè)界的口碑，資源的把控是否到位『策略分供方的選擇

8、』,Y,招標(biāo)小組長(zhǎng)/副組長(zhǎng)與總經(jīng)理溝通、確認(rèn),后續(xù)正常招投標(biāo),龍湖招標(biāo)特殊審批案例“晶藍(lán)半島”景觀(guān)示范區(qū)招標(biāo)案例說(shuō)明,選擇適應(yīng)企業(yè)（項(xiàng)目）自身特點(diǎn)的招標(biāo)方式,邀請(qǐng)招標(biāo) 金額大小設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)比價(jià) 拆分招標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)議標(biāo) 壟斷行業(yè)的議價(jià)能力選擇適應(yīng)企業(yè)（項(xiàng)目）自身特點(diǎn)的招標(biāo)方式,龍湖招標(biāo)三種方式的利弊,選擇適應(yīng)企業(yè)（項(xiàng)目）自身特點(diǎn)的招標(biāo)方式,龍湖招標(biāo)基本過(guò)程,招投標(biāo)過(guò)程管理,,龍湖招標(biāo)基本

9、過(guò)程實(shí)例,以區(qū)域公司全項(xiàng)目為基礎(chǔ)的招標(biāo)規(guī)劃,招投標(biāo)過(guò)程管理,1招標(biāo)規(guī)劃.xls,項(xiàng)目間統(tǒng)籌按照以下兩個(gè)方面進(jìn)行綜合分析：,1.按照金額梳理：,1.從整合分供方資源及提高招標(biāo)效率的角度看，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注1000萬(wàn)以上的招標(biāo)項(xiàng)，做好跨項(xiàng)目統(tǒng)籌規(guī)劃。（標(biāo)段總數(shù)為106個(gè)標(biāo)段，涉及總金額為：29174萬(wàn)元。）,,2.從2010年招標(biāo)的重要程度看，應(yīng)充分關(guān)注5000萬(wàn)以上的招標(biāo)項(xiàng)，做好招標(biāo)的過(guò)程管控及資源統(tǒng)籌。（標(biāo)段總數(shù)為4個(gè)標(biāo)段，涉及總金額為：

10、29920萬(wàn)元。）,招標(biāo)統(tǒng)籌之項(xiàng)目統(tǒng)籌（一）,招投標(biāo)過(guò)程管理,2.按照時(shí)間進(jìn)行梳理：,2010年全年各項(xiàng)目預(yù)計(jì)招標(biāo)標(biāo)段數(shù)為118個(gè)，涉及總金額為76951萬(wàn)元。,從時(shí)間維度分析發(fā)現(xiàn)：2010年1季度招標(biāo)項(xiàng)所涉及的金額占全年總金額的50.2%，主要集中在建安總包招標(biāo)（小院青城、五塊石、長(zhǎng)橋三期），須重點(diǎn)予以關(guān)注，同時(shí)通過(guò)資源統(tǒng)籌，確保資源的有效運(yùn)用。,招標(biāo)統(tǒng)籌之項(xiàng)目統(tǒng)籌（一）,招投標(biāo)過(guò)程管理,2招標(biāo)規(guī)劃.xls,3招標(biāo)統(tǒng)計(jì).xls,根據(jù)2

11、010年招標(biāo)規(guī)劃的整體思路，須做好兩件事情：1.跨項(xiàng)目統(tǒng)籌： 完全集采——技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)完善、招標(biāo)資料滿(mǎn)足招標(biāo)要求； 同時(shí)段多項(xiàng)目集采說(shuō)明：項(xiàng)目間統(tǒng)籌是基礎(chǔ)，跨項(xiàng)目統(tǒng)籌是2010年招標(biāo)規(guī)劃的核心；2.資源統(tǒng)籌；根據(jù)全年具體的招標(biāo)數(shù)量，針對(duì)已有資源情況，進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)審，從而做到資源的有效維護(hù)、淘汰、儲(chǔ)備。,招標(biāo)統(tǒng)籌之項(xiàng)目統(tǒng)籌（二）,招投標(biāo)過(guò)程管理,資源統(tǒng)籌是項(xiàng)目統(tǒng)籌的基礎(chǔ)，資源統(tǒng)籌是為項(xiàng)目統(tǒng)籌服務(wù),,分供方評(píng)價(jià)體系,,,,,,

12、分供方評(píng)價(jià)體系,造價(jià)采購(gòu)部,工程部,景觀(guān)項(xiàng)目部,龍湖物業(yè),招標(biāo)統(tǒng)籌之資源統(tǒng)籌,招投標(biāo)過(guò)程管理,,1 時(shí)間,項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間的差異性；B. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的完善和出圖時(shí)間的不確定性；,2 資源,項(xiàng)目本身的特點(diǎn)對(duì)分供方資源要求的差異性,3 規(guī)模,項(xiàng)目招標(biāo)統(tǒng)籌對(duì)規(guī)模的要求,4 地域差異性,36項(xiàng)招標(biāo)合約，綜合考慮上述4個(gè)因素后，2010年有11項(xiàng)招標(biāo)可實(shí)現(xiàn)跨項(xiàng)目集采統(tǒng)籌,跨項(xiàng)目招標(biāo)統(tǒng)籌的考慮因素,招投標(biāo)過(guò)程管理,4集采統(tǒng)籌.xls,,提前確定各職能統(tǒng)

13、籌工作的牽頭人是達(dá)成各職能內(nèi)部有效統(tǒng)籌的前提。,,通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)統(tǒng)籌有力的推動(dòng)了職能工作的統(tǒng)籌。,,短期內(nèi)工作量增加,集采招標(biāo)對(duì)職能及項(xiàng)目的影響,招投標(biāo)過(guò)程管理,招標(biāo)計(jì)劃的目的1.加強(qiáng)重要招標(biāo)工作時(shí)間管理的意識(shí)；2.有針對(duì)性的監(jiān)督、檢查；,以項(xiàng)目進(jìn)度為基礎(chǔ)編制招標(biāo)計(jì)劃,,招標(biāo)計(jì)劃,招投標(biāo)過(guò)程管理,多部門(mén)協(xié)同完善招標(biāo)計(jì)劃,5招標(biāo)計(jì)劃.xls,工程項(xiàng)目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部的招標(biāo)質(zhì)量,要點(diǎn)：工程名稱(chēng)需求來(lái)源工程期限

14、施工依據(jù)工程范圍工作內(nèi)容技術(shù)及質(zhì)量要求驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)甲方現(xiàn)場(chǎng)代表委托監(jiān)理單位名稱(chēng)推薦施工單位其它時(shí)間要求施工前提現(xiàn)場(chǎng)施工條件是否具備，都已經(jīng)具備了什么條件，如果不具備預(yù)計(jì)什么時(shí)候具備（含手續(xù)條件）,合同需求,招投標(biāo)過(guò)程管理,6合同需求.doc,招標(biāo)啟動(dòng)會(huì)需要解決的問(wèn)題：1.資源情況……已有資源【已有資源評(píng)價(jià)：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)評(píng)價(jià)＆職能部門(mén)評(píng)價(jià)】新增資源【新增資源介紹及考察計(jì)劃】2.招標(biāo)范圍……明確招標(biāo)項(xiàng)目、施工界面3.

15、工期要求……工程工期＆招標(biāo)計(jì)劃4.是否需要編制控制價(jià)……報(bào)價(jià)清單的評(píng)審【控制價(jià)的編制時(shí)間＆控制價(jià)的評(píng)審時(shí)間＆報(bào)價(jià)清單的評(píng)審時(shí)間】5.合同核心條款……計(jì)價(jià)原則、履約保證金、是否有預(yù)付款、進(jìn)度款支付方式、結(jié)算方式、重要的違約條件6.材料設(shè)備……供應(yīng)方式是否有改變、供應(yīng)材設(shè)品牌確定的方式【與傳統(tǒng)要求相比是否有特殊要求】 7.項(xiàng)目部與各投標(biāo)單位項(xiàng)目經(jīng)理面談及成果反饋的時(shí)間……是否需要面談，面談的具體時(shí)間安排8.招標(biāo)策略……標(biāo)

16、段的劃分、投標(biāo)方式【是否混投＆限制性投標(biāo)】、資源評(píng)審、其他9.評(píng)標(biāo)、定標(biāo)原則……最低價(jià)中標(biāo)【其它可討論的原則】,招標(biāo)啟動(dòng)會(huì),招投標(biāo)過(guò)程管理,7招標(biāo)啟動(dòng)會(huì).doc,分供方考察（一）,招投標(biāo)過(guò)程管理,按項(xiàng)目特點(diǎn)制定考察標(biāo)準(zhǔn):考察標(biāo)準(zhǔn)的制定是考察順利開(kāi)展的前提；考察標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)與否是能否甄選“合格”的分供方的前提；,分供方考察（二）,招投標(biāo)過(guò)程管理,分供方考察（三）,招投標(biāo)過(guò)程管理,招標(biāo)文件之招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化,招投標(biāo)過(guò)程管理,招標(biāo)文件

17、標(biāo)準(zhǔn)化:固化已積累知識(shí)，明確可變條款；減小相關(guān)人員閱讀量，提高效率；,龍湖標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)文件范例：,8總包招標(biāo)文件范本.doc,9防水招標(biāo)文件范本.doc,技術(shù)標(biāo)編制的準(zhǔn)確性直接影響招標(biāo)結(jié)果【工程項(xiàng)目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部的招標(biāo)質(zhì)量】,工作界面的劃分,工作內(nèi)容的劃分,交叉作業(yè)的工期劃分,工程量清單編制,招標(biāo)結(jié)果,招標(biāo)文件之技術(shù)標(biāo),招投標(biāo)過(guò)程管理,10合同需求審批流程.doc,以目標(biāo)成本為高壓線(xiàn)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制以景

18、觀(guān)為例： ok按正常程序招標(biāo)，過(guò)程中做動(dòng)態(tài)控制

19、 不ok 1、清單核查

20、 2、調(diào)整設(shè)計(jì) 3、嚴(yán)控變更

21、 4、報(bào)集團(tuán)調(diào)整目標(biāo)成本,,清單標(biāo)的,預(yù)估設(shè)計(jì)變更,甲供材料,＋,＋,＜,目標(biāo)成本,清單標(biāo)的,預(yù)估設(shè)計(jì)變更,甲供材料,＋,＋,≥,目標(biāo)成本,,招標(biāo)文件之經(jīng)濟(jì)標(biāo),招投標(biāo)過(guò)程管理,,評(píng)標(biāo)＆定標(biāo),招投標(biāo)過(guò)程管理,評(píng)標(biāo):工程部……技術(shù)標(biāo)；造采部……經(jīng)濟(jì)標(biāo)；,定標(biāo):定標(biāo)會(huì)評(píng)定標(biāo)

22、報(bào)告,11評(píng)定標(biāo)報(bào)告范例.doc,12評(píng)定標(biāo)報(bào)告實(shí)例.doc,,二、合同管理,合同分類(lèi)管理及相關(guān)責(zé)任部門(mén),龍湖不同開(kāi)發(fā)過(guò)程合同管理和職責(zé)劃分,合同分級(jí)審批流程,龍湖合同權(quán)限劃分,13合同權(quán)限審批表.xls,編制合約規(guī)劃,簽訂合同,編制合同付款計(jì)劃,合同評(píng)估,,,,,責(zé)任人：成本經(jīng)理,責(zé)任人：根據(jù)合同類(lèi)型確定的責(zé)任人,責(zé)任人：合同簽訂經(jīng)辦人,責(zé)任人：責(zé)任部門(mén)牽頭，各相關(guān)部門(mén)提供意見(jiàn),,,,,,,,,各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén),,合同執(zhí)行,龍湖合同管理

23、基本流程,合同管理,合約規(guī)劃,合同管理的要點(diǎn),編制合約規(guī)劃的意義：指導(dǎo)編制招標(biāo)規(guī)劃；合理梳理招標(biāo)統(tǒng)籌；明晰合同責(zé)任部門(mén)；,合同需求,合同管理的要點(diǎn),工程項(xiàng)目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部的招標(biāo)質(zhì)量,要點(diǎn)：工程名稱(chēng)需求來(lái)源工程期限施工依據(jù)工程范圍工作內(nèi)容技術(shù)及質(zhì)量要求驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)甲方現(xiàn)場(chǎng)代表委托監(jiān)理單位名稱(chēng)推薦施工單位其它時(shí)間要求施工前提現(xiàn)場(chǎng)施工條件是否具備，都已經(jīng)具備了什么條件，如果不具備預(yù)計(jì)

24、什么時(shí)候具備（含手續(xù)條件）,合同交底（一）,合同管理的要點(diǎn),需要合同交底的合同類(lèi)型,新單位進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行合同交底的必要性：龍湖管理模式的宣講；降低管理過(guò)程中的溝通成本；,總包合同材料設(shè)備供應(yīng)交底內(nèi)容：1.材料設(shè)備供應(yīng)界面；2.材料設(shè)備計(jì)劃；3.材料設(shè)備供應(yīng)；4.甲供材料設(shè)備驗(yàn)收和結(jié)算；5.交底會(huì)議結(jié)束后施工單位需完善的工作；總包合同造價(jià)管理工作交底內(nèi)容：1.咨詢(xún)公司對(duì)合同重要條款解讀交底;2.造價(jià)部對(duì)總包單位在實(shí)施過(guò)

25、程中需合同雙方配合工作的流程（包括樣表）及注意事項(xiàng)交底；3.造價(jià)過(guò)程管控及相關(guān)工作；4.工程結(jié)算辦理；5.相關(guān)附件清單；,合同交底（二）,合同管理的要點(diǎn),合同執(zhí)行,合同管理的要點(diǎn),設(shè)計(jì)類(lèi)合同的主要合同條件和控制說(shuō)明:對(duì)設(shè)計(jì)服務(wù)的要求：乙方必須參與整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程及按合約約定的次數(shù)進(jìn)行施工過(guò)程中的審查,對(duì)設(shè)計(jì)成果交付方式的要求：圖紙類(lèi)電子文檔提交標(biāo)準(zhǔn)為：① 采用AUTOCAD軟件繪制，版本統(tǒng)一為 2004版；②電子文檔與圖紙

26、一一對(duì)應(yīng)。概念、方案設(shè)計(jì)階段均需將ppt文件作為設(shè)計(jì)成果，擴(kuò)初階段電子文件應(yīng)為DWG格式文件，提交時(shí)間為圖紙成果提交前三天。,合同執(zhí)行,合同管理的要點(diǎn),工程類(lèi)合同的主要條款和控制說(shuō)明：工程范圍及工作內(nèi)容；工程工期；經(jīng)濟(jì)性條款；材料供應(yīng)；工程保修；,,合同執(zhí)行,合同管理的要點(diǎn),合同執(zhí)行過(guò)程中設(shè)計(jì)、工程、成本管理人員的主要職責(zé)：設(shè)計(jì)人員：負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的技術(shù)指導(dǎo)（效果把控）和配合；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況及工程合同（成

27、本要求）完善設(shè)計(jì)變更；工程人員：實(shí)施并全面履行合同；協(xié)調(diào)各分供方的關(guān)系；按合同審核進(jìn)度款；及時(shí)準(zhǔn)確的處理現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更（時(shí)效性）；成本人員：資金計(jì)劃的準(zhǔn)確預(yù)判；按合同支付進(jìn)度款；及時(shí)準(zhǔn)確的處理現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更（動(dòng)態(tài)成本的控制）；,合同執(zhí)行過(guò)程動(dòng)態(tài)成本波動(dòng),合同管理的要點(diǎn),經(jīng)濟(jì)（規(guī)劃）指標(biāo)偏差；造價(jià)主要量、價(jià)預(yù)估偏差標(biāo)桿項(xiàng)目引用造成的目標(biāo)成本偏差；因地區(qū)壟斷造成的成本變化設(shè)計(jì)方案施工方案；因政策性因素造成的調(diào)整（編制時(shí)

28、已出臺(tái)）；含量指標(biāo)偏差；,可控因素,,不可控因素（動(dòng)態(tài)成本）,,主材價(jià)格調(diào)整局部建造標(biāo)準(zhǔn)變化運(yùn)營(yíng)決策調(diào)整因政策性因素造成的調(diào)整（新出臺(tái)）因地區(qū)壟斷造成的成本變化（部分不可控）；---各項(xiàng)目的一戶(hù)一表，不同地區(qū)不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；,造成目標(biāo)成本偏差的主要因素,合同執(zhí)行過(guò)程動(dòng)態(tài)成本波動(dòng),合同管理的要點(diǎn),成本管理主業(yè)務(wù)流程框圖,總承包標(biāo)準(zhǔn)合同的組成,合同標(biāo)準(zhǔn)化,合同管理的要點(diǎn),封面詳細(xì)省市項(xiàng)目期標(biāo)段信息；合同編碼采取八位數(shù)字編碼，首

29、兩位地區(qū)公司編碼，后三位項(xiàng)目編號(hào)按立項(xiàng)時(shí)間順序編碼，最后三位合同編號(hào)按簽訂時(shí)間順序編碼；合同協(xié)議書(shū)：合同雙方基本信息，項(xiàng)目基本信息，雙方簽章；中標(biāo)通知書(shū)：招標(biāo)確定中標(biāo)人后向中標(biāo)人發(fā)出的書(shū)面憑證，項(xiàng)目基本信息，雙方在議標(biāo)過(guò)程中確認(rèn)的內(nèi)容，雙方簽章；中標(biāo)通知書(shū)信息應(yīng)與合同協(xié)議書(shū)一致；合同金額與工程量清單匯總金額一致；,協(xié)議要約部分,合同標(biāo)準(zhǔn)化,通用條款含47個(gè)子目，約定合同履約中雙方責(zé)任義務(wù)、工作標(biāo)準(zhǔn)，主要介紹的子目：A

30、.合同金額和調(diào)整 — 合同價(jià)款僅能夠根據(jù)暫定數(shù)量、暫定料值、暫定金額三種方式調(diào)整，其他特殊可調(diào)整單價(jià)的約定可在專(zhuān)用條款中補(bǔ)充；B.工程進(jìn)度款 — 在專(zhuān)用條款中自行約定支付比例；C.材料設(shè)備供應(yīng) — 承包方供應(yīng)材料，甲供材料或設(shè)備（合同金額中不包含），須約定甲供材料損耗率，甲供材料或設(shè)備稅金及出票稅金以暫定金額方式計(jì)入合同總價(jià)；D.保險(xiǎn) — 如發(fā)包方購(gòu)買(mǎi)“建筑/安裝工程一切險(xiǎn)”后應(yīng)履行的內(nèi)容； 合同專(zhuān)用條款為通用條款中規(guī)定的需另

31、行約定的補(bǔ)充內(nèi)容；工程規(guī)范為項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容；工程規(guī)范及技術(shù)說(shuō)明附件參考項(xiàng)目實(shí)際情況修改、調(diào)整、補(bǔ)充；項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)及參考技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合同圖紙需根據(jù)簽約時(shí)情況添加；,合同條件部分,合同標(biāo)準(zhǔn)化,工程量計(jì)算規(guī)則及單價(jià)說(shuō)明是為計(jì)算“工程量清單”內(nèi)的數(shù)量而提供統(tǒng)一的計(jì)算單位、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)方法 。計(jì)算規(guī)則、單價(jià)說(shuō)明土建部分與國(guó)標(biāo)清單的部分區(qū)別：樓梯按實(shí)體工程量計(jì)算；鋼筋措施費(fèi)考慮在綜合單價(jià)中；模板分結(jié)構(gòu)部位分列；砌體按

32、不同類(lèi)型、不同厚度列項(xiàng)單位平米；構(gòu)造柱不單獨(dú)計(jì)算，包含在砌體綜合單價(jià)中；材料場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)包含在綜合單價(jià)中；規(guī)費(fèi)包含在綜合單價(jià)中；稅金包含在綜合單價(jià)中；計(jì)算規(guī)則、單價(jià)說(shuō)明機(jī)電部分與國(guó)標(biāo)清單的部分區(qū)別：腳手架搭拆費(fèi)、超高增加費(fèi)、高層建筑增加費(fèi)已歸入項(xiàng)目措施費(fèi)；不再區(qū)分管道間、管廊內(nèi)的管道、閥門(mén)、法蘭、支架安裝與非管道間的綜合單價(jià).(即:綜合單價(jià)已綜合考慮了以上因素)；減壓器、疏水器、水表安裝，以“個(gè)”為計(jì)量單位

33、,其組成閥件數(shù)量歸入相應(yīng)的閥門(mén)計(jì)算；計(jì)算工程量不扣除彎頭、三通、四通等所占的長(zhǎng)度。橋架主材費(fèi)中“直通橋架、彎頭、三通、四通”不另計(jì)，綜合在延米主材費(fèi)中。連接用螺栓和連接件不另計(jì)，綜合在延米主材費(fèi)中；配電箱現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)孔費(fèi)用，計(jì)入項(xiàng)目措施費(fèi)；不再區(qū)分井道電纜與電纜敷設(shè)的綜合單價(jià)，其差額歸入項(xiàng)目措施費(fèi)；提供了已有地區(qū)新材料的管件含量表,以作沒(méi)有地區(qū)公司上限參考使用；,工程量清單部分,合同標(biāo)準(zhǔn)化,標(biāo)準(zhǔn)化合同范例文件,法律風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判…

34、…律師審查管理漏洞的評(píng)判……內(nèi)部審查外部風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判……分供方評(píng)判合同標(biāo)準(zhǔn)化是合同風(fēng)險(xiǎn)防范的一種重要手段合同執(zhí)行完畢合同執(zhí)行責(zé)任人對(duì)合同的評(píng)判,,合同評(píng)判,合同及分供方評(píng)判,分供方評(píng)判的目的：建立分供方評(píng)價(jià)體系，及時(shí)評(píng)估合作單位，積累優(yōu)秀分供方資源；通過(guò)評(píng)估結(jié)果，反饋工程、造價(jià)管理問(wèn)題，通過(guò)優(yōu)化管理動(dòng)作，提升自身管理水平，并幫助分供方成長(zhǎng)；合同執(zhí)行完畢合同執(zhí)行責(zé)任人對(duì)分供方的評(píng)判,,分供方評(píng)判,合同及分供方評(píng)判

35、,分供方評(píng)判,合同及分供方評(píng)判,合同執(zhí)行完畢合同執(zhí)行責(zé)任人對(duì)分供方的評(píng)判,分供方評(píng)判,合同及分供方評(píng)判,造價(jià)采購(gòu)部,工程部（景觀(guān)）,,分供方資源評(píng)審小組,評(píng)審意見(jiàn)1,評(píng)審意見(jiàn)2,,,匯總評(píng)審意見(jiàn),招標(biāo)小組最終評(píng)議,形成入圍單位,,,,,,,,,,已有分供方資源評(píng)審流程指引,分供方評(píng)判,合同及分供方評(píng)判,分類(lèi)評(píng)價(jià)原則,綜合評(píng)估結(jié)果：工程部（含景觀(guān)項(xiàng)目部）和造價(jià)采購(gòu)部評(píng)分權(quán)重比例為6：4，單項(xiàng)目/合同結(jié)束對(duì)分供方的最終評(píng)估得分按以下公

36、式計(jì)算：分供方最終得分=工程部評(píng)分×60%+造價(jià)采購(gòu)部評(píng)分× 40%根據(jù)得分范圍，對(duì)分供方劃分為A、B、C、D四個(gè)檔次。其中A為優(yōu)秀分供方（得分≥90），B為良好分供方（75≤得分＜90），C為合格分供方（60≤得分＜75），D為不合格分供方（得分＜60）。對(duì)最終評(píng)估結(jié)果，造價(jià)采購(gòu)部文員每半年以工作聯(lián)系單形式向公司公示，形成“分供方評(píng)估結(jié)果匯總表” 。物業(yè)公司評(píng)估打分結(jié)果，也適用于以上A、B、C、D的

37、分類(lèi)原則。對(duì)物業(yè)公司評(píng)估為D的分供方，在后期考慮繼續(xù)合作前需要慎重對(duì)待。,分供方評(píng)判,合同及分供方評(píng)判,分供方評(píng)判,合同及分供方評(píng)判,分供方激勵(lì)措施：根據(jù)分供方年度評(píng)估結(jié)果，年度綜合評(píng)估等級(jí)為“A”類(lèi)的授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書(shū)”；凡被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書(shū)”的分供方，在兩年內(nèi)我司的后續(xù)招標(biāo)工程中參與我司投標(biāo)競(jìng)價(jià)，同等條件下優(yōu)先選擇；如被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書(shū)”的分供方，在可享受優(yōu)先權(quán)的兩年內(nèi)受到政府職能部門(mén)的通報(bào)批

38、評(píng)，將取消其優(yōu)先權(quán)；,分供方評(píng)判,合同及分供方評(píng)判,分供方黑名單制度（確定黑名單的基本條件）：以雙方存在爭(zhēng)議為由，沖擊公司辦公場(chǎng)地、售樓中心或公司其他辦公場(chǎng)所，造成惡劣影響；惡意拖欠民工工資、分供方貨款，并轉(zhuǎn)嫁我司，煽動(dòng)不明真相的群眾沖擊我司辦公場(chǎng)，給我司聲譽(yù)造成惡劣影響；未征得我司同意，擅自向媒體發(fā)布不利于我司聲譽(yù)的信息，給我司造成惡劣影響；擅自挪用、替換甲供材料，給工程質(zhì)量、進(jìn)度等造成不可挽回的影響；擅自非法轉(zhuǎn)包

39、分包承接的工程項(xiàng)目，損壞我司聲譽(yù)；中標(biāo)之后，擅自違約，拒絕簽訂合同；,合約規(guī)劃由項(xiàng)目成本經(jīng)理編制，編制的范圍為開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售費(fèi)用；實(shí)際簽訂合同時(shí)，合同經(jīng)辦人須要與合約規(guī)劃進(jìn)行對(duì)應(yīng)，成本經(jīng)理負(fù)責(zé)審核；對(duì)于工期小于6個(gè)月，總價(jià)較低的工程合同宜采用總價(jià)包干合同；但是對(duì)于工期大于6個(gè)月或者總價(jià)較高的工程合同因?yàn)樵趫?zhí)行過(guò)程中存在較多的可變因素，一般不采用總價(jià)包干合同；合同簽訂后，為了使合同中的相關(guān)內(nèi)容具有較好的執(zhí)行性，及時(shí)對(duì)供應(yīng)商

40、（含施工單位）進(jìn)行合同交底，并將交底的會(huì)議紀(jì)要作為合同執(zhí)行和合同結(jié)算的有效依據(jù)；合同簽訂生效以后3日內(nèi)完成合同付款計(jì)劃的編制并上傳至成本系統(tǒng)備案；合同執(zhí)行過(guò)程中，須及時(shí)對(duì)金額較大的變更（一般為大于5萬(wàn)元）簽訂補(bǔ)充協(xié)議；合同執(zhí)行完畢后，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估的內(nèi)容包括合同內(nèi)容制定的合理性、分析其優(yōu)勢(shì)和不足之處以及對(duì)供貨商（含施工單位）的評(píng)估（包括但不限于其的履約能力、信譽(yù)以及是否可以繼續(xù)合作等）；,合同管理中需要注意的事項(xiàng),

41、合同管理,三、多角度看龍湖的合同和招投標(biāo)管理,萬(wàn)科和龍湖招標(biāo)的幾點(diǎn)區(qū)別,多角度看龍湖的合同和招投標(biāo)管理,以萬(wàn)科為標(biāo)桿區(qū)域公司集中采購(gòu)招標(biāo)終審小組；,龍湖,,萬(wàn)科,,網(wǎng)上招標(biāo)平臺(tái)全國(guó)范圍選用招標(biāo)小組,龍湖總包合同附件附件一：合同價(jià)款組成明細(xì)附件二：投標(biāo)承諾、招標(biāo)答疑、投標(biāo)澄清附件三：專(zhuān)業(yè)分包及獨(dú)立發(fā)包工程明細(xì)附件四：材料設(shè)備供應(yīng)界面附件五：承包范圍及界面劃分（水暖、電氣）附件六：建筑工程作法（含基坑護(hù)壁技術(shù)要求

42、）附件七：設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證及竣工圖編制規(guī)定附件八：工程管理制度 包括：《現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工管理協(xié)議》《項(xiàng)目技術(shù)、質(zhì)量管理辦法》《成品保護(hù)管理辦法》《項(xiàng)目計(jì)劃管理辦法》《項(xiàng)目施工臨水、臨電實(shí)施細(xì)則》《正式電梯使用管理辦法》《龍湖集團(tuán)別墅、花園洋房、高層住宅樣板帶路指引2010版終稿》《集團(tuán)工程階段質(zhì)量停止點(diǎn)檢查內(nèi)容》《龍湖集團(tuán)別墅、花園洋房、高層樣板帶路點(diǎn)評(píng)一覽表》附件九：工程預(yù)（結(jié)）算編制審核規(guī)定

43、附件十：施工作業(yè)指導(dǎo)書(shū)附件十一：工程移交清潔標(biāo)準(zhǔn)附件十二：工程質(zhì)量保修書(shū)附件十三：廉潔合作協(xié)議書(shū)附件十四：工程移交及房屋分戶(hù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)附件十五：文控管理、報(bào)建驗(yàn)收配合的要求附件十六：過(guò)程分戶(hù)實(shí)測(cè)要求附件十七：總包移交精裝界面附件十八：總包移交精裝標(biāo)準(zhǔn)附件十九：過(guò)程分戶(hù)驗(yàn)收實(shí)施管理辦法附件二十：主體結(jié)構(gòu)樣板施工標(biāo)準(zhǔn)附件二十一：建安總包向精裝移交工作面的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)附件二十二：總包戶(hù)均報(bào)事計(jì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)附件二十三：工程相關(guān)