龍湖工程精細(xì)化管理(150)頁

1、龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,,龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,第一部分、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,第二部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第三部分、龍湖地產(chǎn)工程計(jì)劃保證體系與重點(diǎn),第四部分、龍湖地產(chǎn)工程管理保障的合約配合,第五部分、通過減法學(xué)習(xí)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理,龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,What – 是什么？Why – 為什么做？When – 什么時間做？Where – 哪些公司做？Who – 誰來做？How – 如何做？,先知其策，

2、然后行；先共其策，然后知；,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,一、龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,二、龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,三、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,重慶地區(qū)公司1995年,成都地區(qū)公司2004年11月,西安地區(qū)公司2007年9月,上海地區(qū)公司2007年11月,,,,北京總部2002年12月,龍湖地產(chǎn)：創(chuàng)建于1995年，成長于重慶,發(fā)展于區(qū)域性全國擴(kuò)張。龍湖集團(tuán)總部位于北京，下轄重慶、成都、北京、上海

3、、西安五個地區(qū)公司。并陸續(xù)取得了杭州、青島、無錫、常州、沈陽大連等全國11個城市的項(xiàng)目。業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。 龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)品線包括普通住宅、高級公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。 從2004年起，龍湖地產(chǎn)在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，正式進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的發(fā)展階段。自2007年起其，其年均銷售業(yè)績均在百億以上,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,龍湖地產(chǎn)：產(chǎn)品線

4、的復(fù)雜性和多樣性，不利于產(chǎn)品的快速復(fù)制和工程成熟經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。造成工程管理難度加大,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,產(chǎn)品類型上下疊拼HOUSE左右疊拼HOUSE多層花園洋房高層公寓SOHO商務(wù)公寓購物中心底層商鋪廉租房,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,,,,,爆發(fā)點(diǎn)一 成都公司成立,爆發(fā)點(diǎn)二 多業(yè)態(tài)開發(fā),爆發(fā)點(diǎn)三 上海、西安公司成立,爆發(fā)點(diǎn)四 房地產(chǎn)宏觀形勢,龍湖地產(chǎn)企

5、業(yè)高速發(fā)展造成人力資源能力水平的稀釋，導(dǎo)致工程管理難度加大,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,■ 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：,自然環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大,重慶、成都：西南標(biāo)；北京：華北標(biāo)；上海：華東標(biāo)；西安：西北標(biāo),社會環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大,地方標(biāo)準(zhǔn)、地域習(xí)慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求,多業(yè)態(tài)開發(fā)導(dǎo)致專業(yè)與全面產(chǎn)生矛盾,住宅與商業(yè)的差異、別墅與普通住宅的差異,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理

6、,■ 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：,管理跨度增加，總部與項(xiàng)目之間的管理權(quán)責(zé)不清,總部工程管理要求與項(xiàng)目一線實(shí)際脫節(jié)，總部既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動員,決策信息增加，溝通效率降低,電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程,依靠產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造品牌，導(dǎo)致管理成本上升,成都龍湖晶藍(lán)半島595套房屋，項(xiàng)目工程部總計(jì)參與1.86萬次檢查,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,■ 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：,外部

7、資源專業(yè)能力下降，導(dǎo)致工程管理難度增加,龍湖地產(chǎn)的工序檢驗(yàn)批管理與傳統(tǒng)的隱蔽工程、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收,內(nèi)部分工細(xì)化，項(xiàng)目綜合運(yùn)營管理體系不健全,各負(fù)其責(zé)往往導(dǎo)致責(zé)任無法落實(shí)：工程管理要求在合約中沒有體現(xiàn),企業(yè)快速擴(kuò)張，導(dǎo)致員工經(jīng)驗(yàn)、執(zhí)行力下降,工程技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏有效的監(jiān)管手段,龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,職能管理型,矩陣式管理型,項(xiàng)目管理型,總經(jīng)理,（龍湖地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)示意圖）,,龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,,

8、龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理架構(gòu)，屬于在平衡矩陣的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)的強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理管理模式。避免了傳統(tǒng)強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理模式中項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)過大帶來的風(fēng)險(xiǎn)。也避免了在平衡矩陣項(xiàng)目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術(shù)或管理矛盾影響項(xiàng)目整體運(yùn)營，對項(xiàng)目進(jìn)程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及階段性成果標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管控。同時也強(qiáng)化了總部對地區(qū)公司風(fēng)險(xiǎn)控制的管理,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部、地區(qū)公司、項(xiàng)目工程管理職責(zé)的劃分：,集團(tuán)工程技術(shù) 質(zhì)量中心,龍湖地產(chǎn)工程管理模式

9、分析,地區(qū)總經(jīng)理,項(xiàng)目一,,（萬科地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,地區(qū)總經(jīng)理,項(xiàng)目一,,（龍湖地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,總部定期或不定期對項(xiàng)目工程部所管理的實(shí)體工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，根據(jù)檢查分項(xiàng)要求進(jìn)行評分,缺點(diǎn)：受建造過程影響，檢查對關(guān)鍵的質(zhì)量過程無法得到有效 控制。 工程質(zhì)量管

10、理的基礎(chǔ)是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 管理水平，單純的實(shí)體檢查無法檢驗(yàn)項(xiàng)目工程部的質(zhì)量 管理能力。 工程質(zhì)量缺陷分類檢查重點(diǎn)不明確，挑“毛病”很容易,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,總部參與項(xiàng)目工程部組織的關(guān)鍵驗(yàn)收（如結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、門窗驗(yàn)收等）或分戶驗(yàn)收，根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行評分,缺點(diǎn)：工程質(zhì)量管理是依靠質(zhì)量預(yù)防、過程控制、結(jié)果檢

11、驗(yàn)等 方式實(shí)現(xiàn)的，單純的結(jié)果檢驗(yàn)，一旦出現(xiàn)問題，不是造 成工程返工，就是造成默認(rèn)質(zhì)量缺陷 總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每 個項(xiàng)目的關(guān)鍵驗(yàn)收,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,缺點(diǎn)：總部缺乏對項(xiàng)目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體 系管理能力評價(jià)的管理考評工具。單純依靠技術(shù)方案、

12、 施工交底、傳統(tǒng)檢驗(yàn)批記錄表格等內(nèi)業(yè)檢查無法解決執(zhí) 行力落實(shí)情況 總部面臨多項(xiàng)目檢查容易受人情評價(jià)因素影響公正性,總部定期或不定期檢查項(xiàng)目工程部對施工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系的管理質(zhì)量，通過實(shí)體質(zhì)量檢查進(jìn)行對照，按檢查分項(xiàng)要求進(jìn)行評分,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,缺點(diǎn)：需要總部對工程質(zhì)保體系管理工具、工程質(zhì)量過程的責(zé)任

13、 控制管理工具等進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)方可進(jìn)行第三方檢驗(yàn)費(fèi)用,總部設(shè)定項(xiàng)目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理能力評價(jià)的考核工具，設(shè)計(jì)關(guān)鍵工序質(zhì)量控制的質(zhì)量責(zé)任記錄，委托第三方檢查項(xiàng)目工程管理質(zhì)量，并通過實(shí)體質(zhì)量檢查進(jìn)行對照，安考核工具進(jìn)行評分,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,工程管理質(zhì)保體系考核檢查的重點(diǎn)：,基礎(chǔ)管理檢查：通過對內(nèi)業(yè)資料的審查，檢查項(xiàng)目工程部工程質(zhì)保體系管理要求，檢查項(xiàng)目工程部對施

14、工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系管理的能力。,實(shí)體工程檢查：通過對現(xiàn)場實(shí)體工程的審查，通過實(shí)體質(zhì)量檢測對照，檢查項(xiàng)目工程部關(guān)鍵質(zhì)量控制和質(zhì)保體系實(shí)際管理效果,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)：,設(shè)計(jì)交底,施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底,施工工藝交底,施工組織與配合交底,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部

15、分的檢查重點(diǎn)：,工序質(zhì)量控制點(diǎn)、停止點(diǎn)交底,施工樣板交底,施工單位、監(jiān)理單位關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批過程責(zé)任記錄表（非標(biāo)））,項(xiàng)目工程部關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批復(fù)檢責(zé)任記錄表（非標(biāo)）,工序交接檢、關(guān)鍵驗(yàn)收責(zé)任記錄表（非標(biāo)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,工程管理質(zhì)保體系實(shí)體對照部分的檢查重點(diǎn)：,工程防滲漏質(zhì)量控制,工程防開裂質(zhì)量控制,精裝修觀感質(zhì)量控制,園林景觀工程細(xì)部質(zhì)量控制,空間尺寸偏差質(zhì)量控制,門窗、設(shè)備成品保

16、護(hù)質(zhì)量控制,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,投資論證及收益跟蹤,目標(biāo)成本、動態(tài)成本跟蹤,投資決策及 收益跟蹤體系,階段性成果 管理體系,運(yùn)營決策 管理體系,進(jìn)度計(jì)劃 管理體系,目標(biāo)成本 管理體系,降低投資風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目收益控制,降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目質(zhì)量控制,明確管理職責(zé) 提高決策效率,計(jì)劃編制質(zhì)量 提高決策效率,成本控制與預(yù)警成本敏感性分析,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系,資金預(yù)算 管理體系,預(yù)算制定滾動資金計(jì)劃控制,防范經(jīng)

17、營風(fēng)險(xiǎn) 提高資金使用率,實(shí)現(xiàn)集團(tuán)預(yù)定收益目標(biāo),龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例—項(xiàng)目啟動階段：,取得土地中標(biāo)通知書～方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出,階段起止點(diǎn)：,所含子成果：,①.《概念設(shè)計(jì)方案》～研發(fā),②.《項(xiàng)目定位報(bào)告》～營銷,③.《成本敏感分析、價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報(bào)告》～成本,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例—項(xiàng)目啟動階段：,所含子成果：,④.《

18、售樓處、樣板房選址、定位及開放計(jì)劃》～營銷,⑤.《項(xiàng)目一、二級計(jì)劃》～項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、地區(qū)公司PMO,⑥.《投資分析模型（啟動）》～投資分析專員,⑦.《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》～研發(fā),⑧.《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》～研發(fā),⑨.《精裝房定位、限價(jià)及實(shí)施方案》～研發(fā)、造價(jià)及工程,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例—項(xiàng)目定位報(bào)告：,1、市場目標(biāo)客戶群市調(diào)成果（自己調(diào)查＋第三方調(diào)查）； 《市場調(diào)查表模板》,2、目標(biāo)客戶群敏感點(diǎn)中的賣點(diǎn)敏感點(diǎn)

19、（5項(xiàng)）、瑕疵敏感點(diǎn) （5項(xiàng)）、價(jià)格敏感區(qū)間等與項(xiàng)目土地預(yù)案中的假設(shè)賣點(diǎn)、 瑕疵控制點(diǎn)的吻合度分析及校正成果，分析形成最終賣 點(diǎn)； 《客戶敏感點(diǎn)分析模板》,3、市場目標(biāo)客戶群集體的文化歷史敏感點(diǎn)、興趣愛好、消 費(fèi)習(xí)慣、家庭構(gòu)成、交通習(xí)慣、職業(yè)收入等分析； 《目標(biāo)客戶信息分析（模板）》,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例—項(xiàng)目定位報(bào)告：,4、市場目標(biāo)客戶群的信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道的選擇：

20、,5、項(xiàng)目建筑戶型、立面、景觀、配套、案名、推廣調(diào)性 的方向性確定（市調(diào)時應(yīng)用圖片、照片、模型等來表述 意向和對目標(biāo)客戶群進(jìn)行測試，不宜使用文字）和銷售 道具（客戶來訪路徑、標(biāo)識指引及樓盤印象管理；場地 包裝、示范環(huán)境、樣板房售樓處）選擇安排（應(yīng)用圖 片、照片、模型＋必要的文字說明）； 《項(xiàng)目銷售產(chǎn)品建議書（模板)》,6、銷售的定位標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿的預(yù)設(shè)及借力策略，與本項(xiàng) 目必須區(qū)隔的項(xiàng)目假設(shè)及區(qū)隔

21、、差異化借力策略,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例—項(xiàng)目定位報(bào)告：,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例—售樓處、樣板房計(jì)劃：,1、售樓處定位、位置（應(yīng)附圖）及面積；,2、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）范圍、位置：含客戶停車區(qū)域選擇；,3、樣板房位置（應(yīng)附圖）、數(shù)量、裝修風(fēng)格建議（用圖片、 照片或模型表達(dá)）；,4、交通組織流線：客戶到現(xiàn)場交通線路分析、戶外導(dǎo)視方案 及工程配合意見、客戶參觀樣板區(qū)線路預(yù)案

22、及銷售導(dǎo)視；,5、示范區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系、有利、不利因素及處理建議；,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例—售樓處、樣板房計(jì)劃：,6、本項(xiàng)目預(yù)算及競爭樓盤的裝飾裝修細(xì)節(jié)對比及參考價(jià)格；,7、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）市政、景觀先行實(shí)施方案分析；,8、本方案與其他方案的優(yōu)劣勢分析（方案比較、應(yīng)附圖）；,9、修建、裝修進(jìn)場、家具布置、開放等計(jì)劃安排,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地

23、產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,投資決策,工程管理 （常規(guī)理解）,,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■

24、龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,施工準(zhǔn)備階段和施工階段是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段，是項(xiàng)目工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的環(huán)節(jié),工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)服務(wù)、后評估等階段,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理：,市場主體（外部客戶）與工程管理：,房地產(chǎn)開發(fā)的市場主體包括發(fā)展商、勘察設(shè)計(jì)院、施工、監(jiān)理、營銷策劃公司（房地產(chǎn)銷售代理商）、造價(jià)咨詢,協(xié)作部門（內(nèi)

25、部客戶）與工程管理：,房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)部、銷售部（銷售配合）、成本部、采購部、項(xiàng)目拓展部（報(bào)批報(bào)建）、財(cái)務(wù)部等多個管理部門,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理：,項(xiàng)目運(yùn)營管理提高了項(xiàng)目工程管理的效率：,項(xiàng)目運(yùn)營管理依據(jù)項(xiàng)目整體業(yè)務(wù)運(yùn)營流程，對項(xiàng)目進(jìn)程全過程進(jìn)行目標(biāo)控制、過程控制，結(jié)果控制等方面的管理。避免了傳統(tǒng)管理模式下，項(xiàng)目工程部與內(nèi)部客戶逐一協(xié)調(diào)，或單純依靠公司高層協(xié)調(diào)帶來的管理

26、效率下降，由工程推動轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目整體運(yùn)營推動。項(xiàng)目工程部得以把工作重心放到一線施工現(xiàn)場的質(zhì)量、進(jìn)度等方面的管理（減少了大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理：,項(xiàng)目運(yùn)營管理提高了項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量：,項(xiàng)目運(yùn)營管理通過對業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的階段性成果標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范和管理，保證了公司內(nèi)部部門與部門之間交接或較差平行作業(yè)所需工作成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。解決了傳統(tǒng)部門職能管理模式下的跨專業(yè)平衡（設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保證、采

27、購工程質(zhì)量保證、合約工程質(zhì)量保證等）和跨專業(yè)翻譯（產(chǎn)品定位的營銷語言與規(guī)劃設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)語言），降低項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目工程管理的整體平衡（工程質(zhì)量、進(jìn)度管理不只是工程部門的職責(zé)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理：,項(xiàng)目運(yùn)營管理提高了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制能力：,項(xiàng)目運(yùn)營管理可以對項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)程的關(guān)鍵流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行過程管理，及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目正常運(yùn)營存在的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行提前的預(yù)警和預(yù)控。避免了因?yàn)閷I(yè)不平衡導(dǎo)致項(xiàng)目

28、工程管理風(fēng)險(xiǎn)加大,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),一、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念,二、龍湖地產(chǎn)的工程管理策劃與研發(fā),三、龍湖地產(chǎn)的工序、檢驗(yàn)批質(zhì)量管理,四、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理,五、龍湖地產(chǎn)的設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保障,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),六、龍湖產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化對工程質(zhì)量的保障,七、龍湖地產(chǎn)的工程管理規(guī)劃,八、龍湖地產(chǎn)供方質(zhì)保體系的輸出與管理,九、龍湖地產(chǎn)的工程分戶驗(yàn)收管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)的工程

29、質(zhì)量管理理念與質(zhì)量文化：,龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念相對完善：,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)。沒有強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預(yù)防，沒有形成項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系,龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量保證體系更多強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預(yù)防，包括：設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工工藝、施工工序控制預(yù)防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預(yù)防等，形成貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)保體系管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量

30、保證體系與重點(diǎn),一級“檢驗(yàn)”,二級“質(zhì)量保證”,三級“預(yù)防”,四級“完美”,特點(diǎn)：通過工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法,特點(diǎn): 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具,特點(diǎn): 開發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計(jì)評估、質(zhì)量問題模式分析評估,特點(diǎn): 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、

31、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評估,質(zhì)量管理的提高,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 衡量房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的等級：,第一級：施工質(zhì)量檢驗(yàn),企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場工程質(zhì)量檢驗(yàn)來保障工程質(zhì)量，通過臨時性的隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收和最后階段的檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題并予以解決,設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗(yàn)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與施工幾乎脫節(jié)，招標(biāo)文件及合約文件缺乏質(zhì)量細(xì)節(jié)控制約定。企業(yè)質(zhì)量管理知識需要完善,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)

32、量保證體系與重點(diǎn),第二級：工程質(zhì)量保證,企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過施工現(xiàn)場的工程質(zhì)量檢驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)。但企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量檢驗(yàn)行為和施工質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質(zhì)量管理,設(shè)計(jì)質(zhì)量的測定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量對工程質(zhì)量的保障標(biāo)準(zhǔn)等還沒有確定，企業(yè)的招標(biāo)采購、成本管理、招標(biāo)合約規(guī)劃等還未介入系統(tǒng)的工程質(zhì)量保障體系,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第三級：工程質(zhì)量預(yù)防,

33、設(shè)計(jì)與工程開始相互影響與積極配合，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、成本、合約等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的全過程開始得到有效控制，產(chǎn)品開始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供應(yīng)商也主動配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量,施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現(xiàn)操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識還有待提升。全員質(zhì)量意識尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量

34、保證體系與重點(diǎn),第四級：零缺陷管理（相對歸零）,企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識到工程質(zhì)量對企業(yè)的重要性，都在尋求提高質(zhì)量的途徑，實(shí)現(xiàn)“零缺陷原則”，與內(nèi)部顧客和供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化強(qiáng)調(diào)的原則：,1.樹立正確的質(zhì)量管理理念：,2.工程

35、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)必須是“零缺陷”：,3.以“品質(zhì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的代價(jià)”衡量質(zhì)量：,4.以“防患于未然”為質(zhì)量管理的制度：,5.以“全面質(zhì)量管理”為改進(jìn)的基礎(chǔ)：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理理念體現(xiàn)的一些特點(diǎn)：,工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量,工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門的責(zé)任,工程質(zhì)量預(yù)防的起點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)階段應(yīng)對企業(yè)工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)等提前采取設(shè)計(jì)防控的有效措施,成本控制是在保證工程質(zhì)量可靠性的前提下，形

36、成有效的價(jià)格競爭機(jī)制,招標(biāo)文件、合約文件是施工階段工程質(zhì)量控制管理保障的基礎(chǔ),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某別墅項(xiàng)目將層層退臺的露臺設(shè)置為種植庭院，以增加銷售賣點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗(yàn)收，甲方閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用

37、于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付后只要一下暴雨，80％以上空調(diào)板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目施工圖的屋面防水構(gòu)造設(shè)計(jì)：除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注,思考60秒：防水設(shè)計(jì)在構(gòu)造做法上存在哪些問題或隱患？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 一個屬

38、于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方閉水試驗(yàn)驗(yàn)收合格。項(xiàng)目交付三個月后，30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)：防水層選用甲方指定分包SBS改性瀝青防水卷材，構(gòu)造做法要求在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼卷材防水層。

39、施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。監(jiān)理按規(guī)范要求檢驗(yàn)各個環(huán)節(jié)并驗(yàn)收合格，甲方工程部屋面閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露，部分住戶頂板出現(xiàn)滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料。施工單位使用外墻柔性耐水膩?zhàn)印Ｊ┕挝粐?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂

40、料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫防水，原設(shè)計(jì)選用SBS Ⅱ型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發(fā)商成本部門為了節(jié)約成本，要求設(shè)計(jì)改用雙組分JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬元受到公司嘉獎。后期該項(xiàng)目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá)280萬元。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析：,房地產(chǎn)企業(yè)的成本部往往

41、只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯誤判斷,成本節(jié)約的考核指標(biāo)應(yīng)采用價(jià)值綜合評定（不合格的代價(jià)），不能簡單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標(biāo),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 全面質(zhì)量管理的必要性：上述案例的共性分析,采購環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對材料的特殊要求，未考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，

42、還要有與其相關(guān)材料的兼容性、匹配性等要求,采購部門在材料、設(shè)備招標(biāo)采購中提出技術(shù)指標(biāo)參數(shù)要求，不僅要經(jīng)過設(shè)計(jì)部門確認(rèn)，還應(yīng)經(jīng)過工程管理部門確認(rèn),上述案例均屬于屬于以采購質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),龍湖地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量保證體系框架的確定，為何會采取后面介紹的一系列工程質(zhì)量管控手段，源于其全面工程質(zhì)量管理的策劃，分析其管理管理短板產(chǎn)生的原因并有針對性的予以改進(jìn)。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)全

43、面工程質(zhì)量管理的概念：,質(zhì)量策劃：,確定與項(xiàng)目相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并決定如何滿足這些標(biāo)準(zhǔn),質(zhì)量保證：,定期評價(jià)總體項(xiàng)目績效，制定階段性質(zhì)量管理目標(biāo)，以提供項(xiàng)目滿足相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的信心,質(zhì)量控制：,監(jiān)控具體項(xiàng)目結(jié)果以確定其是否符合相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)措施來消除導(dǎo)致績效不令人滿意的原因,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：,影響工程質(zhì)量的主要外部因素（前五位）：,1.監(jiān)理公司未實(shí)行有效監(jiān)管,2.施工單位

44、質(zhì)保體系不健全,3.設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量不完善,4.總、分包單位不履行管理、配合職責(zé),5.勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：,影響工程質(zhì)量的主要內(nèi)部因素（前五位）：,1.工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足,2.計(jì)劃工期過短，合理工序穿插、技術(shù)間歇無法保障,3.設(shè)計(jì)變更過多,4.招標(biāo)文件、合約文件中技術(shù)管理部分約定不清,5.對新技術(shù)、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高,龍湖地

45、產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 工程質(zhì)量策劃對外部資源管理能力的分析：,設(shè)計(jì)單位對工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的影響：,施工單位對工程質(zhì)量的影響：,國家現(xiàn)行規(guī)范法規(guī)對工程質(zhì)量的影響：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 設(shè)計(jì)單位對工程管理的影響：,施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖或引用節(jié)點(diǎn)圖集錯誤，無法滿足施工需要,設(shè)計(jì)施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重

46、點(diǎn),■ 設(shè)計(jì)單位對工程管理的影響：,建設(shè)部2007年對全國設(shè)計(jì)單位做的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行的普查：全中國沒有一家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的情況,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 設(shè)計(jì)單位對工程管理的影響：,龍湖地產(chǎn)通過其對業(yè)主投訴分和工程質(zhì)量后評估、設(shè)計(jì)質(zhì)量后評估所做的分析，發(fā)現(xiàn)近31.6％左右質(zhì)量問題是由于設(shè)計(jì)不合理、設(shè)計(jì)錯漏碰缺等設(shè)計(jì)缺陷引起的。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查

47、發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯誤案例：,思考60秒倒置式屋面最大的設(shè)計(jì)隱患是什么？設(shè)計(jì)上如何解決倒置式屋面存在的隱患？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯誤案例：,思考60秒該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯誤案例：,思考60秒該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍

48、湖地產(chǎn)工程質(zhì)量事故后評估的案例：,設(shè)計(jì)施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯誤案例：,露臺女兒墻保溫節(jié)點(diǎn)做法示意圖,強(qiáng)制節(jié)能前,強(qiáng)制節(jié)能后,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃設(shè)計(jì)后評估的設(shè)計(jì)修改：,露臺女兒墻壓頂處如安裝欄桿，需提前埋設(shè)扁鋼卡子。扁鋼出保溫處周圈應(yīng)用硅酮耐候密封膏嵌填。嚴(yán)禁直接在保溫上開孔打膨脹螺栓。避免保

49、溫空腔效應(yīng)，導(dǎo)致外墻串水滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯誤案例：,思考60秒該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？,室外陽光房與外墻交界處的節(jié)點(diǎn)示意圖,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 監(jiān)理管理能力不足對工程質(zhì)量的影響：,以鋁合金門窗安裝為例,哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？,如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督的控制區(qū)域,以屋面防水施工為例,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 管理監(jiān)理能力不

50、足對工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理檢驗(yàn)批驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收的管理區(qū)別?,以衛(wèi)生間防水工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收與衛(wèi)生間防水工程隱蔽驗(yàn)收為例,以10萬㎡的高層住宅、2萬㎡的多層花園洋房為例,如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？,集團(tuán)內(nèi)部大多數(shù)工程管理人員在抱怨監(jiān)理單位工作不合格的同時，并不清楚合格監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)是什么，自然更不清楚如何管理監(jiān)理單位。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版的《監(jiān)理工作要求細(xì)則》，明確監(jiān)理工

51、作標(biāo)準(zhǔn)。制定監(jiān)理工序質(zhì)量檢查表格。修改監(jiān)理招標(biāo)文件及合約文件,■ 管理監(jiān)理能力不足對工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理單位不履行監(jiān)理職責(zé)，監(jiān)理檢驗(yàn)要求不明確,監(jiān)理工程師責(zé)任制不落實(shí),對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心和成本控制中心共同研發(fā)，將監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)改為成本＋利潤＋稅金＋現(xiàn)場監(jiān)理獎金的競價(jià)模式。制定現(xiàn)場監(jiān)理階段性獎懲考評管理工具,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 施工單位對工程質(zhì)量的影響：,建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，質(zhì)量保證體

52、系形同虛設(shè)。需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系,勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 施工單位對工程質(zhì)量的影響：,建筑工程轉(zhuǎn)包、分包、掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，在無形中大量不必要的管理費(fèi)、承包費(fèi)等增加甲方建設(shè)成本的同時，工程質(zhì)量也無法得到有效保證,在普遍采用項(xiàng)目承包模式的形勢下，建筑施工企業(yè)過

53、多考慮經(jīng)濟(jì)效益，對其內(nèi)部施工成本控制的關(guān)注度遠(yuǎn)大于對工程質(zhì)量、進(jìn)度的重視,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 施工單位的選擇對工程成本控制的影響：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 管理施工能力對工程質(zhì)量的影響：,施工單位缺乏有效的工程質(zhì)量保證體系,施工項(xiàng)目質(zhì)保體系不健全，項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量意識薄弱，質(zhì)量管理人員配備不足，質(zhì)量管理能力、技術(shù)管理能力不足,對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。明確施

54、工單位工程質(zhì)量保證體系管理要求。完善施工單位招標(biāo)文件、合約文件。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 管理施工能力對工程質(zhì)量的影響：,施工單位過程質(zhì)量控制能力不足,關(guān)鍵性工序、細(xì)部工序、工序技術(shù)間歇、總分包交接工序等質(zhì)量管理能力不足。,對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。明確甲方參與的工序檢驗(yàn)管理要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 國家現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)對工程管理的影響：,為什么外墻滲漏、

55、開裂會成為愈演愈烈、屢禁不止的工程質(zhì)量問題？,為什么工程驗(yàn)收合格，項(xiàng)目交付時還會出現(xiàn)大量的工程質(zhì)量問題和業(yè)主投訴？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 原因分析：,國家工藝規(guī)程規(guī)定聚苯板可以采用點(diǎn)粘和條粘的施工工藝，造成聚苯板與墻體形成空腔夾層。保溫層如有裂縫，雨水不能及時排出，雨水會從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，并滲入內(nèi)墻面。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 原因分析：,保溫空腔導(dǎo)致高層建筑保溫層的抗風(fēng)壓，尤其是

56、抵抗負(fù)風(fēng)壓的能力不足,節(jié)能規(guī)范的推出，是在大量規(guī)范、圖集不配套的情況下強(qiáng)制執(zhí)行的。,用于外粘苯板的膠和塑料錨栓屬于高分子材料，隨著時間的推移將產(chǎn)生老化變脆，其耐久年限（國家規(guī)定：不低于25年）與建筑壽命年限矛盾,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 原因分析：,采用滿粘工藝，不利于結(jié)構(gòu)墻體和室內(nèi)的潮氣向外擴(kuò)散，極易產(chǎn)生結(jié)露。且滿粘工藝如不采用擠膠的粘貼工法，因施工現(xiàn)場作業(yè)面較大，單純依靠現(xiàn)場監(jiān)管，很難保證工程質(zhì)量,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系

57、與重點(diǎn),■ 相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)都存在缺陷：,包括北京市、上海市在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)澆混凝土的外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。忽視了外保溫空腔效應(yīng)易導(dǎo)致外墻滲漏的隱患,外墻抹灰，相當(dāng)于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。即使發(fā)生保溫層發(fā)生滲漏，也較易查清滲漏點(diǎn)，且便于維修,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)都存在缺陷：,包括山東省、河南省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都包含機(jī)械固定鋼

58、絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系。忽視了該體系對外墻型式的要求（輕質(zhì)砌體外墻很難外保溫固定錨栓均提前預(yù)埋混凝土塊）,外保溫固定錨栓對外墻輕質(zhì)砌體的破壞，增加了外墻滲漏，內(nèi)墻開裂的隱患。其為提高外墻面磚體系脫落風(fēng)險(xiǎn)的考慮，不完全符合外墻外保溫體系的特性要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 外墻外保溫設(shè)計(jì)缺乏系統(tǒng)的體系化考慮：,外墻外保溫體系選擇的隨意性,沒有系統(tǒng)化考慮外墻防滲漏的總體設(shè)計(jì),缺少詳細(xì)節(jié)點(diǎn)處的防滲漏設(shè)計(jì),與外保溫體系配套的部分規(guī)

59、范、圖集缺失,外墻外保溫體系貼面磚的安全性考慮不足,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 國內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系：,聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系,機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系,現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系,現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系,外墻硬發(fā)泡聚氨酯保溫體系,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系：,與主體結(jié)構(gòu)粘接牢固，無保溫層空腔隱患,抗負(fù)風(fēng)壓能力強(qiáng)，壽命期較長,施工

60、不受冬季環(huán)境溫度影響,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 外墻貼面磚相關(guān)規(guī)范已經(jīng)不適應(yīng)節(jié)能現(xiàn)狀：,國家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《外墻飾面磚工程施工及驗(yàn)收規(guī)程》JGJ 126-2000 的制定主要針對混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況,國家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程飾面磚粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ 110-97 要求外墻面磚必須進(jìn)行粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)，每組試樣平均粘接強(qiáng)度不應(yīng)小于0.4Mpa,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 建研院

61、與中建技術(shù)研究中心所做的外保溫薄抹灰 （錨栓玻纖網(wǎng)和增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)）試驗(yàn)數(shù)據(jù)：,EPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.1Mpa～0.2Mpa,XPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.2Mpa～0.3Mpa,硬發(fā)泡聚氨酯28d抗拉強(qiáng)度：0.25Mpa～0.35Mpa,聚合物抗裂砂漿與保溫層的28d拉伸粘接強(qiáng)度：0.1Mpa～0.2Mpa,僅靠外墻面磚抗拉強(qiáng)度檢驗(yàn)無法檢驗(yàn)外墻面磚防脫落的可靠性,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 外墻外保溫需要關(guān)注的一些技術(shù)數(shù)據(jù)

62、：,XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)：0.029 W（ m.k ）,聚合物抗裂水泥沙漿的導(dǎo)熱系數(shù)：0.932 W（ m.k ）,抗裂水泥砂漿強(qiáng)度增長期短與收縮周期長形成矛盾,外墻砼墻面（6m×6m）年最大溫差形變：4.8㎜,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 外墻外保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格：,外保溫體系下外墻磚的掉落常常成片發(fā)生，而且極易發(fā)生在墻面的邊緣和頂層建筑女兒墻沿屋面板的底部，以及墻面中間大面積空鼓處,外保溫體系下外墻磚的掉落

63、，基本上都是面磚和粘接層一同掉落，外飾面及保溫層多處于飽水狀態(tài),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 外墻外保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格：,外墻外保溫體系下，外墻面磚的脫落90%以上并不是因?yàn)檎辰硬焕显斐傻闹亓螌?dǎo)致的。后期的溫度變形和干濕變形，尤其是面磚勾縫不嚴(yán)，造成潮氣的進(jìn)入，引起晝夜間的反復(fù)膨脹及凍融，極易導(dǎo)致外墻面磚脫落。外墻面磚拉拔試驗(yàn)合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強(qiáng)度,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 中國建研院外墻外

64、保溫貼面磚長效耐候試驗(yàn)：,中國建筑設(shè)計(jì)研究院對目前國內(nèi)外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗(yàn)檢查：通過1500組的試驗(yàn)檢查，根據(jù)試驗(yàn)結(jié)果數(shù)據(jù)分析：目前國內(nèi)沒有一個項(xiàng)目外墻面磚能夠通過長效的耐候性試驗(yàn)檢測,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 國家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對工程質(zhì)量的影響：,國家相關(guān)分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收是采取按一定比例抽樣檢查、其檢驗(yàn)內(nèi)容包括分為主控項(xiàng)目（保證項(xiàng)目）檢查和一般項(xiàng)目（允許偏差項(xiàng)目）檢查。當(dāng)檢查合格率對于一定比例時

65、，只需對比例抽檢發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，即可判定該分部分項(xiàng)工程整體驗(yàn)收合格,項(xiàng)目交付業(yè)主驗(yàn)收時，對于業(yè)主而言不存在抽樣驗(yàn)收比例問題，任何一個點(diǎn)存在質(zhì)量問題都認(rèn)為該房屋工程質(zhì)量不合格,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 國家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對工程質(zhì)量的影響：,國家相關(guān)分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收屬于事后檢驗(yàn)，對施工過程的質(zhì)量控制無法控制。強(qiáng)調(diào)過程質(zhì)量控制的國家相關(guān)工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收規(guī)定，其檢查重點(diǎn)、檢查要求不明確，對部分關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制缺失。

66、無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量控制的基本需要,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 國家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對工程質(zhì)量的影響：,鋁合金門窗分項(xiàng)工程驗(yàn)評表中，對房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求,對所需檢驗(yàn)項(xiàng)目的檢驗(yàn)方法沒有明確要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),施工人員,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 工程質(zhì)量范圍擴(kuò)展至設(shè)計(jì)、招標(biāo)及合約的預(yù)防：,通過設(shè)計(jì)預(yù)防解決飄窗滲漏：,飄窗什

67、么部位最容易發(fā)生滲漏？,思考60秒：,飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？,針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 工程質(zhì)量范圍擴(kuò)展至設(shè)計(jì)、招標(biāo)及合約的預(yù)防：,通過合約預(yù)防解決穿外墻套管滲漏：,一般穿地下室管線，多在主體施工階段已完成穿墻套管，而到大小市政施工階段時，市政穿管才開始施工。按總包方的傳統(tǒng)理解，誰穿管誰封堵，當(dāng)總包合約約定不清時，甲方往往交由市政施工單位進(jìn)行封堵,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)

68、量保證體系與重點(diǎn),■ 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收等事后檢驗(yàn)的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗(yàn)范圍、檢驗(yàn)時間、檢驗(yàn)要求均無法保證的前提下，其檢驗(yàn)效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),■ 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,工程項(xiàng)目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。