碧桂園雅居樂萬科案例分析(26)頁

1、碧桂園、雅居樂、萬科案例分析,案例一--碧桂園鳳凰城案例二--雅居樂凱茵新城案例三--萬科東麗湖,案例一--碧桂園鳳凰城,成功的關(guān)鍵因素：規(guī)模開發(fā)、配套先行、精確定位、“別墅城市”的概念與本項目的契合點：區(qū)域尚不成熟但漸成熱點、規(guī)模大可借鑒的成功經(jīng)驗：規(guī)?；_發(fā)：鳳凰城走規(guī)?；_發(fā)路線，一方面可以最大程度上快速形成大型居住氛圍，為片區(qū)的開發(fā)與后續(xù)配套帶來人氣，另一方面，規(guī)?；_發(fā)可以降低單位住宅開發(fā)成本。產(chǎn)品線搭配：豐

2、富的產(chǎn)品線策略，對于大盤而言，可以最大程度的降低開發(fā)風險，從而帶來層次豐富的客戶，滿足不同層次客戶的需求。配套先行：配套先行，對于大規(guī)模綜合性大盤開發(fā)而言，可以避免區(qū)域不成熟、配套不完善等弱點，滿足首期客戶基本的生活配套服務(wù)需求。價值提升點：鳳凰城通過內(nèi)部園林景觀的打造、五星級酒店的設(shè)置，最大限度的提升了整體物業(yè)的價值。價值提升點的打造，對于大盤的核心競爭力的重要性不言而喻。,,總占地面積,預(yù)計總建筑面積,容積率,建筑類型,綠化

3、率,10000畝,3973750平方米,0.65,70％,獨棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房,小高層洋房,多層洋房，商鋪及酒店。,項目配套,小區(qū)內(nèi)部配套:游泳池、網(wǎng)球場、健身中心、兒童活動中心、有線電視、超市、會所、 保安系統(tǒng)、小學、幼兒園、市場、醫(yī)院、中學。,碧桂園鳳凰城,,,鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國房地產(chǎn)開發(fā)從單體樓到綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。鳳凰城更大膽地對碧桂園原有配套模式作出“

4、跨越性新探索”，將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。陸續(xù)投入運作的鳳凰城學校、荔枝文化村等，是對碧桂園五星級模式最好的創(chuàng)新與提升。,新城市規(guī)劃區(qū)域,新地產(chǎn)開發(fā)板塊,新市場競爭環(huán)境,廣園東——廣州東擴的橋頭堡,橫跨黃浦和新增市，廣園東板塊順廣園東快速路發(fā)展。,大品牌開發(fā)商陸續(xù)進駐廣園東，碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲等一批大盤在此開發(fā)。,廣園東片區(qū)關(guān)鍵詞：配套：日趨完善實力：品牌發(fā)展商匯聚環(huán)境：自然生態(tài)為王牌人氣：限價房帶來更多常住

5、人,區(qū)域發(fā)展背景,碧桂園鳳凰城案例借鑒-區(qū)域發(fā)展,鳳凰城項目交通與對外聯(lián)系,在對外地鐵及快速干線交通基礎(chǔ)之上，自身增設(shè)業(yè)主班車服務(wù)手段，提高業(yè)主居住便利性及生活品質(zhì)。,鳳凰城與沿途無紅綠燈的廣園東快線直接相連，到達天河中信廣場僅需20分鐘車程 現(xiàn)有廣汕公路、廣深高速公路、廣園東快線、廣九直通車途徑貫穿外，廣惠高速和規(guī)劃建設(shè)中的輕軌鐵路；　規(guī)劃中的地鐵5、9號線的延長線也延伸至東部新塘區(qū)域；廣深四線擴建，也將由廣州東站至新塘每天對開5

6、0對公交列車。緊鄰全國第二大港廣州黃埔港，每天有客貨輪直航香港,鳳凰城項目住宅物業(yè)分布,,鳳儀苑,鳳翠苑,鳳凰島,鳳嶺苑,鳳泉苑,鳳鳴苑,鳳翔苑,鳳湖苑,鳳雅苑,鳳雅苑:基本全是獨立別墅,只有小部分是聯(lián)體別墅.鳳湖苑:全是獨立別墅,若你需要小面積的獨立別墅,此苑就最合適你,最小的有187平方加花園300平方.鳳鳴苑和風翠苑：也是以獨立和聯(lián)體別墅組成！鳳翔苑：獨立別墅鳳凰苑：該苑區(qū)是鳳凰城大戶型別墅居多，也是整個鳳凰最好，最貴的

7、一個苑區(qū)。鳳泉苑；聯(lián)體別墅苑區(qū)，一般都是四房或五房居多。鳳嶺苑：以三房洋房居多，其中也有少部分是有電梯 鳳儀苑： 樓梯樓 洋房 鳳盈苑：有聯(lián)體和洋房，也是鳳凰城最靠西邊的一個獨立苑區(qū)。與翡翠綠洲相鄰。,,,,,,,,,,鳳凰城開發(fā)推盤進程,,,鳳凰城首期“別墅城市”鳳凰

8、苑半山超豪別墅只供外籍人士居住的鳳凰島. 鳳嶺苑山畔洋房,鳳雅苑鳳凰城浪漫陽光鳳雅苑四期“花園里”,“花園里”二期鳳凰城“交通中心”珍藏靚鋪“桐林·人家”戀山·親自然,桐林·人家二期全新陽光別墅“鳳泉·芳鄰”“泊林”一期“美寓”,“美寓”二期“泊林”組團二期,首期開發(fā)規(guī)模2500畝，建筑面積40萬平米。2004年推盤超過400套。,2005年推盤超過520套。,2006

9、年推出超過520套別墅住宅單位。,2007年推盤超過240套。,2008年至今為止推盤超過240套別墅、洋房產(chǎn)品。,首期“別墅城市”和鳳凰島均為全線產(chǎn)品齊推，包括各式別墅和公寓。鳳嶺苑為小高層。,,鳳雅苑和花園里均為獨立別墅。鳳凰城浪漫陽光為聯(lián)排別墅產(chǎn)品。,桐林人家和戀山親自然均為獨立別墅產(chǎn)品。,“鳳泉芳鄰”為聯(lián)排別墅產(chǎn)品?！懊涝ⅰ睘檠蠓抗ⅰ！安戳帧笔墙谕瞥龅莫殫潉e墅。,第一階段共開發(fā)住宅面積1602357平方米。商鋪面積

10、34525平方米。,“美寓”為洋房公寓?！安戳帧睘楠殫潉e墅產(chǎn)品。,第二階段共開發(fā)住宅面積110192平方米。商鋪面積570平方米，僅開發(fā)一套商鋪。,組團名稱,推盤規(guī)模,物業(yè)形態(tài),開發(fā)規(guī)模,,,,,鳳凰城配套分布,交通中心，會所，商業(yè),東門商業(yè)街,鳳凰城中英文學校,增城荔枝文化村,鳳凰城大酒店,碧桂園的廣州鳳凰城項目，位于廣州東部發(fā)展區(qū)，2002年5月開盤，在開盤不到一年的時間內(nèi)，五星級廣州鳳凰城酒店（600間客房）、大型商業(yè)廣場、主

11、題公園、大型交通中心、中英文學校、大型水廠（日供水量達8萬立方米）等配套設(shè)施已陸續(xù)啟動運營，至今已有逾三萬人入住其中。星級酒店連鎖體系。碧桂園創(chuàng)造性地將五星級標準酒店引入社區(qū)，為五星級的家園增加了“五星級”含金量。 碧桂園社區(qū)商業(yè)體系。碧桂園集團每個項目都規(guī)劃相當規(guī)模的商業(yè)中心，集合各種業(yè)態(tài)，整合知名商業(yè)品牌于一體。 碧桂園教育品牌連鎖體系。碧桂園前瞻性地開創(chuàng)了全國領(lǐng)先的教育連鎖體系。 休閑娛樂配套體系。碧桂園將極具趣味性、挑戰(zhàn)

12、性的高尚休閑運動項目“高爾夫”，以及匯集傳統(tǒng)文化、自然田園野趣、精彩繽紛游樂于一體的大型文化主題公園融入現(xiàn)代社區(qū)生活,,,,,,鳳凰城配套開發(fā)進程,,,,鳳凰城酒店（ 7.8萬平方米）鳳凰城中英文學校交通中心康體中心會所主體公園大型水廠,增城市荔枝文化村東門商業(yè)街(1.8萬平方米),2002-2003,2003-2005,2005-2008,鳳凰城的成功一部分歸功于其“新生活型”的配套模式。,,,,鳳凰城大部分的配

13、套在開盤一年之內(nèi)完成。,碧桂園模式,最初創(chuàng)業(yè),1992,1994,,,,,2002,配套先行的 (五星級學校+會所)模式領(lǐng)跑中國房地產(chǎn)市場。,1994年，碧桂園把五星級服務(wù)引入社區(qū)經(jīng)營和物業(yè)管理。,2002年鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國房地產(chǎn)開發(fā)從單體樓到綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。鳳凰城更大膽地對碧桂園原有配套模式作出“跨越性新探索”，將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)

14、商業(yè)向外拓展。廣州首家以白金五星級標準建造的鳳凰城酒店，以及陸續(xù)投入運作的鳳凰城學校、荔枝文化村等，是對碧桂園五星級模式最好的創(chuàng)新與提升。,1992年，作為碧桂園開卷力的順德碧桂園，率先進行了配套先行，教育先行的大膽嘗試。導(dǎo)入“教育”產(chǎn)業(yè)，與北京景山學校成功合辦廣東碧桂園學校，以教育啟動房地產(chǎn)，以學校為依托，并組建五星級會所、俱樂部等社區(qū)配套場所，開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。,配套先行,教育先行,五星級服務(wù),別墅城市,

15、案例二--雅居樂凱茵新城,成功的關(guān)鍵因素：分期操作、明星配套、交通條件便捷、打造“生態(tài)新城”與本項目的契合點：生態(tài)資源背景下的大盤開發(fā)可借鑒的成功經(jīng)驗：分期推盤與配套協(xié)同：項目配套集中在前三年建設(shè)，與此同時凱茵新城分批推出精品靚盤，樹立項目高檔次形象。待配套設(shè)施全部到位，再集中放盤，拔高項目容積率。明星配套：項目開盤便推出國際雙語學校，2004年租下100畝地打造風車谷山頂公園，同時集中打造商業(yè)街區(qū)，推出多元化商業(yè)物業(yè)。200

16、6年推出奧斯湖公園，提升項目整體形象和檔次。充分利用自然資源：項目開發(fā)把自然景觀資源最為豐富的山谷打造成為豪宅區(qū)，最優(yōu)利用景觀資源創(chuàng)造房地產(chǎn)價值。價值提升點：高投入打造明星配套工程提高了項目的知名度和檔次，同時相應(yīng)有序推出特色產(chǎn)品，結(jié)合周邊豐富的景觀自然資源，實現(xiàn)配套、環(huán)境與產(chǎn)品完美互動。,雅居樂凱茵新城案例分析,,總占地面積,預(yù)計總建筑面積,容積率,建筑類型,綠化率,3000畝,205萬平方米,1.1,60％,獨棟別墅、聯(lián)排別

17、墅、高層洋房,小高層洋房,多層洋房，商鋪及酒店。,項目配套,小區(qū)內(nèi)部配套:學校，交通中心，康樂中心，商業(yè)街。,片區(qū)關(guān)鍵詞：雅居樂長江高爾夫球場100畝風車谷山頂公園長江生態(tài)保護區(qū)占地 8 萬平方米的奧斯湖綜合度假區(qū),中山凱茵新城，位于中山市政規(guī)劃重點用地，5分鐘暢達繁華鬧市，外環(huán)路連通京珠高速公路、二環(huán)路、博愛路，形成貫穿中山市東西南北的交通網(wǎng)絡(luò)，穩(wěn)處連通珠三角洲的重要城市之黃金地段。中山市政外環(huán)路快速貫穿東西南北，博愛路為中

18、山市區(qū)東西向筆直大道，環(huán)市路、博愛路交通網(wǎng)絡(luò)的完善，使凱茵新城與周邊城市保持緊密的聯(lián)系，到市區(qū)中心地段只需10分鐘車程、中山港15分鐘、珠海九洲港及中山港每天都有多次航班往返香港，船程1個多小時。同時小區(qū)還特別成立凱茵車隊，擁有20多臺專用豪華巴士，往返市區(qū)只需15分鐘，還配有直通巴士到深圳僑社。,,,,,,,,,,,,,博愛路至市區(qū),,京珠高速至珠海、澳門和廣州,長江路,外環(huán)路貫通東西南北,項目所在,凱茵新城項目交通與對外聯(lián)系,凱茵

19、新城產(chǎn)品及配套分布,,,凱茵新城住宅產(chǎn)品圍繞奧斯湖開發(fā)，奧斯湖畔的地塊留作商業(yè)和學校等配套設(shè)施的建設(shè)。住宅群延展至山頂腹部，盡可能的利用了生態(tài)區(qū)的景觀自然資源。配套設(shè)施的相對集中增強了社區(qū)生活的便利性。,凱茵新城產(chǎn)品和配套推盤及開發(fā)進程,,,夢想別墅 -琉森湖畔嶺峰18一期,疊翠園洋房高爾夫別墅名門A04區(qū)商鋪A07區(qū)商鋪,君臨天下 驚世豪宅 維多利亞花園嶺峰二期單位芭堤映象洋房,“十二星座”,碧海云天首期推出

20、168個單位，全部售出。掬水灣、棕櫚灣洋房供應(yīng)1000戶。,嶺峰18首期推出 約100套，共三種戶型。,疊翠園一次性推出300伙。名門項目總共可提供102個住宅單位，總建面160142平方米。,君臨天下項目共設(shè)獨立屋104座。,5棟11層小高層,第一階段共開發(fā)住宅面積281655平方米7間商鋪,第二階段共開發(fā)住宅面積177711平方米86間鋪位,組團名稱,推盤規(guī)模,開發(fā)規(guī)模,曼克頓山別墅 雅湖居四期、五期,碧海云天掬水

21、灣、棕櫚灣洋房凱澄別墅,曼克頓山別墅共推出144套。,,配套設(shè)施,國際標準雙語紀中三鑫凱茵學校正式開學康樂會所，掬水灣、嶺峰18會所，琉森湖畔、雅湖居康體會所,A04區(qū)商鋪A07區(qū)商鋪,100畝風車谷山頂公園繁華商業(yè)街區(qū)凱茵大道商業(yè)街、淘金街、雅豪坊美食街、奧斯湖商業(yè)中心,60畝的奧斯湖公園嶺南水鄉(xiāng),雅居樂長江酒店，138間豪華客房 。,大部分的配套集中在前三年開發(fā)完，遠遠超出組團的推出進度。體現(xiàn)了配套先行，啟動大勢的策

22、略。,,,凱茵新城項目核心區(qū)的功能與發(fā)展,自入市以來，凱茵新城一直在為建造高尚、和諧的人文社區(qū)而孜孜不倦地努力，社區(qū)生活配套在4年多時間里不斷建造、增設(shè)，力求建造一個集居住、商業(yè)、購物、休閑、旅游、醫(yī)療、教育為一體的衛(wèi)星居住城市，無論是衣食住行，還是滿足時尚消費需求、尋求放松之所，在凱茵新城，都能快速、輕松地實現(xiàn)。,在眾多大型配套中，最令度假買家心動的，無疑是緊鄰小區(qū)，占地達160萬平方米，按國際競賽標準建造，名列“中國十佳高爾夫球場

23、”的長江高爾夫球場。正因為有了這個球場，即使不打球，住在那一棟棟、一間間正望高爾夫景觀的別墅或洋房，住戶都能享受到與眾不同的度假感受。,凱茵新城特別配套的奧斯湖公園，是集休閑、娛樂、商業(yè)、餐飲為一體的特色公園，適合全家大小全天候玩樂。奧斯湖公園現(xiàn)開放有園林式泳池、兒童游樂中心、親子樂園、太極廣場、國家級籃球場等項目，還將陸續(xù)開放美式網(wǎng)球場、室內(nèi)健身房、室內(nèi)恒溫泳池、野趣燒烤場等20余項設(shè)施。,此外，投資超2億元的超五星級豪華會所，3大康

24、樂會所，3大商業(yè)街，100畝風車谷山頂公園，以及最新開業(yè)的雅居樂長江大酒店等大型設(shè)施，都以豐富多彩的生活配套，提升凱茵新城的人居生活品質(zhì)，描繪出一個國際級度假生活社區(qū)的壯麗藍圖。,Unit of measure,*FootnoteSource:Source,,凱茵新城打造明星配套,,社區(qū)價值提升,案例三--萬科東麗湖,成功的關(guān)鍵因素：強勢啟動、項目檔次過渡、利用公共資源、 打造衛(wèi)星小鎮(zhèn)與本項目的契合點：公共資源缺乏，打造衛(wèi)星小

25、鎮(zhèn)可借鑒的成功經(jīng)驗：強勢啟動：項目啟動期推出全線高檔產(chǎn)品，包括聯(lián)排、獨棟別墅等，一方面項目高檔形象樹立了起來，另一方面測試了市場對項目高端產(chǎn)品的反應(yīng)。項目過渡：項目從高檔次啟動到后期持續(xù)推出高密度產(chǎn)品，完成了項目檔次由高端到大眾的過渡，使產(chǎn)品和社區(qū)文化更豐富，大盤發(fā)展更加有持續(xù)性。引入公共資源：項目的發(fā)展離不開公共配套的支持，東麗湖項目成功與公交公司合作，開設(shè)通過項目的新公交線路，克服了公共資源相對匱乏的瓶頸，。價值提升

26、點：項目自身的發(fā)展?jié)摿κ琼椖烤奂鞣N資源的有力武器，從高端到大眾的發(fā)展路線使項目價值得到持續(xù)性提升。,區(qū)域?qū)傩缘靥幪旖蚪紖^(qū)和濱海新區(qū)中間位置，政策傾斜及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，受益于區(qū)域發(fā)展?jié)摿ι鷳B(tài)旅游資源形成整體片區(qū)獨特氣質(zhì)，旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式區(qū)隔于其它開發(fā)板塊萬科、朗矩、上海億兆等大型開發(fā)商紛紛進駐此區(qū)域，項目啟動時高檔居住區(qū)域正在形成,萬科東麗湖案例分析,屬性1：具有稀缺生態(tài)資源的超大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃及產(chǎn)品定位可塑性較強屬性

27、2：為一線品牌開發(fā)商開發(fā)物業(yè)，具有相當市場號召力及品牌追隨者屬性3：區(qū)域內(nèi)其他樓盤品牌及景觀共享性效應(yīng)一定程度上削弱了項目自身優(yōu)勢，項目正式啟動時市場別墅產(chǎn)品供應(yīng)量較大，且存在同質(zhì)化影響,,占地面積,建筑面積,容積率,建筑類型,273萬平米,137萬平米（分7期開發(fā)）,0.5,獨棟別墅、聯(lián)排別墅、情景洋房、寬景洋房、瞰景洋房、小高層、高層,項目配套,鄰里中心商業(yè)、超市、自助銀行、萬科生態(tài)博覽館、運動公園、雕塑公園、濕地公園、綜合教育體

28、、萬科實驗?zāi)７缎W,東麗湖項目屬性,東麗湖項目交通與對外聯(lián)系,受益于區(qū)域立體化交通優(yōu)勢及政府交通配套大力投入，與中心城區(qū)及開發(fā)區(qū)交通往來相對便利;采取與公交公司聯(lián)手引入公交路線方式，增強項目自身與市區(qū)、開發(fā)區(qū)之間的聯(lián)動性，優(yōu)化居住品質(zhì),東麗湖項目功能構(gòu)成及布局,分期推盤,,東麗湖項目產(chǎn)品推盤進程,,2004.10,2005.12,2007.1,2007.8,,,22萬/ 0.33,8.1萬/0.99,6.5萬/1.54,12萬/0.9

29、8,,,,6.4,8,10,11.8,聯(lián)排、合院聯(lián)排公寓獨棟別墅,聯(lián)排別墅 公寓產(chǎn)品,瞰景洋房 情景花園洋房,情景洋房 寬景洋房 瞰景洋房,鄰里中心商業(yè)便利店、餐廳、服裝店、自助銀行、萬科生態(tài)博覽館（滑水會所）,27萬平米濕地公園萬科實驗?zāi)７缎W 華潤萬家超市,雕塑公園、“綠色生態(tài)走廊、親水設(shè)施、步行棧道,商業(yè)街1200平米商業(yè)鄰里中心1000平米

30、運動公園2萬平方米學校、綜合教育體2.5萬平方米,以低密度別墅區(qū)域先行建設(shè)出發(fā)，打造低建筑密度衛(wèi)星小鎮(zhèn)，社區(qū)配套極為豐富,東麗湖分期物業(yè)開發(fā),東麗湖項目核心區(qū)的功能與發(fā)展,案例經(jīng)驗借鑒總結(jié),可借鑒的成功經(jīng)驗總結(jié)：強勢啟動：大盤重在起勢，啟動期推出熱銷型、特色型產(chǎn)品，規(guī)?；_發(fā)，可以快速形成大盤區(qū)域形象，挖掘符合大盤本體的自然資源特色，考慮市場的可實現(xiàn)性及后續(xù)大盤價值的提升。配套先行：配套先行，重在依據(jù)項目的具體定位，解決大盤多

31、處城郊、初期配套不足的問題，快速形成人居氛圍，為后續(xù)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。開發(fā)節(jié)奏把控：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強度，通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā)。注重資金回流、市場的預(yù)見性及內(nèi)部聯(lián)動問題的解決。產(chǎn)品線策略：前期高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實現(xiàn)項目價值，后期高品質(zhì)拔高項目形象。通過豐富產(chǎn)品線組合，實現(xiàn)客戶群體的多元化與項目整體價值最大化。核心價值挖掘：自然景觀資源的合理化利用，最大限度提升項目的核心價值，