萬達商業(yè)招商管理重點細節(jié)4

1、,萬達商業(yè)管理招商管理篇2012年1月16日,,目錄,一、租賃決策文件管理二、籌備期萬達廣場招商管理,第一章、租賃決策文件管理（一） 承租方分類的界定,1、主力店1.1 承租方獨立承租面積為2500平米（含）以上1.2 承租方自身直接經(jīng)營面積不低于承租面積的80％,第一章、租賃決策文件管理（一） 承租方分類的界定,2 知名品牌次主力店2.1 國內(nèi)外知名品牌連鎖店，由商管總部提議后，經(jīng)租賃管理委員會審核，報租賃

2、管理委員會主任批準(zhǔn)后，列入股份公司次主力店知名品牌庫；2.2 已批準(zhǔn)列入股份公司次主力店品牌庫的品牌有: 必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面、屈臣氏、萬寧、絲芙蘭、星巴克、棒約翰;2.3 新發(fā)展的合作伙伴中的國內(nèi)外知名品牌，經(jīng)批準(zhǔn)后可增加列入次主力店知名品牌庫。,第一章、租賃決策文件管理（一） 承租方分類的界定,主力店、次主力店名單由租賃管理委員會每年審核一次，租賃管理委員會主任批準(zhǔn)后，更新股份公司次主力店品牌庫的品牌。主力店

3、、次主力店以及所有承租方進駐萬達廣場之前，必須在國內(nèi)外擁有三家以上使用同一商號的經(jīng)營良好的成熟店面。,第一章、租賃決策文件管理（二） 主要內(nèi)容,1.萬達廣場商業(yè)定位和招商業(yè)態(tài)布局。2.主力店、次主力店和停車場租金收益指標(biāo)。3.主力店和次主力店的裝修期及免租期。 以上內(nèi)容將以招商通知形式下發(fā)給當(dāng)?shù)毓?第一章、租賃決策文件管理（二） 主要內(nèi)容,4.主力店、次主力店的租賃年限和遞增率：主力店超市租期最長不超過15年（含

4、），其他主力店租期最長不超過10年（含）； 知名品牌次主力店的租期最長不超過10年含）；一般品牌次主力店的餐飲業(yè)態(tài)租期最長不超過5年（含），其他業(yè)態(tài)租期最長不超過3年（含）；主力店租金每年環(huán)比遞增率不低于2％，；知名品牌次主力店租金每年環(huán)比遞增率不低于3％，；一般品牌次主力店租金每年環(huán)比遞增率不低于5％，，遞增起始年均最遲為第3年。,第一章、租賃決策文件管理（三） 編制,1.籌備期項目租賃決策文件的編制由股份公司發(fā)展部負責(zé)。招

5、商中心在取得下述文件后20個工作日內(nèi)，配合股份公司發(fā)展部完成租賃決策文件的編制：1.1 董事長簽署的規(guī)劃設(shè)計概念方案和主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)；1.2 規(guī)劃院提供簽字確認(rèn)的租賃面積指標(biāo)。,一、租賃決策文件管理（三） 編制,2 運營期項目租賃決策文件的編制由商管總部營運中心負責(zé)。2.1 運營期項目每年為一個租賃決策周期，但決策文件中需附未來3年的租金測算；2.2 在每個租賃決策周期屆滿前6個月，完成下一個決策期的租賃決策文件編制。,

6、第一章、租賃決策文件管理（四） 審批,1. 租賃決策文件經(jīng)股份公司租賃決策委員會審批后，由董事長最終審批后生效；2. 籌備期項目租賃決策文件的審批流程：招商中心總經(jīng)理—營運中心總經(jīng)理—商管總部總經(jīng)理—股份公司成本部總經(jīng)理—股份公司發(fā)展部總經(jīng)理—分管商管副總裁—分管發(fā)展副總裁—總裁—董事長3. 運營期項目租賃決策文件的審批流程：營運中心總經(jīng)理—招商中心總經(jīng)理—商管總部總經(jīng)理—分管商管副總裁—分管發(fā)展副總裁—總裁—董事長,第一章、租

7、賃決策文件管理（五） 租賃決策指標(biāo)調(diào)整的審批,1 須報董事長審批事項：1.1 單個項目年度實際租金指標(biāo)低于租賃決策指標(biāo)，且減少額 > 200萬元；1.2 因規(guī)劃設(shè)計變更造成的租賃決策指標(biāo)變化> 200萬元。,第一章、租賃決策文件管理（五） 租賃決策指標(biāo)調(diào)整的審批,2 須報股份公司總裁審批事項： 2.1 單個項目年度實際租金指標(biāo)低于租賃決策指標(biāo)，且減少額≤ 200萬元； 2.2 因規(guī)劃設(shè)計變更造成的租賃

8、決策指標(biāo)變化≤ 200萬元； 2.3 超出租賃決策文件規(guī)定期限的招商合同。,第一章、租賃決策文件管理（五） 租賃決策指標(biāo)調(diào)整的審批,3.須報股份公司分管商管副總裁審批事項：3.1 在租賃決策文件規(guī)定的期限內(nèi)，但租賃期限超過3年的合同；3.2 其它須上報的調(diào)整事項。,第六章、租賃決策文件管理,租賃決策文件生效后及調(diào)整后，商管總部招商中心保留原件，并將復(fù)印件和電子掃描版抄送股份公司財務(wù)部、商管總部租費部、地方商管公司財務(wù)部。

9、租賃決策文件屬絕密文件，留存部門應(yīng)按照《檔案管理制度》的絕密文件保管規(guī)定執(zhí)行。,,二、招商管理,第二節(jié)、招商管理（一）招商定位與商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,1 、在接到股份公司項目摘牌通知后1個月內(nèi)，由招商中心負責(zé)完成項目調(diào)研，提出招商定位和商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，逐級報至股份公司規(guī)劃院，與規(guī)劃院討論落實到項目規(guī)劃設(shè)計之中。2、若招商過程中確需調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計方案的，須逐級報商管總部分管招商副總經(jīng)理最終批準(zhǔn)。其中，主力店業(yè)態(tài)或大商業(yè)平面功能發(fā)生

10、變化的，須報股份公司董事長最終批準(zhǔn)。2.1 整改費用<50萬元，由分管商管副總裁最終審批；2.2 整改費用≥ 50萬元，由股份公司總裁最終審批。,第二節(jié)、招商管理（二）招商關(guān)鍵節(jié)點與計劃跟進,1、股份公司完成項目摘牌后，立即啟動主力店招商。超市租賃合同應(yīng)在股份公司規(guī)劃院施工圖設(shè)計開始前完成簽署，其余主力店租賃合同應(yīng)于項目開業(yè)前6個月完成簽署；2、開業(yè)前12個月，啟動非主力店招商；開業(yè)前3個月，完成非主力店租賃合同簽署；

11、3、開業(yè)前6-8個月，召開項目招商推廣大會；4、商管總部招商中心綜合業(yè)務(wù)部負責(zé)所有項目的招商計劃管理，并跟進計劃執(zhí)行情況。,第二節(jié)、招商管理（三）招商推廣,1、招商啟動前，招商中心招商推廣部負責(zé)指導(dǎo)編制完成《××萬達廣場招商推廣計劃及費用預(yù)算》，報商管總部總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。若費用預(yù)算≥ 100萬元，須報分管商管副總裁最終審批。2、對于未列入《××萬達廣場招商推廣計劃及費用預(yù)算》的招商推廣項

12、目，須進行單項報批，經(jīng)商管總部總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，但不能突破已批準(zhǔn)的費用預(yù)算總額度。 3、新項目商管公司須在每月15日前向商管總部招商推廣部上報下月度《招商推廣及預(yù)算執(zhí)行計劃》，經(jīng)商管總部分管招商副總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。,第二節(jié)、招商管理（三）招商推廣,4、開業(yè)前2個月，新項目商管公司須完成《開業(yè)預(yù)熱活動方案及預(yù)算執(zhí)行計劃》，經(jīng)商管總部總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。費用在已批準(zhǔn)的《××萬達廣場招商推廣計劃及費用預(yù)算》總額度中列支

13、。 5、招商推廣過程中，凡涉及發(fā)布與股份公司相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的，均須上報股份公司企業(yè)文化部批準(zhǔn)。,第二節(jié)、招商管理（四）房產(chǎn)技術(shù)條件對接,1、主力店房產(chǎn)技術(shù)條件的談判由招商中心主力店部負責(zé)組織，股份公司規(guī)劃研究院及項目公司相關(guān)人員參加。由商管總部招商中心主力店部依據(jù)與客戶溝通的結(jié)果，與規(guī)劃院共同協(xié)商確定主力店房產(chǎn)技術(shù)條件；2、非主力店商戶房產(chǎn)技術(shù)條件的談判由招商中心的項目招商負責(zé)人組織，新項目商管公司工程經(jīng)理和項目公司相關(guān)人員參加

14、。由項目招商負責(zé)人依據(jù)與商戶溝通的結(jié)果，與當(dāng)?shù)仨椖抗竟餐瑓f(xié)商確定房產(chǎn)技術(shù)條件。,第二節(jié)、招商管理（五）租賃合同談判與簽署,1、非主力店商戶商務(wù)條件在《租賃決策文件》約定范圍之內(nèi)的租賃合同，由招商中心總經(jīng)理審批簽署；超出《租賃決策文件》底線的租賃合同，按本制度《租賃決策文件管理》的相關(guān)規(guī)定審批。 2、招商過程中，不得因平衡商家關(guān)系等原因而未能優(yōu)先引進品牌影響力強、聚客能力強的國內(nèi)外知名品牌。在各個租賃合同審批過程中，商管總部招商中

15、心副總經(jīng)理、總經(jīng)理必須在審批意見中做出對擬引進品牌的質(zhì)量評價。,第二節(jié)、招商管理（五）租賃合同談判與簽署,3、如因平衡商家關(guān)系等原因，未能選擇優(yōu)質(zhì)品牌，商管總部將對直接責(zé)任人予以降職降薪，取消年度晉級資格。 4、開業(yè)后3個月內(nèi)，股份公司商業(yè)地產(chǎn)研究部將組織第三方機構(gòu)對每個項目招商品牌質(zhì)量進行專項評估，對于違反上述規(guī)定或單個項目總體招商品質(zhì)較差的，將按比例扣減該項目招商獎金并對相關(guān)責(zé)任人予以降職降薪、取消年度晉級等處罰，具體處罰方

16、案由股份公司總裁會確定，一事一議。,第二節(jié)、招商管理（六）進場協(xié)調(diào),1、主力店的進場協(xié)調(diào)由商管總部招商中心主力店部按照《萬達廣場主力店進場裝修管理流程》約定的原則及辦法實施； 2、非主力店的進場協(xié)調(diào)由新項目商管公司營運部負責(zé)具體實施，商管總部前期籌備部負責(zé)統(tǒng)一管理。,第二節(jié)、招商管理（七）開業(yè)空鋪的繼續(xù)招商,1、萬達廣場開業(yè)時，經(jīng)股份公司分管商管副總裁批準(zhǔn)未完成招商的空鋪，開業(yè)后繼續(xù)由招商中心負責(zé)招商：主力店空置區(qū)域必須在

17、60天內(nèi)完成招商，90天內(nèi)開業(yè)；非主力店區(qū)域必須在30天內(nèi)完成招商，60天內(nèi)開業(yè)。,第二節(jié)、招商管理（七）開業(yè)空鋪的繼續(xù)招商,2、如未在規(guī)定期限內(nèi)完成招商的處罰：空鋪面積≤3000平方米，扣減該項目剩余應(yīng)發(fā)招商獎金的50%；3000平方米 8000平方米，由股份公司總裁會確定處罰方案。,第二節(jié)、招商管理（七）開業(yè)空鋪的繼續(xù)招商,2、單個項目招商按照非主力店面積10元/平米計算招商獎金，單個項目招商獎金上限為50萬元。

18、95% ≤ 招商完成率 < 98%，招商獎金計算額度減半；招商完成率 < 95％，該項目招商獎金為零。注：招商完成率按面積計算,第二節(jié)、招商管理（八）招商總結(jié),1、開業(yè)后1個月內(nèi)，招商中心對項目整體招商工作進行回顧性總結(jié)與評點，并編寫招商評估報告；2、當(dāng)?shù)厣坦芄驹陧椖块_業(yè)后1個月內(nèi)編制《商鋪租金收益匯總表》、《商戶合同臺帳》，經(jīng)當(dāng)?shù)毓緺I運部經(jīng)理、分管營運副總、分管財務(wù)副總、總經(jīng)理和招商中心總經(jīng)理簽字后，移交