北京二手房購(gòu)買(mǎi)經(jīng)驗(yàn)非北京戶口購(gòu)買(mǎi)二手房

1、..1外地戶口在北京購(gòu)買(mǎi)二手房經(jīng)驗(yàn)分享外地戶口在北京購(gòu)買(mǎi)二手房經(jīng)驗(yàn)分享一、基本流程一、基本流程購(gòu)買(mǎi)二手房，基本步驟：初步確定購(gòu)房資質(zhì)——網(wǎng)上選址選房——預(yù)約中介及看房時(shí)間（最好約到離房屋最近的中介分店）——了解出售人的基本情況，排除風(fēng)險(xiǎn)——約談業(yè)主，簽約并交付定金——購(gòu)房資質(zhì)審核——網(wǎng)簽——交首付、中介費(fèi)、貸款審批——交稅費(fèi)過(guò)戶——房屋抵押——全款支付后交房（交房可以雙方約定）。1、全款購(gòu)房時(shí)效最高，簽約后最快1個(gè)月就搞定；2、公積金貸

2、款或者純商業(yè)貸款：簽約后預(yù)計(jì)23個(gè)月；3、組合貸款：4個(gè)月以上。二、需求定位二、需求定位需求定位包括大到地理位置及交通、小到小區(qū)環(huán)境、戶型、面積等1、以本人為例（1）基本情況為：已婚未孕，計(jì)劃2年內(nèi)生孩子；夫妻2人均在東三環(huán)國(guó)貿(mào)商業(yè)圈上班，我是地鐵1號(hào)線永安里，多輛公交線路，老公是地鐵10號(hào)線國(guó)貿(mào)，多輛公交線路；（2）需求定位：不夠明確，既要考慮未來(lái)小孩兒上學(xué)，又要兼顧2人上班距離；基本位置在“東邊”，含東南三環(huán)內(nèi)，東五環(huán)內(nèi)，東北三環(huán)。

3、2、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：因未明確需求，看房面擴(kuò)展的特別大，很耗時(shí)耗力；一邊看房，一邊明確需求，最終明確“考慮十年內(nèi)的需求；朝陽(yáng)區(qū)相對(duì)可以的幼兒園及小學(xué)；上班時(shí)間控制在40分鐘以內(nèi)；小區(qū)環(huán)境較好，2居南北通透”。三、算賬三、算賬購(gòu)買(mǎi)二手房，有一些稅費(fèi)產(chǎn)生、且貸款額度有限制，必須提前做好一個(gè)測(cè)算。1、稅費(fèi)：不同性質(zhì)的房產(chǎn)，稅費(fèi)差異較大，簡(jiǎn)單介紹幾種大家常遇到的（1）契稅：買(mǎi)方繳納（且未必須繳納，不分性質(zhì)），家庭首次購(gòu)買(mǎi)唯一住房90㎡以下1%；90㎡1

4、40㎡1.5%；140㎡以上3%。購(gòu)買(mǎi)非家庭唯一住房3%。..3法還貸情況下收回的房產(chǎn)可以抵消貸款額度，要進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，一般這個(gè)評(píng)估價(jià)是低于目前的成交價(jià)位的。2、首付款：如果父母經(jīng)濟(jì)困難無(wú)法支持首付，年輕人首付款壓力大，所以需要好好計(jì)算。（1）教訓(xùn)：記住購(gòu)買(mǎi)二手房的首付款款不是簡(jiǎn)單按照房?jī)r(jià)的30%去測(cè)算的，因?yàn)殂y行或者公積金貸款是有上限的。（2）舉例：一套出售價(jià)格200萬(wàn)，九幾年的二手房；正常的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)需要打折扣，每一個(gè)地區(qū)都有一個(gè)評(píng)

5、估指導(dǎo)價(jià)上限，大概為出售價(jià)格的85%到90%之間。先計(jì)算最高商業(yè)貸款限額=20088%70%=123.2萬(wàn)，那么首付款=200123.2=76.8萬(wàn)。3、中介費(fèi)：北京大中介的服務(wù)費(fèi)一般都為成交總價(jià)的2.7%，鏈家不打折或者最低能到2.5%；我選的是我愛(ài)我家，可以談?wù)劭鄣狡呶逭?。同時(shí)，對(duì)于鏈家獨(dú)家房源（所謂獨(dú)家，就是只在鏈家賣(mài)，鏈家承諾給出售房賣(mài)出好價(jià)格，有效期一般為3個(gè)月；對(duì)于這個(gè)獨(dú)家的法律效力，有待確認(rèn)）也在鏈家看；我的基本原則是，跟

6、哪家中介看的房子，最終就選擇哪家去簽約，省的到時(shí)候中介之間瞎搗鬼。4、月供：（1）貸款年限：影響因素有購(gòu)房人年齡、房產(chǎn)剩余可使用年限、房屋結(jié)構(gòu)（磚結(jié)構(gòu)或者磚混結(jié)構(gòu)貸款年限短，結(jié)構(gòu)在房產(chǎn)證上有），且公積金貸款最高年限一般低于商業(yè)貸款的年限，如果是組合貸款，那么就按照公積金年限統(tǒng)一執(zhí)行。計(jì)算方式不是很清楚，大概是：磚結(jié)構(gòu)或者磚混，用47減去已使用年限為最大貸款年限；鋼混的大概要長(zhǎng)個(gè)七八年。（2）貸款利率：在測(cè)算時(shí)，建議選擇比較保守的基準(zhǔn)利率

7、，請(qǐng)中介幫忙計(jì)算。（3）貸款額度：關(guān)于公積金、商貸、組合貸款見(jiàn)下文專(zhuān)題綜上，我們簡(jiǎn)單計(jì)算一下“成交價(jià)200萬(wàn)（含購(gòu)房款175萬(wàn)，裝修家居款25萬(wàn)），滿五不唯一公房，房產(chǎn)證顯示為1985年磚混結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)，公積金貸款年限17年，貸款額120萬(wàn)”的情況下：首付80萬(wàn)，稅費(fèi)約8萬(wàn)（契稅=1751%，個(gè)稅=1751%，土地出讓金=15.6房屋面積，中介費(fèi)=2002.7%75%），月供在8000元左右。四、簽約注意事項(xiàng)四、簽約注意事項(xiàng)1、買(mǎi)賣(mài)合同：