房地產基礎知識培訓講座ppt

1、,房地產,基礎知識培訓,,,制作人：祁辰飛,房產： 房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產： 地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產： 是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其所衍生的權利（所有權、租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等）。,房地產概

2、念,,,,房地產開發(fā)： 是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。房地產市場（1）一級市場是土地使用權轉讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。,,,,,（2）二級房地產市場，又稱增量房地產市場。是指生產者或者經營 者把新建、初次使用的房屋向消費者轉移，主要是生產者或者經營

3、 者與消費者之間的交易行為。（3）三級房地產市場是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。,,,土地開發(fā)： 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。生地： 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地： 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三通一平：水通、電通、路通（五通--通訊、排

4、水；七通--供暖、燃氣）和場地平整宗地： 是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。,,,,,,,,,,宗地圖： 是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。土地所有制： 我國現行土地所有制為社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地

5、全部屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。,,,土地的使用年限： 居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技

6、、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地（主要指多種用途不動產很難分割、只有一個使用者的情況；如果是各用途不動產之間可以分割，最終使用者為不同的單位、個人，則按照用途來規(guī)定使用年限）或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制，但對該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地

7、除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”,支付費用不明確。,,,,,土地使用權的出讓（土地所有權歸屬）： 指國家以協(xié)議、招

8、標、拍賣及掛牌（2002年7月7日施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設土地使用權規(guī)定》）的方式將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，并由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓： 是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承等方式將土地使用權再轉移的行為。土地使用權劃撥： 是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出

9、讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。,,,,,,期房： 是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發(fā)商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證（大產證是指房屋竣工驗收之后交付購房者之前，由房地產開發(fā)商向房地產管理部門申請初始登記后取得的房地產權證）為止，所出售商品房稱為期房。五證: 《國有土地使用證》；《建設用地規(guī)劃許可證》；《建設工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；《商品房銷售（預售）許可證》。（補充兩

10、書： 住宅質量保證書、住宅使用說明書）現房: 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。,,,,,,,,毛坯房： 毛坯房又稱為“初裝修房”，交付消費者時屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房屋成品房(精裝修)： 是指在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷

11、完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完畢。,商品房： 是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售。,,,,,,存量房： 一般是指已被購買或自建并取得所有權證書但未居住過的房屋。增量房： 增量房俗稱一手房，指房地產開發(fā)商投資新建造的商品房。通俗易懂的說法就是能增加現有房屋數量的房產。,房屋的所有權：

12、 又叫房屋產權，是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內，可以排除他人的干涉，對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分。,,,,,,,建筑結構形式： 最常見的分類方法是按建筑物主要承重構件所用的材料分類和按結構平面布置情況分類Ⅰ.按材料分類,,,,,,Ⅱ.按平面布置情況分類,,,,,套型內空間概念:Ⅰ.住宅的開間： 是指相鄰兩個橫墻的定位軸線間的距離，住宅建筑的開間

13、常采用下列參數：.2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、 4.2m、4.5m。Ⅱ.住宅的進深： 指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。各間進深總和稱通進深。磚混結構住宅建筑的進深常用參數：... 4.5m、4.8m、5.1m...。住宅的進深不宜超過14m，進深超過14m，不利于組織穿堂風。Ⅲ.層高: 是指下層地板面或樓板下表面到上層樓板下表面之間的距離，也就是

14、一層房屋的高度。Ⅳ.凈高: 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。,,,總建筑面積: 指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。建筑面積: 成套房屋的建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有公用建筑面積計算建筑面積的規(guī)定:Ⅰ.符合以下條件之一的需計算房屋的全部建筑面積： a.永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑

15、面積的總和計算。,,b.房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建筑面積。 c.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計算。,,,,,,,,,,d.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 e.房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面

16、結構屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 f.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 g.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算Ⅱ.符合以下條件之一的只能計算房屋的全部建筑面積的一半： a.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 b.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

17、,,,c.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 d.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 e.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。Ⅲ.符合以下條件之一的不能計入房屋的建筑面積： a.層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。 b.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性

18、的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c.房屋之間無上蓋的架空通廊。 d.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。,,,,,,e.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 f.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 h.活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 i.獨

19、立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。套內面積: 全名套內建筑面積，是由以下三部分組成的：套內使用面積+套內墻體面積（外墻等共有墻算一半）+陽臺建筑面積套內使用面積: 又稱地毯面積，是指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。得房率: 指套（單元）內建筑面積與套建筑面積的比率。,,,,,公攤面積： 是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑

20、面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算，還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。公攤率：是指總公攤面積在總建筑面積之中所占的比率,套內陽臺建筑面積： 套內陽

21、臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。,,,,,容積率: 又稱為建筑面積毛密度。是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。各類型物業(yè)容積率一般規(guī)定如下：a.獨立別墅為0.2~0.5； b.聯(lián)排別墅為0.4~0.7；c.6層以下多層住宅為0.8~1.2； d.1

22、1層小高層住宅為1.5~2.0；e.18層高層住宅為1.8~2.5； f.19層以上住宅為2.4~4.5。 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。（計容面積界定，一般指地上面積，地下面積不一定計容，根據地方政府自行規(guī)定，不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計入容積率是規(guī)范房地產市場，防止不良房地產開發(fā)商有漏洞可鉆。是否計容還與各類型物業(yè)的層高相關，2.0米以下，4.8米以

23、下等,,,,建筑密度： 即建筑覆蓋率，指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。綠地率: 是指居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。綠地率計算標準要求非常嚴格，如綠地要求覆土1.5米以上，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。綠化率:

24、 綠化率是一個不準確、不規(guī)范的用詞，準確的提法應為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方或則樹冠張開的面積都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。,,,,,,,,園林風格: Ⅰ.泛東南亞: a.泰式 風格特征：空間富于變化，植被茂密豐富，水景穿插其中，小品精致生動，廊亭較多且體量較大，具有顯著特征，適用于營造精品、中等以下面

25、積項目。 一般元素：多層屋頂、高聳的塔尖，用木雕、金箔、陶器、彩色玻璃等鑲嵌裝飾。宗教題材雕塑、植物題材的花器、泰式涼亭、茂盛的熱帶植物。,,,b.巴厘島風情 風格特征：具有顯著熱帶濱海風情度假特征，具備了泰式的空間富于變化、植被茂密豐富、水景穿插其中、小品精致生動、廊亭較多等特點外，巴厘島風格更顯自然、樸素及輕松隨意，適用于南方沿海區(qū)域營造精品、中等以下面積項目。

26、 一般元素：花園水景、游泳池、瀑布、噴泉，還有大大小小的百合花池、蓮花池、氣勢宏大的無邊水池。雕塑花園，種有蓮花或百合的水院，或以種植花卉為主的花園、巴厘亭閣，蓮花池畔的亭閣、茅草屋頂、木材 、大量熱帶植物以椰子樹為主。,,,,Ⅱ.泛歐（北歐、法式地中海、美式歐陸、西班牙、新古典、古典意大利、英倫風情） a.北歐 風格特征：具有北部歐洲凝煉莊重的厚實感，色調深沉，氣勢宏大，植被濃密豐富

27、，適用于長江以北地區(qū)以打造歐陸風情為主的大面積項目。 一般元素：木屋、明鏡的湖水、木棧道，原石散布的廣場、寬闊的草坪、茂密的森林以及湛藍的天空和清新的空氣等等。園林中的四大要素山石、水、植物、建筑，在北歐的園林甲以最自然、最純粹的方式展現于人們的視野中，所以現代北歐園林設計中，多是在保持自然風貌的前提下再做人工雕琢。,,,,,b.法式地中海 風格特征：具南部歐洲濱海風情，與北歐風

28、格相比顯得更精致秀氣，布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢,色調明快響亮，點狀水景多，小品雕塑豐富，宏大精致兼具自然隨意，適用于大中型打造歐式風情的中高檔項目。法式元素：整形的植物，法式廊柱，雕飾精美的花器，園林家具及雕塑。特 點：布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢。地中海式元素：開放式的草地，精修的喬灌木，地上、墻上木欄上處處可見的花草藤木組成的立體綠化，手工漆刷白灰泥墻，海藍色屋瓦與門窗，連續(xù)拱廊與拱門以及陶轉等建材。,,c.

29、古典意大利 風格特征：氣勢恢宏的建筑、精工細琢的雕塑、華麗無比的細部，洋溢著濃郁的文化藝術氣息，是最有代表性且最具顯著地位的歐式風格，適用于打造精品歐式風格的大中型項目。 一般元素：臺地、雕塑、噴泉、臺階水瀑、整型植物。,d.新古典 風格特征：在歐式傳統(tǒng)風格特別是古典意大利風格基礎上的現代化演繹，摒棄繁復的線腳與細部塑造，省略部分過于宏大莊嚴的軸線、雕塑與水景，在尺度上更顯得親切與人性化，在色調

30、上更趨于明快，在材質上更趨于自然，，適用于建筑歐式風格定位明顯的項目。 一般元素：經典歐式建筑、中式園林景觀要素相融合,,,,,Ⅲ.新亞洲風格（現代亞洲） 風格特征：代表了一種混搭風格主張。強調建筑與環(huán)境的和諧共生以具有濃厚地域特色的傳統(tǒng)文化為根基，融入西方文化。把亞洲元素植入現代建筑語系，將傳統(tǒng)意境和現代風格對稱運用。是目前國際建筑界極受推崇的一種理念。用公式來概括則為：東南亞園林的豐富空間+中國人認

31、同的現代感（硬景）+酒店式的高品質感。適用于現代風格定位并趨向于地方性風格化特征的項目。 一般元素：SPA，指溫泉、療養(yǎng)、度假，進一步引申為星級酒店的景觀品質。,,建筑風格 Ⅰ. Art Deco 起源于法國，介于古典與現代之間，融合了立體派、構成主義包括機械美學，具有現代主義的簡約而不是簡單，又有古典主義的精致而不繁復瑣碎。,特點：建筑物以其高聳、挺拔，以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢給人留下深

32、刻印象形體呈階梯狀收分，強調垂直線條，于穩(wěn)重中顯氣質注重裝飾幾何化，多用放射狀、V形圖案ART DECO應用于建筑風格，常外掛面磚、天然石材等。同時，其建筑裝飾會嘗試新鮮元素的使用，如鋼鐵、玻璃等，不拘一格，旨在追求單個建筑作品的個性與不可復制性。注重表現材料的質感、光澤；色彩設計中強調運用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺印象。,,,,,屋頂呈塔狀的幾何造型，直指天空，顯得大氣開揚。垂直的屋頂與橫向的立面形成了一種

33、差異化的美感。,,立面是典型的Art Deco風格。強調了垂直線條的運用，通過玻璃、石材的運用，結合到鮮艷明亮的暖系色調，充分打造出豪宅身份的華麗底蘊,,,,,,Ⅱ.現代主義 現代主義建筑是指二十世紀中葉，在西方建筑界居主導地位的一種建筑思想。這種建筑的代表人物主張：建筑師要擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，大膽創(chuàng)造適應于工業(yè)化社會的條件、要求的嶄新建筑。因此具有鮮明的理性主義和激進主義的色彩，又稱為現代派建筑。,特點：簡約、純

34、凈的體形，整個立面簡潔、規(guī)整色彩運用方面穩(wěn)重、大方外立面整體性強、干凈，常常會采取削弱角部、打破空間六面體的手法,突出圍合元素----點、線、面在實際運用中，更強調建筑的酷感和時尚感,,,屋頂設計簡約化，無明顯的標志性，通過錯落的形體設計和冷暖色調的搭配改變生硬的線條感,,,面磚與玻璃的完美結合打造了一種現代時尚的品質感。整個立面造型簡潔大氣。,,,,,,,Ⅲ.高技派 亦稱“重技派”。20世紀50年代后期起的、建筑造

35、型、風格上注意表現“高度工業(yè)技術”的設計傾向。高技派理論上極力宣揚機器美學和新技術的美感,高技派在建筑運用上表現出的特點：住宅公建化,外立面多采用鋼、玻璃等現代建筑材料，體形多不對稱，造型簡潔但不方正、線條簡單；外立面整體性強、干凈；靠另人眩目的材料營造通透、輕盈的感覺，較為理性；造價較高,,,,,,,,,屋頂造型簡潔,但鋼材及玻璃材質的運用使得屋頂凸顯出一種力量美,,,通過金屬材質的反射效果體現一種高科技感，賦予建筑物以理性

36、的思想,,,,,,Ⅳ.歐式風格 歐式建筑風格，產生于上世紀八十年代末，主要運用現代技術材料制作出古典的形式，借此再現區(qū)域的文化和傳統(tǒng)。噴泉、羅馬柱、雕塑、尖塔、八角房這些都是歐式建筑的典型標志。歐式風格分好幾種：典雅的古代風格、纖致的中世紀風格、富麗的文藝復興風格、浪漫的巴洛克、洛可可風格，一直到龐貝式、帝政式的新古典風格等,歐式風格在建筑運用上表現出的特點：裝飾華麗，造型精美；運用色彩的明暗，鮮淡來對視覺進行沖擊。在

37、意態(tài)上則使人感到壅容華貴。典雅,富有浪漫主義色彩。,紅色塔狀屋頂為典型的歐式風格元素。充滿田園化的浪漫主義色彩,立面統(tǒng)一運用典雅的黃色，給人以雍容華貴之感，形象上非常具有統(tǒng)一性。整個立面是對稱的，同時也是簡潔的,,,,,,,,,,,,,低層建筑： 是指建筑高度小于等于10米（高度≤10米），且建筑層數小于等于3層（層數≤3層）的建筑多層建筑： 是指建筑高度大于10米，小于24米（10米<多層建筑高度<2

38、4米），且建筑層數大于3層，小于7層（3層<層數<7層）的建筑。高層建筑： 自2005年起規(guī)定超過10層的住宅建筑和超過24米高的其他民用建筑為高層建筑。超高層建筑： 2005規(guī)定：建筑高度超過100m時，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。,,,,,,戶型： 又叫房型，是指住房的結構和形狀。常見的戶型有平層戶型、 躍層戶型、錯層戶型、復式戶型。而按照面積又可分為小戶型和大戶型。躍層式商品房：

39、 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散。復式商品房： 是由香港建筑師創(chuàng)造設計的一種經濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，并

40、采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋,,,,錯層式住宅： 是指一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上SOHO： 即Small Office Home Office，居家辦公，原指一種工作方式、生活方式，后成為住宅觀念的一種延伸，其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。,Loft： 原指那些由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內墻隔斷的高挑開敞空間。loft戶型通

41、常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右。 雖然銷售時按一層的建筑面積計算，但實際使用面積卻可達到銷售面積的近2倍,,,,,,,,別墅： 是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所?，F代商品房市場上的別墅包括以下幾種類型：獨棟別墅，雙拼別墅，連排別墅，疊拼別墅。SHOPPING MALL： 既超大規(guī)模購物中心，原意為“散步

42、道式的商店街”。 產生于二十世紀初，五六十年代在美國等發(fā)達國家盛行。是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所。Shopping—mall跟百貨商場最大的區(qū)別就是，shopping—mall經營的是業(yè)態(tài)，是各種各樣的商店，而百貨商場里經營的是各種各樣的品牌。一個完整意義上的shopping－mall必須擁有多種不同業(yè)態(tài)的主力店。另外，從嚴格意義上講，大于10萬平方米且業(yè)態(tài)復合度高的方可稱作mal

43、l。,,,,,套型： 一般指每套住房的面積大小和居室、廳和衛(wèi)生間的數量。如一室一廳、二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。戶型配比： 是指在房地產的整個項目中，各個戶型占總套數的比例面積配比： 指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數中各自所占比例的多少。,格局配比：是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數中各自所占的比例的多少。,,,,,,,,,,戶型圖解,,,,樓層平

44、面圖,,,,,,立面圖,側面圖,,《商品房預售許可證》： 是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。商品房預售應當符合下列條件：一.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二.持有建設工程規(guī)劃許可證；三.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；四.向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證

45、明。,基價： 經過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數增減樓層和朝向差價后得出。,,,,,,,商品房的起價： 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。商品房的均價： 是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。去化率（銷售率）： 指在一定時間段內的銷售率。去化率=銷售套數/總套數。,普通住宅: 是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造

46、的居住用房屋。莆田市普通住宅現行標準（2012年4月19日起）1、建筑容積率在1.0以上。2、單套建筑面積在144平方米以下。3、實際成交價格低于7000元每平方米。,,,,,契稅： 是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。莆田市現行征收標準為：首套普通住宅1.5%，非普通住宅3%。公共維修基金： 公共維修基

47、金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金，比例為75元/平方印花稅： 印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立（書立指以書面的形式產生的各種合同，字據，帳薄等。）、領受憑證征收的一種稅。因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。,,,,,,,,房地產登記： 即房地產產權登記，是指經申請人申請，由房地產登記機構將申請人的房地產權利和其他應當記載的事項在房地產登記簿予以記載的行為，是將房地產權

48、利現狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房地產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。房地產登記的種類： 房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記（他項權利登記、預告登記等）。初始登記： 初始登記就是我們常說的“確權”。 指土地登記機關對土地使用權、使用權和他項權利進行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權屬，完備地籍資料。只有開發(fā)商進行初始登記，取得了《房屋所

49、有權證》（大產權證）以后，購房者才能申請辦理轉移登記，領取個人的《房屋所有權證》。,,,,,,轉移登記 指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移后所進行的房屋所有權登記。變更登記 是指房地產權利人法定名稱改變或房地產現狀、用途變更時，當事人申請權屬情況變化后的登記。,預告登記 指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記

50、機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。,,,,,,,,,未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》： 未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明，并在《房地產證》上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規(guī)定。等額本金：

51、 是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。,,,,等額本息: 是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。此種還款模式相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分

52、，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定。住房公積金: 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式，目前我國的規(guī)定是，住房公積金繳存比例為職工月基本工資的5%~12%。,組合貸款： 是政策性貸款和商業(yè)性貸款組合的總稱。當個人通過公積金貸款不足以支付購房款時，可以向受委托辦理公積金貸款的經辦銀行申請組合貸款。,,,,,,,,房地產開發(fā)項目交付使用的條件

53、 房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。在房屋交付時，發(fā)展商應提交哪些文件？ 房屋交付時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。入伙 指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。業(yè)主委員會 是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各

54、方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。一般由5至11人單數組成。,,,,,實測面積： 指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。,面積誤差比： 面積誤差比＝(產權登記面積－合

55、同約定面積)/ 合同約定面積×100％合同約定面積與產權登記面積（實測面積）存在差異的處理辦法： Ⅰ.建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；,,,,,,,,Ⅱ.建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中任何一項超出3％時，買受人有權退房。 買受人退房的，出賣人在買受人書面提出退房之日起30日內將買受人已付款（含買受人向銀行按揭貸款部分的本金及已支付利息，下同）退還給買受人

56、，并按0.01％利率付給利息。 買受人不退房的，按以下方式處理：產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。但共有分攤部分面積增加超過其合同約定面積3％的，買受人不承擔超出3％部分的房價款

57、。Ⅲ.因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。,,單個樓盤的市場調查通常包括哪幾項： 產品分析、價格組合、廣告策略、銷售執(zhí)行樓盤市調詳表要素： Ⅰ.產品：a.地段 b.公司組成 c.基本參數 d.建筑類別 e.面積與戶型 f.建材裝潢·公用設施　 g.施工進度·交房日期　 Ⅱ.價格： a.單價 b.總價 c.付款方式,