全國(guó)：xx年調(diào)控新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及建議

1、今年３月我們對(duì)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行了集中調(diào)研。一、熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)１、從２００３年起房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)異常。（１）２００４年全國(guó)的房?jī)r(jià)情況２００４年，全國(guó)房屋銷售價(jià)格比上年上漲９７％，漲幅比２００３年高一倍。其中，新商品住宅上漲幅度高于非住宅為９４％，非住宅上漲７１％，二手住宅上漲１５０％，高于新房。分地區(qū)看，全國(guó)３５個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格均有不同幅度上漲，漲幅超過１０個(gè)百分點(diǎn)的有９個(gè)城市：上海１５９％、沈陽(yáng)１５９％、南京１５３％、青

2、島１５３％、重慶１３９％、寧波１３９％、天津１３５％、杭州１１７％、濟(jì)南１０３％。（２）部分城市２００４年底房?jī)r(jià)情況上海市從２００３年初開始進(jìn)入快速上漲通道，其特點(diǎn)是漲勢(shì)快、漲幅大。如上海市，２００４年１２月單價(jià)９０００元以上的商品住宅占供應(yīng)總量的３０％，全市已基本上沒有４０００元以下的商品房，有些樓盤在２００４年一年，價(jià)格上漲一倍以上。無(wú)錫市２００４年商品住宅均價(jià)達(dá)到３７５１元／平方米，中心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度超過３５％以上。在上海，市場(chǎng)

3、上盛傳“３２１理論”，即內(nèi)環(huán)線內(nèi)的房?jī)r(jià)要漲到３萬(wàn)元／平方米以上，內(nèi)環(huán)和中環(huán)之間漲到２萬(wàn)元／平方米，中環(huán)和外環(huán)之間漲到１萬(wàn)元／平方米，很多人相信，房?jī)r(jià)上漲還未到位。今年年初又變?yōu)椤埃担常崩碚摗?。但值得注意的是近兩年房?jī)r(jià)的快速上漲，一是引來了過度的投資（投機(jī)）追捧，大量的投資跟進(jìn)又進(jìn)一步刺激了土地和商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普漲的狀態(tài)持續(xù)，目前的房?jī)r(jià)又有相當(dāng)部分是靠投資（機(jī)）支撐的。二是大城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)開始向中小城市漫延。２、

4、各種購(gòu)房需求集中釋放。隨著啟動(dòng)住房消費(fèi)政策的實(shí)施以及居民收入的增長(zhǎng)，２００３年起市場(chǎng)上形成了各種購(gòu)房需求集中釋放的態(tài)勢(shì)。首先，改善型需求面擴(kuò)大。在居民收入增長(zhǎng)和住房貸款的支持下，改善住房的需求不再局限于高收入家庭。據(jù)無(wú)錫市房地局統(tǒng)計(jì)，２００４年，年收入在４－６萬(wàn)的中等收入家庭已經(jīng)成為住房消費(fèi)的主力，比例達(dá)到３５％，購(gòu)房者中３０歲以下的達(dá)到４３％。其次，投資用于保值增值需求猛增。受２００２年６月以來股市持續(xù)走低、儲(chǔ)蓄負(fù)利率、房?jī)r(jià)上漲、人民

5、幣升值預(yù)期等因素的影響，驅(qū)使民間富余資金和國(guó)外資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使市場(chǎng)上的投資（投機(jī)）需求驟增。隨著長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平的提高，部分居民購(gòu)房已不僅為了自住，追求保值、增值的購(gòu)房需求勢(shì)頭很猛。第三，拆遷釋放出的剛性需求規(guī)模較大。由于大規(guī)模的城市改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大量的拆遷需求在近幾年集中釋放。２００４年隨著拆遷規(guī)模的控制、拆遷計(jì)劃的嚴(yán)格執(zhí)行，拆遷需求有所緩和，但總規(guī)模仍然較大。第四，外地人就業(yè)安家需求增多。長(zhǎng)三角地

6、區(qū)的經(jīng)濟(jì)活躍，吸引了大量外來人口就業(yè)。如上海市每年外來流動(dòng)人２、提高利率和首付成數(shù)是“雙刃劍”。提高利率和首付成數(shù)可以一定程度上增加投機(jī)成本，抑制投資（投機(jī)）需求。但同時(shí)也加大了中低收入群體對(duì)居住性需求購(gòu)房的困難，對(duì)真實(shí)居住需求的抑制程度要強(qiáng)于投資（投機(jī)）需求，普通居民、中低收入群體事實(shí)上成為抑制高房?jī)r(jià)政策的承受者。３、“購(gòu)房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn)、網(wǎng)上信息公示”等措施有利于打擊市場(chǎng)炒作行為。最近江蘇和上海等地出臺(tái)了旨在提高市場(chǎng)交易透明度，打

7、擊暗箱炒作行為的措施，包括購(gòu)房實(shí)名制、一年內(nèi)期房限轉(zhuǎn)、商品房銷售網(wǎng)上備案和登記制度等。這些措施的出臺(tái)，影響最大的是那些期房炒手，原本他們依靠炒號(hào)、認(rèn)購(gòu)單轉(zhuǎn)讓來“空麻袋背米”的行為將得到有效遏制，這些措施都無(wú)形中增加了投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果自然是投機(jī)者無(wú)用武之地，真正的購(gòu)房者、長(zhǎng)期投資者得到實(shí)惠。４、增加中低價(jià)商品住宅供應(yīng)有利于平抑房?jī)r(jià)。上海市２００５年推出９００萬(wàn)平方米配套商品房，根據(jù)價(jià)格上漲和供需情況，計(jì)劃均價(jià)上調(diào)為４５００元／平方

8、米，同時(shí)，計(jì)劃擴(kuò)大銷售對(duì)象，讓非動(dòng)遷居民的中低收入家庭也能購(gòu)買到配套商品房。在土地供應(yīng)上，全年３０００公頃供地計(jì)劃中，將安排２０００公頃的中低價(jià)普通商品住宅和配套商品房。無(wú)錫市計(jì)劃２００５年建設(shè)５０萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，并已準(zhǔn)備了１００萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。這些政策的實(shí)施，將有助于緩解中低收入居民購(gòu)房困難，降低平均房?jī)r(jià)。三、加強(qiáng)制度建設(shè)的政策建議由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受多重因素影響，要抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，單一政策很難奏效，必須考慮政策的整合效果

9、。對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)把握的原則是：明確政策指向，細(xì)化政策分類，把握政策力度。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，必須靠制度改革和制度建設(shè)。具體建議如下：１、大城市要堅(jiān)定不移地執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)政策。我國(guó)已有經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，各地特別是特大城市應(yīng)堅(jiān)定執(zhí)行。從調(diào)查情況看，部分地區(qū)房?jī)r(jià)的過快上漲，均與經(jīng)濟(jì)適用住房政策執(zhí)行不到位有關(guān)。有的地方根本不建經(jīng)濟(jì)適用房；有的地方經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H供應(yīng)拆遷戶，如果居民不拆遷，在市場(chǎng)上買不到中低價(jià)住房；有

10、的地方所建經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房量很少，供需差距過大；有的地方建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房面積過大、標(biāo)準(zhǔn)過高，中低收入家庭無(wú)力負(fù)擔(dān)。各國(guó)經(jīng)驗(yàn)都表明，公共住房在大城市不可缺少。我國(guó)有經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，應(yīng)要求大城市堅(jiān)決執(zhí)行，此舉應(yīng)作為對(duì)地方政府的一項(xiàng)考核指標(biāo)。此外，為了真實(shí)、客觀地反映住房市場(chǎng)的價(jià)格水平，在統(tǒng)計(jì)上，不應(yīng)再將限制供應(yīng)對(duì)象的政策性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、配套商品房等納入商品房平均價(jià)格的計(jì)算之中。２、完善土地供給制度，在房?jī)r(jià)上漲過快的城市，增加項(xiàng)目招標(biāo)的比