售后返租操作模式與商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算方法

1、售后返租操作模式與商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算方法“不破不立，不止不行?！笔酆蠓底獾恼T惑之處在于“先銷售后承租、同時給予一定比例租金回報(bào)“，盡管價格不菲，但仍引來買家追捧。然而，發(fā)展商卻踏上了痛苦“解套“的漫漫征途，如何破？從售后返租優(yōu)劣勢與適用性、操作模式、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧、租金回報(bào)率計(jì)算方法等方面進(jìn)行深度解析，為破解售后返租困局提供借鑒。一、關(guān)于售后返租，您知多少？1、售后返租優(yōu)劣勢與適用性分析客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議，將房產(chǎn)返租給開發(fā)商

2、，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩到十幾年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付特征返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)收益方式銷售收入；快速銷售、回籠資金投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強(qiáng)的安全感優(yōu)勢分割靈活，客戶層面廣劣勢實(shí)際租金收益不能滿足返租所需，政策限制適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售2、售后返租操作方式A、招商→經(jīng)營→銷售→返租B、招商→銷售→返租→經(jīng)營定義該模式采用先招商，經(jīng)營一段時間后再分割

3、銷售商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后再簽訂一定年限一定金額的返租合同優(yōu)勢該模式是一種較新穎的銷售型地產(chǎn)操作模式，視經(jīng)營情況而定，在經(jīng)營成熟后，再銷售對于后期的返租運(yùn)營阻力較小劣勢情況無法預(yù)測，價格較高定義用先招商，在招商的同時或稍微遲一些時間銷售商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后在簽訂一定年限一定金額的返租合同優(yōu)勢是對經(jīng)營權(quán)把握度較高的銷售型地產(chǎn)操作模式視招商情況而定如招商結(jié)果較好再銷售會有效的提高去化速度便于后期的統(tǒng)一運(yùn)營劣勢視招商

4、情況而定，有一定的風(fēng)險(xiǎn)C、銷售→返租→招商→經(jīng)營D、銷售→返租→放任定義該模式先將商鋪進(jìn)行分割銷售，再委托專業(yè)的商業(yè)管理公司以返租的形式統(tǒng)一招商，物業(yè)管理和整體經(jīng)營。因?yàn)橛蓪I(yè)的公司代為管理，故又稱作“管理型商鋪“優(yōu)勢該模式是現(xiàn)今較為廣泛運(yùn)用的銷售操作模式之一。拆零售產(chǎn)權(quán)以快速回收資金，采用固定化、利率化的周期性返租回報(bào)將經(jīng)營權(quán)從產(chǎn)權(quán)中玻璃，再由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和經(jīng)營劣勢對商業(yè)管理公司要求較高，對于，商鋪養(yǎng)成存在一定不確定性定義開發(fā)