公務員錄用考試申論標準預測試卷(8)

1、一、注意事項一、注意事項1.申論考試是對應考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。2.作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。3.仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。二、資料二、資料1.2007年3月29日，建設部住宅與房地產業(yè)司司長沈建忠在“2007年宏觀經(jīng)濟形勢與房地產發(fā)展態(tài)勢報告會”上表示，今年房地產調控將側重于結構性調整，增加有效供給，同時在保障低收入人群住房制度方面會有

2、進展。在回顧去年房地產調控政策時，沈建忠指出，住房結構供應的調整已經(jīng)有了一個好的開端，普通住宅投資的比重在上升，大戶型的問題也在緩慢好轉。但他同時表示，目前全國90平米以下住房僅占34％，結構性問題依然嚴重。對于敏感的房價問題，沈建忠表示，調控后房價漲幅已經(jīng)是在比較低的區(qū)間，而且是平緩的區(qū)間。但是，房價漲幅回落基礎不穩(wěn)固，特別是一些中心城市，房價上漲的壓力仍然較大。另外，還存在部分地區(qū)保障制度不到位、房地產領域的違法違規(guī)行為突出，以及有

3、些實施細則執(zhí)行情況不好等問題。沈建忠表示，今年政府和社會對房地產調控仍將保持持續(xù)關注，過去調控效果不太明顯的一些方面，今年可能會有一些比較大的改觀，諸如住宅結構、中小套型供應，特別是面向自住的政策性、保障性住房供應可能會有較大幅度的提高。他表示，目前中國房地產市場仍處于高度敏感期，在對房地產的調控方面仍然會從土地、財稅和金融政策三方面人手。他說：“今年在房地產稅收方面重點或將加強（對房地產調控的）支持力度，在這個基礎上，目前議論較多的持

4、有環(huán)節(jié)征稅等問題將得到推進?！?.2007年4月2日，中國房地產業(yè)協(xié)會會長宋春華建議，政策性商品房平均面積控制在70平方米；廉租房平均面積控制在50平方米左右。他還建議，加強經(jīng)濟適用房制度創(chuàng)新，其所含有的保障性功能向廉租房轉移。宋春華提出，政策性商品房面積可根據(jù)地區(qū)、人口和住房類型的差異在61到80平方米之間波動；普通商品房平均面積控制在90平方米，也可以在8l到100平方米之間波動。宋春華認為，目前經(jīng)濟適用房在供應對象、準入條件、住房

5、標準、再上市以及交易以后增值的收益怎么分配等方面還存在實際操作問題，有些政策不是很清楚。他建議，在公共財力有限的情況下，應該優(yōu)先保證廉租房的供應，因為經(jīng)濟適用房不僅有保障性質，也有改善性質。同時，將經(jīng)濟適用房里的“保障”功能向廉租房靠攏，適當擴大廉租房的范圍：“改善”功能可以歸到中小戶型住房。3.過去幾年，各地建筑材料價格都出現(xiàn)了上漲的情況，裝飾裝修用材料的價格上漲均超過了10％。根據(jù)房地產的一般預算經(jīng)驗，一個項目的開發(fā)成本，基礎建筑材

6、料就占整個建筑成本的70％左右。比如，某樓盤建筑成本為2500元／平方米，那么建筑材料成本就幾乎接近2000元平方米。而建材價格上漲了20％，除開建筑行業(yè)大批量采購的價格優(yōu)惠大約5％，建筑成本就可能增加12％，這個幅度如果反饋到房價中，變化是很大的。建材漲價、嚴重影響了各地房產開發(fā)速度，其中對于中小發(fā)展商來說，受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約都是要求建筑商以一定價錢包工包料的，建材上漲幅度如此之高，如果按照原來的開發(fā)

7、速度，建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價格上漲引起建筑成本上升，勢必導致房價呈上升趨勢。4.2005年以來，中央出臺一系列平抑房價的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時間越來越短，措施一次比一次嚴厲，央行2005年3月16日宣布上調商業(yè)銀行對個人住房貸款優(yōu)惠利率個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。在全國35個大中城市中，福州市的房價位于中等水平。來自福建省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年福州市商品房平均銷售價格為每平方米35

8、87元，同比增長11.64％，其中商品住宅銷售價格每平方米為3228元。福州市物價部門對當?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進行了成本核算，結果顯示，商品房的社會平均開發(fā)成本在每平方米2019元至2305元之間。為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，以福州市一個較有代表性的中檔樓盤（福州某花園），按照地價、建筑成本、配套建設費用和運營成本四部分，進行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關數(shù)據(jù)的交叉印證，測算發(fā)現(xiàn)這個樓盤的利潤率達60.2％?，F(xiàn)粗略列

9、出這個樓盤的住宅房產“成本清單”：福州某花園（2005年8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價每平方米3900元左右）（1）地價：每平方米683元；（2）土建和安裝成本：每平方米875元；（3）配套建設費用：每平方米486元；（4）開發(fā)商的運營成本：每平方米390元左右。據(jù)業(yè)內人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的10％）。綜上所述，保守計算該項目總成本約為：683875486390=2434元。開發(fā)商利潤約為

10、：銷售均價3900元－總成本2434元=1466元。開發(fā)商的利潤率為60％左右。8.新華社2005年3月17日報道，最近江蘇一家在全國也算得上重量級房地產公司的老板向媒體反映：某些城市房地產價格的過快增長并非完全是市場因素使然，而是政府“操盤”的結果，政府調控市場的“有形之手”充當了推動房價過快增長的角色。據(jù)這位老板說，現(xiàn)在不少地方出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府“手頭”越活；價格越高，收益越多。有個城市為

11、了抬高出讓土地的價格，特意請他們這家公司來當“托兒”，與外地投標企業(yè)競價。這位老板十分擔心價格抬得太高了，砸在自己手里吃不消?！澳阒还芡呃锾r就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再還給政府”，政府的一位官員這樣“開導”他。吃了政府官員的“定心丸”，這位老板競起價來底氣十足，果然使地價迅速飚升，再創(chuàng)這個城市土地出讓價的新高。而類似這樣由政府“操盤”推動地價上漲的事例在不少城市都存在著。政府人為操控土地通過價格傳導機制及其市場表現(xiàn)，對

12、很多人的購房心理產生了影響，“早買”成為不少購房者的共識，一些手中有余錢而無投資渠道的人就把購置第二套、第三套乃至更多套房子作為一種投資，從而表面上看起來，購房需求十分旺盛。正因為如此，每當有人警告某個城市存在房地產泡沫時，當?shù)卣家M行嚴厲的反駁。與中央政府不一樣，地方政府并不會自覺考慮到宏觀經(jīng)濟過熱問題，地方政府希望的是房產繁榮能讓土地升值，增加地方財政收入，提升政績，所以與中央抑制房地產投資政策取向相反，他們有支持房地產投資的沖

13、動。在這個利益驅動下，我們看到，許多地方政府以重新規(guī)劃市區(qū)、建開發(fā)區(qū)、大學城等名義圈地，不顧一切搞房地產開發(fā)。與此同時，地方政府希望房子價格越來越貴，這樣才能吸引更多的開發(fā)商，才能賣出更貴的土地價格。9.在國家發(fā)出多道宏觀調控“金牌令”，地產市場“溫度”漸漸走低的情況下，溫州人仍然敢“逆水行舟”。2005年中，在溫州當?shù)匾患颐襟w的組織下，50多位溫州人組成的“上海杭州投資置業(yè)團”在上海、杭州兩地考察，3天成交房子8套。此前一月，另一路溫

14、州“炒房團”在南京已取得不俗“業(yè)績”——8名溫州人斥資數(shù)千萬元拿下南京河西等地200套房子。此次，溫州“炒房團”之所以逆勢而行，就是窺見了利益鏈的存在——不少城市否認自己轄區(qū)內的房地產市場存有泡沫，急于表示調控已到位；盡管有明文規(guī)定，禁止以媒體名義組織購房團到各地炒房，但媒體“炒房團”仍馬不停蹄，從東到西，直炒到“天涯海角”；為了業(yè)績考慮，一些銀行想方設法打“擦邊球”，置央行關于對房地產價格上漲過快城市和地區(qū)個人住房貸款最低首付款比例提