不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)習(xí)題

1、某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評估出讓土地的底價(jià)。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％。出讓土地使用年限為50年。開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))為15萬元／畝；土地開發(fā)費(fèi)為10萬元／畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期20個(gè)月，貸款月利率為1％，按月計(jì)算復(fù)利；土地開發(fā)的投資回報(bào)率要求達(dá)到20％，土地增值收益率要求達(dá)到10％，土地還原率取8％。請根據(jù)以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。(一)

2、審題(1)明確估價(jià)對象，考慮方法選用。本試題中的估價(jià)對象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。題中沒有具體要求估價(jià)期日，相當(dāng)于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時(shí)間修正。(3)明確價(jià)格類型。要求評估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)，通常情況下應(yīng)計(jì)算單位面積的價(jià)格，價(jià)格單位表述為元／平方米。(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開發(fā)過程中的土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用及利息、利潤、土地增值收

3、益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計(jì)算的需要。(二)解題思路與方法選擇1方法選擇開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(jià)(特別是針對出讓底價(jià)評估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來評估成片開發(fā)、分塊出讓的地價(jià)的計(jì)算題。2解題思路(1)理清成本逼近法應(yīng)用時(shí)涉及的各項(xiàng)估算內(nèi)容，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用、利息、利潤、土地增值收益等，根據(jù)計(jì)算單位面積地價(jià)的需要，統(tǒng)一各項(xiàng)將涉及到的計(jì)量單位，并且明確各項(xiàng)內(nèi)容

4、的計(jì)算方法，按相應(yīng)方法分別計(jì)算，進(jìn)而將各項(xiàng)結(jié)果累加。(2)考慮成本逼近法各項(xiàng)累加結(jié)果往往是無限年期的土地價(jià)格，解題時(shí)應(yīng)考慮到是否存在年期修正的因素；同時(shí)，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分?jǐn)偟娇晒┏鲎尣糠滞恋厣?，進(jìn)而計(jì)算可供出讓部分的土地價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價(jià)格公式出讓土地價(jià)格=[（土地取得費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)用利息利潤土地增值收益）可出讓土地面積比率]年期修正系數(shù)2計(jì)算步驟(1)計(jì)算土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))151000

5、066667=225(元／平方米)(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用101000066667=150(元／平方米)(3)計(jì)算利息土地取得費(fèi)用的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，即20個(gè)月；開發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期為半個(gè)開發(fā)周期，即10個(gè)月；以復(fù)利計(jì)息。利息=土地取得費(fèi)利息土地開發(fā)費(fèi)利息=225[(11％)201]150[(11％)101]=65.24(元／平方米)(4)計(jì)算利潤利潤=(土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi))投資回報(bào)率有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價(jià)對

6、象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。2解題思路(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式房地年純收益：房地年總收益—年總費(fèi)

7、用。建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益有限年期土地價(jià)格=土地年純收益土地還原率[11（1土地還原率）剩余使用年數(shù)]2計(jì)算步驟(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。年租金收益=月租金收入12月=3012=360(萬元)押金年運(yùn)用收益=押金押金收益率=605％=3(萬元)年總收益=年租金收益押金年運(yùn)用收益=3603=36

8、3(萬元)計(jì)算房地年總費(fèi)用。年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用12月=1512=180(萬元)計(jì)算房地年純收益。房地年純收益=房地年總收益—房地年總費(fèi)用=363—180=183(萬元)(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格建筑面積剩余使用年數(shù)耐用年限=40002500(505)50=900(萬元)建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值建筑物還原率=9008％=

9、72(萬元)(3)計(jì)算土地年純收益土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益=183—72=111(萬元)(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。土地總價(jià)格=土地年純收益土地還原率[11（1土地還原率）剩余使用年數(shù)]=1116%[11（16%）505]=17156(萬元)(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格土地面積=171