14號16號公告-轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃

1、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》,2016年4月,《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》,基本概念,01,一、納稅人,單位與個人單位=企業(yè)+非企業(yè)性單位個人=個體工商戶+其他個人,增值稅一般納稅人 與小規(guī)模納稅人,納稅人=單位+個人納稅人=增值稅一般納稅人+小規(guī)模納稅人,企業(yè)：增值稅一般納稅人或小規(guī)模納稅人非企業(yè)性單位：增值稅一般納稅人或小規(guī)模納稅人個體工商戶：增值稅一般納稅人或小規(guī)模納稅人

2、其他個人：小規(guī)模納稅人,一、納稅人,例：個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。個人包括：屬于一般納稅人的個體工商戶，屬于小規(guī)模納稅人的個體工商戶，和其他個人（自然人）。,Part_1,,,,,,,,,,,,,,Part_2,二、標的物,不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道

3、路、橋梁、隧道、水壩等建造物。,房屋即建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、廠房等。,Part_3,住房是指住宅、居民用房。,不動產(chǎn)>房屋>住房,二、標的物,例：其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。由此，自然人出租一個商鋪，則按照租金和5%的征收率計算應(yīng)納稅額；自然人出租住宅，則按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。,三、納稅

4、地點,原營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，應(yīng)當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點方案》確定的改革原則是“試點期間保持現(xiàn)有財政體制基本穩(wěn)定”。其他個人以外的納稅人，不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，機構(gòu)所在地申報繳納。,四、征收機關(guān),《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》第五十一條規(guī)定：納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。,五、過渡政策,對改革前不動產(chǎn)給予過渡政策，按照

5、國務(wù)院“確保行業(yè)稅負只減不增”的原則，對老項目均給予特殊政策，如為一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法。,六、過渡政策的增值稅征收率,增加5%征收率相當于原營業(yè)稅4.76%5%÷（1+5%)=4.76%,《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》,02,國家稅務(wù)總局公告2016年第14號,第二條 適用范圍,納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等

6、各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。,第三、四條 政策規(guī)定,（一）地稅機關(guān)1、非自建不動產(chǎn)：納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。2、自建不動產(chǎn)：稅人以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。,第三、四條 政策規(guī)定,（二）國稅機

7、關(guān)范圍：除自然人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)1、適用簡易計稅方法：包括一般納稅人銷售改革前取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅方法；小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)。非自建：差額，5%計算增值稅。以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。自建：全額，5%計算增值稅。以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。與在地稅預(yù)繳時計算一致。,第三、四條 政策規(guī)定

8、,（二）國稅機關(guān)2、適用一般計稅方法：包括一般納稅人銷售改革前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法；一般納稅人銷售改革后取得的不動產(chǎn)。非自建和自建一致：全額，11%計算增值稅。以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照適用稅率11%計算應(yīng)納稅額。與在地稅預(yù)繳時計算不一致。,第五條 個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房政策,（一）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。（二）

9、個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；其他個人應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。,第六條 預(yù)繳稅款計算,（一）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款

10、和價外費用÷（1+5%）×5%（二）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%,第七條 其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的申報納稅,其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計算方法計算應(yīng)納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機

11、關(guān)申報納稅。自然人銷售不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)繳納稅款，不需要預(yù)繳稅款，應(yīng)納稅額為：差額或者全額依照5%征收率計算。,第八條 合法有效憑證,納稅人差額計算的，應(yīng)當取得合法有效憑證。否則，不得扣除。合法憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。,案例,某納稅人2005年購入一層寫字樓，價格2000萬，取得《不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票

12、》。2016年6月，將該層寫字樓以5000萬價格售出。請問如何預(yù)繳，如何完稅？如納稅人為一般納稅人選擇簡易計稅方法： 在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳：（5000-2000）÷(1+5%)×5%=A在機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅：（5000-2000）÷(1+5%)×5%=A,案例（續(xù)）,如納稅人為一般納稅人選擇一般計稅方法：在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳：（5000-2000）&

13、#247;(1+5%)×5%=A在機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅：5000÷(1+11%)×11%-進項=B 應(yīng)納：B-A如納稅人為小規(guī)模納稅人 在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳：（5000-2000）÷(1+5%)×5%=A在機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅：（5000-2000）÷(1+5%)×5%=A,第九條 預(yù)繳稅款抵減,納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不

14、動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,第十、十一條 有關(guān)增值稅發(fā)票問題,小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開。納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。,第十二條 罰則,納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動

15、產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。,注意,納稅人在地稅預(yù)繳稅款，不需要填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》,征收管理明細表,《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》,03,國家稅務(wù)總局公告2016年

16、第16號,第二條 適用范圍,納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。,第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn),（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人

17、應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。,第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn),（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動

18、產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。,第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn),（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法

19、向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。,第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn),（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。 其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。,第五條,納稅人出租

20、的不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。,第六條 預(yù)繳期,納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。如：5月份收取的租金，在6月申報期內(nèi)，15日前，到不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報繳納。,第七條 預(yù)繳稅款的計算,（一）納稅人出租

21、不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%（二）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%,案例,某納稅人自20

22、14年起出租寫字樓一層，月租金為15萬元。營改增后，請問如何預(yù)繳，如何完稅？如納稅人為一般納稅人選擇簡易計稅方法： 在不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳：15÷(1+5%)×5%=A在機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅：15÷(1+5%)×5%=A,案例（續(xù)）,如納稅人為一般納稅人選擇一般計稅方法：在不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳：15÷(1+11%)×3%=B在機構(gòu)所在

23、地主管國稅機關(guān)申報納稅：15÷(1+11%)×11%-進項稅額=C 應(yīng)納：C-B如納稅人為小規(guī)模納稅人 在不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳：15÷(1+5%)×5%=A在機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅：15÷(1+5%)×5%=A,第八條 其他個人出租不動產(chǎn),其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：（一）出租住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額&#

24、247;（1+5%）×1.5%（二）出租非住房：　　應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%,第十條 預(yù)繳稅款抵減,單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,第十一、十二條 有關(guān)增值稅發(fā)票問題,小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具

25、增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。,第十三條 罰則,納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。納稅人出租不動產(chǎn)，未按照本

26、辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。,注意,1、第九條 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。2、公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應(yīng)納稅額。試點前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公