儀征項(xiàng)目初步定位方案

1、,南京銳翼房地產(chǎn)投資顧問有限公司,儀征項(xiàng)目初步定位方案,成果匯報(bào),報(bào)告內(nèi)容,第一部分 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析第二部分 國(guó)內(nèi)外商業(yè)步行街介紹第三部分 鏡湖步行商業(yè)街定位第四部分 鏡湖步行商業(yè)街經(jīng)營(yíng)模式探討第五部分 鏡湖步行商業(yè)街管理模式探討,今天：,這里是一排排低矮破敗的房屋,這里是冷冷清清鮮有光顧的鏡湖公園,這里緊挨著一個(gè)個(gè)規(guī)劃混亂的購(gòu)物市場(chǎng),明天：,這里是世界知名品牌的集散地,這里是洋溢著各種異域風(fēng)情的步行街,這里是儀征商

2、業(yè)旺區(qū)的第一熱核,異域風(fēng)情購(gòu)物體驗(yàn) 國(guó)際風(fēng)尚潮流地帶,左岸時(shí)尚購(gòu)物公園,ShoppingPark,一、 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析,儀征城市地位,位于長(zhǎng)江三角洲頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚(yáng)的幾何中心地處南京都市圈的核心層、上海經(jīng)濟(jì)圈的緊密層全國(guó)重要的化纖工業(yè)基地江蘇省五大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶之一面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存房地產(chǎn)持續(xù)升溫,宏觀市場(chǎng),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持較快速度，經(jīng)濟(jì)效益得到較大提高經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)推進(jìn)，固定資產(chǎn)投資力度進(jìn)一步加大招商引資

3、成效顯著，服務(wù)業(yè)發(fā)展步伐加快市政建設(shè)加快城區(qū)面積擴(kuò)大，各類市場(chǎng)成交活躍,城市規(guī)劃,規(guī)劃城市性質(zhì)為全國(guó)重要的化纖工業(yè)基地，發(fā)展中的濱江工業(yè)城市城市規(guī)劃區(qū)范圍共127.71平方公里城市發(fā)展方向和用地形成“L”形團(tuán)塊狀布局形狀規(guī)劃建設(shè)用地約26.81平方公里,房地產(chǎn)發(fā)展,供給、需求大幅上升板塊劃分為老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊物業(yè)產(chǎn)品類型以多層為主住宅均價(jià)在1800元/平方米~1900元/平方米之間房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于初級(jí)水平，產(chǎn)品市場(chǎng)

4、提升空間巨大,商業(yè)市場(chǎng)特征,儀征商業(yè)滯后于其城市發(fā)展水平 比照優(yōu)越的地理位置和旅游資源，儀征商業(yè)處于滯后狀態(tài)。比如，商業(yè)環(huán)境普遍忽視休閑品質(zhì)；能讓市民和游客公認(rèn)的城市商業(yè)中心，也是空白等等。,儀征在呼喚商業(yè)新氣象,商業(yè)市場(chǎng)特征,儀征商業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整儀征商業(yè)現(xiàn)狀屬于以店鋪為主的傳統(tǒng)商業(yè)街模式。這種模式隨著人們生活需求的提高，也逐漸反映出商業(yè)功能上的缺憾；而且，傳統(tǒng)商業(yè)街“有線無點(diǎn)”，一整條商業(yè)街上并沒有讓消費(fèi)者覺得

5、非去不可的方。而且商業(yè)功能單一，商業(yè)的人性化關(guān)懷不夠，缺乏刺激消費(fèi)和主動(dòng)吸引人氣、延長(zhǎng)消費(fèi)者逗留時(shí)間的商業(yè)項(xiàng)目，整個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)尚缺乏“點(diǎn)線面”融合的整體性。,[結(jié)論],傳統(tǒng)商業(yè)模式仍是儀征商業(yè)的現(xiàn)狀。通過引入和整合新的、領(lǐng)先的商業(yè)模式將會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的巨大提升，將會(huì)催生儀征真正的商業(yè)中心。,儀征商業(yè)問題所在,儀征市市區(qū)商業(yè)物業(yè)比較集中的區(qū)域主要在解放西路，新興的商業(yè)區(qū)主要分布在開發(fā)區(qū)的萬年路上；外來知名商業(yè)企業(yè)（蘇果超

6、市、五星電器商場(chǎng)等）的進(jìn)入，由于其規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境（休閑設(shè)施、燈光處理、人流動(dòng)線引導(dǎo)等）和管理現(xiàn)代化程度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本地商場(chǎng)，對(duì)儀征市本地的商業(yè)市場(chǎng)形成了一定的沖擊；儀征市商業(yè)市場(chǎng)總體上還處在一個(gè)初級(jí)發(fā)展的階段，大型主題商場(chǎng)、購(gòu)物公園、shopping mall等新興商業(yè)形態(tài)仍未出現(xiàn)；,儀征商業(yè)問題所在,新開發(fā)的商業(yè)建筑風(fēng)格多依明清風(fēng)格為主，缺少差異化，如城市商業(yè)廣場(chǎng)和正在銷售的淮南第一街；同時(shí)這些商業(yè)缺少統(tǒng)一布局，統(tǒng)一規(guī)劃，銷售情況不盡

7、人意，缺乏人流量，難以形成新興的商業(yè)圈；從儀征市商業(yè)發(fā)展的歷史以及趨勢(shì)來看，商業(yè)向東擴(kuò)展大勢(shì)所趨。以解放西路為商業(yè)片區(qū)的街鋪經(jīng)營(yíng)品種多樣，多以低檔為主，中高檔次商品分布散亂，影響了城市形象的提升，從商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來看，專營(yíng)中高檔次尤其是國(guó)際知名品牌商業(yè)集散地勢(shì)在必行。,儀征商業(yè)問題所在,商業(yè)物業(yè)無序經(jīng)營(yíng)的狀況一方面損害商家利益，也降低了商業(yè)物業(yè)的檔次；配套良好的街鋪較少見，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式缺乏，店面裝修較為單一，經(jīng)營(yíng)品種缺乏多樣化，整

8、體上缺乏現(xiàn)代感，未能充分體現(xiàn)休閑的特點(diǎn)；商業(yè)在休閑、餐飲、娛樂、金融等方面的配套設(shè)施都比較欠缺，車位特別是汽車車位更是嚴(yán)重不足，未能充分滿足消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)對(duì)休閑、娛樂等方面的需求；,?知名品牌與普通品牌混雜,?冷冷清清的購(gòu)物市場(chǎng),?疏于管理的步行街,儀征商業(yè)問題所在,項(xiàng)目適合建設(shè)中高檔次商業(yè)購(gòu)物中心,項(xiàng)目總建筑面積高達(dá)8萬平方米，單純的購(gòu)物功能無法滿足如此巨大的商業(yè)體量。項(xiàng)目緊靠鏡湖公園，定位中高檔次能與鏡湖公園形象吻合。項(xiàng)目

9、周邊景觀資源豐富，緊鄰儀城河和鏡湖公園，優(yōu)美的景觀資源提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目位于儀征核心商業(yè)圈內(nèi)，具備充足的人流量支撐。緊靠主干道，商業(yè)價(jià)值較高。,體驗(yàn)式情景購(gòu)物是商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì),文化信息交流的擴(kuò)大化無時(shí)無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對(duì)商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求正迅速地由原本較為單一直接的物質(zhì)需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時(shí)間段內(nèi)要同時(shí)滿足人們物質(zhì)與精神需求。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及其功能上的

10、互補(bǔ)性是聚集人氣和使人流較長(zhǎng)時(shí)間在商業(yè)圈內(nèi)逗留的必要條件，只有一個(gè)集購(gòu)物、休閑、飲食、娛樂、旅游、商務(wù)以及酒店等于一體的商業(yè)圈才能夠滿足人們的多元化需求。因此，注重感受、注重體驗(yàn)、注重人們購(gòu)物行為與情感交流的互動(dòng)的情景式綜合商場(chǎng)是儀征市未來發(fā)展的必然趨勢(shì)。因此，為了更好的適應(yīng)市場(chǎng)的需求，商業(yè)物業(yè)也正從傳統(tǒng)的商鋪、百貨商店形式發(fā)展到大型購(gòu)物中心、超市形式，而更新的商業(yè)模式——SHOPPING MALL這種大型綜合商業(yè)形式已在國(guó)外與國(guó)內(nèi)

11、的大城市興起。 主題化、體驗(yàn)式的綜合商業(yè)物業(yè)SHOPPING MALL將是大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展方向。,二、國(guó)內(nèi)外商業(yè)步行街介紹,世界步行街發(fā)展?fàn)顩r,一、現(xiàn)代步行街的形成及發(fā)展概況 二、現(xiàn)代步行街發(fā)展的三個(gè)階段,現(xiàn)代步行街的各方面作用及效應(yīng),一、步行街的經(jīng)濟(jì)效益及輻射影響 二、步行相對(duì)城市整體發(fā)展的作用,國(guó)內(nèi)步行街的發(fā)展及其存在的主要問題,,經(jīng)營(yíng)序列的矛盾 商業(yè)利潤(rùn)下滑 商業(yè)功能單一 空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為的差異

12、 交通系統(tǒng)滯后,鏡湖步行商業(yè)街是新建造的商業(yè)步行街，這使得它有機(jī)會(huì)通過改建解決或避免一些原先存在的或國(guó)內(nèi)其他步行街發(fā)展時(shí)遇到的問題。在對(duì)中國(guó)步行街的發(fā)展進(jìn)行全面反思的基礎(chǔ)上，鏡湖步行商業(yè)街將被建成一條全新的、真正意義上的現(xiàn)代步行商業(yè)街。,三、鏡湖步行商業(yè)街定位,相關(guān)文化數(shù)據(jù)庫(kù)研究,盛成：儀征籍世界文化名人, 著名的作家、詩(shī)人、翻譯家、語言學(xué)家和漢學(xué)家。,盛成的精神的影響力是讓人們時(shí)刻關(guān)注這段歷史的原因，盛成的精神開拓了一種歷史文化，一

13、種體現(xiàn)包容力的文化，它融入了東方文化與西方文化，體現(xiàn)了一種文化精神：開放、改變、互通、視野。,本項(xiàng)目緊臨鏡湖公園，特殊的人文背景，給項(xiàng)目賦予獨(dú)特的人文氣質(zhì)，歷史已離我們遠(yuǎn)去，但精神還激勵(lì)于世人，其精神可作為一條文脈貫穿于項(xiàng)目開發(fā)中。開放、改變、互通、視野的精神提練，可以在項(xiàng)目開發(fā)的不同層面予以貫穿：,項(xiàng)目精神提煉,開放——開放的購(gòu)物環(huán)境、開放的國(guó)際風(fēng)情文化；改變——消費(fèi)方式的改變、購(gòu)物環(huán)境的改變；互通——主力店與輔助店之間的互通、信

14、息的互通；視野——無敵園景開闊了視野、地標(biāo)建筑的塑造開闊了儀征人的視野。,項(xiàng)目精神提煉,本項(xiàng)目作為大型購(gòu)物中心的支撐條件,人口項(xiàng)目客觀條件規(guī)劃和城市地位發(fā)展趨勢(shì)商鋪投資的回報(bào)率,功能定位,集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、商務(wù)于一體主題式大型情景ShoppingPark,開放式主題公園+Shoppingmall的商業(yè)開發(fā)理念（即Shoppingpark）。倡導(dǎo)在旅游中購(gòu)物，在購(gòu)物中旅游的消費(fèi)模式，給消費(fèi)者帶來全新購(gòu)物體驗(yàn)，提升儀

15、征市整體商業(yè)發(fā)展水平。,功能定位闡釋,集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、酒店、商務(wù)于一體的主題式、情景式的大型購(gòu)物中心是目前國(guó)際上非常流行的一種新型商場(chǎng)，它與傳統(tǒng)百貨綜合商場(chǎng)的區(qū)別在于：情景主題的出現(xiàn)改善了人們的購(gòu)物環(huán)境，改變了人們的消費(fèi)行為，它帶給人的是多姿多彩的生活體驗(yàn)?，F(xiàn)代情景主題商場(chǎng)賣的是好感覺、好體驗(yàn)、好心情。新型的商業(yè)形態(tài)將帶來無限關(guān)注、帶動(dòng)無限人流、帶來新的無限商機(jī)，個(gè)性化和國(guó)際化的消費(fèi)模式，充分體現(xiàn)現(xiàn)代綜合消費(fèi)，展示時(shí)尚

16、產(chǎn)品，引領(lǐng)流行風(fēng)潮； 本項(xiàng)目將建成儀征市地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)，其出現(xiàn)將徹底改變儀征市的商業(yè)格局,大型購(gòu)物中心（SHOPPING MALL）簡(jiǎn)介,定義：SHOPPING MALL）的定義:在統(tǒng)一的管理之下進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)綜合體，然后把各個(gè)零售店面出租給單個(gè)零售商，并交由管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理和控制的具有多功能的綜合性商業(yè)、服務(wù)、娛樂和社交中心?；窘M成：由于大型購(gòu)物中（SHOPPINGMALL）強(qiáng)調(diào)功能的多樣化，因此在功能設(shè)施的

17、配置上不僅要滿足購(gòu)物需要，而且也要滿足文化、娛樂、旅游和餐飲等需求，這些功能設(shè)施將:大為提高購(gòu)物中心的吸引力；延長(zhǎng)消費(fèi)者在購(gòu)物中心的停留時(shí)間；從而增加消費(fèi)者目的性消費(fèi)和非目的消費(fèi)的機(jī)會(huì)。 零售設(shè)施：核心百貨商店、超市、專賣店、室內(nèi)步行街等； 文化娛樂休閑設(shè)施：電影院、圖書中心、游樂中心、體育場(chǎng)等； 餐飲設(shè)施：吃喝庭院、餐館、咖啡屋、酒吧等； 服務(wù)設(shè)施：咨詢中心、售后服務(wù)中心、配送中心、銀行、展覽場(chǎng)、

18、表演場(chǎng)、汽車 修理場(chǎng)、園景中心等； 附屬設(shè)施：停車場(chǎng)等； 特征：嚴(yán)格地說，大型購(gòu)物中心不是一種獨(dú)立的業(yè)態(tài)，而是一種結(jié)合多種業(yè)態(tài)，多種功能的大商業(yè)形式，大致有以下幾項(xiàng)特征： 其開發(fā)、設(shè)立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作，擁有1－2個(gè)核心店和眾多提供商業(yè)及服務(wù)的場(chǎng)所； 顧客能進(jìn)行比較購(gòu)物，并滿足一次購(gòu)足的要求及休閑與精神享受； 無顧客層次限制； 有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)，有相鄰而

19、方便的停車場(chǎng)。,本項(xiàng)目核心理念,充分體現(xiàn)現(xiàn)代綜合消費(fèi)，展示時(shí)尚產(chǎn)品，引領(lǐng)流行風(fēng)潮，做城市的櫥窗，最大限度地開發(fā)本項(xiàng)目的展示功能,本項(xiàng)目的三大特征,個(gè)性化和國(guó)際化的消費(fèi)模式集中展示現(xiàn)代時(shí)尚生活消費(fèi)于一體集中體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)新興業(yè)態(tài)于一體,本項(xiàng)目六大功能,本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài),集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、酒店、商務(wù)于一體的主題式的大型情景購(gòu)物公園以大型百貨商場(chǎng)和大型超市為旗艦店，專賣店、個(gè)體獨(dú)立店為輔助店的多種商業(yè)形態(tài)的組合商業(yè)形態(tài)將充

20、分滿足購(gòu)物、休閑、旅游、文化、娛樂、休閑等方面的功能。 儀征的商業(yè)發(fā)展還處于初級(jí)階段。外地商家（蘇果、嘉得利、五星）的進(jìn)入提升了儀征的商業(yè)形象。但對(duì)于步行街而言，輔助店與主力店相結(jié)合的商業(yè)模式仍較為缺乏。按照商業(yè)中的磁極理論，以知名商場(chǎng)或大型超市為購(gòu)物場(chǎng)所是商業(yè)磁場(chǎng)中的磁極，也是吸引人流的關(guān)鍵點(diǎn)和錨固點(diǎn)。因此有必要引進(jìn)國(guó)際知名商家的進(jìn)入，提升項(xiàng)目的檔次，集聚人氣。,輔助店與主力店相結(jié)合,主力店與輔助店的互相補(bǔ)充，可以

21、最大化的吸引人氣，帶來商業(yè)價(jià)值的提高,形象定位,儀征首席商業(yè)航母將商業(yè)和文化、旅游特征完美結(jié)合的情景式主題商業(yè)國(guó)際知名品牌的集散地洋溢著異域風(fēng)情的第一時(shí)尚潮流地帶儀征第一休閑購(gòu)物廣場(chǎng)與國(guó)際接軌的商業(yè)模式和消費(fèi)模式,形象定位,本項(xiàng)目將最大限度地開發(fā)購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、酒店、商務(wù)等綜合功能，打造開放式主題公園+大型購(gòu)物中心的模式，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目是儀征市目前第一商業(yè)形態(tài)的形象定位，以及其出現(xiàn)將改變儀征市商業(yè)格局、將在儀征市零售

22、業(yè)發(fā)展進(jìn)程中處在重要的位置等方面的形象。,,,主題風(fēng)格定位,本項(xiàng)目倡導(dǎo)“在旅游中購(gòu)物，在購(gòu)物中旅游”的消費(fèi)模式，給消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)體驗(yàn)，從而成為儀征商業(yè)中的一道靚麗的風(fēng)景。,七大異域風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃：,法國(guó)風(fēng)情區(qū) 經(jīng)營(yíng)：時(shí)尚名牌服裝、美容美發(fā)系列、香水系列、名酒系列、特色餐飲等意大利風(fēng)情區(qū) 經(jīng)營(yíng)：珠寶、首飾、皮衣、皮具、皮鞋、西式快餐等大西洋城 經(jīng)營(yíng)：綜合性美食廣場(chǎng)

23、、圖書坊、咖啡廳、小型電影院、酒城（DISCO酒巴、SHOW吧）、電玩、小型極限運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng),七大異域風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃：,瑞士風(fēng)情區(qū) 經(jīng)營(yíng)：名牌鐘表、眼鏡、休閑時(shí)尚時(shí)裝、美容美發(fā)中心、特色餐飲等荷蘭風(fēng)情區(qū) 經(jīng)營(yíng)：流行精品、情人禮品、個(gè)人飾品、工藝品、婚紗店圖書、特色餐飲等美國(guó)風(fēng)情區(qū) 經(jīng)營(yíng)：體育用品、運(yùn)動(dòng)服裝、牛仔系列、通訊產(chǎn)品、特色餐飲等日本風(fēng)情區(qū)

24、經(jīng)營(yíng)：音像制品、時(shí)尚視聽器材、情感益智玩具、文化用品、特色餐飲等,風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)可以通過雕塑、鋪裝、外部裝修、小品、貨架風(fēng)格、景 觀、通道命名等方式來表達(dá)。,案名推介,左岸時(shí)尚購(gòu)物公園,鏡湖國(guó)際購(gòu)物公園,產(chǎn)品形式,創(chuàng)新形態(tài)的商業(yè)街——雙拼別墅+連廊,產(chǎn)品提示,其他方面形象提升點(diǎn)：,河岸打造：儀城河貫穿于整個(gè)儀征市，是儀征市民心目中的驕傲。本項(xiàng)目可以通過綠化等方式將其打造成購(gòu)物景觀帶，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。同

25、時(shí)可以展示項(xiàng)目形象、景觀魅力，構(gòu)建儀征市民日常休閑中心（1、市民休閑、情侶漫步的首選之地，吸引人流的聚集中心；2、釋放、獲得輕松心情的購(gòu)物環(huán)境）。,河岸打造,廣場(chǎng)：,結(jié)合鏡湖廣場(chǎng)，可以將其打造成聚集人氣的碼頭，從而使本項(xiàng)目真正成為購(gòu)物公（Shoppingpark）,真正成為觀光購(gòu)物、休閑購(gòu)物的典范。 許多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，城市廣場(chǎng)對(duì)催生和激活商業(yè)新地標(biāo)功不可沒。同時(shí)在特別重要的節(jié)日，或者有非常典型的時(shí)尚、文娛事件時(shí)，把

26、市民吸引到項(xiàng)目廣場(chǎng)上參加活動(dòng)，可以較為順利地讓項(xiàng)目在消費(fèi)者頭腦中形成 “儀征商業(yè)中心”的印象。,四、鏡湖步行商業(yè)街經(jīng)營(yíng)模式探討,1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式,大型商家參股 商家購(gòu)買 招商返租,大型商家參股,商家以品牌的形式參股而最終獲得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)或所有權(quán)。 商家與發(fā)展商進(jìn)行利潤(rùn)分成。 商家進(jìn)入物業(yè)所花費(fèi)的成本較高，一般而言，除非商家認(rèn)為該物業(yè)對(duì)于其業(yè)務(wù)拓展存在必需性，才會(huì)考慮此經(jīng)營(yíng)方式 。 此種經(jīng)營(yíng)方式，

27、不利于資金的迅速回籠。,商家購(gòu)買,通常這種經(jīng)營(yíng)方式的成本高于其采用租賃形式進(jìn)入物業(yè)的3倍。 此種經(jīng)營(yíng)模式局限性較大，主要限于商業(yè)利潤(rùn)較高的商鋪和小商家購(gòu)買的情況，大商家一般不會(huì)采用此種經(jīng)營(yíng)模式。,招商返租,招商是以出租形式引進(jìn)大型商業(yè)。 返租也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分售房

28、款或償付一定租金回報(bào)。先招商，然后返租是目前商業(yè)市場(chǎng)中常用的經(jīng)營(yíng)模式。,招商返租模式的優(yōu)勢(shì)分析,有利于資金迅速回籠。 避免個(gè)別出售或者個(gè)別出租導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)被分割。 小業(yè)主直接面對(duì)市場(chǎng)的單位租金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大商家所能承受單位租金水平，招商返租可避免小業(yè)主的高租金防礙引入大商家。,招商返租模式的劣勢(shì)分析,對(duì)于發(fā)展商而言，實(shí)際只是在一定年限里獲得部分靜態(tài)銷售收入，只是回收資金所獲得的一個(gè)資金機(jī)會(huì)成本，發(fā)展商開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。 高比例返

29、租回報(bào)來吸引投資者購(gòu)買，返租回報(bào)為發(fā)展商帶來了后期的資金壓力。 返租受法規(guī)限制。,市場(chǎng)常用商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式,商業(yè)利潤(rùn)較高的商鋪（如一層沿街商鋪）以出售方式，獲取利潤(rùn)。商業(yè)利潤(rùn)次之的（如二、三層商鋪）以招商返租方式，獲取利潤(rùn)。此種經(jīng)營(yíng)模式可以達(dá)到利潤(rùn)最佳化。,五、鏡湖步行商業(yè)街管理模式探討,大型購(gòu)物中心的管理特征,大型購(gòu)物中心的管理特征區(qū)別其他的商業(yè)建筑如集市、單一超市、單一百貨商店、單一專賣店或者專業(yè)市場(chǎng)，真正的大型購(gòu)物中心采用

30、： 所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者分離的管理模式，在統(tǒng)一開發(fā)建成后出租予不同的承租戶經(jīng)營(yíng)，實(shí)行集中管理和分散經(jīng)營(yíng)。,大型購(gòu)物中心的管理特征,集中管理： 為經(jīng)營(yíng)者提供良好的經(jīng)營(yíng)條件和優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、高效的服務(wù) 為消費(fèi)者提供舒適、便利的購(gòu)物環(huán)境，建立統(tǒng)一的品牌形象和商業(yè)號(hào)召 分散經(jīng)營(yíng)： 更為符合人的消費(fèi)行為和心理特征，滿足消費(fèi)者在購(gòu)物或服務(wù)時(shí)進(jìn)行對(duì)比的需求

31、 同時(shí)避免由單一商戶經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。,大型購(gòu)物中心的承租政策,大型購(gòu)物中心的承租政策決定各承租戶的商戶數(shù)量和業(yè)態(tài)組成，決定各承租戶的經(jīng)營(yíng)面積分配、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所位置以及各自在整個(gè)大型購(gòu)物中心中的地位。,大型購(gòu)物中心的承租政策,大型購(gòu)物中心這種新型的商業(yè)形態(tài)包容了古老的集市、現(xiàn)代的百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專賣店等不同的經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)也體現(xiàn)了柜臺(tái)服務(wù)、自選服務(wù)以及自助服務(wù)等不同的服務(wù)方式。,大型購(gòu)物中心的承租政策,商戶數(shù)量和業(yè)態(tài)

32、組成的控制需要平衡各商戶在組織形式、銷售方式、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)特征、商品檔次、商品風(fēng)格的不同，比如說，一個(gè)大型購(gòu)物中心里面有大型的服裝城，也會(huì)有精致的品牌服裝連鎖專賣店；有高級(jí)品牌CUCCI，也有大眾服裝BALENO；有西式快餐麥當(dāng)勞，有中式面點(diǎn)王，當(dāng)然也會(huì)有極富情調(diào)的西餐廳。,大型購(gòu)物中心的承租政策,成功的組織者會(huì)將大型購(gòu)物中心的承租戶分為不同的地位，如核心承租戶、次級(jí)承租戶、輔助承租戶等等，因此各承租戶的經(jīng)營(yíng)面分配、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

33、位置的安排除了尊重商戶的要求和經(jīng)營(yíng)特征外，在一定程度上還取決于承租戶在大型購(gòu)物中心里的地位。比如一個(gè)大型購(gòu)物中心里擁有萬佳、家樂福，那么它們極有可能占據(jù)良好位置，而且是獨(dú)立建筑，甚至租金也較為低廉，因?yàn)樗鼈兪钦麄€(gè)大型購(gòu)物中心的核心承租戶，是吸引人流的重要磁極和錨固點(diǎn)。,本項(xiàng)目建議管理模式,建議本項(xiàng)目采用： 所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者分離的管理模式 在統(tǒng)一開發(fā)建成后，采用統(tǒng)

34、一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一租賃等，實(shí)行集中管理和分散經(jīng)營(yíng)。,本項(xiàng)目建議管理模式,充分強(qiáng)調(diào)社會(huì)分工的作用和技能專業(yè)化有利于發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，各司其職，分工明確，從而提高管理，綜合負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的保安、保潔、空調(diào)運(yùn)行和環(huán)境控制、設(shè)備維修、垃圾處理和園藝栽培，組織進(jìn)貨、人流車流交通和管理停車場(chǎng)、公共空間，并組織開展公共活動(dòng)，進(jìn)行統(tǒng)一廣告策劃等等。高水平的專業(yè)化管理為經(jīng)營(yíng)者提供了良好的經(jīng)營(yíng)條件，為購(gòu)物提供了舒適的環(huán)境。,管理模式示意圖,引入品牌商