“窮人家的辦法”貴陽(yáng)“超級(jí)大盤”的崛起之謎

1、來(lái)源:南方周末新聞經(jīng)濟(jì)文化生活評(píng)論綠色囧囧有聲民調(diào)中心電子報(bào)第1499期經(jīng)濟(jì)“窮人家的辦法”：貴陽(yáng)“超級(jí)大盤”的崛起之謎作者：南方周末記者馮禹丁發(fā)自：貴陽(yáng)2012110915:27:48打印字體在貴陽(yáng)，像花果園這樣的超級(jí)大盤比比皆是，且銷售火爆。（馮禹丁圖）在不發(fā)達(dá)的省會(huì)城市貴陽(yáng)，超級(jí)大盤頻頻出現(xiàn)，當(dāng)下已規(guī)劃和在建的超過(guò)在不發(fā)達(dá)的省會(huì)城市貴陽(yáng)，超級(jí)大盤頻頻出現(xiàn)，當(dāng)下已規(guī)劃和在建的超過(guò)200萬(wàn)平方米的樓盤，不下萬(wàn)平方米的樓盤，不下10個(gè)。

2、利用開(kāi)發(fā)商的力量，開(kāi)發(fā)生地，運(yùn)營(yíng)城市，對(duì)于窮財(cái)政的貴陽(yáng)地方政府而言，是一條現(xiàn)實(shí)捷徑。個(gè)。利用開(kāi)發(fā)商的力量，開(kāi)發(fā)生地，運(yùn)營(yíng)城市，對(duì)于窮財(cái)政的貴陽(yáng)地方政府而言，是一條現(xiàn)實(shí)捷徑?！皬哪莻€(gè)山頭到那個(gè)山頭，再?gòu)倪@個(gè)山頭到那個(gè)山頭，全是我們的地。”朱晉儀指著辦公室窗外對(duì)南方周末記者說(shuō)。她的身份是中天城投集團(tuán)貴陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理。這里是“中天未來(lái)方舟”樓盤售樓部。一條紅地毯從兩百米開(kāi)外拾級(jí)而上，經(jīng)過(guò)有著十幾米高水柱的人工噴泉，直抵樓下。一公

3、里外的南明河對(duì)岸，幾棟高樓已拔地而起，更多的樓群正在生長(zhǎng)。其他大城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)大都已漲到無(wú)法回頭的地步，而貴陽(yáng)這種土地出讓模式在全國(guó)大城市中幾乎絕無(wú)僅有。“地價(jià)便宜是因?yàn)檎疅o(wú)法像別的地方‘拆一塊掛一塊’，假如貴陽(yáng)一年只供應(yīng)一兩千畝土地，房?jī)r(jià)一樣漲起來(lái)?！毙吕藰?lè)居貴州站總經(jīng)理周浩金說(shuō)，“所以貴陽(yáng)房?jī)r(jià)是西部落后地區(qū)的特殊產(chǎn)物，是‘窮人家的辦法’?！睌?shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)。（曾子穎圖）對(duì)誰(shuí)都有好處？對(duì)誰(shuí)都有好處？值得關(guān)注的是，貴陽(yáng)大盤

4、模式中，開(kāi)發(fā)商不再暴利，買房者得了實(shí)惠，政府不搞“土地財(cái)政”也成功實(shí)現(xiàn)了城市的升級(jí)改造。“貴陽(yáng)模式其實(shí)是政府的遠(yuǎn)景規(guī)劃和開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力的有效協(xié)同，最終政府、企業(yè)、社會(huì)三方各取所需、利益均沾?！辟F州中宏源投資公司總裁李崇毅認(rèn)為。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，該模式的好處顯而易見(jiàn)。首先一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)使開(kāi)發(fā)商的拿地成本得以固化，消除了真正招拍掛程序時(shí)必然面臨的價(jià)格不確定性。南方周末記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式中，貴陽(yáng)土地招拍掛時(shí)的成交價(jià)相對(duì)于起

5、始價(jià)上浮比例不過(guò)3%。其次，“有地便是王”，鎖定了地塊的開(kāi)發(fā)商往往可提前獲取預(yù)售證，在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段就撬動(dòng)銀行資本和購(gòu)房回款。再次，大塊拿地的模式下，開(kāi)發(fā)商可以憑借規(guī)模效應(yīng)攤薄成本。如花果園6000畝地的拿地成本是24億元，僅40萬(wàn)元一畝。2012年8月，中天城投斥資6.24億元拿下“假日方舟”烏當(dāng)區(qū)奶牛場(chǎng)1055畝土地，每畝不到60萬(wàn)元。此前6月份，中鐵置業(yè)出價(jià)22.87億元摘得貴陽(yáng)十二灘水庫(kù)旁5宗相鄰地塊，占地面積3604畝，每畝地六

6、十多萬(wàn)元?！耙话銇?lái)說(shuō)，大地塊的拿地成本比小地塊便宜，有時(shí)能便宜一半。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴南方周末記者。參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，其開(kāi)發(fā)成本也可以通過(guò)土地溢價(jià)分成的方式獲得補(bǔ)償。貴陽(yáng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)溢價(jià)部分是指土地掛牌成交金額扣除土地整理成本、8%的投資利潤(rùn)、2%的管理費(fèi)、3%－5%的資金成本之后的部分。對(duì)這部分溢價(jià)，視土地位置、行情不同，政府和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商之間的分成比例在3∶7或4∶6之間，一般政府會(huì)給開(kāi)發(fā)商一個(gè)保底價(jià)。此外，幫助政府進(jìn)行市政設(shè)施

7、建設(shè)的企業(yè)，在獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的同時(shí)，還可以得到種種形式的財(cái)政資金補(bǔ)貼。比如為配合政府打造“西南地區(qū)最大會(huì)展中心”，中天城投在金陽(yáng)新區(qū)投建了一座足有十個(gè)足球場(chǎng)大的豪華“國(guó)際生態(tài)會(huì)議中心”。而緊鄰會(huì)展中心的，便是建筑面積近300萬(wàn)平方的“中天會(huì)展城”和中天凱悅酒店。中天的公告顯示，2010年6月其收到金陽(yáng)新區(qū)政府給予的2.36億元會(huì)展產(chǎn)業(yè)收益補(bǔ)助資金。2011年6月，又收到金陽(yáng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持資金6244萬(wàn)元，超過(guò)公司2010年凈利潤(rùn)的10

8、%。一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式的投資強(qiáng)度大、周期和戰(zhàn)線長(zhǎng)，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是否過(guò)硬。目前云集貴陽(yáng)的大盤開(kāi)發(fā)商均是萬(wàn)科、中鐵、保利、恒大、綠地等實(shí)力雄厚之輩，而最大的兩個(gè)大盤花果園和未來(lái)方舟的開(kāi)發(fā)商，在當(dāng)?shù)匾嗍莿?shì)大力雄。宏立城的董事長(zhǎng)是貴陽(yáng)市人大代表、貴州省工商聯(lián)副主席。中天城投則由國(guó)企改制而來(lái)，具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，之前在貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)了數(shù)十個(gè)樓盤和筑城廣場(chǎng)等地標(biāo)性建筑?！吧婕按笠?guī)模拆遷，政府還得依靠在當(dāng)?shù)赜匈Y源的企業(yè)去操盤。”當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。對(duì)