商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用研究

1、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用研商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用研究摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)，商業(yè)房地產(chǎn)投資也不斷升溫，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的難度在于運(yùn)用管理，一套系統(tǒng)可行的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式是持續(xù)發(fā)展和物業(yè)增值的正確方向。本文介紹了商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的概念和特點(diǎn)，分析了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，最后提出了構(gòu)建運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新方式，力求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供參考。下載關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)管理一、引言近年來(lái)，商業(yè)

2、房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，商鋪的銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)可觀，但同時(shí)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理也需要引起關(guān)注。雖然大多數(shù)住宅項(xiàng)目都能夠贏利，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高，在發(fā)展經(jīng)營(yíng)中也暴露出了一系列問(wèn)題。首先，大量房地產(chǎn)企業(yè)的涌入，使得住宅項(xiàng)目出現(xiàn)了空前的高潮，但市場(chǎng)需求有限，最終造成較高的房屋空置率?，F(xiàn)階段的房屋需求主要是百貨與餐飲相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)，地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品毫無(wú)特色。其次，對(duì)商鋪格局管理的缺失造成商場(chǎng)人氣流失，低層商鋪容易吸引顧客、招租招商，高

3、層商鋪則不然。最后，開發(fā)商把焦點(diǎn)放在商鋪是否能夠出租，對(duì)整體項(xiàng)目沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，能夠搶購(gòu)一空就萬(wàn)事大吉，增加了后續(xù)經(jīng)營(yíng)的管理難度。二、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的基本要義1.商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理概念運(yùn)營(yíng)是指在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，將人力、信息、技術(shù)等生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)變?yōu)樽罱K的產(chǎn)品的過(guò)程，運(yùn)營(yíng)管理是指對(duì)這個(gè)過(guò)程的管理，包括對(duì)設(shè)計(jì)、開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目的計(jì)劃、組織和控制等方面。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理是對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和開發(fā)過(guò)程的管理。2.商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決

4、定著商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與傳統(tǒng)意義上的制造業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有著一定的區(qū)別，以制造業(yè)為范本的營(yíng)銷管理方案對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并不適用，甚至?xí)m得其反。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有著顯著的特點(diǎn)。第一，與制造業(yè)有形的產(chǎn)品產(chǎn)出不同的是，商業(yè)房地產(chǎn)屬于無(wú)形的服務(wù)產(chǎn)出，對(duì)生產(chǎn)進(jìn)度、產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本的依賴性不大，更多的是取決于人與人之間的溝通交流，投資商、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者都是運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象，需求有很大的不確定性，不同的對(duì)象需求能夠產(chǎn)生截然不同的效果。第二，制造業(yè)的同一種產(chǎn)品

5、可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行制造，因此產(chǎn)品和生產(chǎn)是兩個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，可以分別進(jìn)行設(shè)計(jì)，相互之間幾乎沒(méi)有影響，但商業(yè)房地產(chǎn)的獨(dú)特性使得其提供系統(tǒng)成為了服務(wù)的一個(gè)部分，不可分割，因此管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須同時(shí)設(shè)計(jì)。第三，消費(fèi)對(duì)制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程不會(huì)產(chǎn)生很大影響，但是在商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率能夠產(chǎn)生很大的作用。第四，除了產(chǎn)品和生產(chǎn)是不可分割的，商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的生產(chǎn)和銷售兩個(gè)系統(tǒng)也是不可分離的。提供服務(wù)員工的人為因

6、素對(duì)結(jié)果影響很大。第五，人是商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的核心，與傳統(tǒng)行業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)的轉(zhuǎn)變，人們希望能夠用最短的時(shí)間獲得更方便高效的購(gòu)物體驗(yàn)，傳統(tǒng)商業(yè)街不僅無(wú)法滿足日趨增多的私家車?？繂?wèn)題，還使得人們疲于奔波，降低購(gòu)物欲。因此，“區(qū)域狀商業(yè)中心”的分布形式更加適合未來(lái)的消費(fèi)需求，將橫向的商鋪分布變?yōu)榭v向的商鋪分布，一次性滿足消費(fèi)者的所有需求。第二，隨著我國(guó)城市化的加速推進(jìn)，中心市區(qū)的人口要向邊緣和郊外擴(kuò)散，消費(fèi)需求也隨之發(fā)生了轉(zhuǎn)移，價(jià)值市區(qū)高額租金的壓

7、力，商業(yè)區(qū)向郊區(qū)開拓的可能性增加。2.經(jīng)營(yíng)模式升級(jí)商業(yè)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)和商業(yè)相結(jié)合的行業(yè)，是房地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，在商業(yè)房地產(chǎn)慢慢走向成熟的階段，經(jīng)營(yíng)思路也趨于規(guī)?；?、理性化、高門檻。針對(duì)今年房地產(chǎn)投資過(guò)熱，政府也出臺(tái)了相關(guān)的調(diào)整政策，規(guī)范了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。未來(lái)的主流經(jīng)營(yíng)模式可以概括為：“區(qū)域狀商業(yè)中心”的分布形式為人們帶來(lái)了“一站式”消費(fèi)體驗(yàn)，能夠受到顧客的廣泛認(rèn)可，這種購(gòu)物中心模式對(duì)管理的深度和廣度要求不高，符合大多數(shù)發(fā)展

8、商的管理需求，而且購(gòu)物中心的展示功能能夠收到零售品牌的青睞。在商品品牌的聚集的情況下，商場(chǎng)的打折活動(dòng)更加能夠吸引消費(fèi)者的光臨。開發(fā)商除了設(shè)計(jì)和開發(fā)房地產(chǎn)，要把重點(diǎn)放在強(qiáng)化后續(xù)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理上來(lái)。由于開發(fā)商對(duì)管理觀念和能力的缺失，未來(lái)“商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理”可能成為新型的專業(yè)，為商鋪投資者提供物業(yè)、賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃等方面的管理。3.市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)2005年我國(guó)流通規(guī)模與往年相比有了明顯提升，2006年進(jìn)一步擴(kuò)大，顯著促進(jìn)了零售業(yè)的增速，創(chuàng)19

9、97年以來(lái)的最高增長(zhǎng)率，現(xiàn)階段中國(guó)城市的真實(shí)消費(fèi)力增長(zhǎng)了5倍以上。零售業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)的主流投資者、租賃者，超市行業(yè)的門店數(shù)量不斷增加，沃爾瑪和家樂(lè)福兩家零售巨頭在上海的投資數(shù)量為52家。家電連鎖行業(yè)也是人們消費(fèi)的主要商品，隨著科技的進(jìn)步，通訊和數(shù)碼技術(shù)被應(yīng)用到家電用品中，促進(jìn)了居民消費(fèi)水平，同時(shí)手機(jī)和數(shù)碼類產(chǎn)品的普及和更新?lián)Q代也吸引著追趕潮流的年輕人。中國(guó)百貨的品牌經(jīng)營(yíng)已經(jīng)由“大而全”成功的過(guò)渡到了“專而精”。4.開發(fā)模式變革開發(fā)模式的

10、變革分為開發(fā)流程、結(jié)構(gòu)、盈利模式的變革，傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面向的客戶是直接的使用者，其開發(fā)流程是先進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，再進(jìn)行招商，而商業(yè)地產(chǎn)的正確開發(fā)流程恰恰相反，即先招商，再進(jìn)行地產(chǎn)設(shè)計(jì)和開發(fā)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)面對(duì)的直接消費(fèi)者是商家，間接消費(fèi)者才是顧客。如今已經(jīng)不是以量取勝的消費(fèi)時(shí)代，開發(fā)商不能只追求供應(yīng)量，而是要面對(duì)實(shí)際的消費(fèi)需求認(rèn)真分析、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)不同城市經(jīng)濟(jì)水平、不同層次人群消費(fèi)水平來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、定位、控制等。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)持有