[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)策劃及市場(chǎng)機(jī)會(huì)

1、房地產(chǎn)策劃及市場(chǎng)機(jī)會(huì),,,——給自己找尋一條通往羅馬的道路,大學(xué)生矛盾：,①學(xué)校與社會(huì)②專業(yè)與社會(huì)③個(gè)人與社會(huì),黑白經(jīng)歷,就業(yè)方向,地產(chǎn)策劃,在學(xué)建議,內(nèi)容提綱,,,,,上半場(chǎng),下半場(chǎng),第一次 · 圖書館邂逅,黑白經(jīng)歷,工大校園,——這是個(gè)行動(dòng)快于思考的年代，機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次 · 游戲通宵,——人生得意須盡歡，年輕人，不妨也偶爾瘋狂一把,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次

2、83; 班干部競(jìng)選,——在你贏得掌聲之前，“面子”不值錢,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次 · 考試第一,——“第一”并非是你比別人聰明，而是比別人更賣力,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次 · 主修補(bǔ)考,——成長(zhǎng)過(guò)程，需要在跌宕中學(xué)會(huì)承受和反省,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次 · 銷售兼職,——膽怯，非與生俱來(lái)，只能成為你的偶然,工大校園：沒(méi)有一，何以有二,黑白經(jīng)歷,社會(huì)大學(xué),第N次 · 求職面

3、試,——“需求決定價(jià)格”；面壁思過(guò)，卷土重來(lái),黑白經(jīng)歷,社會(huì)大學(xué),第N次 · 市場(chǎng)跑盤,——通往塔頂，靠的是抬頭向前，沒(méi)有所謂的一蹴而就,黑白經(jīng)歷,社會(huì)大學(xué),第N次 · 夜宵=通宵,——人生之道，無(wú)非在得失中尋找一種平衡,黑白經(jīng)歷,社會(huì)大學(xué),第N次 · 小馬拉大車,——成功，就是每天進(jìn)步1%；進(jìn)步，就是不斷超越自己的極限,黑白經(jīng)歷,社會(huì)大學(xué),第N次 · 朋友與信任,——朋友和信任，

4、某程度而言，是贏回來(lái)的,社會(huì)大學(xué)：出黎行，遲早都要還,就業(yè)方向,歷屆就業(yè),土管各年級(jí)職業(yè)分布情況表,數(shù)據(jù)來(lái)源：各年級(jí)粗略估算，非官方數(shù)據(jù),其它：非地產(chǎn)類型，如銀行、貿(mào)易、紙業(yè)、環(huán)保等其它行業(yè),房地產(chǎn)就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈,,,,,,,比重,,就業(yè)方向,社會(huì)擇業(yè),代理（銷售）,代理（策劃）,其它代理（策劃）,其它開(kāi)發(fā)商（策劃）,自主創(chuàng)業(yè),,,,,,,地產(chǎn)策劃人可能的職業(yè)進(jìn)程,,,開(kāi)發(fā)商（策劃）,,,,,就業(yè)/擇業(yè),就業(yè),擇業(yè),,擇業(yè)思路參考：短

5、期、長(zhǎng)期,,短期,長(zhǎng)期,,,擇業(yè),①就業(yè)：泛地產(chǎn)為主流（60%）,②擇業(yè)：沉淀→提升,就業(yè)方向：,天河區(qū),越秀區(qū),荔灣區(qū),海珠區(qū),南沙區(qū),番禺區(qū),花都區(qū),增城市,白云區(qū),蘿崗區(qū),從化市,黃埔區(qū),汽車、空港,生態(tài),汽車、牛仔,物流、皮革,工業(yè)、科技,石化、電工,傳統(tǒng)制造業(yè),港口、技術(shù),廣州行政區(qū)域劃分,地產(chǎn)策劃,新城市中心,傳統(tǒng)商貿(mào)經(jīng)濟(jì),會(huì)展、總部經(jīng)濟(jì),傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)文化,,廣州：十區(qū)二市十區(qū)：中心六區(qū)（越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔）、

6、郊區(qū)（番禺、南沙、蘿崗、花都）二市：從化市、增城市,廣州地產(chǎn)市場(chǎng)及機(jī)會(huì),地產(chǎn)策劃,供求平衡線=1,供不應(yīng)求,供大于求,07和09年呈現(xiàn)較明顯的供不應(yīng)求格局，08年成交乏力,供大于求。整體交易市場(chǎng)形勢(shì)向好， 09年1-9月成交量同比去年大幅增加85%。月度供求表現(xiàn)失衡，賣方市場(chǎng)穩(wěn)固。,2007-2009前三季度廣州十區(qū)新建商品住宅供求情況,2007.1-2009.9廣州十區(qū)新建商品住宅供求情況,7140,11574,,,,,,,,,

7、,,供不應(yīng)求,供不應(yīng)求,供大于求,9777,,,高位持續(xù)，迅速下調(diào)，緩慢回升,,低位徘徊，高速上漲,,,寬松：《國(guó)十三條》,收緊：《加強(qiáng)信貸管理》,供不應(yīng)求,供大于求,供不應(yīng)求,中國(guó)開(kāi)發(fā)商類型,公司類型及機(jī)會(huì),地產(chǎn)策劃,公司類型及機(jī)會(huì),地產(chǎn)策劃,中國(guó)代理顧問(wèn)行業(yè)情況,代理行業(yè)占總市場(chǎng)份額,代理公司占代理行業(yè)市場(chǎng)份額,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心,廣州部分代理公司情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)驗(yàn)值,地產(chǎn)策劃,地產(chǎn)知識(shí)回顧,①房地產(chǎn)“一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)

8、市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”？②房屋、商品房、商品住宅、商業(yè)、辦公、別墅區(qū)別和聯(lián)系？③不同用途的土地使用年限（住宅、商業(yè)、工業(yè)）？④容積率（公式、作用）？,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要節(jié)點(diǎn),,土地獲取,項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),報(bào)批報(bào)建,項(xiàng)目施工,項(xiàng)目銷售,項(xiàng)目竣工,項(xiàng)目結(jié)束,,前期策劃,后期策劃,項(xiàng)目策劃思路：市場(chǎng)研究→項(xiàng)目分析→決策,城市進(jìn)入,土地所有者或當(dāng)前使用者開(kāi)發(fā)商政府及其機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)

9、顧問(wèn)建筑師工程師及造價(jià)工程師物業(yè)代理及估價(jià)師會(huì)計(jì)師律師消費(fèi)者或買家,,,,,,政府,開(kāi)發(fā)商,消費(fèi)者,清晰研究思路，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)參與者,地產(chǎn)策劃,市場(chǎng)研究：參與者→指標(biāo),指標(biāo)：供應(yīng) · 需求 · 價(jià)格,定性（參與者）轉(zhuǎn)向定量（指標(biāo)）研究,參與者：屁股決定腦袋,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā),地產(chǎn)策劃,◆　宏觀環(huán)境分析 　　◆　立地條件分析 　　◆　總體與區(qū)域市場(chǎng)分析 　　◆　客群研究 　　◆　競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 　

10、　◆　項(xiàng)目SWOT分析 　　◆　目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 　　◆　產(chǎn)品定位構(gòu)想 　　◆　投資收益率分析 　　◆　項(xiàng)目可行性評(píng)估,,,,,,,項(xiàng)目后期營(yíng)銷,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)與后期營(yíng)銷,◆市場(chǎng)及客戶調(diào)研分析◆媒體推廣◆示范區(qū)展示◆產(chǎn)品推介會(huì)◆活動(dòng)推廣◆配套資源落實(shí)◆儲(chǔ)備目標(biāo)◆儲(chǔ)備周期◆儲(chǔ)備方式◆客戶分析,經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,從經(jīng)濟(jì)的基本面看，海南房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期，未來(lái)將保持快速增長(zhǎng)。由于起點(diǎn)較低，當(dāng)前市場(chǎng)中的本地需求總量仍

11、較為有限，但前景廣闊。,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地產(chǎn)關(guān)系分析,將宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)建立相關(guān)聯(lián)系,分析其變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響情況,地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā),舉例,指標(biāo)運(yùn)用、風(fēng)險(xiǎn)提示,板塊商品住宅產(chǎn)品供求戶型和面積交叉分析----三房以90-100㎡為主,09年1-9月分戶型各面積段新增供應(yīng)套數(shù)占比,,一房： 60-70㎡為主，輔以40-50 ㎡二房： 80-90㎡為主, 輔以70-80 ㎡ 三房： 90-100㎡為主, 輔以100-

12、120㎡ 四房： 110-130㎡為主, 輔以150-160㎡ （四房戶型跨度大）,,一房： 60-70㎡為主,輔以40-50㎡二房： 80-90㎡為主, 輔以60-80㎡ 三房： 90-100㎡為主, 輔以100-120 ㎡ 四房： 分布均勻，120-130、130-140、140-150、150-160分別占15 % 、20 % 、13 % 、15%,板塊產(chǎn)品分析,地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā),09年1-9月分戶型各面

13、積段成交套數(shù)占比,舉例,宏觀、中觀、微觀,購(gòu)房需求偏好,未來(lái)希望購(gòu)買的普通商品房面積基本在144㎡以下；其中希望購(gòu)買面積在121-144㎡的客戶占34.9%；……,客戶置業(yè)需求,地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā),舉例,問(wèn)卷調(diào)查、座談?dòng)懻?,A,D,C,B,地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā),四至分析,舉例,景觀、道路、配套、地產(chǎn),地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā),功能分區(qū),充分利用江景線拉升項(xiàng)目檔次,對(duì)外封閉內(nèi)部開(kāi)放增強(qiáng)領(lǐng)域感,扇型半圍合結(jié)構(gòu)保證通風(fēng)采光,規(guī)劃建議,

14、舉例,概念規(guī)劃、功能定位,立足于清遠(yuǎn)市場(chǎng)樓盤戶型配比;基于項(xiàng)目戶型特點(diǎn)以及地塊資源條件;參考當(dāng)前珠三角樓盤的發(fā)展規(guī)律。,地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā),戶型配比建議,舉例,市場(chǎng)、項(xiàng)目、預(yù)期,地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā),戶型面積隨著景觀資源不同而有所變化，又可以保證南北對(duì)流和戶型間的私密性。另外，某個(gè)戶型還能針對(duì)景觀特點(diǎn)布局較大的落地玻璃窗。,“工”字型布局,樓型平面布局建議--兩梯四戶,戶型建議,舉例,市場(chǎng)接受度、功能分區(qū),地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目前期開(kāi)

15、發(fā),分三期開(kāi)發(fā)，一期、二期（省略）,開(kāi)發(fā)模式建議,舉例,工程建設(shè)、開(kāi)發(fā)步驟、低開(kāi)高走,地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā),經(jīng)濟(jì)分析,舉例,概預(yù)算、收益,,,,,,,08年3月 5月 7月 10月 12月,首次公開(kāi)發(fā)售推售2棟,第二次開(kāi)售推售4棟,第三次開(kāi)售推售3棟,第四次開(kāi)售推售1棟,項(xiàng)目全面售罄,推貨策略,地產(chǎn)策

16、劃,項(xiàng)目后期營(yíng)銷,舉例,分批建設(shè)、多次開(kāi)盤、控制貨量、選準(zhǔn)時(shí)機(jī),地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目后期營(yíng)銷,推導(dǎo)案名建議,天 泊 灣CLOUD BAY,天：天下，胸懷萬(wàn)方。泊：停泊，既泊身，亦泊心。灣：港灣，臨水而居的品位與身份。,案名建議,舉例,開(kāi)發(fā)商名+項(xiàng)目名、項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱,地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目后期營(yíng)銷,SLOGAN建議,停泊一座城市的心靈港灣,前沿，是始終站在國(guó)際潮流的氣質(zhì)，是“新文化運(yùn)動(dòng)”的發(fā)起者和倡導(dǎo)者。代表科技、多元與國(guó)際化的物質(zhì)

17、與精神融合。上游，寓意項(xiàng)目鄰水的稀缺資源，更是對(duì)人群生活方式的描述。上游階層，界定居住者的社會(huì)身份與地位。他們對(duì)生活品質(zhì)都有著近乎苛刻的追求。,Slogan建議,舉例,電臺(tái)、電視、報(bào)紙等媒體推廣,地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目后期營(yíng)銷,形象包裝,形象包裝,舉例,配合定位、新穎獨(dú)特、簡(jiǎn)單明了,項(xiàng)目定價(jià),地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目后期營(yíng)銷,項(xiàng)目定價(jià),舉例,市場(chǎng)比較、項(xiàng)目定位、預(yù)期目標(biāo),地產(chǎn)策劃,項(xiàng)目后期營(yíng)銷,活動(dòng)組織,時(shí)間界定：2008年7月中旬【主 題

18、】居住的藝術(shù)【方 式】通過(guò)媒介傳播【活動(dòng)目的】通過(guò)采用研討方式，軟文性敘述，達(dá)到輿論與炒作的目的帶動(dòng)項(xiàng)目自身形象；品牌的樹(shù)立.挖掘潛在的客戶群.【主 旨】從當(dāng)代的藝術(shù)角度探討，深入淺出的結(jié)合到當(dāng)代建筑；空間；生活方式的探討話題。屆時(shí)以采訪形式采訪：“藝術(shù)；經(jīng)濟(jì)；文化；建筑界名仕”，以及開(kāi)發(fā)方的代言人。并對(duì)部分選排出來(lái)的群眾進(jìn)行答疑式互動(dòng)采訪。在沈陽(yáng)當(dāng)?shù)氐闹麍?bào)刊，電臺(tái)，上進(jìn)行轟炸，炒做?！緜鞑デ馈俊渡蜿?yáng)日?qǐng)?bào)》《華商

19、晨報(bào)》等報(bào)刊上,活動(dòng)組織,舉例,目的、成本、效果,地產(chǎn)策劃：基礎(chǔ)扎實(shí)、思路清晰,在學(xué)建議,思考,①柴九：人生有幾個(gè)十年，最重要是活得痛快②CS：要世界為你動(dòng)容，先為自己吶喊③馮侖：隔壁進(jìn)洞房，自己興奮④拿破侖：我的軍隊(duì)之所以打勝仗,就是因?yàn)楸葦橙嗽绲?分鐘⑤馮侖：最快的速度是勻速,在學(xué)建議：,①明確目標(biāo)、內(nèi)外兼修、大膽嘗試,②戒驕戒躁、苦中一點(diǎn)甜,網(wǎng)絡(luò)：新浪地產(chǎn)、搜房、焦點(diǎn)、觀點(diǎn)網(wǎng)書籍：《野蠻生長(zhǎng)》 、《世聯(lián)觀察》、《