[學習]房地產(chǎn)策劃及市場機會

1、房地產(chǎn)策劃及市場機會,,,——給自己找尋一條通往羅馬的道路,大學生矛盾：,①學校與社會②專業(yè)與社會③個人與社會,黑白經(jīng)歷,就業(yè)方向,地產(chǎn)策劃,在學建議,內(nèi)容提綱,,,,,上半場,下半場,第一次 · 圖書館邂逅,黑白經(jīng)歷,工大校園,——這是個行動快于思考的年代，機會是留給有準備的人,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次 · 游戲通宵,——人生得意須盡歡，年輕人，不妨也偶爾瘋狂一把,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次

2、83; 班干部競選,——在你贏得掌聲之前，“面子”不值錢,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次 · 考試第一,——“第一”并非是你比別人聰明，而是比別人更賣力,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次 · 主修補考,——成長過程，需要在跌宕中學會承受和反省,黑白經(jīng)歷,工大校園,第一次 · 銷售兼職,——膽怯，非與生俱來，只能成為你的偶然,工大校園：沒有一，何以有二,黑白經(jīng)歷,社會大學,第N次 · 求職面

3、試,——“需求決定價格”；面壁思過，卷土重來,黑白經(jīng)歷,社會大學,第N次 · 市場跑盤,——通往塔頂，靠的是抬頭向前，沒有所謂的一蹴而就,黑白經(jīng)歷,社會大學,第N次 · 夜宵=通宵,——人生之道，無非在得失中尋找一種平衡,黑白經(jīng)歷,社會大學,第N次 · 小馬拉大車,——成功，就是每天進步1%；進步，就是不斷超越自己的極限,黑白經(jīng)歷,社會大學,第N次 · 朋友與信任,——朋友和信任，

4、某程度而言，是贏回來的,社會大學：出黎行，遲早都要還,就業(yè)方向,歷屆就業(yè),土管各年級職業(yè)分布情況表,數(shù)據(jù)來源：各年級粗略估算，非官方數(shù)據(jù),其它：非地產(chǎn)類型，如銀行、貿(mào)易、紙業(yè)、環(huán)保等其它行業(yè),房地產(chǎn)就業(yè)競爭趨向激烈,,,,,,,比重,,就業(yè)方向,社會擇業(yè),代理（銷售）,代理（策劃）,其它代理（策劃）,其它開發(fā)商（策劃）,自主創(chuàng)業(yè),,,,,,,地產(chǎn)策劃人可能的職業(yè)進程,,,開發(fā)商（策劃）,,,,,就業(yè)/擇業(yè),就業(yè),擇業(yè),,擇業(yè)思路參考：短

5、期、長期,,短期,長期,,,擇業(yè),①就業(yè)：泛地產(chǎn)為主流（60%）,②擇業(yè)：沉淀→提升,就業(yè)方向：,天河區(qū),越秀區(qū),荔灣區(qū),海珠區(qū),南沙區(qū),番禺區(qū),花都區(qū),增城市,白云區(qū),蘿崗區(qū),從化市,黃埔區(qū),汽車、空港,生態(tài),汽車、牛仔,物流、皮革,工業(yè)、科技,石化、電工,傳統(tǒng)制造業(yè),港口、技術,廣州行政區(qū)域劃分,地產(chǎn)策劃,新城市中心,傳統(tǒng)商貿(mào)經(jīng)濟,會展、總部經(jīng)濟,傳統(tǒng)經(jīng)濟文化,,廣州：十區(qū)二市十區(qū)：中心六區(qū)（越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔）、

6、郊區(qū)（番禺、南沙、蘿崗、花都）二市：從化市、增城市,廣州地產(chǎn)市場及機會,地產(chǎn)策劃,供求平衡線=1,供不應求,供大于求,07和09年呈現(xiàn)較明顯的供不應求格局，08年成交乏力,供大于求。整體交易市場形勢向好， 09年1-9月成交量同比去年大幅增加85%。月度供求表現(xiàn)失衡，賣方市場穩(wěn)固。,2007-2009前三季度廣州十區(qū)新建商品住宅供求情況,2007.1-2009.9廣州十區(qū)新建商品住宅供求情況,7140,11574,,,,,,,,,

7、,,供不應求,供不應求,供大于求,9777,,,高位持續(xù)，迅速下調(diào)，緩慢回升,,低位徘徊，高速上漲,,,寬松：《國十三條》,收緊：《加強信貸管理》,供不應求,供大于求,供不應求,中國開發(fā)商類型,公司類型及機會,地產(chǎn)策劃,公司類型及機會,地產(chǎn)策劃,中國代理顧問行業(yè)情況,代理行業(yè)占總市場份額,代理公司占代理行業(yè)市場份額,數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)測評中心,廣州部分代理公司情況,數(shù)據(jù)來源：經(jīng)驗值,地產(chǎn)策劃,地產(chǎn)知識回顧,①房地產(chǎn)“一級市場”、“二級

8、市場”與“三級市場”？②房屋、商品房、商品住宅、商業(yè)、辦公、別墅區(qū)別和聯(lián)系？③不同用途的土地使用年限（住宅、商業(yè)、工業(yè)）？④容積率（公式、作用）？,地產(chǎn)開發(fā)運營,地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主要節(jié)點,,土地獲取,項目方案設計,報批報建,項目施工,項目銷售,項目竣工,項目結束,,前期策劃,后期策劃,項目策劃思路：市場研究→項目分析→決策,城市進入,土地所有者或當前使用者開發(fā)商政府及其機構金融機構建筑承包商專業(yè)

9、顧問建筑師工程師及造價工程師物業(yè)代理及估價師會計師律師消費者或買家,,,,,,政府,開發(fā)商,消費者,清晰研究思路，簡化房地產(chǎn)參與者,地產(chǎn)策劃,市場研究：參與者→指標,指標：供應 · 需求 · 價格,定性（參與者）轉(zhuǎn)向定量（指標）研究,參與者：屁股決定腦袋,項目前期開發(fā),地產(chǎn)策劃,◆　宏觀環(huán)境分析 　　◆　立地條件分析 　　◆　總體與區(qū)域市場分析 　　◆　客群研究 　　◆　競爭市場研究 　

10、　◆　項目SWOT分析 　　◆　目標市場細分 　　◆　產(chǎn)品定位構想 　　◆　投資收益率分析 　　◆　項目可行性評估,,,,,,,項目后期營銷,項目前期開發(fā)與后期營銷,◆市場及客戶調(diào)研分析◆媒體推廣◆示范區(qū)展示◆產(chǎn)品推介會◆活動推廣◆配套資源落實◆儲備目標◆儲備周期◆儲備方式◆客戶分析,經(jīng)濟環(huán)境分析,從經(jīng)濟的基本面看，海南房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入快速發(fā)展期，未來將保持快速增長。由于起點較低，當前市場中的本地需求總量仍

11、較為有限，但前景廣闊。,經(jīng)濟發(fā)展與地產(chǎn)關系分析,將宏觀經(jīng)濟指標與房地產(chǎn)行業(yè)建立相關聯(lián)系,分析其變化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響情況,地產(chǎn)策劃,項目前期開發(fā),舉例,指標運用、風險提示,板塊商品住宅產(chǎn)品供求戶型和面積交叉分析----三房以90-100㎡為主,09年1-9月分戶型各面積段新增供應套數(shù)占比,,一房： 60-70㎡為主，輔以40-50 ㎡二房： 80-90㎡為主, 輔以70-80 ㎡ 三房： 90-100㎡為主, 輔以100-

12、120㎡ 四房： 110-130㎡為主, 輔以150-160㎡ （四房戶型跨度大）,,一房： 60-70㎡為主,輔以40-50㎡二房： 80-90㎡為主, 輔以60-80㎡ 三房： 90-100㎡為主, 輔以100-120 ㎡ 四房： 分布均勻，120-130、130-140、140-150、150-160分別占15 % 、20 % 、13 % 、15%,板塊產(chǎn)品分析,地產(chǎn)策劃,項目前期開發(fā),09年1-9月分戶型各面

13、積段成交套數(shù)占比,舉例,宏觀、中觀、微觀,購房需求偏好,未來希望購買的普通商品房面積基本在144㎡以下；其中希望購買面積在121-144㎡的客戶占34.9%；……,客戶置業(yè)需求,地產(chǎn)策劃,項目前期開發(fā),舉例,問卷調(diào)查、座談討論,,A,D,C,B,地產(chǎn)策劃,項目前期開發(fā),四至分析,舉例,景觀、道路、配套、地產(chǎn),地產(chǎn)策劃,項目前期開發(fā),功能分區(qū),充分利用江景線拉升項目檔次,對外封閉內(nèi)部開放增強領域感,扇型半圍合結構保證通風采光,規(guī)劃建議,

14、舉例,概念規(guī)劃、功能定位,立足于清遠市場樓盤戶型配比;基于項目戶型特點以及地塊資源條件;參考當前珠三角樓盤的發(fā)展規(guī)律。,地產(chǎn)策劃,項目前期開發(fā),戶型配比建議,舉例,市場、項目、預期,地產(chǎn)策劃,項目前期開發(fā),戶型面積隨著景觀資源不同而有所變化，又可以保證南北對流和戶型間的私密性。另外，某個戶型還能針對景觀特點布局較大的落地玻璃窗。,“工”字型布局,樓型平面布局建議--兩梯四戶,戶型建議,舉例,市場接受度、功能分區(qū),地產(chǎn)策劃,項目前期開

15、發(fā),分三期開發(fā)，一期、二期（省略）,開發(fā)模式建議,舉例,工程建設、開發(fā)步驟、低開高走,地產(chǎn)策劃,項目前期開發(fā),經(jīng)濟分析,舉例,概預算、收益,,,,,,,08年3月 5月 7月 10月 12月,首次公開發(fā)售推售2棟,第二次開售推售4棟,第三次開售推售3棟,第四次開售推售1棟,項目全面售罄,推貨策略,地產(chǎn)策

16、劃,項目后期營銷,舉例,分批建設、多次開盤、控制貨量、選準時機,地產(chǎn)策劃,項目后期營銷,推導案名建議,天 泊 灣CLOUD BAY,天：天下，胸懷萬方。泊：停泊，既泊身，亦泊心。灣：港灣，臨水而居的品位與身份。,案名建議,舉例,開發(fā)商名+項目名、項目名稱、組團名稱,地產(chǎn)策劃,項目后期營銷,SLOGAN建議,停泊一座城市的心靈港灣,前沿，是始終站在國際潮流的氣質(zhì)，是“新文化運動”的發(fā)起者和倡導者。代表科技、多元與國際化的物質(zhì)

17、與精神融合。上游，寓意項目鄰水的稀缺資源，更是對人群生活方式的描述。上游階層，界定居住者的社會身份與地位。他們對生活品質(zhì)都有著近乎苛刻的追求。,Slogan建議,舉例,電臺、電視、報紙等媒體推廣,地產(chǎn)策劃,項目后期營銷,形象包裝,形象包裝,舉例,配合定位、新穎獨特、簡單明了,項目定價,地產(chǎn)策劃,項目后期營銷,項目定價,舉例,市場比較、項目定位、預期目標,地產(chǎn)策劃,項目后期營銷,活動組織,時間界定：2008年7月中旬【主 題

18、】居住的藝術【方 式】通過媒介傳播【活動目的】通過采用研討方式，軟文性敘述，達到輿論與炒作的目的帶動項目自身形象；品牌的樹立.挖掘潛在的客戶群.【主 旨】從當代的藝術角度探討，深入淺出的結合到當代建筑；空間；生活方式的探討話題。屆時以采訪形式采訪：“藝術；經(jīng)濟；文化；建筑界名仕”，以及開發(fā)方的代言人。并對部分選排出來的群眾進行答疑式互動采訪。在沈陽當?shù)氐闹麍罂娕_，上進行轟炸，炒做?！緜鞑デ馈俊渡蜿柸請蟆贰度A商

19、晨報》等報刊上,活動組織,舉例,目的、成本、效果,地產(chǎn)策劃：基礎扎實、思路清晰,在學建議,思考,①柴九：人生有幾個十年，最重要是活得痛快②CS：要世界為你動容，先為自己吶喊③馮侖：隔壁進洞房，自己興奮④拿破侖：我的軍隊之所以打勝仗,就是因為比敵人早到5分鐘⑤馮侖：最快的速度是勻速,在學建議：,①明確目標、內(nèi)外兼修、大膽嘗試,②戒驕戒躁、苦中一點甜,網(wǎng)絡：新浪地產(chǎn)、搜房、焦點、觀點網(wǎng)書籍：《野蠻生長》 、《世聯(lián)觀察》、《