[學習]房地產投資的動態(tài)經(jīng)濟指標計算

1、第三節(jié) 房地產投資贏利能力動態(tài)分析,一、財務凈現(xiàn)值FNPV 二、財務內部收益率FIRR 三、動態(tài)投資回收期Pt,,有一投資者投資100萬元購買一商業(yè)網(wǎng)點房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每兩年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，貼現(xiàn)率為12%。該投資者的目標收益率IC為12%。若考慮資金的時間價值，請你判斷一下該方案是否贏利?若能贏利,那么,該投資者的收益率又是多

2、少?,該投資方案是否可行？,1、財務凈現(xiàn)值的定義 將投資期（計算期）內不同時間發(fā)生的凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差），以一定的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)到投資初期，并將各期的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值相加，所得之和即為凈現(xiàn)值。 簡言之，投資期（計算期）內各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。,,,一、財務凈現(xiàn)值,這里的貼現(xiàn)率，即為基準收益率。公式為 ： ic=i +（r-i）β

3、 式中： i——無風險利率； r——資金市場平均收益率； β——風險系數(shù)。,圖1 現(xiàn)金流量的時間標度,投資期（計算期）確定的規(guī)則,銷售（含預售）的情況,圖2 投資期（計算期）（a）,投資期,出租或自營的情況,,圖3 投資期（計算期）（b）,,投資期（計算期）,建造期,,,式

4、中： FNPV ——項目在起始點的財務凈現(xiàn)值；Ic ——基準收益率或設定的目標收益率；t ——投資期（計算期）；CI ——現(xiàn)金流入量；CO ——現(xiàn)金流出量。,2、計算公式,3、判別標準（1） FNPV>0, 該投資方案可行。（2） FNPV=0, 該投資方案可行。（3） FNPV<0, 該投資方案不可行。 4、凈現(xiàn)值指標的特點 主要優(yōu)點：FNPV考慮了資金的時間價值。 不足之處：貼現(xiàn)率不易確定；

5、沒有反映出投資的單位回報。,[例1] 有一投資項目，投資者投資100萬元購買一商業(yè)網(wǎng)點房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每兩年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，貼現(xiàn)率為12%，試運用財務凈現(xiàn)值法來判斷該方案是否贏利。,5、凈現(xiàn)值法案例,解：根據(jù)題意，計算出各年的租金收入，并將其按12%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表2）。,年份 投資額 租金收入 貼現(xiàn)系數(shù)

6、 貼現(xiàn)后租金收入（n ） （元） （元） （元） 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000 0.8929 89 286 2

7、 110 000 0.7972 87 961 3 110 000 0.7118 78 296 4 121 000 0.6355 76 898 5

8、 121 000 0.5674 68 659 6 133 100 0.5066 67 433 7 133 100 0.4523 60 208 8

9、 146 410 0.4039 59 133 9 146 410 0.3606 52 797 ∑ 740 40110年末售出

10、 900 000 0.3220 289 776,,,,,,,,,表2 各年租金收入表,根據(jù)表2，則有： 財務凈現(xiàn)值FNPV=售樓收益+租金總收益-投資額 =289776+740401-1000000 =30177（元） 由于FNPV＞0，因此該投資方案可以贏利。,二、財務內部收益率FIRR,FIRR的由來：

11、 項目凈現(xiàn)值的大小與貼現(xiàn)率的高低有直接關系，隨著貼現(xiàn)率的增大，凈現(xiàn)值將由大變小、由正變負。 可以說FNPV=0時的貼現(xiàn)率是一個臨界值，稱其為財務內部收益率。,1、FIRR的定義 財務內部收益率(FIRR)，指在整個計算期（t）內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 其數(shù)學表達式為：,2、FIRR的經(jīng)濟含義 內部收益率（FIRR）反

12、映的是項目全部投資所能獲得的實際最大的收益率，是項目可以接受的最高貸款利率。,3、判別標準 將所求出的內部收益率和行業(yè)基準收益率或目標收益率Ic比較，則有　 當FIRR≥Ic時，則投資項目在財務上是可行的；　 當FIRR<Ic時，則項目在財務上是不可接受的。,4、 FIRR的計算 利用線性插值試算法求取財務內部收益率的公式:,,,圖4 線性內插法求FIRR示意圖,,,,,,

13、,,NPV,NPV1,NPV2,0,i1,i2,i,FIRR,,,i1——當財務凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2——當財務凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值正值；NPV2——采用高折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值負值。,NPV,NPV1,NPV2,0,i1,i2,i,,,5、FIRR指標的特點 優(yōu)點： （1）考慮了資金的時間價值以及項目在整個壽命期內的經(jīng)濟狀況； （2）

14、能夠直接衡量項目真正的投資收益率； （3）不需事先確定一個基準收益率，只需知道基準收益率的大致范圍。 不足：需要大量的與投資項目有關的數(shù)據(jù)，計算比較繁瑣。,6、 FIRR法案例 [例2] 在表2中，當貼現(xiàn)率為12%時，F(xiàn)NPV=30177>0。再假設貼現(xiàn)率為13％時，通過計算FNPV，求該投資項目的內部收益率FIRR。,解：根據(jù)題意，計算出各年的租金收入，并將其按13%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表3）。,年份

15、 投資額 租金收入 貼現(xiàn)系數(shù) 貼現(xiàn)后租金收入（n ） （元） （元） （元） 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000

16、 0.8850 88 496 2 110 000 0.7831 86 146 3 110 000 0.6931 76 236 4 121 000 0.6

17、133 74 212 5 121 000 0.5428 65 674 6 133 100 0.4803 63 931 7 133 100 0.4251

18、 56 576 8 146 410 0.3762 55 074 9 146 410 0.3329 48 738 ∑

19、 715 08310年末售出 900 000 0.2946 265 130,,,,,,,,,表3 貼現(xiàn)率為13%時的凈現(xiàn)值,根據(jù)表3，則有： 財務凈現(xiàn)值FNPV' =售樓收益+租金總收益-投資額 = 265130+715083-1000000

20、 = -19787（元） 根據(jù)計算式 則 FIRR=12%+30177 ×(13%-12%) ÷ (30177+19787) =12.6%,,該投資方案是否可行？,結論: FNPV>0,該投資方案可以贏利。 FIRR=12.6%,且FIRR>IC(未考慮通貨膨脹),該投資

21、方案可行。 若考慮通貨膨脹的因素,且在投資期內年平均通貨膨脹率為2%,那么,該投資項目的實際收益率(R)是多少? （1+12.6%）=（1+R）（1+2%） R=10.39%<IC (考慮通貨膨脹),該投資方案不可行。,三、動態(tài)投資回收期pt,,1、定義 動態(tài)投資回收期是指在考慮了資金的時間價值的基礎上，以投資項目所得到的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值抵償項目初始投資的現(xiàn)值所需要的時間。,靜

22、態(tài)投資回收期未考慮資金的時間價值 時間較短初始投資額的原值全部凈收益,動態(tài)投資回收期考慮了資金的時間價值 時間較長初始投資額的現(xiàn)值全部凈收益現(xiàn)值,,區(qū)別,,,相等,相等,2、pt的計算方法,,自投資起點（t = 0）算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。,其詳細計算公式：,3、判別標準　若pt≤t(計算年)，該項目可以接受；　若pt＞t(計算年)，應當拒絕該項目。

23、 4、 pt指標的特點 考慮了資金的時間價值，但受到選用的貼現(xiàn)率大小的影響 。 局限性：只強調投入資本的回收快慢，而忽略了投入資本的贏利能力。,5、 pt案例 [例3] 某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表4所示。求該投資項目的財務內部收益率。如果投資者目標收益率為12%，求該投資項目的動態(tài)投資回收期。,表4 現(xiàn)金流量表 單位：萬元,解：根據(jù)現(xiàn)金流量表

24、4計算得各年凈現(xiàn)值、累計凈現(xiàn)值如表5。,表5 各年凈現(xiàn)值表 單位：萬元,（1）當i1=20%時，NPV1=15.47萬元（2）當i2=21%時，NPV2=-17.60萬元（3）將以上數(shù)據(jù)代入公式 得： FIRR=20%+[15.47/（15