2016.1.29武穴市商業(yè)綜合體項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告

1、武穴市商業(yè)綜合體項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 ——武漢杰靈威智敬呈Jan.2016,,,【現(xiàn)代形象】，有別于主城區(qū)的最獨(dú)特的標(biāo)簽。,城市的每一處地方都應(yīng)被賦予其獨(dú)一的

2、特色，從而刻畫(huà)孕育出項(xiàng)目的特質(zhì)……,,,,,3,前 言,本報(bào)告為武漢杰靈威智房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司對(duì)武穴刊江大道某商業(yè)地塊（編號(hào)未知）的整體定位、物業(yè)組合、商業(yè)業(yè)態(tài)布局以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、等方面進(jìn)行研究和建議。 本報(bào)告以市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地塊研究為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目所在市場(chǎng)和未來(lái)開(kāi)發(fā)方向進(jìn)行了深入的研究和策劃，本報(bào)告重點(diǎn)在項(xiàng)目商服地塊的研判，希望可以為項(xiàng)目發(fā)展提供客觀(guān)的參考與借鑒，并形成統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目全局的開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想。,,,,項(xiàng)目市場(chǎng)研究,

3、項(xiàng)目發(fā)展定位,項(xiàng)目規(guī)劃與運(yùn)營(yíng),Communicate Ideas,,Communicate Ideas,,,三省七縣通衢,長(zhǎng)江十大深水良港之一,礦資源豐富，境內(nèi)金屬礦產(chǎn)有40多種代表金屬礦鉛、鋅、銅、金紅石,擁湖光山色，廣濟(jì)十景,魅力武穴,,6,結(jié)論：GDP整體表現(xiàn)比較穩(wěn)健，高收入持續(xù)促進(jìn)高消費(fèi)，對(duì)城市商業(yè)的發(fā)展給予了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐。,■ 2011年至2014年，武穴市GDP一直保持快速增長(zhǎng)，最低增幅在10％以上，但最近4年增速呈

4、現(xiàn)下降緩趨勢(shì)。,城市GDP總量及增長(zhǎng)率,■ 2011年至2014年，武穴市社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷增長(zhǎng)，2014年已達(dá)到93.28億元。,2011-2014年武穴市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）,,結(jié)論：社會(huì)消費(fèi)品零售總額剔除消費(fèi)品價(jià)格因素，持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯，意味著商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)極為活躍，將吸引更多品牌商家的進(jìn)駐。,社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析,■ 2011年至2014年，武穴居民人均可支配收入2014年超過(guò)2萬(wàn)元，持續(xù)穩(wěn)步的增長(zhǎng)，充分說(shuō)明武

5、穴市擁有巨大的消費(fèi)潛力。,,結(jié)論：居民人均可支配收入的增長(zhǎng)與社會(huì)零售增長(zhǎng)成正比，說(shuō)明消費(fèi)市場(chǎng)的存在可持續(xù)的上升空間，為商業(yè)進(jìn)一步繁榮提供支撐。,居民人均可支配收入,■武穴當(dāng)前以第二產(chǎn)品為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)存在較大上升潛力。,,,結(jié)論：城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志體現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)的比重表現(xiàn)，武穴市當(dāng)前的第三產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，消費(fèi)拉動(dòng)及高端服務(wù)行業(yè)的發(fā)展有著穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì)。,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,■截止2014年武穴總?cè)丝谶_(dá)到80.77萬(wàn)人，連續(xù)4年保持持續(xù)

6、增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率較低。,武穴人口情況,武穴總體規(guī)劃,,,,武穴擴(kuò)容副中心定位,舊城改造加速人口外遷,新城區(qū)建設(shè)提速區(qū)域發(fā)展,最大體量的城市綜合體開(kāi)發(fā)開(kāi)創(chuàng)武穴商業(yè)新紀(jì)元,,,,,武穴城市快速發(fā)展，城市擴(kuò)容；全面帶動(dòng)房地產(chǎn)、零售商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)升級(jí)消費(fèi)升級(jí)換代時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，必須激活武穴商業(yè)發(fā)展。,武穴總體規(guī)劃,,玉,湖,路,,,廣,濟(jì),大,道,,,刊,江,大,道,,明,珠,路,,民,主,路,沿街商業(yè)和電器、家具專(zhuān)業(yè)店為主，

7、車(chē)行道廣、,,窩,陂,塘,路,棲賢路商圈,以中百倉(cāng)儲(chǔ)和汽車(chē)站為主，有一些沿街商業(yè)和銀行。,,北,川,路,中百倉(cāng)儲(chǔ)商圈,,最繁華的商圈，包括商超、沿街商業(yè)、步行街、地下商業(yè)街等。,,,,永,寧,大,道,,沿街商業(yè)為主，道路較窄，以人行為主。,永寧大道商圈,民主路商圈,沿街商業(yè)刊江大道廣濟(jì)大道北川路永寧大道明珠路民主路窩陂塘路玉湖路,汽配4s店,金色豪園小區(qū)的底商是本市汽配集中區(qū)。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>民主路

8、,租金水平：北川路以北路段為5-7元/平·月； 北川路至永寧大道路段為12-15元/平·月； 永寧大道至沿江大道路段為50-80元/平·月。標(biāo)準(zhǔn)鋪面：30--60㎡，開(kāi)間5米，進(jìn)深5-10米。主要承租面積：60㎡。小 結(jié)： 民主路貫穿城市南北，是中心商業(yè)區(qū)所在的一條大道。整體商業(yè)氛圍較好，租金較高，業(yè)態(tài)以滿(mǎn)足周邊

9、居民生活的餐飲、生活配套、零售為主。 民主路永寧大道以北位于城市非核心地段，業(yè)態(tài)以電動(dòng)車(chē)、五金管業(yè)、婚紗攝影及生活配套為主，承租能力較差， 租金水平明顯低于南段，沿街整體形象及檔次較差。 民主路永寧大道至居仁街之間屬于武穴市中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚，品牌店鋪較多，人流量大。,,,,,,,零售,餐飲,生活配套,住宿,其它,,建材,服飾,,,17%,14%,專(zhuān)業(yè)店,,8%,業(yè)態(tài)比例,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究&g

10、t;窩陂塘路,,,,,,,零售,餐飲,生活配套,住宿,其它,,五金,專(zhuān)業(yè)店,,,6%,6%,美容美發(fā),,8%,業(yè)態(tài)比例,,娛樂(lè),租金水平：公園北路以北路段為12-15元/平·月； 公園北路至沿江大道路段為20-35元/平·月。標(biāo)準(zhǔn)鋪面：30--50㎡，開(kāi)間4米，進(jìn)深6-8米。主要承租面積：50㎡。小 結(jié)： 窩陂塘路南段比北段商業(yè)氛圍好，南段娛樂(lè)休閑、美容美發(fā)

11、業(yè)較為集中，還有大量的文體、學(xué)校等設(shè)施。 北段商業(yè)類(lèi)型較雜亂，屬于城市非核心地段，業(yè)態(tài)以市政工程、生活配套為主，承租能力較差， 租金水平明顯低于南段，沿街整體形象及檔次較差。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>北川路,,,,,零售,餐飲,生活配套,住宿,其它,,建材,專(zhuān)業(yè)店,,,18%,9%,業(yè)態(tài)比例,娛樂(lè),,,,租金水平：北川路中段近民主路附近為20-25元/平·月； 西段

12、至玉湖路段和東段至明珠路段為12-15元/平·月。標(biāo)準(zhǔn)鋪面：30--50㎡，開(kāi)間4米，進(jìn)深6-8米。主要承租面積：50㎡。小 結(jié)： 北川路東西端業(yè)態(tài)和租金范圍較相似，西段業(yè)態(tài)以市政、生活配套為主，東段業(yè)態(tài)以建材、專(zhuān)業(yè)店為主。中段靠近民主路為北川路最繁華區(qū)域，有本市最大的倉(cāng)儲(chǔ)，中百倉(cāng)儲(chǔ)。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>永寧大道,,,,零售,生活配套,住宿,其它,,服飾,專(zhuān)業(yè)店,,,11%,11

13、%,業(yè)態(tài)比例,娛樂(lè),,,,副食,,8%,建材,,17%,租金水平：永寧大道中段近民主路附近為45-70元/平·月； 西段至玉湖路段為6-16元/平·月； 東段至明珠路段為3-20元/平·月。標(biāo)準(zhǔn)鋪面：50--80㎡，開(kāi)間6米，進(jìn)深8-10米。主要承租面積：60㎡。小 結(jié)： 永寧大道橫貫武穴市東西方向，與縱向主

14、干道民主路相交，其交匯處是武穴市的中心商圈所在位置。 永寧大道民主路以西段、正街至糧食路段以電器、家居專(zhuān)業(yè)店為主。民主路至正街段以商場(chǎng)、服飾、超市為主，租金較高。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>居仁街,租金水平：150-200元/平·月。標(biāo)準(zhǔn)鋪面：30--60㎡，開(kāi)間5米，進(jìn)深6-9米。主要承租面積：40㎡。小 結(jié)： 居仁街是武穴市零售業(yè)最集中的一條商業(yè)街，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚

15、。業(yè)態(tài)基本全是服飾鞋帽類(lèi)。街道較窄，區(qū)域內(nèi)的商場(chǎng)環(huán)境老舊，品牌店鋪較多，但分布無(wú)規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿Σ桓?。承租能力較強(qiáng)，是目前武穴市租金最高的一條商業(yè)街。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>廣濟(jì)大道,租金水平：3-6元/平·月。主要承租面積：60㎡。小 結(jié)： 廣濟(jì)大道橫貫武穴市東西方向，位于武穴市北部。屬于城市副中心，商業(yè)氛圍很差，人流量少。沿街鋪面老舊，建筑多為低矮的老式建筑。 業(yè)態(tài)以汽車(chē)、

16、農(nóng)機(jī)、物流為主，有少量教育、住宿配套。,武穴商圈分析,商業(yè)街基本情況對(duì)比分析,武穴商圈分析,,廣濟(jì)商城同心超市,中百倉(cāng)儲(chǔ),,,黃商武穴購(gòu)物中心,,鑫源購(gòu)物中心首佳地下廣場(chǎng),,新世界商場(chǎng),,同心超市,,武穴商場(chǎng),,同心超市,重點(diǎn)零售商業(yè)項(xiàng)目中百倉(cāng)儲(chǔ)同心超市武穴商場(chǎng)黃商武穴購(gòu)物中心鑫源購(gòu)物中心首佳地下廣場(chǎng)廣濟(jì)商城新世界商場(chǎng),武穴零售商業(yè)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-中百倉(cāng)儲(chǔ),項(xiàng)目地址：北川路武穴汽車(chē)站旁

17、主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：超市、家電項(xiàng)目體量：3000㎡項(xiàng)目概況：是武穴本土唯一的一家倉(cāng)儲(chǔ)超市。入口處有工貿(mào)家電賣(mài)場(chǎng)，門(mén)口有餐飲配套。,武穴零售商業(yè)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-同心超市,項(xiàng)目地址：A 武穴市龍?zhí)堵?B 武穴市?？德?C 永寧大道廣濟(jì)商城主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：商超項(xiàng)目體量：2000㎡-4000㎡項(xiàng)目概況：是武穴本土的一家連鎖超市，在武穴市內(nèi)共開(kāi)設(shè)有三家分店。,武穴零售商業(yè)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-武穴商場(chǎng),項(xiàng)目地址：永寧大道近民主路段

18、主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：百貨項(xiàng)目體量：2000㎡項(xiàng)目概況：是武穴老牌的商場(chǎng)，周邊一樓底商多為家電、電動(dòng)車(chē)商家，商場(chǎng)內(nèi)主要銷(xiāo)售服飾。2、3樓有武商家具賣(mài)場(chǎng)（面積另算）,武穴零售商業(yè)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-武穴黃商購(gòu)物中心,項(xiàng)目地址：民主路與永寧大道交匯處主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：服飾百貨項(xiàng)目體量：1樓黃商超市3000㎡;2樓服飾城3000㎡;地下步行街3000㎡項(xiàng)目概況：經(jīng)營(yíng)狀況好，處于中心商圈的最佳位置，人流車(chē)流量大。1樓黃商超市，收銀線(xiàn)8條；2

19、樓為老式傳統(tǒng)服裝賣(mài)場(chǎng)；3樓為全友家私。地下步行街主營(yíng)女裝潮流服飾，定位于武穴年輕人消費(fèi)群體，租金40元/㎡月-60元/㎡月。,武穴零售商業(yè)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-鑫源購(gòu)物中心,項(xiàng)目地址：武穴市居仁街與正街交匯處主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：男女服飾、童裝項(xiàng)目體量：3500㎡項(xiàng)目概況：是老牌的購(gòu)物中心，位于居仁街和正街的交匯處，是人流非常密集的區(qū)域，經(jīng)營(yíng)狀況良好。1樓有餐飲配套，3樓是老電影院。1樓：女裝2樓：商務(wù)男裝、童裝,武穴零售商業(yè)研究

20、,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-首佳地下廣場(chǎng),項(xiàng)目地址：武穴市居仁街與正街交匯處主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：男女服飾、童裝項(xiàng)目體量：2500㎡項(xiàng)目概況：經(jīng)營(yíng)狀況較好，分隔的獨(dú)立小商鋪，主要售賣(mài)針對(duì)年輕人的中低檔服飾類(lèi)商品。但該地下商場(chǎng)的通風(fēng)較差，購(gòu)物環(huán)境不好。租金：50元/㎡·月，門(mén)口位置100 元/㎡·月。,武穴零售商業(yè)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-廣濟(jì)商城,項(xiàng)目地址：武穴市永寧大道，靠近糧食路附近主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：超市、男女服飾、綜合商業(yè)

21、項(xiàng)目體量：6000㎡項(xiàng)目概況：經(jīng)營(yíng)狀況較差，2樓的同心超市人流量也比另外兩家同心超市要少很多，僅設(shè)4條收銀線(xiàn)。許多商戶(hù)未開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，市場(chǎng)極為冷清。租金：20元/㎡·月,武穴零售商業(yè)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-新世界商場(chǎng),項(xiàng)目地址：武穴市居仁街主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：男女服飾、箱包、童裝項(xiàng)目體量：1000㎡項(xiàng)目概況：經(jīng)營(yíng)狀況一般，被周?chē)钠放品椀晁蜎](méi)，商場(chǎng)老舊，商業(yè)格局無(wú)規(guī)劃，燈光晦暗。所售商品為中低檔。,武穴零售商業(yè)研究,重點(diǎn)

22、零售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研,武穴零售商業(yè)研究,,萬(wàn)居樂(lè)建材城,,百匯國(guó)際家居廣場(chǎng),,,建權(quán)家居,全友家私,重點(diǎn)家居建材商業(yè)項(xiàng)目百匯國(guó)際家居廣場(chǎng)建權(quán)家居全友家私雅興家居紅蘋(píng)果家居萬(wàn)居樂(lè)建材城鄂東陶瓷市場(chǎng),,鄂東陶瓷市場(chǎng),,雅興家居紅蘋(píng)果家居,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-建權(quán)家居,項(xiàng)目地址：武穴市北川路，靠近民主路段主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：家具項(xiàng)目體量：4層，3000㎡項(xiàng)目概況：經(jīng)營(yíng)狀況良好，在北川路上，離汽車(chē)站不遠(yuǎn)，人流量大。

23、一層是金太陽(yáng)大藥房，側(cè)邊有通道上樓。1樓通道有少量家電出售（電視、音響、冰箱、電扇）；2樓沙發(fā)3樓床品4樓普通家具,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-全友家私,項(xiàng)目地址：民主路與永寧大道交匯處主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：家具項(xiàng)目體量：1層，3000㎡項(xiàng)目概況：位于黃商購(gòu)物中心3樓，處于城市正中心的民主路商圈，該區(qū)人流量大。但全友家私并沒(méi)有明顯的人流優(yōu)勢(shì)，基本無(wú)人逛。白天營(yíng)業(yè)時(shí)間照明關(guān)閉大半，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)

24、目調(diào)研-雅興家居/紅蘋(píng)果家居,項(xiàng)目地址：民主路與永寧大道交匯處，同心超市旁2樓主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：普通家具，床、沙發(fā)、茶幾項(xiàng)目體量：雅興家居：1層，1500㎡ 紅蘋(píng)果家居：1層，1500㎡項(xiàng)目概況：位于民主路與永寧大道交匯處，同心超市旁，人流量、車(chē)流量均較大。和全友家私性質(zhì)相同，是本地人比較習(xí)慣去的家私商場(chǎng)。,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-武商家具,項(xiàng)目地址：永寧大道近民主路段，武穴商場(chǎng)樓上2樓部

25、分、3樓整層主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：普通家具，床、沙發(fā)、茶幾項(xiàng)目體量：1500㎡項(xiàng)目概況：位于武穴商場(chǎng)樓上，周?chē)性S多家電賣(mài)場(chǎng)，人流量、車(chē)流量均較大。和全友家私性質(zhì)相同，是本地人比較習(xí)慣去的家私商場(chǎng)。,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-百匯國(guó)際家居廣場(chǎng),項(xiàng)目地址：武穴市北川路主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：家具項(xiàng)目體量：4層，3000㎡項(xiàng)目概況：是集中的純家居市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，周?chē)信涮椎臒麸?、五金店?層：家具家私2層：實(shí)木家具、辦公家具

26、3層：真皮沙發(fā)、兒童家具4層：美式、古典家具,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-萬(wàn)居樂(lè)建材城,項(xiàng)目地址：武穴市永寧大道近明珠路主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：家裝建材項(xiàng)目體量：3萬(wàn)方,100多戶(hù)項(xiàng)目概況：是武穴最大的一個(gè)家裝建材市場(chǎng)，成“王”字形結(jié)構(gòu)分布，由7棟3層高的橫排建筑組成。主營(yíng)中高檔建材，經(jīng)營(yíng)狀況良好。租金：平均30元/㎡月售價(jià)：臨街約2.3萬(wàn)元/㎡主力戶(hù)型為：進(jìn)深12米，開(kāi)間4米（二層96平米）和進(jìn)深12米，開(kāi)間6米（二層14

27、4平米）兩種戶(hù)型，針對(duì)不同的需求進(jìn)行分隔組合；整體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，可自由分隔組合。,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研-鄂東陶瓷市場(chǎng),項(xiàng)目地址：武穴市刊江大道近明珠路主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：陶瓷、瓷磚項(xiàng)目體量：3000㎡ 約30戶(hù)項(xiàng)目概況：是刊江大道南面臨近明珠路段的一個(gè)小型陶瓷市場(chǎng)，主營(yíng)中高檔陶瓷建材，經(jīng)營(yíng)狀況一般。,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研—汽車(chē)相關(guān)市場(chǎng),位置：刊江大道北面，近明珠路，金色豪園小區(qū)底商。體量：約20家汽配汽

28、修私人店，其中僅有一家斯柯達(dá)4s店。本地汽車(chē)行業(yè)基本屬于空白，有較大發(fā)展?jié)摿Α?武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,重點(diǎn)家居建材商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,整體商業(yè)結(jié)論,武穴商業(yè)現(xiàn)狀思考：傳統(tǒng)商業(yè)集中在城市南部，城市原有舊商業(yè)體改造可能性不大，廣濟(jì)大道、刊江大道正在興建幾個(gè)較大體量的住宅、商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)武穴市的城北區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅涣闶凼袌?chǎng)依舊以傳統(tǒng)的商場(chǎng)形式為主，缺乏集中性的體驗(yàn)型商業(yè)，缺乏一站式購(gòu)物體驗(yàn)；家居市場(chǎng)分布零散，品牌選擇較少，經(jīng)

29、營(yíng)狀況不佳。專(zhuān)業(yè)家裝建材市場(chǎng)以萬(wàn)居樂(lè)為代表，是比較成規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。汽車(chē)展示及汽車(chē)美容市場(chǎng)當(dāng)前處于發(fā)展初期，有較大的市場(chǎng)潛力。,武穴專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究,龍?zhí)秶?guó)際商貿(mào)城,,,東磁新城,,吳楚時(shí)代城,,亞興國(guó)際商貿(mào)城,,嘉和財(cái)富城城,,世錦大廈,調(diào)研范圍說(shuō)明： 本次調(diào)研選取武穴目前比較有代表性的6個(gè)項(xiàng)目； 意在了解整個(gè)武穴房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，包括住宅和商業(yè)部分的定位與規(guī)劃，研判新興項(xiàng)目對(duì)武穴房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。,武穴重點(diǎn)

30、樓盤(pán)研究,龍?zhí)秶?guó)際商貿(mào)城,武穴重點(diǎn)樓盤(pán)研究,嘉和 財(cái)富城,武穴重點(diǎn)樓盤(pán)研究,世錦大廈,武穴重點(diǎn)樓盤(pán)研究,亞興國(guó)際商貿(mào)城,武穴重點(diǎn)樓盤(pán)研究,東磁新城國(guó)際花園,武穴重點(diǎn)樓盤(pán)研究,吳楚時(shí)代城,武穴重點(diǎn)樓盤(pán)研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié),住宅：武穴市住宅項(xiàng)目3房戶(hù)型占全市住宅供應(yīng)量的73%，已成為當(dāng)?shù)刭?gòu)房主流，購(gòu)房者需求主流為110平米以上的3房戶(hù)型。目前刊江大道一帶熱銷(xiāo)樓盤(pán)均價(jià)在3800元/㎡左右；目前城區(qū)中心地段的部分住宅項(xiàng)目均價(jià)接近5000元/

31、㎡。,武穴重點(diǎn)樓盤(pán)研究,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié),商業(yè)：武穴目前開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有獨(dú)立的綜合體商業(yè)，也有以滿(mǎn)足社區(qū)居民生活服務(wù)為主的3層住宅底商。除龍?zhí)秶?guó)際商貿(mào)城和嘉和·財(cái)富城商業(yè)計(jì)劃引進(jìn)超市、影院或其它大型主力店外，武穴目前開(kāi)發(fā)的商業(yè)街大多作為住宅的商業(yè)配套，沒(méi)有統(tǒng)一有效的規(guī)劃和管理。整體而言武穴市商業(yè)開(kāi)發(fā)還處于初級(jí)階段，商業(yè)存在較大的發(fā)展空間。中心城區(qū)商鋪一樓均價(jià)在25000元/平米左右，北川路龍?zhí)秶?guó)際商貿(mào)城1樓商鋪價(jià)格在1.

32、5萬(wàn)元-4.5萬(wàn)元/平米，銷(xiāo)售很好。沿刊江大道一帶商鋪均價(jià)在15000元/平米，銷(xiāo)售情況良好。武穴的商鋪價(jià)格中等偏高，但整體商業(yè)投資市場(chǎng)熱度較高。,武穴重點(diǎn)樓盤(pán)研究,Communicate Ideas,項(xiàng)目整體評(píng)判,,,項(xiàng)目地塊特征,,地塊區(qū)位：位于武穴大道26號(hào)路與刊江大道23號(hào)路交匯處東北側(cè)，武穴市新市政府背后，武穴市政務(wù)中心西側(cè)。交通便利，便于后期車(chē)流及人流的通達(dá)。,地塊現(xiàn)狀：商服用地性質(zhì)，地塊現(xiàn)為荒地，高差約1米。,53

33、,本案位于武穴市主干道刊江大道與武穴大道交匯處，占據(jù)進(jìn)入武穴中心城區(qū)的咽喉位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。,項(xiàng)目地塊研究,本案,總規(guī)劃凈用地面積約為20畝 商業(yè)用地面積：住宅用地面積：,本案地塊形狀規(guī)整，位于武穴大道26號(hào)路與刊江大道23號(hào)路交匯處東北側(cè)，武穴市新市政府背后，武穴市政務(wù)中心西側(cè)。,刊江大道和武穴大道的沿街展示面良好，有效利用的話(huà)，可以提高本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)商業(yè)設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)力。,,,,刊江大道23號(hào)路,武穴大道26號(hào)路,項(xiàng)目地

34、塊研究,沿街展示面,通過(guò)不同建筑類(lèi)型的合理排布，實(shí)現(xiàn)商業(yè)功能的復(fù)合及價(jià)值的最大化；充分發(fā)掘展示面優(yōu)勢(shì)，保證刊江大道和武穴大道兩個(gè)面沿線(xiàn)完整的視覺(jué)展示效果。,,展示面外部車(chē)流主要到達(dá)點(diǎn)外部人流主要到達(dá)點(diǎn)周邊車(chē)流、人流次要到達(dá)點(diǎn),,,,,,,,,,,,,,項(xiàng)目地塊研究,項(xiàng)目周邊2面臨路，一橫一縱主干道在項(xiàng)目周?chē)?，進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域較為便捷。規(guī)劃路：23號(hào)路和26號(hào)路。未來(lái)區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明 項(xiàng)目離麻陽(yáng)高速、武穴長(zhǎng)江大橋僅1.5公里

35、，本區(qū)域?qū)⑹俏溲ㄍㄟ_(dá)周?chē)∈械慕煌ㄒ馈?240省道,,本案至麻陽(yáng)高速、武穴長(zhǎng)江大橋僅1.5公里,,麻陽(yáng)高速、武穴長(zhǎng)江大橋,,公交站點(diǎn),項(xiàng)目臨2條城市主干道，周?chē)?條規(guī)劃路待建。距離麻陽(yáng)高速、武穴長(zhǎng)江大橋僅1.5公里。,項(xiàng)目交通情況,本案周邊3公里內(nèi)涵蓋了武穴所有的零售商業(yè)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃厚。,項(xiàng)目整體評(píng)判,Communicate Ideas,,,,Strength，優(yōu)勢(shì),1. 區(qū)域前景：項(xiàng)目位于中心城區(qū)擴(kuò)張區(qū)域，為政府重點(diǎn)發(fā)展

36、區(qū)域之一；2. 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰城市級(jí)主干道，近臨規(guī)劃中的長(zhǎng)江大橋、高速公路主入口；3. 展示性?xún)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目?jī)擅媾R街，臨街面近800米，展示面和可視性具明顯優(yōu)勢(shì)；4. 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目總建面20多萬(wàn)方，商業(yè)面積約13萬(wàn)平方米，總規(guī)模和商業(yè)體量均首屈一指；,1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁：城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，消費(fèi)意識(shí)及億元呈良性發(fā)展態(tài)勢(shì)；2.城市擴(kuò)容：城市向北發(fā)展，道路擴(kuò)建，本項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒖焖偃谌氤鞘兄行陌鍓K；3.商業(yè)升級(jí)：武穴當(dāng)前缺乏優(yōu)質(zhì)的一

37、站式購(gòu)物中心，購(gòu)物環(huán)境有較大的提升空間。,Opportunity，機(jī)會(huì)：,,,,1. 快速搶占市場(chǎng)：利用武穴快速發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)升級(jí)的契機(jī)，打造具有超前立面的武穴商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)桿；2. 擴(kuò)大商業(yè)輻射力：項(xiàng)目區(qū)域前景顯著，交通便利，體量較大，應(yīng)盡力打造具備特色的購(gòu)物中心，通過(guò)擴(kuò)大商業(yè)的影響力，爭(zhēng)取到更多的消費(fèi)客群。3. 展現(xiàn)商業(yè)特色：本項(xiàng)目應(yīng)以適度領(lǐng)先的商業(yè)規(guī)劃、貼近需求的業(yè)態(tài)組合和商業(yè)運(yùn)營(yíng)為武穴市中高檔消費(fèi)群體提供新的商業(yè)體驗(yàn)。,項(xiàng)目SW

38、OT分析,,,Weakness 劣勢(shì),1.區(qū)域人流：項(xiàng)目位于非核心城區(qū)，人流量少，對(duì)引入 優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐提出了更大的考驗(yàn)；2.區(qū)位環(huán)境：客觀(guān)環(huán)境的存在，對(duì)商業(yè)調(diào)性營(yíng)造，客戶(hù)購(gòu)物環(huán)境方面存在壓力；,1. 高商業(yè)指標(biāo)：對(duì)于城區(qū)人口不到20萬(wàn)的武穴而言，高達(dá)13萬(wàn)方的商業(yè)指標(biāo)的銷(xiāo)售去化和招商運(yùn)營(yíng)將給項(xiàng)目帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。2. 消費(fèi)力搶奪:市中心商業(yè)項(xiàng)目正在快速升級(jí)，一定程度上將搶奪到本項(xiàng)目消費(fèi)的客戶(hù)群體；3. 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)：龍?zhí)秶?guó)際商貿(mào)城二期、嘉

39、和財(cái)富城已經(jīng)消耗一部分投資需求，未來(lái)項(xiàng)目將面臨北城板塊新出讓項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。,Threat 挑戰(zhàn),,,,1. 差異化定位：針對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)施差異化的業(yè)態(tài)定位，主要吸引目的型消費(fèi)群體，揚(yáng)長(zhǎng)避短。2. 規(guī)劃優(yōu)化：如何更優(yōu)化分布商業(yè)與住宅的面積配比，以及分布各個(gè)商鋪合適的面積，是必須考量的；3. 面積指標(biāo)分解：面對(duì)小市場(chǎng)大商業(yè)指標(biāo)，需根據(jù)市場(chǎng)容量對(duì)商業(yè)指標(biāo)進(jìn)行分解，使每類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)可以承載對(duì)應(yīng)的商業(yè)指標(biāo)的經(jīng)營(yíng)，減少整體商業(yè)體量過(guò)大的風(fēng)

40、險(xiǎn)。,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目整體定位原則,快速發(fā)展背景下的城市新中心,容納多元化的業(yè)態(tài)，塑造體驗(yàn)式的一站式消費(fèi)空間；,主題化、新穎化、體驗(yàn)性；填補(bǔ)當(dāng)前空白的業(yè)態(tài)類(lèi)型；,一站式衣食住行、吃喝玩樂(lè)購(gòu)新選擇,年輕、時(shí)尚、家庭、細(xì)分市場(chǎng)；,項(xiàng)目整體定位原則,,城市分析,,立地研究,,生活時(shí)尚中心區(qū)域中心,,休閑娛樂(lè)中心,1,2,區(qū)域中心,區(qū)域中心、專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心、生活時(shí)尚中心、休閑娛樂(lè)中心,生活時(shí)尚中心,通過(guò)對(duì)武穴及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市分析及

41、項(xiàng)目立地研究，初步判斷本項(xiàng)目零售型購(gòu)物中心中可選擇的兩種購(gòu)物中心類(lèi)型分別為生活時(shí)尚中心和區(qū)域中心,項(xiàng)目概念定位,核心驅(qū)動(dòng)分析：,,,,,,,,家庭生活驅(qū)動(dòng),專(zhuān)業(yè)消費(fèi)驅(qū)動(dòng),商務(wù)休閑消費(fèi)驅(qū)動(dòng),項(xiàng)目以家庭生活為核心驅(qū)動(dòng)，專(zhuān)業(yè)消費(fèi)為輔助驅(qū)動(dòng)，加以商務(wù)休閑元素，形成多業(yè)態(tài)聚集的超級(jí)商業(yè)廣場(chǎng)。,項(xiàng)目概念定位,本項(xiàng)目商業(yè)定位為家庭型零售、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、休閑娛樂(lè)、生活配套的商業(yè)聚合概念模式，即超級(jí)商業(yè)綜合體。,,本案,,,,,項(xiàng)目概念定位,案名建議

42、：武穴摩爾城10萬(wàn)方超級(jí)城市商業(yè)綜合體,大都會(huì),新中心,全業(yè)態(tài),項(xiàng)目概念定位,展示新中心魅力 · 滿(mǎn)足多樣化需求· 構(gòu)建現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn),武穴新城區(qū)代言之作 · 一站式時(shí)尚體驗(yàn)中心,項(xiàng)目概念定位,家庭餐飲,家庭娛樂(lè),家庭購(gòu)物,家庭餐飲,武穴摩爾城是一個(gè)家人歡聚的場(chǎng)所，有著很強(qiáng)的親和力與和諧的氛圍，是家庭人群首選的購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。,項(xiàng)目概念定位,武穴摩爾城為商務(wù)人士提供一個(gè)輕松休閑的商務(wù)環(huán)境，滿(mǎn)

43、足商務(wù)人群和城市精英名流交際、宴請(qǐng)等各類(lèi)商務(wù)需求。,家庭娛樂(lè),項(xiàng)目概念定位,舒適的環(huán)境，完善的生活配套設(shè)施，使武穴摩爾城成為周邊居民和上班族的生活廣場(chǎng),項(xiàng)目概念定位,武穴摩爾城為武穴的白領(lǐng)階層和注重生活品質(zhì)的居民打開(kāi)一扇魅力時(shí)尚之窗。,項(xiàng)目概念定位,美食廣場(chǎng),家庭餐飲,休閑餐飲,日韓餐飲,西式快餐,中式快餐,西式快餐,武穴摩爾城以獨(dú)具風(fēng)味的美食挽留家庭客群，私密性的空間服務(wù)高端人群，快捷衛(wèi)生環(huán)境吸引工薪人群。,項(xiàng)目概念定位,購(gòu)物中心,專(zhuān)

44、業(yè)市場(chǎng),配套型商業(yè),商業(yè)街區(qū),,,,武穴摩爾城（整體商業(yè)約60000㎡）,整體商業(yè)規(guī)劃為四個(gè)物業(yè)類(lèi)別，各模塊代表一種品類(lèi)的聚集，總體量為60000平方米左右。,開(kāi)發(fā)體量測(cè)算,體量測(cè)算采取三種不同的方法進(jìn)行測(cè)算，最終對(duì)比判斷，確定本項(xiàng)目的合理的商業(yè)體量范圍。,開(kāi)發(fā)體量測(cè)算,,方法一：類(lèi)型推導(dǎo)法,通過(guò)類(lèi)型推導(dǎo)法，得出本項(xiàng)目購(gòu)物中心體量在5-8萬(wàn)方。,開(kāi)發(fā)體量測(cè)算,龍?zhí)秶?guó)際商貿(mào)城為典型的購(gòu)物中心，其招商情況良好，地位位置較好，未來(lái)經(jīng)營(yíng)上將

45、成為本項(xiàng)目的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目規(guī)模為6.5萬(wàn)平米，本項(xiàng)目為未來(lái)城市新中心，建議體量于該項(xiàng)目持平；嘉和財(cái)富城項(xiàng)目，屬于典型單主力店超市驅(qū)動(dòng)型，其他招商情況均不明朗，未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目的構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小。從本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)而言，建議項(xiàng)目體量大于嘉和財(cái)富城項(xiàng)目。,方法二：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比法,龍?zhí)秶?guó)際商貿(mào)城,嘉和財(cái)富城,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比法，得出本項(xiàng)目購(gòu)物中心體量在5-6萬(wàn)方。,開(kāi)發(fā)體量測(cè)算,基于以上數(shù)據(jù)，我司推算項(xiàng)目現(xiàn)在可承受的零售型商業(yè)面積為:（1

46、50000*9200*35%）/9000元/年/平方米=53600平米,方法三：市場(chǎng)需求法,根據(jù)武穴2014年人均消費(fèi)力推算，本案可支撐的購(gòu)物中心體量在53600平。,開(kāi)發(fā)體量測(cè)算,綜合考量，本項(xiàng)目購(gòu)物中心（零售型）商業(yè)體量控制為5-6萬(wàn)方。,體量測(cè)算結(jié)論,開(kāi)發(fā)體量測(cè)算,招商服務(wù)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)模式,集中型商業(yè)進(jìn)行街區(qū)化演繹,控制持有比例，最大化實(shí)現(xiàn)可銷(xiāo)售面積,盡量實(shí)現(xiàn)更多的商業(yè)臨街店鋪的面積供應(yīng),變現(xiàn)型商業(yè)的產(chǎn)品嘗試,分期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)金流產(chǎn)品為

47、主，拉動(dòng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏,開(kāi)發(fā)體量測(cè)算小結(jié)：,開(kāi)發(fā)體量測(cè)算,項(xiàng)目整體定位于商業(yè)驅(qū)動(dòng)為主的綜合體，購(gòu)物中心為本項(xiàng)目的主力驅(qū)動(dòng)物業(yè)，商業(yè)街和配套型商業(yè)為項(xiàng)目的輔助驅(qū)動(dòng)物業(yè)，住宅為現(xiàn)金流物業(yè)。,各物業(yè)在本項(xiàng)目中價(jià)值中價(jià)值功能評(píng)估：,商業(yè)街,住宅,功能作用,價(jià)值貢獻(xiàn),功能驅(qū)動(dòng),項(xiàng)目核心價(jià)值物業(yè)持有為主/區(qū)域成熟后只持有主力店，其余商鋪銷(xiāo)售變現(xiàn),提供項(xiàng)目的核心價(jià)值，為其他物業(yè)提升附加值,主力驅(qū)動(dòng),項(xiàng)目溢價(jià)物業(yè)銷(xiāo)售變現(xiàn),項(xiàng)目商業(yè)多種形式的體現(xiàn)，是項(xiàng)目主

48、要利潤(rùn)點(diǎn),項(xiàng)目收益平衡物業(yè)銷(xiāo)售變現(xiàn),維持項(xiàng)目收支平衡的主要物業(yè)形式，為商業(yè)提供消費(fèi)人群,輔助驅(qū)動(dòng),輔助驅(qū)動(dòng),,集中商業(yè),,配套型商業(yè),項(xiàng)目形象物業(yè)銷(xiāo)售變現(xiàn),項(xiàng)目商業(yè)多種形式的體現(xiàn)，是項(xiàng)目次要利潤(rùn)點(diǎn),輔助驅(qū)動(dòng),項(xiàng)目產(chǎn)品定位,開(kāi)創(chuàng)多姿多彩的時(shí)尚潮流生活形態(tài),營(yíng)造幸福體驗(yàn)的家庭歡樂(lè)氛圍,提供優(yōu)質(zhì)的工作生活、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所,持有型物業(yè),變現(xiàn)類(lèi)物業(yè),創(chuàng)造多元消費(fèi),提升生活品質(zhì),武穴摩爾城,購(gòu)物中心、休閑水會(huì),集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū)店鋪,配套

49、型商業(yè)、住宅,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,集中式商業(yè)產(chǎn)品建議1：國(guó)際購(gòu)物中心,變現(xiàn)方式：大型超市、影院等主力店持有外其他返租銷(xiāo)售產(chǎn)品形態(tài)：超市所在樓層層高5.4米，影院所在樓層不低于9米，其他樓層5.1米；設(shè)置中庭。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,集中式商業(yè)產(chǎn)品建議2：家居生活MALL,變現(xiàn)方式：主力店持有外其他返租銷(xiāo)售產(chǎn)品形態(tài)：家居MALL柱間距8.4*8.4米；層高5.4米；,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,商業(yè)街產(chǎn)品建議1：餐飲文化商業(yè)街,變現(xiàn)方式：部分品牌店持有外其他

50、返租銷(xiāo)售產(chǎn)品形態(tài)：一樓層高3.6米，二、三樓層高3.3米，二、三樓為雙回路，設(shè)置采光頂棚。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,商業(yè)街產(chǎn)品建議2：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街,變現(xiàn)方式：全部返租銷(xiāo)售產(chǎn)品形態(tài)：上下2層，一樓層高4.5米，二樓層高3.6米，開(kāi)間進(jìn)深比1:2；,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,商業(yè)街產(chǎn)品建議3：汽車(chē)展廳街,變現(xiàn)方式：全部直接銷(xiāo)售產(chǎn)品形態(tài)：進(jìn)深35米，汽車(chē)展廳進(jìn)深25米，辦公區(qū)進(jìn)深10米，展廳挑空5.4米，辦公區(qū)設(shè)置2層。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,配套型商業(yè)產(chǎn)品建議

51、1：5.4米 LOFT 百變空間,客戶(hù)定位：看重產(chǎn)品升值潛力、高贈(zèng)送面積及高性?xún)r(jià)比的純投資群體；看中宜居、宜辦公，兼具投資價(jià)值的成長(zhǎng)型中小企業(yè)老板；看重高面積贈(zèng)送、產(chǎn)品創(chuàng)新，擁有繁榮商業(yè)配套的時(shí)尚單身群體；看重高面積贈(zèng)送，給父母居住的，兼具升值空間的中高收入群體；,產(chǎn)品形態(tài)：開(kāi)間為3.6-4.2米，進(jìn)深控制在6.8-8米左右；層高5.4米，1F層高2.8米，2F層高2.6米，買(mǎi)一層送一層；于2樓設(shè)置小露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送面積大于

52、購(gòu)買(mǎi)建筑面積；,,,戶(hù)型配比:本項(xiàng)目LOFT定位為投資為主，兼顧自住和辦公，因此戶(hù)型面積需趨緊湊。,變現(xiàn)方式：直接銷(xiāo)售,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,配套型商業(yè)產(chǎn)品建議3：水會(huì),變現(xiàn)方式：合作開(kāi)發(fā)/對(duì)外租賃產(chǎn)品形態(tài)：設(shè)置洗浴、桑拿、按摩、保健、健身、自助餐等功能，一樓層高5.4米，二樓層高3.6米。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,住宅建議：摩爾城·國(guó)際公館,變現(xiàn)方式：直接銷(xiāo)售,客戶(hù)定位：1、中心城區(qū)中高收入群體改善型需求群體；2、武穴外出務(wù)工、經(jīng)商

53、的返鄉(xiāng)置業(yè)群體；3、為改善子女教育、經(jīng)商或職位調(diào)動(dòng)等需求周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體；4、客戶(hù)群體以政府公務(wù)員、企業(yè)中高管、個(gè)體戶(hù)和外出務(wù)工人員為主；,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品定位要點(diǎn):以3房產(chǎn)品為主導(dǎo)，滿(mǎn)足市場(chǎng)最主流的需求，同時(shí)3房產(chǎn)品氛圍面積贈(zèng)送型3房、緊湊型3房和標(biāo)準(zhǔn)3房，滿(mǎn)足不同細(xì)分市場(chǎng)需求；2房產(chǎn)品、4房產(chǎn)品各占總套數(shù)的10%，滿(mǎn)足中低收入群體和高收入群體購(gòu)房需求，大四房產(chǎn)品套數(shù)需控制，避免因高價(jià)格出現(xiàn)滯銷(xiāo)；在設(shè)計(jì)規(guī)范許可的前提下，盡

54、可能增加贈(zèng)送面積，以增加戶(hù)型的競(jìng)爭(zhēng)力，更多地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售溢價(jià)和銷(xiāo)售速度；隨著武穴房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，同等購(gòu)房預(yù)算可購(gòu)買(mǎi)的面積將會(huì)越來(lái)越少，市民購(gòu)房面積也會(huì)趨于理性，因此，具有同等功能的緊湊型產(chǎn)品、高贈(zèng)送型產(chǎn)品將會(huì)受到更多客戶(hù)的青睞。價(jià)格定位:從長(zhǎng)期而言，本項(xiàng)目為武穴第一大盤(pán)，將以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的占位面市，住宅銷(xiāo)售價(jià)格需匹配項(xiàng)目整體定位，從短期而言，項(xiàng)目面臨較大的現(xiàn)金流壓力，首批產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)展示不充分的前提下，定價(jià)策略應(yīng)當(dāng)以快速銷(xiāo)售為前提。首次

55、入市以快速銷(xiāo)售，聚集人氣，快速回款為主導(dǎo)，首次入市采取跟隨型的價(jià)格策略；后期入市產(chǎn)品以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定位出現(xiàn)，后期價(jià)格將會(huì)有較大幅度的提升，后期成領(lǐng)導(dǎo)者的價(jià)格策略。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,住宅底商建議：名店街,變現(xiàn)方式：直接銷(xiāo)售產(chǎn)品形態(tài):一樓層高5.1，二、三樓層高3.6米，開(kāi)間進(jìn)深比不大于1:3，進(jìn)深不超過(guò)12米；,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,根據(jù)區(qū)域、商業(yè)發(fā)展等多種因素考慮，建議本項(xiàng)目以“中高檔”為主,項(xiàng)目檔次定位,需要考慮以下因素：市場(chǎng)因素：原

56、有的各商場(chǎng)均在積極向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變，但受制于結(jié)構(gòu)和體量，在檔次提升上空間不足，因此未來(lái)中檔賣(mài)場(chǎng)數(shù)量趨多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目應(yīng)考慮在檔次上有所提升，避免陷入“短兵相接”的局面。區(qū)位因素：考慮到項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)武穴的人均GDP及人均消費(fèi)力較高，而且本項(xiàng)目及周邊將開(kāi)發(fā)多個(gè)高檔居住小區(qū)，在檔次定位上應(yīng)考慮樂(lè)觀(guān)。本項(xiàng)目緊鄰城市中心，是城市中心的第一延伸板塊，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，必將城市新的城市中心，適合打造區(qū)域級(jí)中高檔購(gòu)物中心。,百貨,購(gòu)物中心,

57、高檔,低檔,武穴商場(chǎng),黃商購(gòu)物中心,鑫源購(gòu)物中心,首佳地下廣場(chǎng),廣濟(jì)商城,新世界商場(chǎng),東磁新城,嘉和財(cái)富城,吳楚時(shí)代城,本案,龍?zhí)秶?guó)際商貿(mào)城,項(xiàng)目檔次定位,,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其功能應(yīng)具備：,為武穴消費(fèi)者提供一個(gè)社交生活、休閑娛樂(lè)、主題體驗(yàn)式購(gòu)物的平臺(tái),引領(lǐng)都市生活方式，提升城市商業(yè)水平，滿(mǎn)足居民生活之零售功能,滿(mǎn)足家庭、會(huì)友等多樣化之餐飲功能,豐富生活內(nèi)容，增加生活樂(lè)趣之休閑娛樂(lè)功能,為周邊居住著提供全面、完善之生活配套服務(wù)功能,滿(mǎn)足

58、家庭之兒童娛樂(lè)、培訓(xùn)及等主題細(xì)分功能,根據(jù)消費(fèi)者、商戶(hù)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，可從四方面強(qiáng)化項(xiàng)目的功能定位：,因此，項(xiàng)目應(yīng)該賦予：更豐富的市場(chǎng)品牌選擇；更多的外來(lái)兼顧本土的餐飲；更具規(guī)模的休閑娛樂(lè)體驗(yàn)；更注重家庭一站式消費(fèi)業(yè)態(tài)；更有針對(duì)性的主題消費(fèi)場(chǎng)所。,,項(xiàng)目功能定位,重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)者特征關(guān)鍵詞:25-40歲社會(huì)精英、財(cái)富塔尖人群、年輕家庭成員，注重品牌、時(shí)尚和體驗(yàn)型消費(fèi),主力消費(fèi)者特征:武穴市中心城區(qū)中高收入群體；勇于追求新鮮事務(wù)，接受

59、新理念；消費(fèi)主動(dòng)性強(qiáng)、重視體驗(yàn)，熱衷參與；,,,,,客群,,核心客群：城市家庭人群,拓展客群社區(qū)周邊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民,輔助客群：城市塔尖財(cái)富人群,次級(jí)消費(fèi)者：武穴市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入群體；,消費(fèi)群體定位,,,,考慮經(jīng)營(yíng)拉動(dòng)的需要，以主力店為核心驅(qū)動(dòng)要素,考慮專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的變現(xiàn)，以家居旗艦店帶動(dòng)全局,考慮商業(yè)形象的提升，以購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)作為關(guān)鍵點(diǎn),,整體業(yè)態(tài)設(shè)定的原則,,,,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位,96,購(gòu)物中心業(yè)態(tài)落位分層業(yè)態(tài)規(guī)劃在確保具有較強(qiáng)

60、實(shí)操性的基礎(chǔ)上，通過(guò)樓層主題與亮點(diǎn)業(yè)態(tài)的合理布局，拉動(dòng)人流向各樓層自然流動(dòng).,潮流零售快時(shí)尚、數(shù)碼電子,超市大賣(mài)場(chǎng),珠寶鐘表,家電電器,家居生活休閑零售,兒童購(gòu)物、兒童娛樂(lè),影院,兒童教育服務(wù),咖啡簡(jiǎn)餐,電玩,量販KTV、家庭娛樂(lè),健身/服務(wù),主題餐飲、川菜、湘菜、融合菜,4F,1F,2F,3F,銀行,品質(zhì)生活：精品零售,時(shí)尚生活：大型超市+家電,悅?cè)簧睿盒蓍e零售+兒童零售+兒童娛樂(lè)+餐飲,歡愉生活：KTV+娛樂(lè),,年輕個(gè)人

61、時(shí)尚購(gòu)物,年輕個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物,年輕家庭與兒童娛樂(lè),年輕家庭娛樂(lè),超市大賣(mài)場(chǎng),藥妝店美發(fā)店,功能定位：大型生活超市、電影電玩娛樂(lè)、零售集群、休閑特色餐飲、體驗(yàn)、特色、情景風(fēng)情商業(yè)街道,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位,時(shí)尚鞋區(qū)、珠寶鐘表,休閑食品,咖啡簡(jiǎn)餐,時(shí)尚零售、飾品、美容SPA,輕餐,休閑簡(jiǎn)餐、融合菜、特色餐飲,大型中式酒樓、主題餐廳,1F,2F,3F,銀行,美容美發(fā),品質(zhì)生活：流行服飾、休閑餐飲,時(shí)尚生活：時(shí)尚餐飲,悅?cè)簧睿褐黝}特色餐飲,,年輕個(gè)

62、人時(shí)尚購(gòu)物,年輕個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物,年輕家庭,快速時(shí)尚、流行服飾、婚紗攝影,川菜、湘菜,時(shí)尚烤肉,美食城,火鍋,餐飲文化商業(yè)街業(yè)態(tài)落位考慮各業(yè)態(tài)對(duì)樓層的依賴(lài)程度，對(duì)于招牌展示面和通達(dá)性的要求，結(jié)合開(kāi)店的面積需求來(lái)進(jìn)行合理組合和排布,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位,按財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)的產(chǎn)品體系梳理：,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略——產(chǎn)品線(xiàn)體系構(gòu)建,持有增值型商業(yè),休閑水會(huì)/購(gòu)物中心之超市及影院部分,高溢價(jià)型商業(yè),購(gòu)物中心可出售型商業(yè)、商業(yè)步行街、汽車(chē)展廳,快現(xiàn)金流型商業(yè),LOF