舟山市定海區(qū)竹馨園2號樓銷售執(zhí)行報(bào)告

1、舟山市定海區(qū)竹馨園舟山市定海區(qū)竹馨園2號樓銷售執(zhí)行計(jì)劃號樓銷售執(zhí)行計(jì)劃竹馨園2號樓發(fā)售在即，為了保證銷售的順利進(jìn)行，挖掘該項(xiàng)目最大潛力價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，結(jié)合定海城區(qū)的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前期的調(diào)研情況，特制定此銷售計(jì)劃。一、一、價(jià)格的制定價(jià)格的制定1、訂價(jià)目標(biāo)價(jià)格的制定在整個(gè)項(xiàng)目的銷售中有舉足輕重的作用，它影響著項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對該項(xiàng)目房源少、周邊又無競爭樓盤的特點(diǎn)，制定以下價(jià)格目標(biāo)：在保證銷售的順利進(jìn)行下，實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目

2、的利潤最大化，獲得較高的收益率。2、制定方法影響價(jià)格制定的因素較多，主要有成本、顧客的接受程度、政府有關(guān)價(jià)格方面的宏觀調(diào)控政策、競爭者的價(jià)格等。結(jié)合該項(xiàng)目的特點(diǎn)，排除成本方面的影響，特采用以下方法制定價(jià)格。A、感受價(jià)值訂價(jià)法為了了解購房者對2號樓現(xiàn)住宅價(jià)值的認(rèn)知程度，特組織人員對竹馨園小區(qū)購房者進(jìn)行了調(diào)查和登記，共有14位要求購買住宅，心理價(jià)位在4200－4300元m2?？梢钥闯?，如果2號樓住宅價(jià)格制定在4200元m2左右，對該項(xiàng)目的銷

3、售是非常有利的。因此，應(yīng)以此作為平均價(jià)格制定的依據(jù)，2號樓各樓層價(jià)格應(yīng)在4200元m2左右小幅浮動(dòng)。B、市場競爭訂價(jià)法一個(gè)地區(qū)二手房市場價(jià)格和成交量較能反映該地區(qū)房地產(chǎn)市場的活躍程度。通過對定海主要二手房交易所的了解：定海城西區(qū)推出的房齡在二至三年之內(nèi)的二手房較少，成交價(jià)格都在4200－4800元m2之間?？梢砸源俗鳛?號樓最低價(jià)和最高價(jià)制定的依據(jù)，各樓層價(jià)格應(yīng)在此范圍內(nèi)浮動(dòng)。C、可比樓盤量化定價(jià)法定海城西區(qū)現(xiàn)今在售樓盤較少，主要有恒大

4、名竹苑。由于該項(xiàng)目相對而言規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，購房者比較青睞，對定海城西區(qū)樓市價(jià)格有一定影響。加上和竹馨園相距較近，可將此樓盤作為本項(xiàng)目的可類比項(xiàng)目。根據(jù)舟山市購房者的消費(fèi)習(xí)慣，選定以下因素作為定級因素，分別根據(jù)各因素對購房者購買行為影響的重要程度設(shè)置權(quán)重。共計(jì)12項(xiàng)因素，按重要性及影響力的高低，共分為五個(gè)等級，分值為1、2、3、4、5分。每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、交通0.5、周邊配套0.4、物業(yè)管理0.4、小區(qū)園林綠化0.3

5、、建筑外觀0.3、戶型設(shè)計(jì)0.2、朝向0.2、工程進(jìn)度0.1、開發(fā)商信譽(yù)0.1、停車位0.1、廣告宣傳0.1。名竹苑的2003年銷售均價(jià)3800元m22003年竹馨園的均價(jià)＝380014.415＝3648元m2現(xiàn)銷售價(jià)格加上12%（舟山市定海城區(qū)房屋銷售價(jià)格同比增長幅度）的浮動(dòng)（364812%＝438元），現(xiàn)竹馨園的銷售均價(jià)為4086元m2。綜合以上分析，建議銷售均價(jià)為4088元m2。3、住宅最終銷售均價(jià)綜合以上三種價(jià)格分析，結(jié)合該項(xiàng)目

6、特點(diǎn)：產(chǎn)品綜合性能較性，開發(fā)量較少，市場供應(yīng)緊張等因素，宜采取高價(jià)策略和尾數(shù)訂價(jià)策略，建議最終銷售均價(jià)為4188元m2。4、各樓層價(jià)格的制定根據(jù)各樓層的私密性、采光、通風(fēng)、視野等條件，結(jié)合舟山市民居住習(xí)慣，特制定以下樓層價(jià)格：樓層樓層原系數(shù)原系數(shù)均價(jià)均價(jià)40884088均價(jià)均價(jià)41884188現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)系數(shù)均價(jià)均價(jià)40884088均價(jià)均價(jià)41884188六0.85347435600.8534743560五1408841880.984006

7、4104四1.07437444821.0743744482三1.11453846481.1145384648二1.02417042721.0342104314一0.95388439780.9639244020方案方案1樓層樓層現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)系數(shù)均價(jià)均價(jià)40884088均價(jià)均價(jià)41884188均價(jià)均價(jià)40884088均價(jià)均價(jià)41884188備注備注六0.8533123392五0.9840064104復(fù)式3660復(fù)式3748四1.07437444

8、8243744482三1.114538464845384648二1.034210431442104314一0.96商業(yè)用房商業(yè)用房商業(yè)用房商業(yè)用房復(fù)式價(jià)格采用五層和六層的平均值方案方案2樓層樓層現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)系數(shù)均價(jià)均價(jià)40884088均價(jià)均價(jià)41884188均價(jià)均價(jià)40884088均價(jià)均價(jià)41884188備注備注六0.8533123392五0.9840064104復(fù)式3230復(fù)式3308四1.074374448243744482三1.114

9、538464845384648二1.034210431442104314一0.96商業(yè)用房商業(yè)用房商業(yè)用房商業(yè)用房將五層與六層復(fù)作為一層系數(shù)取0.795、商業(yè)用房價(jià)格制定租金是地產(chǎn)價(jià)值的轉(zhuǎn)換形式，直接影響著地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。根據(jù)對竹馨園的商業(yè)用房出租情況的了解，現(xiàn)月租金水平在30－50元m2之間。由于購買商業(yè)用房主要用于投資和保值，除了投資回報(bào)率因素影響以外，現(xiàn)購買者考慮較多的一個(gè)主要因素是：每月租多是否足夠用來償還銀行的按揭貸款?，F(xiàn)商業(yè)