1物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)ppt

1、《物業(yè)設(shè)備管理》,第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ),一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo),1．物業(yè)設(shè)備概述 *什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要

2、組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。,2、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個(gè)方面，也就是說(shuō)，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的意義： ① 物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。

3、② 物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。③ 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。④ 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。⑤ 物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。,3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技

4、術(shù)基礎(chǔ)。 * 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。* 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)： A——設(shè)備有效利用率，％； B——設(shè)備的完好率，％；,☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為： ①零部件完整齊全， ②設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常 ③設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 ④設(shè)備整潔，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 ⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效,二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容

5、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備維修管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理備品配件管理固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等,1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。（1）設(shè)備原始檔案 設(shè)備原始檔案包括： ① 設(shè)備清單或裝箱單 ② 設(shè)備發(fā)票 ③ 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書 ④ 開(kāi)箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,⑤ 產(chǎn)

6、品技術(shù)資料 ⑥ 安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 （2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括： ① 設(shè)備卡片 ② 設(shè)備臺(tái)賬 ③ 設(shè)備技術(shù)登錄簿 ④ 竣工圖 ⑤ 系統(tǒng)資料,（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理** 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。（應(yīng)取得兩個(gè)方面的成果）： 一是 設(shè)備的

7、運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)① 針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程。,,② 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。③ 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。④ 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。⑤ 對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來(lái)管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。⑥ 對(duì)事

8、故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過(guò)”原則。即事故原因未查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采取改善措施不放過(guò)。,,二是 從設(shè)備的購(gòu)置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過(guò)程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：（1）初期投資費(fèi)用管理在購(gòu)置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素：① 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。② 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易

9、程度及對(duì)工作環(huán)境的要求。③ 設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。④ 設(shè)備的壽命。⑤ 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動(dòng)。⑥ 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，,（2）運(yùn)行成本管理①     能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。②     操作人員的配置③     維修費(fèi)用的管理 3、物業(yè)設(shè)備維修管

10、理 設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。 （1）維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。,維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。 ① 日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)

11、行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。,（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施,② 定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 應(yīng)做好以下工作：? 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；? 檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；? 檢查安全裝置；? 檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；? 清洗油箱，檢查油位指示器，換油；? 檢查電氣線路和

12、自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。,（3）設(shè)備的點(diǎn)檢,設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：①運(yùn)行狀況及參數(shù)；②安全保護(hù)裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。,?設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃

13、點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；④安排檢修計(jì)劃。,(4) 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修,對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。,(5) 計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)

14、保養(yǎng)的關(guān)系,設(shè)備管理應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔”的原則。 4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是，只要通過(guò)技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。,5、備品配件的管理,運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。 需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維

15、修的需要，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。,6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理,固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過(guò)程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等 。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過(guò)兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。,固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個(gè)問(wèn)題：,固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個(gè)指標(biāo)

16、。設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程度。設(shè)備的報(bào)廢固定資產(chǎn)的管理要求：1、保證其完整無(wú)缺。2、提高其完程度和利用效果。3、正確核定其需用量4、正確計(jì)算其折舊額，計(jì)劃性地計(jì)提折舊。5、進(jìn)行其投資預(yù)測(cè)。,7、工程資料的管理,資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄 竣工驗(yàn)收資料 設(shè)備管理資料 二次裝修設(shè)備改造變更資料工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。工程資料管理的要求： 歸檔：要

17、求和時(shí)間 保管：嚴(yán)格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。,3、物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé),機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡(jiǎn)高效。,,物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé),工程部經(jīng)理是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。2 、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上

18、級(jí)主管部門布置的工作。,物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé),4、維修人員（技術(shù)工人）5、保管員6、資料統(tǒng)計(jì)員,4、物業(yè)設(shè)備管理制度,現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程,二、管理工作方面的制度,1、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度2、設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運(yùn)行制度

19、，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明運(yùn)行制度等。3、工具領(lǐng)用保管制度,三、責(zé)任方面的制度,各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度值班制度交接班制度報(bào)告記錄制度從而實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。,※物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備管理體制1.企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé)2.設(shè)備管理部門及其人員配備3.健全必要的管理制度4.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門規(guī)定的要求,設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理,1.設(shè)備前期管理2.固定資產(chǎn)管理3.設(shè)備技術(shù)管理4

20、.設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理5.設(shè)備使用與維護(hù)管理6.設(shè)備檢修管理7.動(dòng)力房管理8.特種設(shè)備管理,設(shè)備管理現(xiàn)代化,采用計(jì)算機(jī)輔助管理。采用設(shè)備狀況監(jiān)測(cè)和故障診斷技術(shù)實(shí)行預(yù)防性維修方式。設(shè)備制維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)。逐步實(shí)行全員化，社會(huì)化，規(guī)范化的方向努力。,課堂小練兵……,坐直嘍，伸伸手，動(dòng)動(dòng)腦！?。?！,例1,物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括 和 兩個(gè)方面。,例2,按照專業(yè)性質(zhì)