城市公共資源對無錫市房地產(chǎn)市場價格影響的研究.pdf

1、我國住房體制改革20多年來,隨著人們購房需求的不斷釋放,房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為了中國新的經(jīng)濟(jì)增長點,與此同時,房地產(chǎn)市場價格成為了人們關(guān)注的熱點,是值得研究的重要課題。國內(nèi)的研究往往從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)價格的構(gòu)成等角度出發(fā),進(jìn)行定性分析,對于影響房地產(chǎn)價格的因素和住房空間差異對于價格影響的定量研究較少。住房是一種異質(zhì)商品,由于住房的特性不同,價格會產(chǎn)生差異。其中公共資源對于房地產(chǎn)市場價格有著重要影響。在國內(nèi)有限的公共資

2、源對于房地產(chǎn)市場價格的影響的定量研究中,學(xué)者往往僅研究一種公共資源,如地鐵、公園,缺少綜合考慮多個公共資源影響的研究,難以發(fā)現(xiàn)住宅空間差異對于房地產(chǎn)市場價格的重要影響。因而定量研究多個公共資源對于房地產(chǎn)市場價格的影響十分迫切。
　　 特征價格模型是西方發(fā)達(dá)國家定量研究公共資源價值的主要方法,具有很好的適用性和針對性。在我國房地產(chǎn)市場商品化的大環(huán)境下,從消費者的住房需求角度研究公共資源對于房地產(chǎn)市場價格的影響具有一定可行性。而且通

3、過研究分析可以定量估計公共資源的價值,有助于政府科學(xué)評價公共資源的投資可行性和經(jīng)濟(jì)效益,有助于房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品定位和銷售,為消費者的購房決策提供幫助。
　　 本文的目的是通過定量分析,研究公共資源對于房地產(chǎn)價值的增值效應(yīng),以此衡量無錫市公共資源的社會價值和經(jīng)濟(jì)價值。本文運用特征價格研究方法,以無錫市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)項目到附近公共資源的距離為數(shù)據(jù)基礎(chǔ),得到了84組樣本數(shù)據(jù),選取房地產(chǎn)價格為因變量,容積率、綠化率、房地產(chǎn)項目

4、到CBD距離、房地產(chǎn)項目到周邊公共資源(包括地鐵站、公園綠地、學(xué)校、醫(yī)院和公交站)的距離為自變量。建立了包含6個特征變量的無錫市房地產(chǎn)市場特征價格模型,定量研究了公共資源對于房地產(chǎn)項目價格的影響。
　　 本文構(gòu)建了無錫市房地產(chǎn)市場的特征價格模型評價指標(biāo),分為住宅項目到CBD距離、住宅項目到地鐵站距離,住宅項目到公園綠地距離、住宅項目到教育配套距離、住宅項目到醫(yī)療配套距離、住宅項目到公交站臺距離。實證分析表明,住宅到CBD、教育資