投資收益分析

1、第七章投資收益分析一.成本預(yù)測成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項目總成本(萬元）單位成本說明一、土地成本313941046土地方補償費22470749總用地525畝，每畝42.8萬元地價中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建構(gòu)筑物、各種管線設(shè)施拆遷合作方補償費100033與合作

2、方初步確定。出讓金196065出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元平米應(yīng)按17%計算，應(yīng)為136元平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元平米大市政配套費5033168建筑面積18萬平米165元平米其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來水25、道路及其他45元平米交易費472評估值的0.21%契稅88429土地補償費出讓金大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5205173勘察設(shè)計費119040報批報建費3752125三通一平費1

3、224場地具備道路場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬元臨電92萬元.臨時設(shè)施費1425臨時圍墻31萬臨時辦公室50(裝修)臨時圍板61萬三、主體工程費28500950新城東區(qū)多層簽約價827元平米變更及簽證35元平米本項目按860元平米考慮另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬折73元平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費11943398給排水系統(tǒng)費189163供暖系統(tǒng)費3416114含換熱站建設(shè)費、紅線外管網(wǎng)費25元平米、鍋爐房建設(shè)費4

4、0元平米、鍋爐房征地費17元平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元平米；室外燃?xì)庀?55652含氣源發(fā)展基金20元平米、區(qū)內(nèi)工程費28元平米、灶表費天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：1、營業(yè)稅及附加：

5、銷售收入的5.05%；2、所得稅：稅前利潤的33%；3、土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%；即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。三.經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析1.項目總體收益情況：根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元單位數(shù)值（元mm2）項目總金額（萬元）項目總金額（萬元

6、）銷售收入3800114000直接成本264980306總投資289286768稅前利潤71621475稅后利潤48014388內(nèi)部收益率51.53%銷售凈利率12.62%總投資回報率1658%銷售毛利率22.34%獲利指數(shù)1.12資金峰值比例0.06地價支付貼現(xiàn)比0.88啟動資金獲利倍數(shù)1.68項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年2003年2004年合計結(jié)算面積（m2）100000100000100000300000