影響房價因素實證分析

1、1影響房價因素實證分析影響房價因素實證分析摘要：影響房地產(chǎn)價格的因素很多，從根本上講其影響因素在于房地產(chǎn)的供求關(guān)系。本文從城鎮(zhèn)人口變動的角度研究其對房地產(chǎn)價格變動的影響，運用全國平均數(shù)據(jù)和31個省市的分地區(qū)數(shù)據(jù)分別進行了實證分析，得出了房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)人口變動之間的內(nèi)在規(guī)律性以及不同地區(qū)之間存在的差異性。關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)人口，房地產(chǎn)價格，協(xié)整模型，面板數(shù)據(jù)一.引言近幾年房地產(chǎn)價格的高速上漲成為人們最關(guān)注的經(jīng)濟問題之一。19972006這十年

2、來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達到30.74%，銷售面積平均年增長速度為22.85%，價格平均每年上漲6.42%。其中住宅的銷售額平均年增長速度達到31.63%，銷售面積平均每年增長23.17%，價格平均每年上漲6.86%。如此高速的增長使得房地產(chǎn)這一行業(yè)對GDP的貢獻率也逐年增加，由1997年的20.9%上升至2006年的67.7%成為帶動經(jīng)濟增長的重要因素之一。是什么帶動房地產(chǎn)價格如此快速的增長眾說紛紜。從宏觀經(jīng)濟的角度講，影

3、響房價的因素有很多，國家的調(diào)控政策、國際經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)濟周期的輪回等，都會直接或間接影響到房價的漲跌，但是從根本上看，最后決定著中國房價漲跌的關(guān)鍵，仍是供給與需求的關(guān)系。本文著力于需求層面分析導致房價上漲的人口因素。中國住宅總量需求可歸納為兩個方面：第一，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件，包括舊宅拆遷；第二，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加形成的住房需求，包括原有城鎮(zhèn)居民其子女未來長大成人對住房的需求，以及外來流動人口對當?shù)刈》康男枨?。中國每年高?.2%的

4、人口出生率如果按13億人來算，每年增加的人口就達1600萬之多。同時，大量流動性人口涌進城市，我國城鎮(zhèn)化水平保持長期的高速發(fā)展，1997年到2006年的10年中，我國城鎮(zhèn)人口增加1.8257億，平均每年增長4.46%；城鎮(zhèn)化率從31.91%增加到43.9%，平均每年城鎮(zhèn)化水平增加一個百分點，平均每年的城鎮(zhèn)新增人口大約1826萬人，這必將擴大對城鎮(zhèn)住宅的需求量。國內(nèi)外很多學者就人口變化與房地產(chǎn)價格的關(guān)系提出了自己的看法。MeenGeoff

5、eryMarkrew(1996)1發(fā)現(xiàn)住宅價格對失業(yè)率有顯著的反應，人口和就業(yè)增長可以使住宅價格顯著上漲。AnthonyMurphy，JohnMuellbauerGavinCameron(2006)2利用28年的數(shù)據(jù)對英國的流動人口與住宅價格之間的關(guān)系進行研究，得出流動人口對住宅價格的3住宅價格）的影響。二、實證本文進行以下兩個方面的研究：一是全國平均房價與城鎮(zhèn)人口變動之間的關(guān)系；二是對各地區(qū)住宅價格和城鎮(zhèn)人口的面板數(shù)據(jù)建模，研究不同地

6、區(qū)城鎮(zhèn)人口變動對住宅價格變動的影響。1房地產(chǎn)價格變動與城鎮(zhèn)人口變動之間的關(guān)系：050010001500200025003000350040001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006商品房價格住宅價格00.511.522.533.5419911992199319941995199619971998199920002001200220032004200

7、52006商品房住宅圖1由于住宅價格數(shù)據(jù)僅從19912006年，樣本量過小，且商品房銷售價格與住宅價格指數(shù)序列無論是絕對數(shù)序列還是對數(shù)序列走勢接近（見圖1），所以為了驗證城鎮(zhèn)人口變動對住房價格變動的關(guān)系，以商品房銷售價格代替住宅價格進行研究，時間段為19872006年。對商品房銷售價格的數(shù)據(jù)是利用各年商品房銷售額除以實際銷售商品房屋面積所得，利用城市消費品價格指數(shù)（1987=100）縮減可得實際銷售價格（即序列Y），X為城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)。分