如何根據(jù)容積率來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品組合

1、如何根據(jù)容積率來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品組合這個(gè)我比較熟，一般來(lái)說(shuō)，容積率出什么產(chǎn)品，看當(dāng)?shù)氐娜照臻g距，比如說(shuō)，北京市退日距離是1.7，那么，在容積率1.5左右，可以做出多層和小高層的組合，如果是1左右，可以做出，連排，多層，小高層的組合，如果是2.5左右，可以是多層，小高層，高層的，組合，給你一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算公式，比如說(shuō)，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面積乘以建筑密度，得出的是建筑占地面積，然后用總建筑面積，除以建筑占地面積，就可得出大概的層

2、數(shù)，當(dāng)然，如果有具體的指標(biāo)，我可以幫你帶算。一般在北方，容積率在1.8左右的時(shí)候，就可以出現(xiàn)多層，小高層，和高層的組合了，如果容積率達(dá)到了2.8，就能出現(xiàn)33層左右的超高層了，建議住宅的高度最好控制在100米之下。容積率的術(shù)語(yǔ)釋義為：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類(lèi)建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。與容積率密切相關(guān)的一個(gè)指標(biāo)就是建筑密度，術(shù)語(yǔ)釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。從上

3、面兩個(gè)釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。充分了解容積率對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的影響，對(duì)我們的項(xiàng)目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此我簡(jiǎn)單說(shuō)一說(shuō)各類(lèi)建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。2、容積率0.3~0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層

4、，局部比如，一地塊容積率為1.2限高30米，就可以有多層、小高層和高層三種物業(yè)組合。2、用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（售價(jià)－費(fèi)用）測(cè)算每種物業(yè)狀態(tài)下每平米土地（占地）所創(chuàng)造的增值。3、假設(shè)各種物業(yè)的占地比例及比例增幅，求出每種組合下的土地增值總額。4、土地增值總額最大條件下的容積率即為最佳容積率。二、通過(guò)建筑平面布置（需要設(shè)計(jì)師介入，即通常所說(shuō)的密度分析）主要看一看能不能擺的開(kāi)，從景觀(guān)、日照間距、朝向等方面分析。呵呵，還有什么地方表達(dá)的不清楚可以聯(lián)系我

5、，MSN:sdlinlt@●一塊土地的立項(xiàng)首先要得到兩大宏觀(guān)要素(市場(chǎng)要素.當(dāng)?shù)爻杀疽?1市場(chǎng)要素主要是此時(shí)其他土地的樓面低價(jià)不同產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格均價(jià)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)也就是未來(lái)的貨幣需求現(xiàn)有產(chǎn)品的供應(yīng)等等)2當(dāng)?shù)氐牟煌a(chǎn)品下的建安成本基礎(chǔ)配套運(yùn)營(yíng)總本所有成本的數(shù)據(jù)得出來(lái)!這樣我們可以得到土地的樓面地價(jià)預(yù)測(cè)的利潤(rùn)空間!保證了原料進(jìn)價(jià)和實(shí)際價(jià)值不脫節(jié)!●一塊土地的通過(guò)立項(xiàng)前的運(yùn)作后進(jìn)入到了容積率建筑密度綠化率等審批中.為了實(shí)現(xiàn)不同容積率下的產(chǎn)

6、品組合我們首先要先根據(jù)產(chǎn)品組合來(lái)測(cè)算容積率然后再次根據(jù)土地立項(xiàng)狀態(tài)下來(lái)反推測(cè)算容積率得到不同的產(chǎn)品組合!具體方法:主要是理想狀態(tài)下的數(shù)學(xué)定量和經(jīng)驗(yàn)的定性方法..根據(jù)當(dāng)?shù)厝照臻g距系數(shù)可以得到容積率建筑層數(shù)建筑面寬和建筑直間的合理間距從而得出不同層數(shù)下的容積率和建筑形態(tài)比例.然后根據(jù)定性分析確定產(chǎn)品組合形式(別墅類(lèi)型多層小高高層商業(yè))和個(gè)子產(chǎn)品形式下的容積率!這樣會(huì)有很多的容積率屬于加權(quán)容積率.把綠化景觀(guān)和不可銷(xiāo)售但是還要建設(shè)的面積另外處理

7、前提我們已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)亟ò渤杀竞屯恋芈睹娴貎r(jià)等所有的成本我們通過(guò)市場(chǎng)得到了產(chǎn)品均價(jià)就可以得到這樣產(chǎn)品的利潤(rùn)空間從而我們從中選取利潤(rùn)最大的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行篩選從而也得到了篩選后的加權(quán)容積率.加權(quán)容積率通過(guò)加權(quán)平均確定了本土地的容積率區(qū)間也確定了本土地的產(chǎn)品組合形式從而也確定了不同的產(chǎn)品的建筑面積然后我們通過(guò)最終的容積率得到的總建筑面積減去不同產(chǎn)品的建筑面積得到的是其他的共建道路市政方面的成本和優(yōu)化數(shù)據(jù).:victy:至于綠化率也是類(lèi)似的方法通

8、過(guò)市場(chǎng)來(lái)推產(chǎn)品的綠化或者自己根據(jù)土地自己推合理的綠化率..有了以上的數(shù)據(jù)我相信綠化率無(wú)非和間距來(lái)分析了.●總之自行的測(cè)算還要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣蛘咂渌蛩氐南拗埔陨鲜切枰覀兗颖兜亩嗍煜ず蛯?shí)踐我們通過(guò)以上可以得到自己理想狀態(tài)下的容積率.綠化率.建筑密度還有不同產(chǎn)品下的利潤(rùn)空間還可以通過(guò)數(shù)學(xué)公式推算出預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展下的利潤(rùn)空間變化....包括我本人更加要多學(xué)習(xí)了.以上僅為本人愚見(jiàn)僅供參考.如果有悖之處請(qǐng)見(jiàn)諒!●不同容積率數(shù)據(jù)下一般的都有類(lèi)型產(chǎn)品形