河北省深州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估方法比較研究.pdf

1、我國是一個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)用地是人類賴以生存和發(fā)展且無法代替的重要生產(chǎn)資料。土地問題一直都是影響國家穩(wěn)定的一個首要問題。隨著國家的安定團(tuán)結(jié)，經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，土地市場作為基本生產(chǎn)要素市場走進(jìn)社會主義市場。同時，暴露出很多問題，如：土地管理體系、估價體系不健全，估價方法自身的局限性等等，我國農(nóng)用地估價的研究還有待于進(jìn)一步深入。 本研究針對我國目前在農(nóng)用地估價中所存在的問題，以深州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估為例，在《農(nóng)用地估價規(guī)程》指導(dǎo)下，根據(jù)

2、深州市土地利用現(xiàn)狀，在農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)上，基于地理信息系統(tǒng)(GIS)平臺和數(shù)學(xué)統(tǒng)計軟件SPSS的支持，對不同估價技術(shù)方法以及不同的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行對比研究，分析不同估價技術(shù)方法以及不同數(shù)學(xué)模型所確立的基準(zhǔn)地價的可信度，確定一個合理的基準(zhǔn)地價，同時評估基準(zhǔn)地價各影響因素對地價的影響程度。為宗地的估價提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為農(nóng)用地估價體系走向合理化科學(xué)化提供參考，促進(jìn)土地市場走向規(guī)范化、法制化。 分析結(jié)果表明，構(gòu)建的整體樣本和分級別樣本農(nóng)地的五

3、種模型中整體樣本的線性函數(shù)模型為最適模型，且線性函數(shù)模型與樣點地價平均法結(jié)果基本持平。綜合考慮樣點地價平均法是在定級基礎(chǔ)上進(jìn)行分區(qū)以樣點形式得出基準(zhǔn)地價，而線性函數(shù)模型是一種確立在單元地價與定級指數(shù)、產(chǎn)投比間的關(guān)系，樣點來自于定級而結(jié)果又與定級指數(shù)緊密結(jié)合，同時引入一個反映農(nóng)戶技術(shù)管理水平的因子——產(chǎn)投比，用產(chǎn)投比來表征農(nóng)戶的管理水平。因此，在估價方法的最終選定上，本研究選用定級指數(shù)模型法確定的整體線性模型函數(shù)。最后，通過對地價與定級因

4、素的相關(guān)分析，表明道路通達(dá)度、土體構(gòu)型、中心城鎮(zhèn)和表層質(zhì)地與地價的相關(guān)性較強，灌溉水源與地價的相關(guān)性最差。 本文創(chuàng)新點： 1．本研究利用統(tǒng)計學(xué)的方法對基準(zhǔn)地價的評估方法進(jìn)行了對比研究，并且在建立模型的同時引入一個反映農(nóng)戶技術(shù)管理水平的因子——產(chǎn)投比，來消除農(nóng)戶間技術(shù)與管理水平差異。 2．本文建立的模型科學(xué)的解釋了深州市農(nóng)地價格與農(nóng)地質(zhì)量間的關(guān)系，并且通過模型法可以快捷的計算出評估區(qū)域內(nèi)任何一個地價單元的地價，也就