商業(yè)物業(yè)開發(fā)前期策劃.pdf

1、由于我國的房地產市場正在從賣方市場轉變到買方市場，隨著市場的成熟，競爭的加劇，消費者的理性，能夠在以后的競爭中取勝的企業(yè)一定是那些將市場營銷理念貫徹到房地產開發(fā)的整個的流程的企業(yè)。 目前雖然許多的房地產企業(yè)都不同程度的加強了對于營銷工作的重視，但是很多的企業(yè)對于營銷工作的理解還是停留在：房地產開發(fā)后期的廣告、營銷推廣和各種銷售促進活動上。對于房地產開發(fā)前期的市場分析工作沒有予以足夠的重視。 本文就是針對房地產界在商業(yè)物業(yè)

2、開發(fā)過程中存在的上述問題，結合筆者在某商業(yè)地產項目前期策劃的案例，試圖以理論結合實際的方式，從對于案例中的商業(yè)地產前期策劃的不同階段的工作結果的分析中，說明商業(yè)物業(yè)前期策劃的流程與特點。期望為商業(yè)地產前期策劃提供一些有用的借鑒。 整個商業(yè)物業(yè)開發(fā)前期策劃的流程主要分為四個階段。首先，商業(yè)地產前期策劃工作一開始就需要根據(jù)項目的特點，以及前期相對已經比較清楚的一些制約因素，對項目未來的發(fā)展方向作出可能的預判。這一個階段的目的是加強后

3、期市場調查研究工作的針對性，減少調查研究工作量。 其次，根據(jù)對項目的預判，提出針對性的研究方向與方式，商業(yè)房地產項目在開發(fā)的前期研究的內容主要有地塊立地條件、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種變量。這一階段是整個項目策劃的基礎階段。項目策劃成功與否，很大程度上就取決與此階段對于各種可能的影響因素研究分析的結果。 在實際策劃工作中，由于時間、預算等方面的約束，以及商業(yè)地產市場發(fā)展方向的極具不確定性，一般從市場調

4、查和研究本身并不能直接得出市場定位的結論，態(tài)勢研究與市場調查的作用多體現(xiàn)在驗證開發(fā)商或者策劃機構對于項目開發(fā)方向的假設與判斷，為項目市場定位提供依據(jù)。 然后，在對于項目內外態(tài)勢分析的基礎上，對項目整體的發(fā)展方Ⅰ向得出判斷，并為開發(fā)過程中的產品市場定位提供依據(jù)。進而在考慮建筑技術可行性等其他各種因素的基礎上提出商業(yè)物業(yè)產品概念規(guī)劃內容，成為以后指導建筑設計單位進一步建筑規(guī)劃設計的基礎。在這一部分前期態(tài)勢研究的結果將得到直接或者間接