物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項

1、170511170511物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項作者：律小熊作者：律小熊微信公眾平臺：小熊夜讀微信公眾平臺：小熊夜讀一、一、背景背景2017年4月，受某地產(chǎn)公司（下稱“該地產(chǎn)公司”）的委托，我們律所參與到該地產(chǎn)公司收購B物業(yè)服務(wù)有限公司（未上市，下稱“物業(yè)公司”）股權(quán)項目中，就物業(yè)公司歷史沿革、治理結(jié)構(gòu)、主要資產(chǎn)、重大合同、重大債權(quán)債務(wù)、稅種及稅率等相關(guān)事項進行法律盡職調(diào)查，并出具法律盡職調(diào)查報告和相關(guān)的

2、交易文件。作為長期實習生，有幸接觸到該項目，并全程參與?！皽毓识隆保胍谙乱淮巫龅酶?，想要快速提升自己的經(jīng)驗和能力，復(fù)盤無疑是最佳的工具。因此，今天抽時間將這個項目做一個總結(jié)，以期下次遇到類似項目時能夠做得更好。以時間為線索，法律盡職調(diào)查大致可分為三個階段：前期準備階段、盡職調(diào)查階段、調(diào)查后期階段，項目過程中，每個階段側(cè)重點會有差別。二、二、前期準備階段前期準備階段前期準備階段，是指在展開法律盡職調(diào)查之前，向客戶單位及目標公司大

3、致了解客戶單位的需求、目標公司的初步情況等背景資料，從而設(shè)計、制定盡職調(diào)查文件清單和編制法規(guī)卷的階段。即前期準備階段主要涉及到兩方面的工作：（1）設(shè)計、制定法律盡職調(diào)查文件清單；（2）考慮可能會涉及到的法律問題，查詢相關(guān)法律法規(guī)及案例資料，并形成相應(yīng)的文件資料，以便盡調(diào)過程中查詢、使用。(一)設(shè)計、制定法律盡職調(diào)查文件清單設(shè)計、制定法律盡職調(diào)查文件清單通過查詢資料得知，法律盡職調(diào)查，愿意是指適當?shù)幕驊?yīng)由的勤勉，引申為交易當事方對交易對方

4、主體、交易標的等進行適當?shù)恼{(diào)查和評估。在設(shè)計、制定法律盡職調(diào)查文件清單時，應(yīng)當配合擬交易的目的、重點和時間要求，將所有與項目有關(guān)的事實列出，并盡可能窮盡。因此，在最初階段，我們可能會提供一個幾乎囊括了目標公司及主要股東的基本信息資料清單，包括目標公司的工商信息、許可證書、資質(zhì)證書、主要資產(chǎn)、重大合同、重大債權(quán)債務(wù)、勞（5）《營業(yè)執(zhí)照》所載明的經(jīng)營范圍與公司的實際經(jīng)營范圍一致。（6）注意：取得目標公司的《營業(yè)執(zhí)照》后，需登錄國家企業(yè)信用信

5、息系統(tǒng)核對，確?！稜I業(yè)執(zhí)照》的信息與系統(tǒng)載明的信息一致。2.2.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》（1）資質(zhì)證書載明的信息與《營業(yè)執(zhí)照》載明的信息是否一致。（2）資質(zhì)證書載明的信息與目標公司行政主管部門（四川為住建廳）網(wǎng)站公示信息是否一致。（3）資質(zhì)證書載明的資質(zhì)等級與目標公司承接項目的面積是否匹配（詳見“二、前期準備階段”）。（4）核查資質(zhì)證書的有效期限。3.3.《開戶許可證開戶許可證》《》《機構(gòu)信用代碼證機構(gòu)信用代碼證》（

6、1）核查《開戶許可證個》《機構(gòu)信用代碼證》與《營業(yè)執(zhí)照》載明的信息是否一致。4.4.公司的名稱、法定代表人等事項變更后，未變更物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的相公司的名稱、法定代表人等事項變更后，未變更物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的相應(yīng)內(nèi)容應(yīng)內(nèi)容《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第15條：“企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)”。因此，在審核目標公司提供的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》時，需注意證書中載明

7、的“企業(yè)名稱個”“法定代表人”“注冊資本”等內(nèi)容是否與《營業(yè)執(zhí)照》的內(nèi)容相匹配。若否，需進一步向目標公司詢問情況，并請目標公司提供相應(yīng)的證明或說明文件。5.5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級與承接的物業(yè)管理項目面積不匹配。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級與承接的物業(yè)管理項目面積不匹配?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條第2款規(guī)定，物業(yè)公司不得超過資質(zhì)承接項目，如二級資質(zhì)接管面積只能承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目，超過部分將面臨行政