物業(yè)管理企業(yè)如何降低成本-實行成本費用管理制

1、物業(yè)管理企業(yè)如何降低成本物業(yè)管理企業(yè)如何降低成本實行成本費用管理制實行成本費用管理制時間：2011060311:55我要評論一個企業(yè)能在市場競爭中獲勝說明這個企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長之處。這個超長之處就是一個企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競爭優(yōu)勢的集合，形成企業(yè)核心競爭力。物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力是什么？物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴謹有效的成本一個企業(yè)能在市場競爭中獲勝說明這個企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長之處。這個

2、超長之處就是一個企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競爭優(yōu)勢的集合，形成企業(yè)核心競爭力。物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力是什么？物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴謹有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)與其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設(shè)計，需要購買原材料，需要很多道的加工程序，需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，一個產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需要經(jīng)過很多部門和渠道。所以，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)，降低成本效果不明顯、不直觀，往往要等到年終經(jīng)過復(fù)雜

3、的經(jīng)營核算才能反應(yīng)出來。而物業(yè)管理行業(yè)不同，物業(yè)管理是無形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月生產(chǎn)（服務(wù)）當(dāng)月見效。節(jié)省一份人工費（工資），就增加一份毛利；節(jié)省一萬元的管理費支出，就增加一萬元的毛利，效果十分明顯、直觀。筆者認為，物業(yè)管理企業(yè)降低成本、實行成本費用管理，主要應(yīng)從以下四個方面入手：一、固定成本費用管理。物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費用主要是人力資源成本

4、費用支出。在固定成本費用組成中，大頭是公司管理人員的工資，特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資，千萬不可小視它的比重：一個管理層管理人員的工資，是基層服務(wù)層員工的幾倍；減少一個管理人員的崗位，就可以增加幾個服務(wù)層員工的費用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過程，90％的工作量是在管理處

5、完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益。如何科學(xué)、合理、有效地設(shè)置公司職能部門和人員崗位？筆者認為，以管理“幅度”來確立機構(gòu)和和員編制比較科學(xué)、合理、有效。管理面積在600萬平方米以內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)，總經(jīng)理的管理幅度為4～6人（含副總經(jīng)理和主要職能部門經(jīng)理）；副總經(jīng)理的管理幅度為8～10人（含職能部門經(jīng)理和管理

6、處主任）；職能部門經(jīng)理的管理幅度為10～15人清潔、綠化承包給社會專業(yè)公司來完成；另一種是由自己公司內(nèi)部的專業(yè)公司來完成。是承包給社會專業(yè)公司做好呢？還是讓自己的專業(yè)化公司做好？這要作具體的分析，個論是自己的專業(yè)公司做，還是包給社會專業(yè)公司做，總體上說成本是差不多的。筆者曾以我們公司管理的一個比較有典型意義的小區(qū)為例，用社會專業(yè)公司的報價為基準(zhǔn)，對小區(qū)的清潔、綠化做過成本分析和比較：在同等條件下，社會專業(yè)公司能做到的成本底線，我們自己的

7、專業(yè)公司也能做到。實踐證明，有條件的單位，清潔、綠化交給自己的專業(yè)公司干，可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費用支出。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）自己干可以獲得一定的利潤空間。一個20萬平方米的住宅小區(qū)，清潔一年至少可以獲得7.5萬元的利潤收益。（2）小區(qū)的“消殺”可以由清潔工來完成，不用再另外支出“消殺”的人工成本（一年至少可以節(jié)省3萬元）。如果將清潔承包給社會專業(yè)公司來做，“消殺”就得另外請專業(yè)公司來做，還要另外支出一筆費用，加大

8、了成本支出，減少了利潤收益。（3）小區(qū)高層樓宇的“水池清洗”可以由清潔工來完成，不用再另外支付“水池清洗”的人工成本（一棟高層住宅）。如果將清潔承包給社會專業(yè)公司來做，“水池清洗”就得另外請社會專業(yè)公司來做，還得另外支付一筆費用（一年至少要多支出3.5萬元）。（4）降低專業(yè)技術(shù)人力資本的投入。專業(yè)技術(shù)部門養(yǎng)一個專業(yè)工程師，可以滿足10個左右管理處的專業(yè)技術(shù)需要，而管理處養(yǎng)一個專業(yè)工程師，待遇低了留不住，待遇高了養(yǎng)不起。至于包給社會專業(yè)公

9、司好管理，交給自己的專業(yè)公司做不好管理的說法是不準(zhǔn)確客觀的。好不好管理，關(guān)鍵是看公司內(nèi)部管理機制能否按市場化機制來運作。在成本核算上能否把自己的專業(yè)公司，當(dāng)作社會化專業(yè)公司一樣來對待、來要求，并給予相應(yīng)的自主經(jīng)營權(quán)。筆者認為，內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)（由公司自己的專業(yè)公司完成專項服務(wù)），應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù)；外部專業(yè)化服務(wù)（公司自己的專業(yè)服務(wù)公司對外開拓的專業(yè)服務(wù)項目），應(yīng)側(cè)重專業(yè)經(jīng)營服務(wù)。內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要指的是：專業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理和專

10、業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。例如：保安、綠化、清潔等專業(yè)化服務(wù)工作，如果每個管理處都養(yǎng)一兩個這樣的專業(yè)技術(shù)人員，工作量既不飽滿，又會加大管理成本，得不償失。實行公司內(nèi)部專業(yè)化管理，專業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，一個專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作，達到事半功倍的作用。這就是內(nèi)部專業(yè)化管理的優(yōu)勢。公司內(nèi)部專業(yè)化管理，就是要把“一體化”管理的優(yōu)勢與“專業(yè)化”管理的優(yōu)勢結(jié)合起來——小區(qū)日常專業(yè)化管理交由管理

11、處來完成，其它的由公司內(nèi)部專業(yè)化公司完成。例如：小區(qū)清潔工作如何安排，需要多少清潔工，哪里應(yīng)該重點打掃，什么地方還需要加派人手，對清潔工作的考核處罰，清潔工的工作表現(xiàn)以及能否留用等等權(quán)力，交由管理處執(zhí)行。人員招聘、技術(shù)培訓(xùn)、施工材料、施工專業(yè)技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部考核等等由專業(yè)部門執(zhí)行。綠化、保安也是如此。清潔、綠化、保安等專業(yè)服務(wù)工作情況如何？質(zhì)量好壞？公司只考核各個管理處。至于如何達標(biāo)？如何保證服務(wù)質(zhì)量？由管理處來要求和約束專業(yè)部門。