房地產(chǎn)開發(fā)前期土地取得中常見法律問題及防范

1、一、概述：....................................................................2二、出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)............................................2（一）土地使用權(quán)出讓的含義................................................2（二）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)注意事項...

2、.................................3（三）出讓方式——招標、拍賣、掛牌、協(xié)議..................................5（四）土地使用權(quán)出讓的登記................................................6（五）國有土地使用權(quán)的收回................................................6（六）嚴格限制

3、以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。..............................7三、轉(zhuǎn)讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)............................................7（一）項目轉(zhuǎn)讓............................................................7（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓.....................................

4、......................10（三）項目轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的比較...........................................11四、合作開發(fā).................................................................12（一）合作開發(fā)的基本涵義.................................................12

5、（二）法律風(fēng)險...........................................................12（三）對策...............................................................15五、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)...................................................17（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主

6、體限定...................................17（二）國家關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定...........................171受讓方：一般主體，個人、法人或者是其他組織。外商投資欲通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的必須先行成立“三資企業(yè)”?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條：中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本

7、條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。（2）土地使用權(quán)出讓是一種有償行為。土地使用者以出讓方式取得土地使用權(quán)須以向國家（即土地所有者）支付土地使用權(quán)出讓金為代價。（3）土地使用權(quán)出讓的客體不是土地本身，而是對土地一定期限的使用權(quán)a居住用地七十年b工業(yè)用地五十年c教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年d商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年e綜合或者其他用地五十年（二）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)注意事項（二）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)注意事

8、項1、土地使用權(quán)出讓合同性質(zhì)——民事還是行政我國《民事案由規(guī)定》中第77條是“建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛”，即將土地使用權(quán)出讓合同定性為平等主體之間的民事合同。但是國有土地使用權(quán)出讓合同還為行政機關(guān)保留了作為平等民事主體所不能享有的特別權(quán)力，如監(jiān)督指導(dǎo)合同的實際履行、單方面變更合同的條款、有權(quán)認定受讓方利用土地的行為是否違法并給予行政制裁等。因此這種碰到政府主體的事情，我們還是要通盤考慮一下，要慎重，不能一味強硬的去跟政府去完全講法。因

9、為企業(yè)不能保證自己一點瑕疵都沒有，而且企業(yè)跟政府畢竟不是平等的主體，政府是有獨立于司法權(quán)之外的行政權(quán)的，政府抓住企業(yè)的瑕疵給予行政決定、行政處罰了，企業(yè)會處于很被動的狀態(tài)。根據(jù)我國法律規(guī)定，出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)計劃、批準、公告、申請、競標、簽訂成交確認書、簽訂出讓合同、付清全部價款、頒發(fā)國有建設(shè)用地使用權(quán)證書等法定程序進行。在這一系列環(huán)節(jié)中，每一個環(huán)節(jié)必須是合法的，如果某一個環(huán)節(jié)不合法，將會導(dǎo)致該行政許可行為不具有合法性。前一個

10、環(huán)節(jié)是后一個環(huán)節(jié)的前提或基礎(chǔ)。不經(jīng)過前一個環(huán)節(jié)或者前一個環(huán)節(jié)因不合法而被撤銷，那么必然導(dǎo)致后一個環(huán)節(jié)失去合法存在的基礎(chǔ)；如果將后一個環(huán)節(jié)仍然作為一個合法的行為，那么法定必經(jīng)程序的規(guī)定將會失去其應(yīng)有的價值。因此不能絕對的將土地使用權(quán)出讓合同糾紛歸于民事糾紛，在一些情況下，它也屬于行政訴訟的受案范圍。更重要的告訴我們最好不要與國土局作對，不要與國家作對。行政權(quán)的自由裁量權(quán)是很大的，那么在其行政范圍內(nèi)的自由裁量，法院的干預(yù)是非常有限的。2、出

11、讓權(quán)限問題（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”不包括省轄市所轄區(qū)，也不包括市縣人民政府土地管理部門以上的各級人民政府土地管理部門。目前我國體制內(nèi)，設(shè)區(qū)的市的區(qū)一級土地部門都稱為分局，不具有獨立行使權(quán)力的職能，屬于受市局委托，而縣級土地