國有企業(yè)物業(yè)管理如何走向市場

1、國有企業(yè)物業(yè)管理如何走向市場國有企業(yè)物業(yè)管理如何走向市場隨著國有企業(yè)經(jīng)濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務社會化的浪潮已經(jīng)在全社會掀起，物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。一、國企物業(yè)管理市場化的可行性和必要性20世紀80年代，深圳學習我國香港及國外的經(jīng)驗，在住宅區(qū)實施物業(yè)管理，開了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來，物業(yè)管理先后在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成

2、功和發(fā)展，為國企物業(yè)管理市場化指明了方向。職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外，必須對附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進行專業(yè)化管理，發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應現(xiàn)實需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務也隨之過時，代之以一個實施經(jīng)營型管理和有償服務的企業(yè)實體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務型管理為主要內容，同時開展多種

3、經(jīng)營，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性循環(huán)，既減輕了企業(yè)的壓力與負擔，又使物業(yè)管理經(jīng)費有了穩(wěn)定可靠的。長期以來，由于受計劃經(jīng)濟的影響，國有企業(yè)承擔著許多社會功能，這樣，嚴重影響企業(yè)的核心競爭力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國有企業(yè)的社會負擔，必須把企業(yè)所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業(yè)由原來承擔多種社會職能的“社區(qū)單位”轉變成為以生產(chǎn)經(jīng)營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經(jīng)貿委等八部委于2002年聯(lián)合下發(fā)了《關于國有大中型企業(yè)主輔

4、分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經(jīng)貿企改〔2002〕859號文件）。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關政策，既是解決國有企業(yè)人員負擔與社會再就業(yè)矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實現(xiàn)國有資產(chǎn)有進有退，進一步深化國有企業(yè)改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據(jù)，也預示著國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場。二、國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難職工住房制度改革以來，許多企業(yè)也相繼

5、成立了物業(yè)公司，引入物業(yè)管理的概念對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，但還存在著相當多的福利內容，與市場化的物業(yè)管理還相距甚遠。這其中既有與之相關配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)管理自身的原因。（一）房屋設施嚴重老化，維修欠帳多。企業(yè)職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現(xiàn)負值。這部分房產(chǎn)長年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設施設備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內

6、私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規(guī)定以成本價扣除工齡等優(yōu)惠購買（一）政府扶持。物業(yè)管理是一個微利行業(yè)，搞不好就要虧損。加之國有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場除企業(yè)和自身努力外，需要政府進行協(xié)調和大力扶持。1、捋順物業(yè)管理與水電等供應部門的關系，由這些部門對水電用戶進行直接管理?；蛴伤姷炔块T委托物業(yè)管理公司管理，明確授權范圍，支付代理費用。2、

7、明確房屋維修資金的及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業(yè)物業(yè)管理來說，表現(xiàn)得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規(guī)律，又滿足國有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。3、政府應從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務有關的多種經(jīng)營，以分流安置富余人員。（二）企業(yè)支持。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，專業(yè)人才少等問題。國有企業(yè)的物業(yè)管理單位，是從后勤

8、機構演變過來的，更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負盈虧難度很大。因此，國有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術和政策上給予有期限的適當?shù)膬A斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外，從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當增加機關、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費，彌補職工住宅物業(yè)管理費用的缺口。同時，將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。（三）自身努力。在積極爭取政府和原企業(yè)

9、支持的基礎上，國有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。１、轉變思想，提高服務質量。物業(yè)管理的根本是服務，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務。長期以來，由于國有企業(yè)的體制和機制問題，造成許多職工對企業(yè)的依賴和松散，服務意識淡薄，因此，國企物業(yè)管理公司要加強管理，正確引導職工樹立服務意識，教育職工認清改革形勢，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務創(chuàng)新，提高服務質量。2、開展綜合經(jīng)營服務。充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮

10、人才特長和地域優(yōu)勢，從“特、便、?！睅讉€方面開展經(jīng)營服務?！疤亍本褪翘厥夥眨缃铀秃⒆由舷聦W、代理業(yè)務?！氨恪本褪潜憷?，利用地域和資源優(yōu)勢提供方便快捷的服務，如送貨上門等?！皩！本褪菍I(yè)服務，發(fā)揮人才特長開展服務，如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經(jīng)營服務，拓寬經(jīng)營范圍，豐富服務內容，承接簡單的物業(yè)改造工程。3、開展聯(lián)合經(jīng)營。打破部門、單位和地域界限，物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體，各方優(yōu)勢互補，優(yōu)化資源配置、組織結構和人員結