2011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題

1、20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題1一情景題：情景題：1、某物業(yè)公司通過投標(biāo)方式，中標(biāo)贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，該公司在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)該檢驗(yàn)?zāi)男┚唧w資料？∴新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料：1)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。2)技術(shù)資料：14項(xiàng)。2、小王是剛分配到某物業(yè)管理公司的大學(xué)畢業(yè)生，他不清楚新建房屋接管驗(yàn)收主體工程時(shí)怎樣注意質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)，你能

2、告訴他嗎？∴主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)：1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過允許變形值；2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過規(guī)定值；3)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固；4)磚石結(jié)構(gòu)有足夠的強(qiáng)度；5)抗震設(shè)防的房屋必須符合設(shè)計(jì)規(guī)范。3、某物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老李去接管驗(yàn)收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管驗(yàn)收的具體標(biāo)準(zhǔn)嗎？∴屋面工程接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：1)符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公

3、用部位設(shè)置屋面檢修孔；3)陽臺(tái)和３層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。4、工程部老陳被經(jīng)理安排負(fù)責(zé)新建小區(qū)樓地面工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗(yàn)收新建房屋的樓地面工程，你知道應(yīng)該怎樣檢驗(yàn)嗎？∴樓地面驗(yàn)收應(yīng)檢驗(yàn)：1)面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；2)衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；3)木樓地面應(yīng)平整牢固。5、泰然房地產(chǎn)開發(fā)公司交付給某物業(yè)管理公司二期精裝修商

4、品住宅樓，公司經(jīng)理安排物業(yè)管理員小魯去接管驗(yàn)收新交付二期工程的裝修質(zhì)量，你知道他應(yīng)該注意哪些方面嗎？∴裝修應(yīng)注意的方面：1)門窗安裝平正牢固，開關(guān)靈活，縫隙嚴(yán)密；2)進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固；3)木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密；4)抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡；5)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角；6)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師

5、考試綜合能力模擬試題26、水、衛(wèi)、消防常常給物業(yè)管理公司日后管理工作帶來許多麻煩，要確保物業(yè)正常使用功能，為日后管理創(chuàng)造條件，在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)該做好水、衛(wèi)、消防接管驗(yàn)收工作。你知道該怎樣做嗎？∴水、衛(wèi)、消防接管驗(yàn)收工作應(yīng)該：1)管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3)衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過８Ｍ，不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢；4)衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口

6、不得滲漏；5)水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)；6)消防設(shè)施必須符合防火規(guī)范，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。7、某住宅小區(qū)剛剛開始辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老張負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，你能告訴他怎樣建立嗎？∴建立業(yè)主檔案：業(yè)主的姓名、家庭成員情況、工作單位，平時(shí)聯(lián)系的電話或地址，收繳管理費(fèi)的情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護(hù)情況等。8、你知道物業(yè)委托管理階段信息的檔案應(yīng)收集哪些資料？∴委托管理階段檔案應(yīng)收集的資料：1)委托管理招標(biāo)文件；2)物業(yè)管理投標(biāo)文件；3)

7、物業(yè)委托管理使同。9、某物業(yè)管理公司接管了一項(xiàng)服裝城商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理工作，目前正處于招商階段，經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下，存入檔案室，你知道收集哪些資料嗎？∴招商階段信息資料收集：1)招租物業(yè)的平面圖紙；2)招租許可證及委托書；3)租金及管理費(fèi)策算書；4)租賃合同；5)廣告策劃資料。10、用戶入戶信息資料對(duì)物業(yè)管理公司日后管理工作有很重要的參考作用，你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內(nèi)容嗎？∴用戶入戶信息檔案資料：1)入戶通知書、

8、入戶須知；2)公共契約；3）用戶資料；4)業(yè)主委員會(huì)章程；5)用戶手冊(cè)；6)用戶進(jìn)戶驗(yàn)收表和交費(fèi)單。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題311、物業(yè)檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久，經(jīng)理要她銷毀原有過期的檔案資料，她一時(shí)無從下手，你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎？∴檔案的銷毀：根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對(duì)過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀防止檔案的堆積和混淆。經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷毀，同時(shí)建立清

9、單備查。12、住戶手冊(cè)屬于物業(yè)管理常用規(guī)章制度的一種，經(jīng)理讓新來的大學(xué)生小楊起草住戶手冊(cè)，他不知道該寫哪些內(nèi)容，請(qǐng)你告訴他住戶手冊(cè)應(yīng)包括的具體內(nèi)容?！嘧羰謨?cè)包括的內(nèi)容：1)居住區(qū)域概況；2)物業(yè)管理區(qū)域機(jī)構(gòu)；3)業(yè)主（住戶）須知；4)物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定；5)綜合服務(wù)。13、物業(yè)管理員小楊正在起草住戶手冊(cè)，當(dāng)寫到物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)時(shí)只寫了物業(yè)公司的介紹，請(qǐng)您幫他把內(nèi)容補(bǔ)充完整?！辔飿I(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)內(nèi)容：1)物業(yè)管理公司介紹；2)物業(yè)管理

10、的具體工作職責(zé)；3)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利及作用；4)居民委員會(huì)的工作范圍。14、物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成大致可分為兩大類，你知道是哪兩類嗎？∴物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成：物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成分為兩大類：一類是管理費(fèi)用，用自有費(fèi)用支出。另一類是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交。15、新來的會(huì)計(jì)員小陳把收益性物業(yè)管理中的收入列入保證金和準(zhǔn)備金，你認(rèn)為這樣做對(duì)嗎？你能告訴他物業(yè)管理及服務(wù)人員的工資和福利都包括哪些明細(xì)科目

11、？∴不對(duì)，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他經(jīng)營(yíng)性收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。人工費(fèi)包括：工資、補(bǔ)貼、勞保福利、保險(xiǎn)費(fèi)、統(tǒng)籌費(fèi)和公積金。16、收益性物業(yè)管理中公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中占較大比例，你知道具體分哪幾項(xiàng)嗎？有繳納保管費(fèi)的義務(wù)，并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利，物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用，其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地，且保管好車輛，物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后，先例行了停車權(quán)利，就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的

12、車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時(shí)，在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行，這是一種重大過失行為。因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。二審認(rèn)為二審認(rèn)為：由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí)，除交納5元停車費(fèi)外，雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該5元停車費(fèi)的繳交與否來判斷，而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析(一)從保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保

13、管寄托人交付的保管物，并返還該物的合同，其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人，使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致，而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司，以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛，而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)范圍中并元保管業(yè)務(wù)，該停車場(chǎng)亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5

14、元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。從1995年廈門市物價(jià)局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對(duì)物業(yè)公司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看，該文第一條第(5)項(xiàng)規(guī)定是：“交通工具停車場(chǎng)所的管理“.1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對(duì)“交通與車輛停放秩序的管理“，第二十條規(guī)定“露天車位、地下車庫的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取“.鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容

15、可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi)，而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理，與其停車人之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。終審判決終審判決：綜上所述，物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立，一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé)，應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，依法應(yīng)予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定，廈門市中級(jí)人民法院于2001年3月25日判決

16、如下：一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號(hào)民事判決。二、駁回維修公司的訴訟請(qǐng)求。本案一、二審訴訟費(fèi)各人民幣5250元，均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題8訪客無理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦訪客無理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦…………去年9月12日15時(shí)40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請(qǐng)其辦理有關(guān)放行手續(xù)

17、。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵹s來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后，首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹，調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場(chǎng)錄象，查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。然后管理處約定時(shí)間，請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題(類似問題請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任參

18、與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會(huì)主任的職責(zé)所在)。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個(gè)方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對(duì)這件事的一切后果負(fù)責(zé)。事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失。點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)：對(duì)一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會(huì)挫傷我們員工的積極性，又會(huì)助長(zhǎng)不良現(xiàn)象。但我們自己獨(dú)自

19、處理，有相當(dāng)難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對(duì)容易得多。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題9拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主被推上法庭拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主被推上法庭…………原告(物業(yè)公司)———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元，訴請(qǐng)法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。被告(某業(yè)主)———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在，

20、物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.63元，現(xiàn)原告以每平方米2.7元計(jì)算缺乏依據(jù)。法院———經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方米2.7元計(jì)算?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，對(duì)小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約

21、提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題1010業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦…………由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)

22、到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。為了解決這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難(常言道：會(huì)哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的)，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。在贏

23、得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件(退一步進(jìn)兩步，不退無以求進(jìn))。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意(而非惡意)欠費(fèi)，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí)，贏得對(duì)方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上，主動(dòng)交流加適當(dāng)