后勤管理干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)一

1、后勤管理干部業(yè)務(wù)培訓(xùn) ——物業(yè)管理,主講教師：裴艷慧,內(nèi)容提要,第一部分 物業(yè)管理基本知識(shí)第二部分 《物權(quán)法》解讀第三部分《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀,第一部分 物業(yè)管理基本知識(shí),一、物業(yè)的構(gòu)成二、物業(yè)管理的內(nèi)容,一、物業(yè)的構(gòu)成,建筑主體附屬設(shè)備配套設(shè)施相關(guān)場(chǎng)地,建筑主體,構(gòu)成：基礎(chǔ)、墻、梁、柱、板、屋蓋、門、窗、樓梯類型：1、居住類物業(yè): 經(jīng)濟(jì)適用住房、別墅等2、商業(yè)類

2、物業(yè)：商場(chǎng)、超市、購物中心等3、辦公類物業(yè)：寫字樓、辦公樓等4、餐飲類物業(yè)：酒樓、餐館、快餐店等5、旅館類物業(yè)：酒店、旅店等6、娛樂類物業(yè)：游樂場(chǎng)、俱樂部等7、工業(yè)和倉儲(chǔ)類物業(yè)：廠房、倉庫等8、特殊類物業(yè)：車站、學(xué)校、醫(yī)院等9、綜合類物業(yè)：至少有以上兩種用途,附屬設(shè)備,（一）基礎(chǔ)設(shè)備類?；A(chǔ)設(shè)備是指為人們提供基本生活和工作的物質(zhì)條件，為其他設(shè)備提供主要能源的各類設(shè)備系統(tǒng)總和。對(duì)居住物業(yè)來說，基礎(chǔ)設(shè)備包括：供配電設(shè)備、供水設(shè)

3、備等兩類設(shè)備系統(tǒng)。1、供配電系統(tǒng)。供配電系統(tǒng)指將電源與用電設(shè)備聯(lián)系在一起的電氣設(shè)備系統(tǒng)總和，包括供電設(shè)備和配電設(shè)備兩個(gè)子系統(tǒng)。（1）將高壓6~10kV或低壓380/220V的電能輸入建筑物中的電氣設(shè)備組合稱為供電設(shè)備系統(tǒng)。 （2）將輸入建筑物中的電能經(jīng)配電裝置分配給各個(gè)用電設(shè)備的電氣設(shè)備組合稱為配電設(shè)備系統(tǒng)。 2、供水系統(tǒng)。供水系統(tǒng)是指滿足住用人及其他設(shè)備系統(tǒng)對(duì)水量、水壓、水質(zhì)等要求的各類給水設(shè)備總和。,附屬設(shè)備,（二）生活設(shè)備

4、類。生活設(shè)備是指與物業(yè)住用人生活舒適關(guān)系密切的，并且影響物業(yè)住用人生活環(huán)境質(zhì)量的各類設(shè)備系統(tǒng)總和。由于生活方便寓于生活舒適，因此，生活設(shè)備類是包含方便生活的舒適類設(shè)備系統(tǒng)。1、電梯系統(tǒng)。電梯是指用電力拖動(dòng)的特殊交通運(yùn)輸工具。從這一定義出發(fā)，方便設(shè)備管理，本文所指的電梯也包括自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道等。 2、排水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)是指收集并排放人們生活廢水和建筑物自然積水，使其到規(guī)定處的排水設(shè)備總和。通常分為生活排水系統(tǒng)和自然排水系統(tǒng)兩大類。

5、,附屬設(shè)備,3、停車系統(tǒng)。指與停車場(chǎng)所引導(dǎo)、控制、顯示、管理有關(guān)的設(shè)備總和。4、普通照明系統(tǒng)。普通照明系統(tǒng)是指將電能轉(zhuǎn)換成光能進(jìn)行采光和布景，以滿足共用居住環(huán)境要求的照明電氣設(shè)備總和。照明系統(tǒng)按作用功能不同，可分為視覺照明系統(tǒng)和景觀照明系統(tǒng)。必須說明的是，將照明系統(tǒng)與供配電系統(tǒng)分離，主要是兩者存在著較大的區(qū)別：照明系統(tǒng)是消耗電能的用電設(shè)備，而供配電系統(tǒng)主要是傳輸電能的非用電設(shè)備；照明系統(tǒng)通常無人值班管理，而供配電系統(tǒng)通常須人值班管理。

6、因此，將兩者分離有利于管理。,附屬設(shè)備,5、弱電系統(tǒng)。它是指向居住物業(yè)內(nèi)部提供特定用途的弱電設(shè)備總和。通常包括通信設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線設(shè)備、閉路電視系統(tǒng)等。隨著現(xiàn)代物業(yè)中技術(shù)含量的增加，尤其是智能建筑產(chǎn)生和發(fā)展，弱電系統(tǒng)將越來越復(fù)雜。6、特殊用水系統(tǒng)。特殊用水系統(tǒng)是指提供或排放居住物業(yè)中特殊用水的設(shè)備總和。按使用功能分通常包括：（1）景觀用水系統(tǒng)；（2）綠化用水系統(tǒng)；（3）游池用水系統(tǒng)（4）直飲水系統(tǒng)；（5）中水系統(tǒng)等。7、通風(fēng)

7、系統(tǒng)。通風(fēng)系統(tǒng)是指為實(shí)現(xiàn)排風(fēng)或送風(fēng)而采用的風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、管道等通風(fēng)換氣設(shè)備總和。通常有全面排風(fēng)、全面送風(fēng)和全面送排風(fēng)等三種形式。,附屬設(shè)備,8、空調(diào)系統(tǒng)?？照{(diào)系統(tǒng)是指以空氣調(diào)節(jié)為目的，對(duì)空氣集中進(jìn)行處理、輸送、分配及控制其參數(shù)變化的機(jī)組、裝置、管道等設(shè)備總和。 9、供暖系統(tǒng)。供暖系統(tǒng)是指能供應(yīng)熱量，使用戶室內(nèi)保持一定溫度，并且由熱源、管網(wǎng)和散熱設(shè)備組成的設(shè)備總和。 10、燃?xì)庀到y(tǒng)。燃?xì)庀到y(tǒng)是指接至城市燃?xì)夤芫W(wǎng)而形成居住物業(yè)管網(wǎng)，并且由

8、調(diào)壓器、流量表和用氣設(shè)備等用戶設(shè)備系統(tǒng)。,配套設(shè)施,生活設(shè)施文化娛樂設(shè)施交通設(shè)施體育設(shè)施,相關(guān)場(chǎng)地,庭院綠地道路,二、物業(yè)管理的內(nèi)容,第二部分 《物權(quán)法》釋解,為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》），并于2007年3月16日通過了十屆全國(guó)人大五次會(huì)議的審議，于2007年10月1日起施行?！段餀?quán)法》共19章2

9、47條，分為五部分，即總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有。 物權(quán)法主要解決三個(gè)問題：一是物屬于誰，誰是物的主人；二是權(quán)利人對(duì)物享有哪些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù)；三是怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的要承擔(dān)哪些民事責(zé)任。,《物權(quán)法》及其司法解釋對(duì)物業(yè)管理的影響,《物權(quán)法》的出臺(tái)，明確了業(yè)主的權(quán)益，在很大程度上解決了物業(yè)管理活動(dòng)中有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬和管理權(quán)限方面的問題，為防止、解決物業(yè)管理糾紛提供了新的法律依據(jù)和救濟(jì)途徑。（1）明確了

10、業(yè)主的身份及權(quán)利業(yè)主是物權(quán)法第六章的基礎(chǔ)性概念之一，業(yè)主身份的確定切實(shí)關(guān)系到物權(quán)法的貫徹實(shí)施，但物權(quán)法出臺(tái)時(shí)并沒有對(duì)此做出一個(gè)明確的規(guī)定。目前，一般是以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，這其實(shí)與現(xiàn)實(shí)有很大的出入。最高院出臺(tái)的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對(duì)業(yè)主的范圍進(jìn)行了確認(rèn)。該解釋第一條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六

11、章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”,《物權(quán)法》及其司法解釋對(duì)物業(yè)管理的影響,（2）解決了小區(qū)車位的歸屬問題 《物權(quán)法》第74條的規(guī)定已經(jīng)解決了小區(qū)車位的歸屬問題。根據(jù)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，附

12、贈(zèng)或者出租等方式約定。該條的規(guī)定一定程度上防止了開發(fā)商將車位高價(jià)出售給非本建筑業(yè)主而導(dǎo)致本建筑業(yè)主無車位的情形。,《物權(quán)法》及其司法解釋對(duì)物業(yè)管理的影響,（3）明確了物業(yè)費(fèi)繳納的原則 《物權(quán)法》第80條對(duì)于物業(yè)費(fèi)的繳納作出了相關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?，有約定的按約定，沒有約定的按業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例確定。但是在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常有業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)，或者自己沒有享受物業(yè)服務(wù)為由而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

13、針對(duì)這些問題，《最高民法關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，民法應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，民法不予支持?！?《物權(quán)法》及其司法解釋對(duì)物業(yè)管理的影響,（4）打擊了不規(guī)范的物業(yè)服務(wù)公司 根據(jù)《物權(quán)法》第8

14、1條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。 實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)公司遭業(yè)主解聘后拒不撤出管理區(qū)域的情況時(shí)有出現(xiàn)。為改變這種局面，司法解釋規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，民法應(yīng)予支持。物

15、業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，民法不予支持?！?第三部分《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀,《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容可以歸納為：建立了10項(xiàng)基本制度；明令業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益；明令物業(yè)服務(wù)企業(yè)的7項(xiàng)權(quán)責(zé)；明令4項(xiàng)禁止行為；規(guī)范兩項(xiàng)書面合同；法規(guī)授權(quán)4項(xiàng)規(guī)定。,10項(xiàng)基本制度,第一，告知制度。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定

16、違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)；業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。,10項(xiàng)基本制度,第二，業(yè)主委員會(huì)備案制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選

17、舉之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第三，物業(yè)管理招投標(biāo)制度。國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四，物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物

18、業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。,物業(yè)承接驗(yàn)收制度,第二十九條　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。,10項(xiàng)基

19、本制度,第五，保修責(zé)任制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任；供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任；物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第六，交接制度。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)

20、將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料（竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料）交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。,10項(xiàng)基本制度,第七，資質(zhì)管理制度。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。第八，人員資格制度。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第九，住房專項(xiàng)維修資

21、金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第十，報(bào)告制度。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事

22、故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)作做好救助工作。,業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益,1.業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2.業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。3.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。4.專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于

23、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備地 維修和更新、改造、不得挪作他用。,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的7項(xiàng)權(quán)責(zé),1.從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。2.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。保安人員在維

24、護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法利益。4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)管理收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的7項(xiàng)權(quán)責(zé),5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可

25、以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。6．違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。7．物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。,4項(xiàng)禁止行為,1.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)：物業(yè)使

26、用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。4.業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路及場(chǎng)地，以損害業(yè)主的共同利益。,2項(xiàng)書面合同,1.前期物業(yè)服務(wù)合同 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選

27、聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。,授權(quán)4項(xiàng)規(guī)定,1.物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、市、自治區(qū)、直轄