債權物權化

1、債權物權化之探討,,債權物權化的定義,一、債權物權化的權威定義來源于王澤鑒老先生《債法原理》中的論述即：債權物權化是指法律規(guī)定債權具有對抗一般人之效力，二、債權物權化之通俗闡述：債權基于債之相對性，原則上僅能對特定人主張。但是有某部分的債權，亦具有對抗一般不特定人的效力，此即為“債權物權化”。,債權物權化的幾種情形,一、買賣不破租賃；二、優(yōu)先購買權；三、預告登記；四、第三人侵害債權。,一、買賣不破租賃,（一）定義及構成要件；

2、 (二） 各國立法； （三）我國法律依據(jù)。,（一）買賣不破租賃定義及構成要件,1、定義：買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。2、構成要件： （1)租賃合同合法有效； （2)出租人將租賃物交付給承租人使用且承租人繼續(xù)占有租賃物，即承租人以明示的方式占有； （3

3、）出租人將租賃物的所有權讓與第三人； （4）所有權讓與發(fā)生在租賃關系存續(xù)期間。,（二）各國及地區(qū)立法一,1、《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限?！奔捶▏鴮τ诜课菁巴恋刈赓U契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。2、《德國民法典》第

4、571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產(chǎn)生的權利和義務?！奔匆?guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。,（二）各國及地區(qū)立法二,3、《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時，對于以后就其不動產(chǎn)取得物權的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。 4、我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將

5、其所有權讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在?！?（三）我國現(xiàn)行的法律依據(jù)一,1、《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。2、《物權法》第一百九十條規(guī)定:“訂立抵押前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關系不受影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已經(jīng)登記的抵押權。”,（三）我國現(xiàn)行的法律依據(jù)二,3、《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定，“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉讓房屋所

6、有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同?！?、《民通意見》一百一十九條規(guī)定：私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。,二、優(yōu)先購買權,（一）定義及情形；（二）構成要件；（三） 侵害優(yōu)先購買權的法律救濟。,（一）定義及常見情形,1、定義：優(yōu)先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權利。2、情形：

7、 （1）公司法上：經(jīng)股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權。 （2）債法上：出租人出售房屋的，應該提前15日通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權。 （3）物權法上：共有人處分自己享有的份額的，其他共有人享有優(yōu)先購買權。,知識產(chǎn)權法上的優(yōu)先購買權,1、委托合同完成的發(fā)明，專利申請權歸研發(fā)人，研發(fā)人若轉讓專利申請權，委托人有優(yōu)先購買權。2、職務技術成果的使用權、轉讓權歸單位，單位轉讓職務技術成

8、果時，完成人有優(yōu)先購買權。3、合作技術開發(fā)合同完成的發(fā)明，專利申請權歸合作人共有的，一方轉讓時，他方有優(yōu)先購買權。,（二）行使優(yōu)先購買權的構成要件一,同等條件：（一）價格條件：在買賣合同中，價格條款是其核心條款，集中反映了合同當事人利益。只有在價格條件相同前提下，才能保障在優(yōu)先購買權行使的同時，維護出賣人的利益，實現(xiàn)法律公平的精神。（二）付款期限、付款方式：因為付款期限、付款方式將會涉及到出賣人的期限利益、價款受償?shù)娘L險。在行使優(yōu)

9、先購買權時，先買權人不得超過第三人向出賣人支付價款期限而主張與出賣人訂立合同，但出賣人同意的除外。 （三）特殊情況下：主從給付義務；可分物及不可分物。,（二）行使優(yōu)先購買權的構成要件二,行使期限： 優(yōu)先購買權的行使可能會導致出賣人與第三人之間的買賣關系歸于無效，若對其行使期限不加以限制，則會使出賣人與第三人之間的買賣關系長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不利于經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定和交易安全的維護，故應對其行使期限予以限制。,關于期限

10、行使的法律規(guī)定及司法實踐,現(xiàn)行有效：《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第3項規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權的，人民法院不予支持。由此可見，出租人履行通知義務的，承租人在接到通知后15日內(nèi)未行使優(yōu)先購買權的，視為放棄優(yōu)先購買權。同時，結合司法實踐，如果出租人未履行告知義務，自出賣人出賣房屋屆滿1年的，承租人優(yōu)先購買權亦歸于消

11、滅。,（三）侵害優(yōu)先購買權的法律救濟,1、最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以宣告該房屋買賣無效?！?，但上述規(guī)定已廢止。2、最高人民法院在2009年7月30日正式公布了《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，該解釋第21條規(guī)定，出租人出賣租

12、賃房屋未在合理期限內(nèi)通知出租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求承租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認承租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。故應按照上述解釋來進行法律救濟。,三、預告登記,（一）定義及法律規(guī)定；（二）預告登記的性質(zhì)；（三）預告登記的效力。,（一）預告登記的定義及法律規(guī)定,1、定義：預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，而按照約定可以向登

13、記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。2、法律規(guī)定：《物權法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。 ”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！?（二）

14、預告登記的性質(zhì)一,三種觀點： 1、預告登記是介于債權與物權之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實有困難，難以定性； 2、預告登記的權利是一種具有物權性質(zhì)的債權，或者可以說是一種準物權； 3、預告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權具有確保將來只發(fā)生該請求權所期待的法律結果，其實質(zhì)是限制現(xiàn)時登記的權利人處分其權利。,（二）預告登記的性質(zhì)二,分析：預告登記使已登記的不動產(chǎn)物權變動請求權經(jīng)過公

15、示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質(zhì)上說，預告登記是債權物權化的一種具體表現(xiàn)，是物權法原理向債權法領域的擴張、滲透。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。,（三）預告登記的效力,根據(jù)《物權法》第二十條的規(guī)定：預告登記使登記的請求權具備了一定的物權效力，能夠防止登記后不利于被保全的請求權的任何物權變動發(fā)生。但要發(fā)生請求權所指向的物權變動，請求權人還必須在約定或者規(guī)定的時間行使其請求權，并以自

16、己的行為實現(xiàn)物權變動。否則，請求權人屆時不積極行使自己的請求權，對原來希望發(fā)生的物權變動持消極的態(tài)度，法律沒有必要保護權利上的睡眠者，應當使該權利消滅，以促使請求權人積極行使請求權。,四、第三人侵害債權,（一）定義及起源；（二）第三人侵害債權構成要件；（三）第三人侵害債權責任承擔；（四）第三人侵害債權免責事由。,（一）定義及起源,1、定義：第三人侵害債權一般是指合同外的第三人明知合同債權的存在，仍然故意以損害他人債權為目的，實施某

17、種侵權行為，致使債權人的債權部分或全部不能實現(xiàn)并致債權人損害的行為。 2、起源：該制度最早源于英國的一個判例。1853年英國在其著名的Lumley.v.Gye一案中確立了干涉合同關系的侵權行為。在該判例中，原告決定雇用著名的女演員Johanna Wagner在一部歌劇里擔任主角，雙方簽訂了合同，被告明知他們已經(jīng)達成了協(xié)議，但卻“惡意地”引誘Johanna Wagner拒絕演出，并隨被告參加其他演出。原告起訴被告侵權。法院判決原告勝訴

18、。,（二）第三人侵害債權構成要件,1、主體要件：第三人侵害債權行為的主體要件指的是侵害行為人必須是債的關系以外的其他人；2、主觀要件：第三人有違背善良風俗加害于他人的故意。所謂故意，指行為人必須知道或者應當知道合法有效的債權債務關系的存在并且意欲損害債權人的利益；3、侵權行為的成立須以發(fā)生現(xiàn)實損害為要件。侵權行為損害賠償請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦無賠償之可言；4、因果關系：侵權行為與現(xiàn)實損害有直接因果關系。,（

19、三）第三人侵害債權責任承擔,1、第三人單獨承擔責任：第三人獨自承擔其侵害行為對債權人的債權造成的損害而引發(fā)的侵權責任；2、第三人和債務人共同承擔連帶責任：第三人和債務人共同承擔連帶責任是因為他們的共同侵權行為對債權人之債權造成損害而引發(fā)的侵權責任；3、第三人和債務人分別承擔責任。,（四）第三人侵害債權免責事由,1、正當競爭：第三人侵害債權往往跟商業(yè)競爭有關，但如果其行為屬于正當競爭，就不構成侵害債權；2、忠告：如醫(yī)生勸阻其在礦場工

20、作的患病工人停止工作并不構成侵害債權；3、職責所在：如果第三人為履行一定職責而勸阻債務人履行債務，則實施該行為就沒有過錯，如律師的法律意見。,案例分析：,案情：某房地產(chǎn)開發(fā)公司甲將尚在建設中的八間商鋪賣給了業(yè)主乙并辦理預告登記，業(yè)主乙又與某連鎖超市丙于2008年就該 八間商鋪達成《商鋪租賃合同》，在該合同中，乙丙雙方約定：丙方租用該房屋的租期為十年，自該商鋪實際交付使用之日起起算；合同自簽字蓋章之日起生效。該合同生效后，因案涉商鋪因配

21、套設施不齊未通過竣工驗收手續(xù)而未交付業(yè)主乙，也自然未交付丙超市使用，乙也因未收到租金難以按期歸還商鋪按揭而最終使上述八間商鋪被法院委托拍賣公司拍賣，最終由丁公司購得上述商鋪，并辦理了相關手續(xù)。隨后，連鎖超市丙將丁公司訴至法院，要求丁公司繼續(xù)履行乙丙雙方簽訂的《商鋪租賃合同》。,案件中涉及的問題,一、本案是否構成買賣不破租賃的情形？丙超市是否可以行使優(yōu)先購買權？二、本案中關于債權物權化的情形，甲公司的行為是否構成第三人侵害債權？業(yè)主乙預